Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко Р.С., Кротов М.В., Церковников М.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ВЫСШАЯ ШКОЛА ЭКОНОМИКИ

УДК: 347

№ госрегистрации: 01201165850

Инв.№:

УТВЕРЖДАЮ Проректор НИУ ВШЭ, к.э.н.

М.М. Юдкевич

ОТЧЕТ

О НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКОЙ РАБОТЕ

НОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

(заключительный)

Шифр: ТЗ-38.1

Москва 2011

3

РЕФЕРАТ

Объект исследования

Объектом настоящего исследования являются системы регистрации прав на недвижимое имущество (подходы к решению проблем в сфере регистрации прав на недвижимость в законодательстве, судебной практике, доктрине) Франции, Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании (Англия и Уэльс), Австралии (система Торренса), предложения по созданию регистрации прав на недвижимость в дореволюционной России, а также правовые проблемы, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним по современному российскому праву и предложения подходов к их решению исходя из зарубежного и дореволюционного российского опыта.

Цель и задачи исследования

Цель исследования – формулирование системы правовых принципов, которые необходимо положить в основу законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также выявление содержательной и методологической связи этих принципов с одной стороны, с фундаментальными началами частного права (свобода собственности, свобода договора, автономия воли и проч.), и, с другой стороны, друг с другом.

Задачи исследования:

-выявить основные проблемы, возникающие в связи с применением (в первую очередь – судами) положений действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определить источник их возникновения и описать их последствия;

-установить цель создания регистрационной системы, ее «целевую аудиторию» и исходя из этого сформулировать основные принципы функционирования регистрационной системы;

4

-изучить состояние судебной практики и юридической литературы применительно к выявленным принципам построения регистрационной системы;

-выявить и описать системные связи между принципами, лежащими

воснове функционирования регистрационной системы, и фундаментальными принципами частного права;

-выявить и описать внутреннюю связь между принципами регистрационной системы;

-изучить основные новеллы, представленные в Концепции развития гражданского законодательства и законопроекте о внесении изменений и дополнений в ГК РФ, сквозь призму принципов построения регистрационной системы, сформулировать предложения;

-сформулировать рекомендации по улучшению действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практики его применения (регистрирующими органами, судами) с учетом опыта иных правопорядков.

Методология

Методологической основой исследования предполагается избрать формально-юридический метод исследования. Однако при этом предполагается широко использовать исторический и сравнительноправовые методы исследования юридической проблематики регистрационной системы, а также общенаучные (логический, системноструктурный) методы научного исследования.

В рамках обращения к историческому методу исследования предполагается изучить материалы и научные работы составителей проектов Гражданского уложения и Вотчинного устава Российской Империи. В рамках сравнительно-правового метода исследования предполагается обратиться к законодательству и доктрине развитых правопорядков (в первую очередь, европейских), чьи заслуги в развитии правовых представлений о

5

регистрационной системе являются общепризнанными (Германия, Австрия, Швейцария, Франция). Кроме того, планируется изучение весьма специфической (но и одновременно весьма успешной) регистрационной системы, именуемой «системой Торренса» (Австралия, некоторые провинции Канады).

Результаты исследования

1.Несмотря на различные юридико-технические приемы и отдельные решения, системы регистрации прав на недвижимое имущество базируются на общих принципах, некоторые из которых в зависимости от особенностей той или иной системы, доминируют над другими. Таким принципами являются: принципы внесения, открытости, легалитета, специалитета, достоверности и старшинства.

2.Существует зависимость принципов регистрации от основополагающих принципов частного права, которая наиболее характерно проявляется в их унификации, являющаяся порождением новейших тенденций приведения частного права Европы к единому знаменателю, в частности, разработки единого европейского гражданского кодекса, закрепляющего унифицированную систему вещных прав в рамках понимания основополагающего принципа разграничения вещных и обязательственных прав по их влиянию на третьих лиц;

3.Принцип внесения является универсальным; исключения из него, отличающиеся и достаточно разрозненно используемые в различных правопорядках, характеризуются изъятиями публичного порядка (имеющими как непосредственно социальное значение (как при выплате пая членом кооператива, либо установлении общей совместно собственности супругов), так и значения для публичных в интересов в широком смысле (например, публичные ограничения и обременения, действующие независимо от их отражения в реестре));

6

4. Как правило, необходимость регистрации установления или перехода прав на недвижимость не ограничивает свободу заключения обязательственных договоров и не препятствует, поэтому, установлению между сторонами таких договоров обязательственных правоотношений. То есть такая основа частного права как свобода обязательственного договора не затрагивается необходимостью регистрировать права на недвижисмоть. Однако в отношении третьих лиц такое соглашение имеет слабое значение, что не дает приобретателю распоряжаться недвижимостью без регистрации его права (или перехода права).

ВВЕДЕНИЕ

Изучению правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее – регистрационная система) посвящено довольно много современных отечественных юридических исследований. Однако основным недостатком всего того, что делалось в данной сфере учеными-правоведами, можно назвать следующий: предметом изучения в подавляющем большинстве случаев становились процедурные особенности и тонкости регистрационной системы (например, изучались проблемы юридической экспертизы документов, проводимой государственным регистратором при принятии решения о государственной регистрации перехода права).

Между тем, обращение к отечественному дореволюционному юридическому наследию в сфере частного права и современного состояния исследования регистрационных режимов в юридической литературе наиболее развитых правопорядков свидетельствует о том, что регистрационная система сама по себе является сложнейшим правовым феноменом, построенным на системе сложных правовых идей и принципов

7

(публичная достоверность реестра, открытость реестра и т.п.) и потому именно регистрационная система в целом как правовое явление должна быть предметом научного исследования. Изучение же процедурных тонкостей регистрации прав на недвижимое имущество целесообразно осуществлять тогда, когда само по себе явление в целом более не является для ученых terra incognita.

Можно констатировать, что сегодня в современной отечественной юридической литературе совершенно отсутствуют монографические разработки, посвященные комплексному изучению регистрационной системы в целом.

Наличие значительного количества журнальных публикаций (как теоретического, так и практического характера) по вопросам регистрационной системы (причем разной степени качества) не позволяет сформулировать научно обоснованные принципы, на которых следует выстраивать регистрационную систему.

Собственно, отсутствие понимания (у законодателя, судей, практикующих юристов, чиновников регистрирующих органов) того, что такое регистрационная система, каковы основные принципы ее функционирования, ради чего она создается и существует и приводит к тому, что сложившаяся в России система регистрации прав на недвижимое имущество не надежна, записи, внесенные в Реестр, легко оспариваются. Как следствие – доверие участников оборота к записям о праве собственности, ипотеке, аренде и проч. существенно поколеблено. Это, в свою очередь, существенно колеблет кредит (в широком смысле этого слова).

Новые задачи для исследователей регистрационной системы поставила Концепция развития гражданского законодательства (утв. Советом по кодификации гражданского законодательства при Президенте РФ 7 октября 2009 г.) и подготовленный на ее основе проект изменений и дополнений в первую часть Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). В Концепции и проекте существенно расширяется перечень ограниченных

8

вещных прав на недвижимые вещи. Следовательно, расширяется перечень регистрационных действий, которые должен совершать регистратор. Повышается значение записей реестра и иной информации, сосредоточенной в реестре. Пока не известно ни одной научной работы, в которой бы анализировались положения Концепции и проект поправок в ГК РФ с точки зрения модернизации законодательства о регистрационной системе.

1. Регистрация недвижимости во Франции: противопоставимость.

1.1 Актуальность и терминология

Часто приходится слышать, что во Франции принята система регистрации актов, а не прав на недвижимость, и поэтому опыт французских юристов в этой сфере для нас мало интересен. В основу такого рассуждения можно положить пассаж, содержащийся в переведенном на русский язык курсе гражданского права Франции: «производится оглашение не прав на недвижимость, а документов, в которых излагаются соответствующие сделки».1

Однако даже первое приближение, которое может заключаться, в том числе, в более подробном изучении этого курса, показывает, что содержательное различие между системой принятой, например, в России, где говорят, прежде всего, о регистрации прав,2 и французской системой

1Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Т. 2. М., Издательство иностранной литературы, 1960. С. 174.

2Конечно, наше право знает и регистрацию сделок (например, долгосрочная аренда или купля продажа жилья). Однако этот факт часто критикуется, предлагается создать «чистую» систему регистрации прав. Как мы увидим дальше, такое противопоставление не более чем игра словами, и существенной разницы между регистрацией прав и регистрацией устанавливающих или переносящих право (распорядительных) актов нет.

Проблема заключается совсем в ином: в российском понимании регистрация сделок делает по общему правилу весь договор заключенным. До регистрации сделка не

9

регистрации не так уж велико. Ведь, с одной стороны, вряд ли в России законно можно зарегистрировать возникновение или переход вещного права на недвижимость, не представив регистратору документы, подтверждающие основание возникновения этого права (если речь идет о переходе права, то эти документы будут «излагать сделку», обосновывающую такой переход). С другой стороны, сами французские юристы говорят об оглашенном (зарегистрированном) праве.3 При этом, как мы увидим, по французскому праву сделка, подлежащая регистрации, до ее осуществления связывает стороны (производит обязательственный эффект), а оглашение делает ее противопоставимой третьим лицам (дает «вещный» эффект).

Так или иначе, думается, что решения проблем в сфере регистрации недвижимости, отработанные в течение многих лет во Франции, может быть, будут полезны и для сравнительно молодой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

До начала изложения по существу следует сделать несколько замечаний по терминологии, которые связаны во многом с тем, что французская система, постепенно развиваясь после принятия Кодекса Наполеона (далее – ФГК), сохранила старый понятийный аппарат. Существует общий термин, описывающий необходимость раскрытия для третьих лиц информации о правах на недвижимость – la publicité foncière. Традиционный и наиболее верный перевод этого понятия, видимо, – оглашение прав на землю. Поэтому и мы будем использовать понятие «оглашение» для передачи термина «publicité». Сам институт регистрации (в

порождает договорных обязательств и фактически не связывает стороны. Остается непонятным, почему регистрация должна иметь значение в части обязательственного эффекта для сторон сделки, которые уже выразили свою волю, и по общему правилу должны быть связанными своими волеизъявлениями.

3 См., например: Aynès L. , Crocq P. Les Sûretés. La publicité foncière. 4e éd. Paris, Defrénois, 2009. P. 282-298. Zenati-Castaing F., Revet T. Les biens. 4e éd. Paris, Presse universitaire de France, 2008 P. 466.

10

узком смысле слова) исторически носит название la Conservation des hypothèques – Хранение ипотек, а лицо, производящее регистрацию – le conservateur des hypothèques – хранитель ипотек.

1.2. Развитие законодательства: от регистрации ипотек до оглашения всех прав на недвижимость

Традиционно рассмотрение вопроса об оглашении прав на недвижимость начинается с обращения к опыту римского права, оказавшего огромное влияние на романскую правовую семью, и к праву греческому.

Указывается на историческую связь оглашения прав на недвижимость с ипотекой (залогом недвижимости без лишения владения): ипотека находится в тесной зависимости от оглашения прав на недвижимость; для ипотеки важно не только ее оглашение, но и оглашение всей совокупности вещных прав на недвижимость. Если переход прав на недвижимость не оглашается, кредитор никогда не будет уверен, имеет он дело с собственником или нет.4

Эллинистический Египет и многие греческие города, где ипотека была распространена, знали организацию оглашения, сначала рудиментарную (установка камней на земельном участке или нанесение надписи на стене дома), а затем более проработанную (Библиотека приобретений – действительная публичная служба регистрации изменений вещных прав). Напротив, в Риме, где ипотека не имела большого значения («римский ипотечный режим не вышел из зачаточного состояния»5, «ипотека

4Aynès L. , Crocq P. Op. cit. P. 281.

5Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Т. 3. М., Издательство иностранной литературы, 1961. С. 606.

11

не была неизвестна, но ее режим был слишком несовершенен»), не было системы оглашения прав на землю.6

Средние века сделали ипотеку инструментом кредита с большим потенциалом развития. Значительная ценность, которою имела тогда недвижимость, породила запрет, вызвавший, согласно распространенному мнению, развитие института ипотеки: кредитор при возникновении залога мог завладеть лишь движимостью, но не недвижимой вещью. Должник, желавший получить кредит под свою землю, передавал право собственности на нее кредитору, который обязывался его «вернуть» в случае платежа: это была система фидуциарного отчуждения.7

В дальнейшем стали удовлетворяться соглашением, по которому должник позволял наложить на свою недвижимость некое подобие предварительного ареста (saisie anticipée). Для заключения такого соглашения был необходим нотариальный акт – основание, дающее право удовлетвориться за счет имущества должника. Мало помалу изначальный характер предварительного ареста исчез, а право следования и право преимущества стали существенными элементами. Кроме того, начиная с 16 века получили распространение судебные залоги.8

При этом оглашение не было организовано, что приводило к двум фундаментальным порокам: общему характеру и тайности ипотеки.

Впрочем, в двух частях Франции установление ипотек предавалось гласности: А) во Фландрии, Артуа, частях Пикардии и Иль-де-Франса существовал обычай записывать сделки о передаче прав на недвижимость в реестрах, которые вели канцелярии сеньориальных судов, что позволяло сеньору быть осведомленным о движении недвижимости и взимать сборы; Б)

6Aynès L. , Crocq P. Op. cit. P. 281.

7Ibid.

8Ibid.