Пункт 3

«Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этот вывод Пленума ВАС РФ должны учитывать все, кто до выхода разъяснений ВАС РФ приобрел, например, лестницу или лифтовую шахту в собственность как самостоятельный объект. Запись в реестре о праве, которого на самом деле нет, не должна являться препятствием для защиты действительно управомоченных лиц. Такая запись  лишь единственное доказательство зарегистрированного права. Иными словами, ее функция, подобно одной из функций владения,  создание видимости права. Но, конечно, это не само право, которое должно прежде фиксации в реестре иметь законное основание.

Положения пункта 3 постановления Пленума о том, что право общей долевой собственности на недвижимое имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП, необходимо понимать следующим образом. Если здание надлежащим образом описано в кадастровом учёте (учтено технически) и в отношении него в ЕГРП открыт самостоятельный раздел, это здание является объектом общей долевой собственности и об этом должна быть сделана отметка в реестре. Без такой записи в реестре «комплекс прав по поводу помещения в здании» возникнуть не может, о чём свидетельствует опыт стран как германской правовой семьи, например, Австрии⁹², так и романской, например, Франции⁹³. В дальнейшем при совершении любых регистрационных действий в отношении помещений, расположенных в этом здании, никаких специальных отметок насчёт доли собственников указанных помещений в праве общей собственности не делается. Доля в праве считается принадлежащей тому, на чьё имя сделана запись о праве на помещение.

Однако это разъяснение не может относиться к ситуации, когда не понятно, каков же объект (здание), на который устанавливается право собственности в долях. Этот объект должен быть надлежащим образом описан и зарегистрирован. Следовательно, если общие долевые собственники обращаются за регистрацией своего права общей долевой собственности, смысл их обращения надо толковать. Скорее всего, речь идёт вовсе не о том, чтобы зарегистрировать указанное право как самостоятельное (в использованной выше терминологии – классическое право собственности). Это, конечно, не приемлемо, т.к. будучи зарегистрировано самостоятельно, данное право будет отчуждаться самостоятельно, а вовсе не в привязке к праву собственности на помещение. Вероятнее всего, собственники хотят описать и зарегистрировать объект недвижимости, в состав которого входят их помещения. В этом случае, разумеется, их интерес заслуживает правовой защиты. При этом в деле ФАС СЗО № А05-3116/2009 (постановление от 22.10.2009 г.) собственники получили отказ, обоснование которого не вполне понятно.

Ещё один вопрос, который предстоит решить практике (если не удастся дождаться его решения от законодателя) – кто вправе обратиться за регистрацией объекта, находящегося в общей собственности – только все «жилищные» сособственники вместе или любой из них, или по решению, принимаемому большинством? Думается, в интересах скорейшего правильного оформления ранее возникших отношений (когда обособленная собственность зарегистрирована, а общее имущество – нет) допустимо обращение даже отдельного собственника за регистрацией права общей собственности. Напротив, при новом установлении жилищной собственности обращение должно последовать от всех сособственников. Такое предложение не должно вызвать существенных затруднений у застройщиков, поскольку застройщик является, как правило, единственным собственником возводимого объекта. Следовательно, застройщик сначала зарегистрирует право на здание (на то, что станет общим имуществом впоследствии) и, выделив в здании отдельные помещения, которые предназначаются передаче дольщикам, застройщик создаст жилищную собственность.

При подготовке указанного разъяснения не преследовалась цель установить, что право особой «жилищной» или «частичной» собственности возникает независимо от его регистрации в ЕГРП. Смысл пункта в другом. Когда уже состоялся перевод здания в режим «жилищной» или «частичной» собственности, оборот долей в нём проще производить применительно к помещениям (объектам обособленной собственности). Следовательно, какая бы запись ни была сделана о праве на помещение, право на общее имущество будет следовать судьбе права на помещение (в силу закона) и это в реестре не отражается.

Но если переход здания в режим «жилищной» или «частичной» собственности не состоялся, здание находится в «классической» собственности, и запись о таком положении дел обязательно должна присутствовать в ЕГРП.