Экзамен зачет учебный год 2023 / Кротов, Регистрация прав на недвижимости Германия, Австрия, Швейцария

Исключения из принципа внесения.

ся проверка действительности подлежащей обяза-

тельственной сделки. Требования простоты, скорости

§ 873 ГГУ рассчитан лишь на установление, переход,

и легкости процедуры внесения изменений в реестр

обременение или изменение вещных прав при помо-

превалируют над требованием его правильности.

щи юридической сделки. Таким образом, изменение

Особенно оправданным представляется такой подход

права в силу закона является исключением из прин-

в отношении финансовых транзакций, материальная

ципа внесения. Сюда относятся, в частности, случаи

проверка которых делала бы рассмотрение заявления

универсального правопреемства при наследовании

о внесении похожим на игру в рулетку8. Кроме того,

(§ 1922 ГГУ) и реорганизации, приобретения по давно-

данное ограничение является закономерным след-

сти (§ 900 ГГУ), защиты имущества супругов в отдель-

ствием принципов разделения и абстрактности: изна-

ных случаях (§ 1365 ГГУ)6. Кроме того, отраженное в

чальная презумпция действительности вещного рас-

реестре право может изменяться непосредственно ак-

поряжения, вне зависимости от действительности его

том публичной власти, а именно: административным

основания, позволяет вносить в реестр даже право,

актом, судебным решением, установлением законных

возникшее в результате ошибки.

ограничений или изъятий7. Так, например, для возник-

новения права собственности на объект, приобретен-

Опять же здесь мы имеем дело с опровержимой пре-

ный на публичных торгах, не требуется внесения со-

зумпцией, которая не может устоять только в случае

ответствующей записи в реестр. Как было отмечено

твердой, основанной на обстоятельствах дела уверен-

ранее, любые публичные ограничения действуют вне

ности суда в том, что при внесении требуемых в заяв-

зависимости от наличия или отсутствия их в реестре и

лении изменений реестр будет ошибочным9. Простых

имеют перед реестром приоритет.

сомнений суда в действительности правового основа-

ния сделки недостаточно10.

3. Принцип заявительного характера регистрации

(Antragsprinzip), который нашел свое отражение в § 13

5. Принцип публичной достоверности реестра (Richtig-

GBO. В соответствии с данным принципом заявле-

keitsvermutung). Поскольку реестр является основой

ние правомочного лица является необходимой пред-

оборота прав на недвижимое имущество, немецкий

посылкой для возбуждения процедуры регистрации.

законодатель устанавливает презумпцию его правиль-

Регистратор имеет дело лишь с теми объектами не-

ности (§ 891 ГГУ), а также защищает публичное дове-

движимости, изменения записей в отношении которых

рие к реестру (§ 892 ГГУ). Данные принципы находят

требует надлежащий заявитель. Таким образом право

свое применение в тех случаях, когда данные реестра

стимулирует лиц, заинтересованных в защите своих

расходятся с существующим положением вещей.

прав, предпринимать для установления такой защиты

максимально возможные усилия. Кроме того, посколь-

Внесение в поземельную книгу имеет для возникнове-

ку правомочия и дееспособность заявителя подлежат

ния, передачи и прекращения прав на недвижимость

проверке судом, усиливается функция публичной до-

значение, аналогичное значению передачи владения

стоверности реестра.

применительно к движимости (по правилам § 1006

ГГУ), оно лишь исходит еще и из презумпции права

4. Принцип легалитета (Legalitätsprinzip). В реестр мо-

собственности на регистрируемый объект, а также

гут вноситься только те записи, которые предусмот-

может устанавливать или прекращать ограниченные

рены или допускаются правопорядком. Нормы § 19,

вещные права на недвижимость11. Более глубокое раз-

20, 29 GBO устанавливают ограничения полномочий

личие состоит в том, что данная презумпция действует

суда возможностью проверки только регистрацион-

даже против самого лица, в отношении которого вне-

ных документов (так называемое формальное право

сены изменения в реестр: против лица, внесенного в

проверки). За пределами компетенции суда находит-

реестр в качестве собственника, будут действительны

6

См.: Palandt. Kommentar zum BGB. 70. Aufl. München, 2011.

8

Ibid. S. 176. Rn. 600.

§ 873. Rn. 3 (Autor — P. Bassenge).

9

См.: Palandt/Bassenge. § 892. Rn. 1.

7

См.: Weirich. Op. cit. S. 36. Rn. 128 ff.

10 См.: Weirich.

Loaded: 11-03-2017 PMt 14:14:45

11 Ibid. S. 207. Rn. 701.

или ошибкой суда при внесении, так и несоответ-

Со временем развитие общества и правопорядка по-

ствием воли и волеизъявления заявителя20.

требовало компромиссного варианта между индиви-

дуальной собственностью и собственностью общей.

Ошибочное удаление записи в реестре, например

Предпринималось несколько попыток выделения

когда в случае переноса объекта на лист поземель-

различных частей зданий в качестве самостоятель-

ной книги другого лица ошибочно не переносится

ных объектов для облегчения их оборота. Наследие

какое-либо обременение данного объекта21. В таком

древнегерманского права, поэтажная собственность,

случае право по реестру прекращается и до внесения

хотя и была отражена в реестре, предоставляла свое-

в реестр исправлений не имеет юридической силы.

му обладателю, по сути, не больше прав, чем аренда,

и требовала создания специального юридического

6. Принцип специалитета (Spezialitätsprinzip). Для того

лица, которое от имени и в интересах соседей осу-

чтобы отразить земельный участок в реестре, необ-

ществляло управление зданием. В силу сложности

ходимо его каким-либо образом выделить и иденти-

и неэффективности такого управления постепенно

фицировать на земной поверхности. Для этих целей

поэтажная собственность перестала отвечать тре-

служит кадастр.

бованиям оборота24. В настоящий момент создание

поэтажной собственности в Германии и Австрии не-

Понятие земельного участка в немецком вещном пра-

возможно. И хотя создание поэтажной собственности

ве, помимо общеупотребительных признаков (часть

допускается в Швейцарии и Лихтенштейне, по сути

земной поверхности, распознаваемо отграниченная

она представляет собой квалифицированный вид об-

от других и используемая определенным образом), со-

щей собственности.

держит и специальные признаки. Эти признаки обес-

печиваются взаимодействием маркшейдеров и када-

В настоящее время широкое распространение

стровых инженеров, а также лиц, осуществляющих

получила квартирная собственность, которая

ведение реестра, которые отвечают за учет правоот-

сочетает в себе право индивидуальной соб-

ношений по поводу земельных участков.

ственности на соответствующее пространство

квартиры, долю в праве собственности на об-

Таким образом, юридически земельный участок в Гер-

щее имущество здания, а также право на учас-

мании — это занесенная в кадастр, выделенная, опи-

тие в деятельности собрания собственников

санная и отраженная на карте часть земной поверх-

квартир25.

ности, которая внесена под определенным номером в

определенный лист реестра22.

7. Принцип приоритета (старшинства) (Prioritätsprinzip).

В случае возникновения нескольких ограниченных

Считаем необходимым отметить, что, в отличие

вещных прав на один и тот же объект закономер-

от российского правопорядка, в большинстве

но возникает проблема их конкуренции. Как отме-

европейских стран здания и сооружения счита-

чается в литературе, сколько-нибудь существенное

ются составными частями земельного участка,

значение старшинство прав на недвижимость при-

а не отдельными объектами недвижимости.

обретает лишь в случае принудительного удовлет-

ворения соответствующего притязания на объект

Указанная доктрина сказывается, например, на при-

(Zwangsversteigerung)26. Отметим, однако, что и при

ращении движимого здания, которое было поставле-

нормальном ходе вещей имеет значение ранг прав

но на фундамент и стало неотделимым от земельного

пользования и приобретения, а также преимущест-

участка, к имущественной массе собственника участ-

венных прав покупки (Vorkaufsrechte). При наличии

ка23 и соблюдении общего принципа о следовании ча-

конкуренции рангов ранее внесенная запись отменяет

сти судьбе целого.

действие более поздней27.

20 Weirich. Op. cit. S. 199. Rn. 675.

24 Ibid. S. 516. Rn. 1682.

21 Ibid. S. 200. Rn. 679.

25 Ibid. S. 486. Rn. 1587 ff.

22 Ibid. S. 15. Rn. 51.

26 Ibid. S. 236. Rn. 788.

23 Ibid. S. 24. Rn. 88.

27 Ibid. S. 237. Rn. 790.

Loaded: 11-03-2017 PMt 14:14:45

170

User:rbevzenko@gmail.com IP adress:

§ 17 и 45 GBO и § 879 ГГУ устанавливают соответ-

ленные обязательственные права в результате отра-

ственно процессуальный и материальный аспекты

жения в реестре приобретают квазивещный характер.

рассматриваемого принципа. В частности, в зависи-

Таким образом, они приобретают приоритет по мо-

мости от расположения и датировки записи в реестре

менту возникновения30. К ним относится, например,

определяется материально-правовой ранг.

преимущественное право покупки, которое, в отличие

от Германии, не имеет в Швейцарии вещно-правового

По общему правилу ранги подвижны, при отпадении

характера, т.е. не будет действовать против третьих

старшей по рангу записи на ее место встает младшая,

лиц без внесения его в реестр, в результате чего пра-

за исключением двух моментов: право собственности

вообладатель сможет защищаться лишь иском к про-

и ограниченные вещные права (§ 889 ГГУ) не консо-

давцу о возмещении убытков.

лидируются (не прекращаются совпадением должни-

ка и кредитора в одном лице), но ведут к созданию

Выводы

либо поземельного долга собственника, либо ипотеки

собственника. Данное исключение сделано для сохра-

Любая регистрационная система является отражени-

нения ранга при последующем приобретении соответ-

ем соответствующей системы вещных прав, она имеет

ствующего ограниченного вещного права на указан-

служебные функции, в частности функцию замещения

ный объект третьими лицами.

записью в реестре фактического владения и создания

эффекта видимости для третьих лиц (и, как след-

Также не встают автоматически на место ипотеки и

ствие, признаваемости ими) отражаемых правоот-

поземельного долга младшие по отношению к ним

ношений. Из исторически сложившегося институцио-

права (§ 1163 I, 1177 ГГУ)28. Указанное исключение

нального единства системы регулирования вещных

объясняется наличием определенной самостоятель-

прав следует единство построения обслуживающей

ной ценности ранга; в зависимости от старшинства

ее системы отображения вещных прав и состояний

права определяется как его действительность, так и

вовне — реестра. Следовательно, описанные нами

выполнение функции стабилизации и закрепления

принципы построения регистрационной системы мож-

прав и обязанностей участников соответствующего

но рассматривать в качестве универсальных исходя

вещного правоотношения.

из их внутренней взаимосвязи, непротиворечивости и

взаимодополняемости.

Защиту интересов приобретателей в немецкой

системе регистрации прав, характеризующейся

Кроме того, в отраженных немецкой доктриной прин-

конститутивным характером внесения записи

ципах ведения реестра усматриваются проявления та-

о праве в реестр, обеспечивают получившие

ких базовых категорий, как автономия воли (необхо-

широкое применение предварительные запи-

димость достижения согласия и подачи заявления для

си (Vormerkungen), которые хотя и не обладают

внесения записи в реестр), принцип доброй совести

полноценным старшинством, тем не менее игра-

(защита дается только внесенному в реестр вещному

ют важнейшую роль в обеспечении стабильно-

праву, регистратор проверяет формальную закон-

сти оборота прав на недвижимое имущество и

ность оснований внесения записи в реестр, вводится

создании предсказуемости судьбы конкретного

достаточно сильная презумпция правильности рее-

объекта недвижимости для третьих лиц29.

стровых записей erga omnes), взаимопроникновение

фактической и правовой действительности (необхо-

Весьма интересное применение получили Vormer-

димость соответствия вещи ее описанию, временной

kungen в поземельных книгах Швейцарии: опреде-

и качественной иерархии прав и состояний).

28

См.: Weirich. Op. cit. S. 245. Rn. 822.

30 См.: Wachter, In: Frank/Wachter (Hrsg.). Op. cit. S. 1250.

29

Ibid. S. 259. Rn.

869.

Rn. 82.

Loaded: 11-03-2017

PMt 14:14:45

User:rbevzenko@gmail.com IP adress:

171