Экзамен зачет учебный год 2023 / Бевзенко, Комментарий к 8.1. 2020-1

Свободная трибуна

Роман Сергеевич Бевзенко

профессор Российской школы частного права, кандидат юридических наук

Комментарий к ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ

Статья 8.1 Гражданского кодекса РФ содержит общий свод правил о государственной регистрации. Автор доказывает, что эти правила распространяются не только на недвижимость, но и на иные виды имущества, в том числе исключительные права. С учетом последней судебной практики подробно раскрывается содержание принципов регистрационной системы: внесения, легалитета, открытости, достоверности и специалитета. Значительная часть настоящей статьи посвящена исключениям из принципа внесения случаям, когда для возникновения права на имущество вопреки общему правилу не требуется государственная регистрация. Автор насчитывает 17 исключений, оговаривая при этом, что этот перечень не является исчерпывающим. Также в статье отмечается неопределенность относительно того, распространяется ли принцип внесения на некоторые права, возникающие на основании договоров, например права доверительного управляющего или лицензиата результата интеллектуальной деятельности. Остальные вопросы, возникающие в связи с содержанием ст. 8.1 ГК РФ, прокомментированы во второй части статьи, которая будет опубликована в следующем номере журнала.

Ключевые слова: ст. 8.1 ГК РФ, реестр прав на имущество, момент возникновения прав, подлежащих регистрации, принцип публичной достоверности реестров

127

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

Roman Bevzenko

Professor at Russian School of Private Law, PhD in Law

Commentaries on Article 8.1 of the Civil Code of the Russian Federation

Статья 8.1 Гражданского кодекса РФ содержит общий свод правил о государственной регистрации. Автор доказывает, что эти правила распространяются не только на недвижимость, но и на иные виды имущества, в том числе исключительные права. С учетом последней судебной практики подробно раскрывается содержание принципов регистрационной системы: внесения, легалитета, открытости, достоверности и специалитета. Значительная часть настоящей статьи посвящена исключениям из принципа внесения случаям, когда для возникновения права на имущество вопреки общему правилу не требуется государственная регистрация. Автор насчитывает 17 исключений, оговаривая при этом, что этот перечень не является исчерпывающим. Также в статье отмечается неопределенность относительно того, распространяется ли принцип внесения на некоторые права, возникающие на основании договоров, например права доверительного управляющего или лицензиата результата интеллектуальной деятельности. Остальные вопросы, возникающие в связи с содержанием ст. 8.1 ГК РФ, прокомментированы во второй части статьи, которая будет опубликована в следующем номере журнала.

Ключевые слова: ст. 8.1 ГК РФ, реестр прав на

«1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения».

Комментарий

1.Общее правовое значение регистрации прав

Есть два основных предположения, почему правопорядки не довольствуются общими правилами гражданского права о возникновении, изменении, прекращении и переходе субъективных гражданских прав, а создают специальные положения о регистрации этих прав в особых реестрах.

Первое предположение заключается в том, что регистрационная система, например в сфере недвижимого имущества, необходима прежде всего для фискальных

128

Свободная трибуна

целей: установления фигуры плательщика налога на недвижимость и объекта налогообложения (его параметров и стоимости). Однако оно опровергается довольно легко: существует множество примеров, когда в конкретной юрисдикции регистрация недвижимости отсутствует, но при этом действует система налого­ обложения недвижимости, имеющая различные механизмы установления налогового бремени в отношении собственников недвижимости. Нет сомнений в том, что правильно устроенная регистрационная система помогает фискальной службе взимать налог на недвижимость, однако это, кажется, скорее побочное ее проявление. Что же касается определения размеров объектов налогообложения и их усредненных стоимостей, то этой цели служит не реестр недвижимости, а кадастр, т.е. свод картографических планов земельных участков, технических описаний зданий и помещений. Именно к этому своду привязывается и усредненная оценка объектов налогообложения (кадастровая стоимость, которая выступает в качестве налогооблагаемой базы). Теоретически мыслим правопорядок, в котором имеется лишь привязанный к картографической основе кадастр, содержащий описания участков, а права на них передаются просто путем совершения гражданско-правовых сделок без какой-либо регистрации. Такая система вполне достаточна для того, чтобы упростить работу налогового органа по взиманию налога на недвижимость.

Кроме того, государственная регистрация ряда прав вовсе никак не может быть объяснена фискальными соображениями, так как соответствующие виды имущества, в отношении которых функционирует система государственной регистрации прав, налогом не облагаются (например, доли в ООО).

Так что, безусловно, некоторое значение фискальный интерес иметь может, но он не носит определяющий характер.

Второе предположение состоит в том, что регистрационная система создается в первую очередь для достижения определенных частноправовых целей. Каких? Прежде всего это легитимационная цель.

Легитимационная функция регистрации заключается в том, что регистрация создает формальную легитимацию (управомоченность) лица, записанного в реестр, в качестве собственника либо обладателя какого-то иного права на имущество. Эта функция реестра необходима, чтобы все третьи лица могли проще распознать, имеют ли они дело с действительным собственником имущества, имеются ли ка- кие-либо обременения в отношении этого имущества (ипотеки, залоги, сервитуты и др.), аресты, не передана ли она в долгосрочную аренду и проч.

Если регистрация не осуществляется, то лица, намеревающиеся вступить в договор с собственником, вынуждены проверять титул своего потенциального контрагента и отсутствие каких-либо обременений (например, правильность документов, по которым он приобрел имущество, по которым его правопредшественник приобрел это имущество, по которым правопредшественник правопредшественника потенциального контрагента его приобрел и т.д.). Кажется, логическим пределом такой проверки является срок исковой давности, однако с учетом сложных правовых решений в сфере порядка исчисления субъективных и объективных сроков исковой давности, а также возможности ее прерывания, приостановления, восста-

129

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

новления этот подход является неочевидным. Кроме того, давность не помогает исключить вероятность наличия обременений в отношении данного имущества (например, сервитута, залога и т.п.). С этими же проблемами сталкиваются и потенциальные залогодержатели-кредиторы, которым предлагается принять то или иное имущество в залог.

Такая тщательная проверка титула потенциального контрагента и цепочки сделок, которые привели к появлению титула у него, а также отсутствия обременений (именуемая due diligence) — занятие крайне затратное и непростое, требующее непременного привлечения специалистов в сфере права недвижимости и не гарантирующее уверенного ответа на вопрос о том, действительно ли потенциальный контрагент является правообладателем. Необходимость такой проверки повышает трансакционные издержки, усложняет, тормозит оборот и, более того, не исключает все риски. Чем менее явным является титул на имущество, тем меньшую цену покупатель будет готов заплатить за него, так как цена отражает потенциальные риски покупателя. Чем сложнее установить наличие действительного титула на имущество (например, путем изучения цепочек передач титулов по различным сделкам), тем выше риск, что залогодатель окажется не собственником предмета залога, и, соответственно, тем выше будет ставка кредита (кредитная ставка, помимо прочего, является также и отражением риска невозврата кредита, который несет банк).

Иначе говоря, такие издержки и риски приходится закладывать в цену, которую покупатель готов платить за имущество, и в процентную ставку, по которой кредиторы готовы предоставлять кредит под залог: стоимость имущества при отчуждении становится ниже, а процентная ставка выше.

Защиту разумного доверия третьих лиц пытается обеспечить принцип защиты добросовестного возмездного приобретателя (ст. 302 ГК). Если тот полагается на видимость управомоченности отчуждателя, основанную на наличии у того владения вещи, он может приобрести право собственности или право залога. Но он плохо справляется с задачей в случае с недвижимостью (например, земельными участками), в отношении которой установление владения — вопрос крайне затруднительный, а также с нематериальными объектами (акциями, долями в ООО, исключительными правами и т.п.).

В этих условиях многие правопорядки рано или поздно начинали вводить систему государственной регистрации тех или иных особо важных прав на имущество. Выбор тех видов имущества, в отношении которых вводится регистрационная система, является вопросом политики права. Обычно страны вводят такую систему в отношении прав на недвижимость, но сейчас в связи с развитием информационных технологий и упрощением и ускорением обмена информации тенденция состоит в расширении сферы применения регистрационной системы.

Наличие системы регистрации прав на имущество если не полностью устраняет необходимость исследования предшествующих цепочек передач титулов, то как минимум делает эту процедуру менее принципиальной; наличие записи создает в той или иной степени опровержимую или в ряде стран вовсе неопровержимую презумпцию того, что правовая реальность соответствует содержанию записи в рее-

130

Свободная трибуна

стре (сложность опровержения такой презумпции зависит от деталей действующей в соответствующей стране системы регистрации). Благодаря этому у участников оборота снижается потребность в дорогостоящих услугах юристов для проведения due diligence. Это снижает трансакционные издержки на совершение сделок, делает оборот соответствующих благ относительно быстрым и безопасным, повышает стоимость регистрируемых активов и понижает процентные ставки по залоговым кредитам и займам.

Таким образом, строго говоря, реестр создается в первую очередь ради блага общества (неограниченного круга третьих лиц — потенциальных покупателей, залогодержателей, арендаторов, кредиторов в деле о банкротстве собственника имущества и проч.), а не ради блага собственников. Последние, кажется, могут быть даже не рады тому, что их права станут гласными и доступными всем третьим лицам. Однако собственники неизбежно оценят достоинства регистрации в тот момент, когда они пожелают продать или в особенности заложить принадлежащее им имущество в обеспечение банковского кредита.

Любопытно, что бурный всплеск развития регистрационных систем в сфере регистрации прав на различные виды имущества пришелся на период промышленной революции. Капиталистический подход, предполагающий постоянное развитие промышленности и торговли за счет кредита, требовал, чтобы главные имущественные активы — поземельная собственность и доли в компаниях — вовлекались в оборот как способ обеспечения долговых обязательств. Дефолты по обеспеченным долгам, обращение взыскания на имущество, в первую очередь недвижимое, продажа его с торгов способствовали развитию рынка недвижимости. Тем самым динамичный капитализм, раскрутивший оборот недвижимости, совершенно вытеснил феодальные представления о статичной поземельной собственности — родовой, не отчуждаемой, а лишь передаваемой по наследству от отца к старшему сыну и потому неделимой. По большому счету именно отмирание феодального уклада, утрата социальной функции земельной собственности (в феодализме владение землей наделяет ее обладателя социальным статусом феодала, позволяющим выстраивать нисходящие феодальные лестницы из подчиненных землепользователей — вассалов) и такое явление, как мобилизация иммобилиарной собственности, — вот социально-экономи- ческие причины возникновения регистрационных систем в сфере оборота недвижимости.

Вторая цель введения регистрационной системы в отношении отдельных видов имущества — защитная. Давно доказано, что рыночная экономика не может нормально функционировать без четкого разграничения прав собственности на активы. И вопрос здесь не только в упрощении оборота, происходящем в случае четкого и транспарентного закрепления таких прав за участниками оборота, но и в том, что признание прав защищает правообладателей от посягательств третьих лиц, создает гарантии от отобрания актива более сильными согражданами, а такие гарантии создают уверенность в своих правах, позволяют более спокойно решаться на инвестирование средств в улучшение данного имущества, планировать более разумное его использование с учетом долгосрочного расчета (а не хищнически эксплуатировать здесь и сейчас из-за неуверенности в том, что завтра данное имущество останется в твоем владении). Например, многие исследования показали, что качество

131

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

частного жилого фонда во многом зависит от того, существует ли в стране система регистрации прав на недвижимость. Если титул собственника хрупок и опирается на какие-то документы, которые могут быть легко утрачены, и фактическое владение, которое может быть потеряно и в принципе не может быть эффективно обеспечено во всех случаях (например, владение земельными участками), то уверенности в защищенности своих прав немного и возникает сомнение, что инвестиции в обновление и улучшение актива не пойдут прахом в момент, когда кто-то начнет оспаривать твою собственность. Важный аспект также — это вопрос наследования: в момент смерти наследодателя и владение, и соответствующая документация могут быть утрачены, и наследникам определить состав имущества наследодателя становится затруднительно.

Система регистрации в этом плане создает куда бóльшие гарантии признания права собственности на недвижимые вещи. То же еще в большей степени касается

иправ на такие виды имущества, как бездокументарные ценные бумаги, доли в

ООО и исключительные права. Регистрация укрепляет уверенность собственника

иснижает вероятность прямых посягательств на частные права.

Важная функция регистрационной системы, которая следует из двух вышеуказанных задач, — компенсационная. Она заключается в том, чтобы организовать такую систему возмещения имущественных потерь, понесенных участниками оборота в связи функционированием системы регистрации прав на имущество, которая бы быстро, эффективно и полно возмещала убытки лиц, доверившихся реестру, либо правообладателей, пострадавших от действий регистратора. Реализация компенсационной функции реестра возможна разными способами: путем введения положений об ответственности регистратора за виновные действия, установления принципа indemnity (возмещения потерь) в отношении зарегистрированных титулов, установления положения об обязательности нотариального удостоверения сделок с соответствующим имуществом.

Регистрационная система может быть (а) добровольной или (б) обязательной. Подчинение регистрационной системе соответствующей недвижимости может быть частным делом частных лиц, которые могут принять решение о регистрации своих прав в реестре, чтобы сделать их более привлекательными для оборота. Именно такова знаменитая австралийская система регистрации прав на недвижимость, именуемая системой Торренса, и именно такова сейчас система регистрации прав на программы для ЭВМ и базы данных в России (п. 1 ст. 1262 ГК). Добровольный характер регистрационной системы целесообразен тогда, когда она устроена таким образом, что одновременно со свойственными регистрации гарантиями и возможностями может создавать для собственника более или менее серьезные риски лишиться собственности путем неправомерных изменений записей реестра. И опять же это присуще именно системе Торренса — она фактически беспощадна к собственникам, защищая добросовестных приобретателей имущества даже в ситуации, когда подлинные собственники утрачивают право по подложным основаниям, а собственность регистрируется далее на основании сделки неуправомоченного отчуждателя с добросовестным приобретателем. Разумеется, собственник впоследствии может получить соответствующую компенсацию от регистратора, но недвижимости он во всяком случае лишится. В добровольном характере подчинения этой системе есть определенная логика: собственник недвижимости приобре-

132

Свободная трибуна

тает благо — повышение ликвидности и стоимости своего имущества, но расплачивается за это тем, что принимает на себя риск утраты своего права в результате действия эффектов регистрационной системы. Такое решение — о подчинении регистрационной системе — должно приниматься собственником добровольно и осознанно. Именно в этом проявляется максимальное уважение законодателя к частной воле и частному интересу.

Обязательная регистрационная система, предполагающая, что права на имущество подлежат обязательной регистрации, более распространена. Она, несомненно, предполагает довольно интенсивное воздействие правопорядка на автономию воли частных лиц. Обязательность регистрации объясняется тем общим благом, которое порождает регистрационная система в сфере недвижимости в отношении всех членов общества. В большинстве случаев действующие в РФ системы государственной регистрации прав носят обязательный характер.

1.1. Сфера применения

Основное назначение ст. 8.1 ГК РФ — создание общего свода базовых правил, регулирующих принципиальные вопросы государственной регистрации прав на имущество.

Следует обратить внимание на то, что ни в названии статьи, ни в ее тексте законодатель не ограничивает сферу применения этих норм только лишь государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Напротив, целью законодателя было введение в Кодекс правил, которые бы одинаково (настолько, насколько это возможно) урегулировали бы все случаи, когда определенные права в отношении тех или иных объектов гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) подлежат государственной регистрации1.

Таким образом, помимо государственной регистрации прав на недвижимые вещи, сферой для применения норм, сосредоточенных в комментируемой статье, являются также государственная регистрация прав на долю в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью и государственная регистрация тех исключительных прав, которые в ГК обозначены как подлежащие регистрации (патенты, товарные знаки и т.п.).

Теоретически положения комментируемой статьи могли бы найти применение

ив сфере регистрации таких прав, как права на бездокументарные ценные бумаги (акции, облигации, инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов

ипроч.), но, хотя содержательно регистрация прав на долю в уставном капитале ООО мало чем отличается от регистрации прав на бездокументарную акцию, есть формальное препятствие для этого: регистрация прав на бездокументарные ценные бумаги не является государственной, а осуществляется частными лицами

1См.: п. 2.1 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).

133

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

(регистраторами) — профессиональными участниками рынка ценных бумаг. Тем не менее применение положений комментируемой статьи по аналогии (в той части, в которой эта частная регистрация не урегулирована специальными законами) вполне возможно.

В соответствии с позицией ВС РФ положения комментируемой статьи охватывают государственную регистрацию прав не только на недвижимое имущество, но и на иные объекты гражданских прав, подлежащие государственной регистрации. При этом ВС РФ прямо указал на то, что ст. 8.1 ГК распространяется, в частности, на регистрацию в ЕГРЮЛ прав на доли в уставном капитале ООО

(cм. п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Однако судебных дел, в которых бы обсуждалась возможность применения тех или иных конкретных положений комментируемой статьи к государственной регистрации прав на долю в уставном капитале ООО, на момент написания комментария обнаружено не было.

Вопрос о распространении ст. 8.1 ГК на регистрацию исключительных прав до сих пор в практике ВС РФ окончательно не прояснен, но, как представляется, есть все основания для вывода о признании системы государственной регистрации исключительных прав частным случаем государственной регистрации прав по смыслу этой статьи.

К сожалению, некоторые суды вопреки ясному и недвусмысленному желанию законодателя дают отрицательный ответ на вопрос о применении положений комментируемой статьи к регистрации исключительных прав. Так, Суд по интеллектуальным правам высказался в том смысле, что положения комментируемой статьи «в целом… не применимы к отношениям в сфере государственной регистрации результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации»2. Обоснование этого довода, по мнению суда, заключается в том, что в ст. 8.1 Кодекса регулируется процедура государственной регистрации прав на имущество (суд полагает, что в ней речь идет только о вещных правах на имущество), а в сфере интеллектуальной собственности государственной регистрации подлежат сами объекты исключительных прав.

Однако этот довод не является хоть сколько-нибудь убедительным. Сам по себе факт физического существования недвижимых вещей и идеальный характер объектов исключительных прав не служит доводом против применения положений комментируемой статьи в сфере права интеллектуальной собственности. Это связано с тем, что и недвижимые вещи, и объекты исключительных прав описываются в реестре путем специальных приемов: недвижимость — через кадастровое описание, изобретения — путем описания их существа, товарный знак — путем графического и текстуального описания знака и т.п. С этой точки зрения нет никакой сущностной разницы между регистрацией прав на вещи и на идеальные объекты. Суть регистрации прав на имущество скорее раскрывается словами «регистрация прав», а не «регистрация имущества». Кстати, легко заметить, что и вещное право

2Справка Суда по интеллектуальным правам «О соотношении статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с положениями раздела VII Гражданского кодекса Российской Федерации «Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации», утв. постановлением Президиума СИП от 22.08.2014 № 21/10.

134

Свободная трибуна

на недвижимую вещь, и исключительное право являются по своей природе правами абсолютными, т.е. имеющими эффект против всех третьих лиц. Наконец, идеальный характер объекта права не помешал ВС РФ признать применимость ст. 8.1 ГК к регистрации прав на долю в ООО.

Если какие-то технические и процедурные нюансы сложившейся ранее системы регистрации исключительных прав не соответствуют положениям ст. 8.1 ГК и заложенным в ней принципам государственной регистрации прав, это не оправдывает искусственное выведение регистрации исключительных прав из-под действия этой статьи, а, наоборот, является поводом привести эти процедурные аспекты

всоответствие с общими правилами ГК. Правила, закрепленные в ст. 8.1 ГК,

всилу прямого указания в п. 10 данной статьи могут быть исключены или изменены в контексте специфики государственной регистрации того или иного вида имущества только на основании положений самого ГК, а не каких-либо иных законов и тем более подзаконных нормативных правовых актов.

Впрочем, можно утверждать, что первые признаки изменения судебной практики нижестоящих судов по вопросу о распространении норм ст. 8.1 ГК на регистрацию исключительных прав стали наблюдаться. Осталось только дождаться появления практики или однозначной правовой позиции ВС РФ.

Тем не менее на настоящий момент времени главной сферой для применения положений ст. 8.1 Кодекса является государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Кроме того, следует также обратить внимание, что в ходе реформы корпоративного права ГК РФ изменениям подверглась ст. 51, регулирующая государственную регистрацию юридических лиц (Федеральный закон от 28.06.2013 № 134-ФЗ). Ее нормы, касающиеся принципиальных вопросов регистрации лиц и связанных с ними юридических фактов (а не прав на вещи), в ряде случаев близки положениям ст. 8.1 ГК РФ. Это касается, в частности, обязательности записи для возникновения правовых последствий (например, для возникновения юридического лица), открытости реестра, проверки предоставленной регистратору информации, публичности достоверности записей реестра и т.д. Естественно, в отношении регистрации юридических лиц правила ст. 8.1 ГК напрямую не применяются (юридические лица являются субъектами прав, а не имуществом — объектом), но можно сделать вывод, что сейчас в гражданском законодательстве складывается целый массив норм, который образует то, что можно условно обозначить как «регистрационное законодательство», т.е. нормы, устанавливающие основания и последствия внесения записей в реестр, последствия отсутствия правовых оснований для внесения записей, последствия доверия участников оборота к записям реестра, ответственность регистратора и проч.

1.2. Действие во времени

Нормы ст. 8.1 введены в ГК Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ, который открыл реформу ГК и вступил в силу с 01.03.2013. Положения, введенные

135

Вестник экономического правосудия Российской Федерации № 11/2019

в Кодекс этим Законом, отчасти уже учтены в специальном законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Однако также следует иметь в виду, что и до реформы в ст. 8 Кодекса существовали положения (п. 2 этой статьи), содержательно весьма близкие к тому регулированию, которое в настоящее время представлено в п. 2 комментируемой статьи (в части, устанавливающей, что права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации). В связи с этим следует исходить из того, что законодатель при принятии норм, сосредоточенных в комментируемой статье, в некотором смысле всего лишь уточнил и развил прежнее правовое регулирование, но не изменил его.

Разумеется, процедурные правила (например, о внесении отметок в реестр) являются полноценными новеллами.

1.3. Соотношение с государственной регистрацией сделок

ГК устанавливает, что в случаях, предусмотренных в законе, некоторые виды сделок подлежат государственной регистрации (ст. 164). Необходимо разобраться, как государственная регистрация сделок соотносится с государственной регистрацией прав, которая регулируется комментируемой статьей.

Общий вывод таков: регистрация прав, осуществляемая в соответствии со ст. 8.1 ГК РФ, носит так называемый конститутивный характер, т.е. акт регистрации (в виде записи в реестре) порождает соответствующее право (при наличии достаточного правового основания). Если достаточные правовые основания для регистрации есть, но право еще не зарегистрировано, право не возникает. Регистрация является необходимым элементом фактического состава, стечение которого влечет возникновение права, — иными словами, является в контексте российского права пусть и недостаточным, но необходимым условием для возникновения права. Регистрация же сделок по действующему российскому праву (п. 3 ст. 433 ГК) носит деклараторный характер, т.е. сделка, подлежащая регистрации, для ее сторон считается заключенной с момента выражения согласованной воли, направленной на совершение сделки, а для третьих лиц она будет иметь значение (порождать правовые последствия) с момента ее государственной регистрации (п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49). Например, отсутствие регистрации не мешает сторонам приобретать права и возлагать на себя обязанности по сделке, а суды обязаны такие споры рассматривать, но данная сделка не может быть одной из сторон противопоставлена третьим лицам, которые не знали и не должны были знать о ее совершении (например, арендатор по незарегистрированной долгосрочной аренде не сможет настоять на сохранении договора аренды при смене собственника, если новый собственник не знал и не должен был знать о наличии аренды).

Таким образом, государственная регистрация сделок введена законодателем (ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ) для целей оглашения обязательственного результата сделки, придания порожденным договором правовым последствиям эффекта пу-

136