Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко, Комментарий к 8.1. 2020-1

Свободная трибуна

Этот разрыв может быть объяснен исключительно при помощи изъятия из принципа внесения.

Застройщик, возводящий здание, должен непременно иметь на земельный участок право собственности или иное право, позволяющее осуществлять его застройку и горизонтальное разделение (т.е. присвоение в свою имущественную сферу того, что будет построено на чужом земельном участке). В силу принципа superficies solo cedit (все, выстроенное на участке, принадлежит обладателю права на участок; см. ст. 263 ГК РФ) помещения в здании, введенном в эксплуатацию, принадлежат застройщику на праве собственности, причем государственная регистрация этого права для цели его возникновения по смыслу п. 2 ст. 263 ГК РФ не требуется. Следовательно, застройщик все-таки именно передает дольщику право собственности на предмет договора. Однако опять же в силу прямого указания Закона об участии в долевом строительстве (и в отличие от иных случаев исключения из принципа внесения) это возникшее в силу закона право собственности застройщика на помещения в возведенном им здании вообще не надо вносить в реестр. Это объясняется, видимо, простым соображением: если обязать застройщика сначала зарегистрировать свое право в реестре и потом регистрировать переход права к дольщику, то застройщику придется уплатить довольно значительную сумму государственной пошлины, и при этом совершенно очевидно, что он переложит эту пошлину на дольщика, увеличив цену объекта недвижимости на соответствующую сумму. Такое удорожание жилых помещений (причем исключительно ради догматической чистоты юридических конструкций) явно не входило в планы законодателя, и поэтому он в ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве освободил застройщика от необходимости регистрировать первоначальное право на помещения в возведенном здании.

Иной подход — о том, что дольщик не приобретает производным образом от застройщика право собственности на помещение, а является первоначальным собственником объекта — совершенно неприемлем. Первоначальное приобретение права собственности на объект строительства возможно в рамках договора подряда и объясняется тем, что заказчик в обязательном порядке должен быть обладателем права собственности на земельный участок (либо иного права, допускающего его застройку). Именно поэтому в отношении заказчика по договору строительного подряда будет действовать принцип superficies solo cedit и он приобретает право собственности на предмет строительства первоначальным способом. Кстати, как раз по этой причине требованием ГК к заказчику по договору строительного подряда (п. 1 ст. 747) является обладание правом на застраиваемый земельный участок.

Однако поскольку мнение о том, что дольщик является покупателем, а не заказчиком (по договору строительного подряда), окончательно утвердилось в доктрине и судебной практике12, признание дольщика лицом, приобретающим право собственности на недвижимость первоначальным образом, невозможно. Следовательно, необходимо объяснить механизм производного приобретения им права собственности без внесения записи о праве отчуждателя. А это невозможно сделать без привлечения концепции исключения из принципа внесения.

167

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

2.2.16.Приобретение недвижимого имущества при помощи средств семейного капитала

Всоответствии с положениями Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (ч. 4 ст. 10) жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, «оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению».

Судебная практика подтверждает, что эта норма является исключением из принципа внесения13. В частности, практика СКГД ВС РФ исходит из того, что даже если родители нарушили обязательство по оформлению общей долевой собственности на недвижимость, приобретенную за счет средств семейного капитала, то при разводе супругов и разделе общего имущества доли несовершеннолетних детей подлежат учету при разделе имущества14.

По всей видимости, это исключение из принципа внесения, как и многие другие, основано на идее необходимости лучшей защиты интересов слабозащищенной группы лиц — несовершеннолетних детей — от возможных злоупотреблений их родителей (которые могут выражаться в том, что последние будут уклоняться от фиксации предусмотренной законом общей долевой собственности на имущество, приобретенной за счет средств семейного капитала).

2.2.17. Выдача ценной бумаги, удостоверяющей право на имущество

Исключением из принципа внесения будет создание альтернативного реестру прав на имущество способа фиксации этих прав — выдача обязанным лицом ценной бумаги, удостоверяющей соответствующее вещное право. Это следует из п. 1 ст. 142 ГК РФ, согласно которому при выдаче обязанным лицом ценной бумаги осуществление и передача права, инкорпорированного в ценную бумагу, возможны только путем предъявления или передачи самой бумаги. Следовательно, если, к примеру, правом, инкорпорированным в ценную бумагу, будет вещное право на недвижимую вещь, то оборот этого права будет подчиняться не записям реестра недвижимости, а правилам оборота ценных бумаг.

Как правило, содержанием ценных бумаг являются обязательственные права (вексель, облигация, чек) или корпоративные права (акция), объектом которых выступает поведение субъектов права. Однако известны случаи, когда содержанием ценной бумаги становятся вещные права. К числу таких бумаг относятся, в частности, закладная (ценная бумага, удостоверяющая право залога в отношении недвижимого имущества) и инвестиционный пай паевого инвестиционного фонда (ценная бумага, удостоверяющая долю в праве собственности на имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда).

13См.: п. 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016.

14См. также: определение СКГД ВС РФ от 31.07.2018 № 5-КП8-179.

168

Свободная трибуна

В случае с выдачей закладной Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает (ст. 13, 48), что права, удостоверенные закладной, может осуществлять владелец закладной, причем оборот закладных происходит на основе надписей о передаче закладной (ст. 16 этого Закона). О том, что по договору ипотеки была выдана закладная, делается отметка в реестре (ч. 6 ст. 53 Закона о государственной регистрации недвижимости), сам факт существования которой позволяет третьим лицам делать вывод, что принадлежность залогового права должна определяться не по записям реестра недвижимости, а по правилам оборота закладных. Владелец закладной, легитимированный непрерывным рядом передаточных надписей, может обратиться к регистратору, чтобы в реестре был отражен факт принадлежности ему закладной в определенный момент времени. Однако это не изменяет и не отменяет действие правила о том, что право залога будет передаваться исключительно путем передачи закладной. Причем регистрация факта принадлежности закладной является правом ее текущего владельца, а не обязанностью, поэтому возражение залогодателя в споре с владельцем закладной о том, что принадлежность залогового права последнему не зарегистрирована в реестре недвижимости, не допускается15.

Другой пример, когда выдача ценной бумаги будет создавать внереестровый оборот недвижимости, — это включение недвижимого имущества в состав паевого инвестиционного фонда (ст. 14 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»). В этом случае принадлежность права на такое имущество будет закрепляться не через записи реестра недвижимости, а путем определения принадлежности инвестиционных паев (являющихся, к слову, бездокументарными именными ценными бумагами, принадлежность которых, в свою очередь, также фиксируется в реестре, записи которого обладают правопорождающим эффектом; к ним полностью применимы все выводы, сделанные в настоящем комментарии). В реестре недвижимости делается отметка о том, что имущество входит в состав паевого инвестиционного фонда (ч. 5 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Кроме того, помимо недвижимости, в состав паевого инвестиционного фонда в некоторых случаях могут быть включены доли в уставных капиталах ООО. В этом случае также будет действовать исключение из принципа внесения, но уже в отношении реестра юридических лиц, — принадлежность таких долей определяется не по ЕГРЮЛ, а по реестру владельцев инвестиционных паев.

Здесь также следует иметь в виду, что ценные бумаги подчиняются принципу легалитета, т.е. субъекты гражданского оборота могут выдавать только те ценные бумаги, которые предусмотрены законом (п. 2 ст. 142 ГК РФ). Это означает, что участники оборота не могут изобретать такие виды ценных бумаг, которые не урегулированы законом (скажем, создать ценную бумагу, удостоверяющую рентные права, и проч.).

Окончание читайте в следующем номере

169

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

Роман Сергеевич Бевзенко

профессор Российской школы частного права, кандидат юридических наук

Комментарий к ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ

Окончание. Начало читайте в «Вестнике экономического правосудия РФ» № 11 за 2019 г.

Во второй части комментария к ст. 8.1 ГК РФ автор рассматривает так называемые ложные исключения из принципа внесения, исследует положения ГК РФ о праве регистратора проводить юридический анализ оснований государственной регистрации прав, разбирает элементы публичной достоверности реестра и защиты добросовестного приобретателя.

Ключевые слова: ст. 8.1 ГК РФ, реестр прав на имущество, принцип публичной достоверности, принцип внесения, добросовестное приобретение

68

Свободная трибуна

Roman Bevzenko

Professor at Russian School of Private Law, PhD in Law

Commentary to Article 8.1 of the Civil Code of the Russian Federation (Part 2)

In the second part of the Comments to Article 8.1 of the Civil Code of the Russian Federation, the author considers the «false exclusions» to the booking principle, explores the provisions of the Civil Code of the Russian Federation on the Registrar's right to examine the grounds for the state registration of rights, and analyzing the elements of the public reliability of the Register and protection of a bona fide purchaser.

Keywords: Article 8.1 of the Civil Code of the Russian Federation, the Register of Titles to Real Estate, principle of public reliability, booking principle, bona fide purchase

2.3. «Лжеисключения» из принципа внесения

Существуют случаи, когда текстуально законодатель, на первый взгляд, вводит изъятие из принципа внесения, формулируя правило о том, что в некоторой ситуации право возникает в результате наступления какого-либо факта. Однако глубокий анализ приводит к выводу о том, что в действительности законодатель не имел намерения допустить исключение из действия принципа обязательности записи для целей возникновения права.

2.3.1. «Инвестиционная собственность»

Долгое время распространенным было мнение о том, что право собственности инвестора на недвижимое имущество, возводимое за счет сделанных им инвестиций, возникает у него без внесения каких-либо записей в реестре. Это суждение имеет формальную основу в положениях ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»1 и ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»2, декларирующих такие права инвесторов, как «владение, пользование и распоряжение» результатами инвестиционной деятельности. На основе этих в общем-то довольно незамысловатых законодательных сентенций некоторые практикующие юристы делали вывод о том, что, коль скоро закон наделяет инвестора правом «владеть, пользоваться и распоряжаться», то речь непременно идет о праве собственности, ведь эта триада правомочий традиционно используется в нашем праве для обозначения именно этого вещного права. В сочетании с положениями п. 2 ст. 8.1 ГК РФ (право возникает с момента внесения записи в реестр, если иное не установлено законом,

а таковым законом как раз и следует признать названные нормы законодательства

1 Пункт 5 которой гласит: «Инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций…»

2В соответствии с абз. 6 которой инвесторы имеют равные права на «владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений».

69

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

об инвестициях) получается, что в силу закона сам по себе факт осуществления инвестиций достаточен для того, чтобы лицо, осуществившее инвестиции, сразу же стало собственником того недвижимого имущества, в создание либо реконструкцию которого денежные средства были вложены. А если таких лиц несколько, то между ними возникает долевая собственность на недвижимую вещь, созданную за их счет. Причем, видимо, по такой логике это «право собственности инвестора» возникает у него первоначальным способом.

Однако несмотря на понимание того, что отношения между инвестором и застройщиком — это отношения по исполнению договора о передаче в собственность инвестора недвижимой вещи, «вещно-правовая концепция» прав инвесторов на объект строительства сомнению не подвергалась и именно она, по всей видимости, легла в основу обширнейшей практики судов общей юрисдикции, а также некоторых арбитражных судов, суть которой заключается в возможности судебной констатации права собственности инвестора на профинансированное ими недвижимое имущество. На практике эта констатация возникшего права собственности инвестора выражалась в удовлетворении иска о признании права собственности инвестора на объект инвестиций3.

Некоторые сторонники «вещно-правовой концепции» прав инвестора на объект строительства (в основном из числа практикующих юристов), указывая на совокупность нормы п. 2 ст. 8.1 ГК РФ и упомянутых выше положений инвестиционного законодательства как на случай возникновения права собственности на недвижимости без записи в реестре, полагают, что иск инвестора о признании права собственности на объект, возведенный за его счет, вполне укладывается в процессуальную конструкцию иска о признании: право собственности на объект недвижимости у инвестора возникло, так как инвестиции осуществлены, следовательно, иск о признании этого права может быть удовлетворен.

Однако уже в первой половине 2000-х гг. «вещно-правовая» концепция прав инвесторов на объект строительства перестала быть господствующей. Это, по всей видимости, связано с некоторыми сомнениями, которые возникли у судов при ее применении. Так, эта концепция совершенно не объясняет, как долевая собственность инвестора на здание (что вроде бы и имеется в виду в так называемом инвестиционном законодательстве) преобразуется в право собственности на конкретное помещение в здании (а ведь именно помещение является предметом договора инвестора с застройщиком). Кроме того, на почве этого взгляда совершенно невозможно хоть сколько-нибудь удовлетворительно разрешить казус с так называемой двойной продажей одного и того же помещения двум разным инвесторам. И наконец, «вещно-правовая» концепция приводит к совершенно недопустимым (с точки зрения частного права) результатам в случае банкротства застройщика: часть конкурсной массы передается только одной группе кредиторов (инвесторам), причем приоритет этой группы не основан на положениях законодательства о банкротстве.

В итоге в практике арбитражных судов стал развиваться иной взгляд на природу прав инвестора. В его основу легло очень простое соображение: инвестор явля-

3См. довольно типичное дело из ряда подобных судебных споров: определение СКГД ВС РФ от 14.12.2010 № 4-В10-34.

70

Свободная трибуна

ется стороной договора, в силу которого он (инвестор) имеет право требовать от застройщика исполнения обязательства — передачи конкретного помещения, определенного договором. Поэтому у инвестора есть права, которые принадлежат кредитору по обязательству передать индивидуально-определенную вещь: право требовать принудительного исполнения обязательства в натуре либо возмещения убытков, причиненного неисполнением обязательства. Разумеется, при таком взгляде на отношения застройщика и инвестора последний станет собственником причитающейся ему недвижимости не ранее, чем застройщик исполнит договор, а инвестор зарегистрирует свое право собственности в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, при таком обязательственно-правовом объяснении прав инвестора не может быть и речи об удовлетворении иска инвестора о признании права собственности на объект инвестиций (поскольку такого права у инвестора нет, ведь он не стал собственником по правилам ст. 219 ГК РФ) или на долю в объекте незавершенного строительства. И, разумеется, совершенно иным будет подход к удовлетворению требований кредиторов застройщика в деле о банкротстве последнего: объект строительства остается в конкурсной массе застройщика, а все кредиторы — банки, инвесторы, налоговый орган, подрядчики и проч. — будут удовлетворять свои требования из стоимости, вырученной от продажи этого объекта конкурсным управляющим в ходе конкурсного производства.

Какой из этих двух подходов — вещно-правовой или обязательственный — верный? Нет никаких сомнений, что второй из них полностью соответствует последним тенденциям развития законодательства об инвестициях в строительство недвижимости. В первую очередь имеются в виду нормы ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве и нормы § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), которыми были установлены особенности банкротства застройщиков. В первом из упомянутых законодательных актов закрепляется специальная мера защиты прав инвесторов в строительство многоквартирных домов — возникающее у инвесторов в силу указания закона право залога на объект, возводимый за их счет (т.е. инвесторы объявляются законодателем кредиторами-залогодержателями). Это законоположение делает совершенно беспочвенными любые рассуждения о праве собственности инвестора на объект строительства, так как отечественное гражданское право не допускает соединение в одном лице собственника и залогодержателя (поскольку право собственности как более «сильное» вещное право поглощает право залога). Второй из упомянутых актов — поправки в Закон о банкротстве — еще жестче подчеркивает обязательственную природу требований инвесторов к застройщику, вводя специальные процедуры и условия удовлетворения этих требований, а также устанавливая приоритет данной группы кредиторов перед иными кредиторами.

По всей видимости, именно такие рассуждения и привели к тому, что ВАС РФ сначала в нескольких делах, рассмотренных в порядке надзора в 2011 г.4, а впоследствии — в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (абз. 2 и 3 п. 4; далее —

4См.: постановления Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13534/10, № 13970/10.

71

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

постановление № 54) поддержал именно обязательственную модель отношений инвесторов и застройщиков, разъяснив судам, что положения законодательства об инвестициях не являются основанием для возникновения права собственности инвесторов на объект строительства; право собственности в такой ситуации возникнет у инвестора не ранее его государственной регистрации в реестре (абз. 2 п. 4 постановления № 54). Таким образом, была поставлена точка в споре о том, являются ли положения законов об инвестиционной деятельности случаями исключения из принципа внесения. В результате было признано, что возникновение права собственности на вновь построенные объекты, напротив, подчинено принципу внесения.

Вместе с тем следует обратить внимание читателей на то обстоятельство, что другой высший суд — Верховный Суд РФ, рассматривая в конце 2010 г. дело о признании права собственности инвестора на долю в объекте незавершенного строительства, склонился к мнению о том, что такое право у инвестора все же есть5. Этот подход продолжает встречаться в практике Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ и сейчас6. При этом необходимо отметить, что практика СКЭС ВС РФ попрежнему придерживается позиций постановления № 547.

Между тем некоторые подвижки в сторону концепции, заложенной в постановлении № 54, наблюдаются и в практике СКГД ВС РФ. Так, в Обзоре практики ВС РФ № 3 за 2018 г. (утв. 14.11.2018) в разделе «Вопросы» под № 1 значится следующий: «Каким способом подлежит защите право физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома?» Ответ, данный ВС РФ, основывается не на «вещной» концепции прав инвесторов, а на подходе ВАС РФ: «В связи с заключением договора участия в долевом строительстве, предметом которого является нежилое помещение, не предназначенное для удовлетворения личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд гражданина, не связанных с предпринимательской и иной экономической деятельностью, у застройщика возникает обязательство передать индивидуально-определенное нежилое помещение в строящемся объекте недвижимого имущества. Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Поскольку из существа обязательства по передаче индивидуально-определенного нежилого помещения, не предназначенного для удовлетворения личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд гражданина, не вытекает иное, надлежащим способом защиты права физического лица в отношении такого помещения в объекте незавершенного строительства в соответствии с приведенными положениями ст. 308.3 ГК РФ является понуждение к исполнению обязательства в натуре».

Получается, что СКГД ВС РФ пока продолжает придерживаться «вещной» концепции только применительно к инвестициям граждан в строительство жилья

5См.: определение СКГД ВС РФ от 14.12.2010 № 4-В10-34.

6См.: определение СКГД ВС РФ от 13.09.2016 № 5-КГ16-57.

7См.: определения СКЭС ВС РФ от 15.09.2015 № 305-ЭС15-3617; от 07.12.2017 № 310-ЭС17-12472; от 03.03.2016 № 309-ЭС15-13936; от 09.02.2015 № 305-ЭС14-7729.

72

Свободная трибуна

в рамках участия в долевом строительстве. Необходимо как можно скорее унифицировать судебную практику и прекратить использовать этот странный подход, в рамках которого суды общей юрисдикции удовлетворяют иски о признании права собственности на жилые помещения, как если бы собственность инвесторагражданина возникла ранее, а не с момента государственной регистрации прав на недвижимость сначала за застройщиком, а затем в порядке ст. 551 ГК за инвестором или, как это следует из Закона об участии в долевом строительстве, сразу же за инвестором-дольщиком, но не в режиме установительного иска о признании ранее возникшего у него права, а в режиме иска о присуждении к внесению в ЕГРН записи о праве собственности дольщика. Как представляется, все иски дольщиков о признании права собственности на жилье в построенном и введенном в эксплуатацию доме должны квалифицироваться именно подобным образом. В таком случае говорить об исключении из принципа внесения уже точно не придется.

Остается только отметить, что утверждение этого единственно верного подхода прекратит безумную практику удовлетворения исков о признании права собственности на «долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую квартире такой-то» в момент, когда жилой дом еще не построен. Такой подход судов общей юрисдикции не имеет ничего общего не только с действующим законом, правовой догмой и традицией, но и со здравым смыслом.

2.3.2. Аренда недвижимости с правом выкупа

Еще один случай ложного исключения из принципа внесения — это правило п. 1 ст. 624 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на арендованное имущество, в отношении которого стороны условились о выкупе, переходит к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Какое значение может иметь признание за арендатором, внесшим выкупные платежи, права собственности до момента государственной регистрации? Если имеется в виду защита арендатора от распоряжений собственника и от третьих лиц, то арендатор вполне защищен от них возражениями, основанными на ст. 617 Кодекса, в частности он вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности по ст. 551 ГК РФ и путем иска к новому приобретателю. Очевидно, что исключения из начала внесения в данном случае не требуется.

Представляется, что законодатель, формулируя ст. 624 ГК РФ, просто не учел оговорку, содержавшуюся на момент написания второй части Кодекса в п. 2 ст. 8 (в настоящее время — п. 2 комментируемой статьи): «Права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации… если иное не установлено законом». Пункт 1 ст. 624 как раз и можно формально рассматривать как случай, установленный законом. Таким образом, следуя тексту п. 1 ст. 624 Кодекса, получается следующая конструкция: арендатор вносит выкупные платежи, срок аренды истекает — и он приобретает право собственности на вещь без внесения в реестр, в котором собственником по-прежнему числится арендодатель. Реестр в такой ситуации оказывается недостоверным. Судебная практика, однако, не поддержала такое толкование: в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 прямо признано, что «если предметом договора аренды с выкупом является

73

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 12/2019

недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ». И эту позицию ВАС РФ следует признать абсолютно оправданной.

2.3.3. Хозяйственное ведение и оперативное управление

Довольно казуистичным является вопрос о моменте возникновения права хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимым имуществом, переданным соответственно унитарным предприятиям и учреждениям (казенным предприятиям). С одной стороны, п. 1 ст. 299 ГК РФ устанавливает, что право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. Иное, установленное законом, — это как раз положения п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК РФ об особенностях возникновения права на недвижимое имущество. Но ведь последовательность прочтения п. 1 ст. 299 и п. 2 ст. 8.1 Кодекса можно «перевернуть»: права на недвижимость возникают с момента внесения записи в реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК), а иное как раз установлено в п. 1 ст. 299 Кодекса для прав хозяйственного ведения и оперативного управления — они возникают с момента передачи. В этом случае возникновение прав хозяйственного ведения и оперативного управления не подчиняется принципу внесения.

Ответ на эту дилемму могла дать только судебная практика. Но и она некоторое время не демонстрировала единообразия. Так, в 2009 г. в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора было передано дело ФГУП «Почта России» против общества «ЦентрТелеком». Вкратце суть спора заключалась в следующем. Унитарное предприятие, полагая, что оно является обладателем права хозяйственного ведения на нежилое помещение (это право не было зарегистрировано), оспаривало зарегистрированное право собственности общества на это же нежилое помещение. Коллегия судей ВАС РФ, принявшая определение о передаче дела в Президиум, руководствуясь мнением о том, что право хозяйственного ведения возникает с момента передачи, без внесения каких-либо записей в реестр, сочла, что права унитарного предприятия были ущемлены. Президиум ВАС в постановлении от 29.09.2009 № 6478/09 согласился с тем, что общество не является собственником нежилого помещения, и отменил судебные акты, которым в иске предприятию было отказано.

Постановление по этому делу было воспринято в юридической среде как полная поддержка высшей судебной инстанцией идеи о том, что право хозяйственного ведения возникает с момента передачи имущества, но не с момента внесения записи в реестр. Между тем Президиум ВАС в этом деле высказался очень осторожно. Он указал, что «регистрация обществом «ЦентрТелеком» права собственности на спорные помещения препятствует реализации ФГУП «Почта России» права хозяйственного ведения на эти же помещения, в том числе права на их юридическое оформление (регистрацию), следовательно, обращение предприятия в арбитражный суд с иском о признании права федеральной собственности на указанные помещения имеет целью восстановление его нарушенного права хозяйственного ведения». Из данной

74