Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко Р.С., Кротов М.В., Церковников М.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
.pdf
182
отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав».
В п. 3 ст. 31 Закона уточняется, что «вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в ЕГРП записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме».
Итак, регистратор отвечает за: (а) полное, точное и своевременное исполнение установленных законом обязанностей; (б) непредоставление полной и точной информации из реестра; (в) необоснованный отказ в регистрации или уклонение от регистрации; (г) внесение в ЕГРП незаконных записей358.
В общем, круг действий, за которые отвечает регистратор, довольно обширный, особенно с учетом ответственности за «полное, точное и своевременное исполнение обязанностей, установленных законом»359. Уже только этого основания достаточно для того, чтобы констатировать наличие в российском праве широких оснований для привлечения регистратора к ответственности. Однако на самом деле наиболее острый вопрос ответственности регистратора – ответственности за ненадлежащую правовую экспертизу – в законе не решен.
С одной стороны, проведение правовой экспертизы является компетенцией регистрирующего органа, а стало быть, и его обязанностью, установленной Законом о регистрации. Следовательно, нарушение этой обязанности, выразившееся в ненадлежащей правовой экспертизе, является
358Любопытно, что в законе не упомянута ответственность за незаконное погашение записи в реестре. Очевидно, это событие охватывается понятием «неисполнение обязанностей, установленных законом».
359В п. 1 ст. 31 Закона допущена логическая неточность: обстоятельства (б), (в) и (г) являются разновидностью обстоятельства (а), поэтому законодатель должен был не перечислять их последовательно, а выделить словами «в том числе».
183
основанием для привлечения регистратора к ответственности. Косвенно это подтверждается формулировкой п. 3 ст. 31 Закона об ответственности за внесение «записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам».
Но, с другой стороны, не вполне ясно, что такое ненадлежащая правовая экспертиза. Ведь регистратору, как уже упоминалось выше, недоступно исследование вопроса о дееспособности сторон, совершивших сделку; он не может контролировать соблюдение семейного законодательства (в части получения согласия супруга), корпоративного законодательства (в части одобрения сделки органом юридического лица); регистратор не имеет возможности проверить подлинность представленных на регистрацию документов. Следовательно правовая экспертиза проводится только по документам, имеющимся у регистратора, и только за правильность этой экспертизы регистратор несет ответственность. Однако, как свидетельствует практика, число случаев, когда сделка признается недействительной и имущество изымается у приобретателя по обстоятельствам, которые могли быть выявлены в результате документарной правовой экспертизы, крайне невелико360. В подавляющем большинстве случаев право собственности приобретателя оспаривается по причинам, которые находятся вне поля контроля регистратора.
3. Положения п. 3 ст. 31 об ответственности за внесение незаконных записей также нельзя трактовать широко, ведь незаконность записи (либо погашения записи) может быть обусловлена разными обстоятельствами.
Во-первых, незаконность записи может проистекать из нарушения предписания закона. Например, закон запрещает совершение каких-либо сделок или действий, а регистратор из записей реестра или представленных документов должен был увидеть, что запрет закона нарушен. Однако орган по регистрации внес в ЕГРП запись (либо погасил ее). Например, у
360 Что, кстати, свидетельствует о довольно высоком уровне такой экспертизы, осуществляемой органом по регистрации.
184
регистратора имеются сведения о том, что судом был наложен арест на недвижимое имущество, однако, он, несмотря на это, зарегистрировал переход права к третьему лицу. За такие действия ответственность органа по регистрации, естественно, должна наступать, так как в описываемой ситуации он знал или должен был знать, что, изменяя записи реестра, он нарушает закон.
Но в случае, когда незаконность записи связана с тем, что запись совершена с нарушением прав или интересов третьих лиц, о наличии которых регистратор не знал и не мог знать, то к ответственности он привлечен быть не может.
Таким образом, ответственность за внесение незаконных записей или погашение связана с возможностью регистратора распознать нарушение закона. То есть, по всей видимости, речь должна идти о специфическом содержании вины регистратора как условии привлечения его к ответственности.
4. Иллюстрацией изложенного является судебная практика, которая весьма узко понимает основания и условия привлечения органа по регистрации к ответственности за вред, причиненный внесением незаконных записей.
Приведем такой пример из судебной практики. Лицо обратилось в суд с иском о взыскании убытков, причиненных органом по регистрации, вследствие ненадлежащего осуществления правовой экспертизы. Суд установил, что запись о праве собственности истца, внесенная в ЕГРП, была погашена на основании судебного решения (суд признал, что лицо, от которого истец приобрел право собственности на спорную недвижимую вещь, сам в свою очередь не был собственником361). Истец полагал, что действием органа, внесшего запись, признанную впоследствии незаконной, ему были причинены убытки в размере стоимости вещи, которой он лишился. Однако суд отказал в иске, указав, что в момент внесения записи в
361 Вопросы добросовестности приобретателя в этом деле не обсуждались.
185
реестр договор купли-продажи, заключенный между истцом и отчуждателем, не был признан недействительным, следовательно «внесенные управлением записи соответствовали содержанию правоустанавливающих документов»362.
В другом деле истец требовал возмещения вреда, причиненного незаконными, на его взгляд, действиями органа по регистрации, зарегистрировавшего переход права собственности на недвижимое имущество от отчуждателя к истцу без каких-либо обременений. Впоследствии по решению суда была восстановлена запись об ипотеке недвижимого имущества в пользу третьего лица. Суд отказал в иске о возмещении вреда, сославшись на то, что документы, представленные отчуждателем и истцом на государственную регистрацию перехода права, соответствовали закону, из них не следовало, что имущество было обременено ипотекой. Кроме того, суд указал, что риск и восстановления незаконно погашенного обременения лежит не на органе по регистрации, а на приобретателе, так как он является субъектом предпринимательской деятельности и потому обязан быть осмотрительным при совершении гражданско-правовых сделок. Суд подчеркнул, что приобретатель приобрел имущество от лица, которое само стало собственником недвижимости незадолго до его продажи. Это обстоятельство, по мнению, суда, свидетельствуют о том, что истец, заключая сделку, действовал неосмотрительно363.
362Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 декабря
2008 г. № Ф09-9650/08-С4.
363Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9
августа 2007 г. № Ф04-1573/2007.
186
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Врезультате проведенного исследования:
системный анализ регистрационных систем, действующих в европейских и англо-американском правопорядках, позволил выкристаллизовать универсальные принципы, на которых базируется любая современная регистрационная система;
выявлена зависимость принципов регистрации от основополагающих принципов частного права, которая наиболее характерно проявляется в их унификации, являющаяся порождением новейших тенденций приведения частного права Европы к единому знаменателю, в частности, разработки единого европейского гражданского кодекса, закрепляющего унифицированную систему вещных прав в рамках понимания основополагающего принципа разграничения вещных и обязательственных прав по их влиянию на третьих лиц;
исторический и сравнительно-правовой методы позволили сделать вывод об устранении к настоящему времени противоречий, вызванных историческим делением регистрационных систем по критерию связи записи в реестре с действительностью соответствующего юридического факта на позитивные и негативные и приведению подавляющего большинства регистрационных систем к общему «полупозитивному» знаменателю.
установлена универсальность принципа внесения, исключения из которого, отличающиеся и достаточно разрозненно используемые в различных правопорядках, характеризуются изъятиями публичного порядка (имеющими как непосредственно социальное значение (как при выплате пая членом кооператива, либо установлении общей совместно собственности супругов), так и
187
значения для публичных в интересов в широком смысле (например, публичные ограничения и обременения, действующие независимо от их отражения в реестре));
на примере требований открытости (публичности) данных о записях в реестре подтверждена гипотеза о внутренней взаимосвязи принципов построения регистрационной системы;
обнаружено единство различных правопорядков при нахождении баланса быстроты и простоты внесения записи в реестра с требованиями к его юридической чистоте и защищенности (принцип ограниченного или формального легалитета);
установлена прямая зависимость требований о специалитете реестра и точности описания объектов недвижимости от необходимости соотнесения сведений о юридическом объекте, содержащихся в реестре со сведениями об фактическом объекте, отраженном в кадастре и практической значимости, а именно невозможности правовой защиты данного юридического объекта без его точного соответствия объекту фактическому;
предложена аргументация, обосновывающая необходимость введения принципа старшинства как проявления ключевой характеристики вещных прав – их влияния на права и обязанности третьих лиц, а также возможности их защиты против всех и каждого.
188
ИСТОЧНИКИ
Литература на русском языке
1.Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 210.
2.Бабкин С.А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество // Законодательство. 2001. № 12;
3.Базанов И.А. Вотчинный режим в России. Томск, 1910.
4.Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. М., 2004. С. 120.
5.Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.
6.Бевзенко Р.С. Комментарий судебной практики применения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М., 2008
7.Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. № 4;
8.Вебер Х. Обеспечение обязательств. М., 2009. С. 255;
9.Гордон В.М. Иски о признании. Ярославль, 1906. С. 23.
10.Егоров А.В. Структура обязательственного отношения: наработки германской доктрины и их применимость в России // Вестник гражданского права. 2011. № 3. С. 243.
11.Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. № 4. С. 123-124.
12.Емелькина И.А., Вещные «ожидаемые права» в гражданском праве России и зарубежных стран // Вестник гражданского права, 2010. № 6.
13.Журнал Высочайше учрежденной особой при Государственном совете Комиссии для предварительного обсуждения проектов учреждения вотчинных установлений и вотчинного устава. СПб., 1906. - 1009 с.
189
14.Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Т. 2. М., Издательство иностранной литературы, 1960. С. 174.
15.Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Т. 3. М., Издательство иностранной литературы, 1961. С. 606.
16.Зайцев О.Р. Новая редакция Закона об ООО и антирейдерский закон – работа над ошибками // Закон. 2009. № 11.
17.Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 36–37.
18.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. М., 2004. С. 256–267.
19.Копейкин А.Б. Международный опыт защиты собственников – добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. № 2;
20.Крашенинников Е.А. Понятие и предмет исковой давности. Ярославль, 1997. С. 63-64. См. также абз. 3 п. 57, п. 58 Постановления 10/22.
21.Нейперт А.Н. Главные основания ипотечной системы // Журнал Министерства юстиции. 1894–1895. № 9. С. 19.
22.Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки. М., 2001;
23.Петров Е.Ю. Конструирование правил оборота недвижимости // Цивилистические записки. Вып. 3. М., 2004. С. 454.
24.Писков И.П. Границы действия принципа обязательного внесения // Цивилистические записки. Вып. 2. М., 2002.
25.Пискунова М. Нужно ли сделкам с недвижимостью нотариальное удостоверение? // эж-Юрист. 2003. № 26.
26.Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву. СПб., 1904. С. 697-703.
27.Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. Том первый. СПб., 1893.
190
28.Проект положений о порядке взыскания с недвижимых имений в местностях, где введен в действие Вотчинный устав и объяснительная к сему проекту записка. СПб., 1893. - 355 с.
29.Проект учреждения вотчинных установлений с объяснительной к нему запиской. СПб., 1893. - 38 с.;
30.Самойлов Е.Ю. Объективный критерий добросовестности приобретателя // Законодательство. 2009. № 10.
31.Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. 2007. №
32.Стенографический отчет особого совещания по проектам вотчинного устава в Санкт-Петербурге в ноябре и декабре 1898 года. СПб., 1899. - 349 с.
33.Фрейтаг-Лоринговен А.Л. Материальное право проекта Вотчинного устава. Т. 1. Юрьев, 1914. С. 17..
34.Цеймерн М.К. Мысли об устройстве ипотечного порядка в России // Российские цивилисты XIX века о недвижимости и владении. Самара, 2004.
35.Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя. // Труды по гражданскому праву. М., 2001. С. 269.
36.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1911. С.
207.
37.Ширвиндт А.М. Комментарий к Обзору судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126) // Вестник гражданского права. 2009. № 1. С. 132-133.
Литература на иностранных языках
1. Aynès L. , Crocq P. Les Sûretés. La publicité foncière. 4e éd. Paris, Defrénois, 2009. P. 282-298.
191
2.Burn E.H. Land Law: Cases and Materials. P.105.
3.Clark E. E-Conveyancing in Australia: An Important Step Along the Journey to E-government // Journal of Law, Information and Science. Vol. 21(1)2011.
4.Cooke E. The New Law of Land Registration. Hart Publishing, 2003. Oxford and Portland, Oregon. P. 1.
5.Corcoran J., Kennedy R. Torrens Today: E-conveyancing and the Possible Harmonisation of Australian Property Law // http://lac2008.landservices.sa.gov.au/Industry_Day/_files/John_Corcoran _presentation_2008.pdf;
6.Dixon M. Protecting Third Party Interests Under the Land Registration Act 2002 / http://papers.ssrn.com/sol3/ papers.cfm?abstract_id=1435494).
7.Frank/Wachter (Hrsg.), Handbuch Immobilienrecht in Europa: Zivilund steuerrechtliche Aspekte des Erwerbs, der Veraeusserung und der Vererbung von Immobilien. Heidelberg 2004. S. 1250 Rn. 77.
8.Henry X., Venandet G. Code civil. 109-e éd..Paris, Dalloz, 2010. P. 2488.
9.Kieninger E-M., Graziadei M. Security rights in movable property in European private law. Cambridge, 2004. P. 249.
10.Law Comission And HM Land Registry. Land Registration For the 21th
Century: |
A |
Consultative |
Document. |
P. |
15, |
55–56 |
(http://www1.landregistry.gov.uk/upload/documents/lc254.pdf
11.Mayer P., Pemberton A. A short history of Land registration in England and Wales. London, 2000. P. 4.
12.Muir R. E-conveyancing in New Zealand: Progress to Date and Future Developments // http://www.landregistry.ie/uploadedfiles/conference20071/papers/s3p4.pdf;
13.Niblack W.C. The Analysis of the Torrens System of Conveying Land With References to the Torrens Statutes of Australasia, England, Ireland, Canada and the United States. Chicago, 1912. P. 127.
14.Palandt-Bassenge, § 873, Rn. 3.