Пункт 2

Следующий крупный вопрос – какое имущество в здании может находиться в обособленной собственности, а какое – только в общей долевой собственности.

В пункте 2 постановления даётся примерный перечень общего имущества здания. Этот пункт содержит перечень общего имущества в здании, сходный с перечнем из статьи 36 ЖК РФ. При этом не введено какого-либо единого общего признака, поскольку выработать его оказалось крайне сложно. Таким образом, судам придётся в каждом конкретном случае устанавливать, каков должен быть правовой режим того или иного объекта, прямо в указанном перечне не упомянутого.

Вопрос об отнесении части здания к общему имуществу зависит от того, должна ли эта часть по своему назначению обслуживать основные помещения, принадлежащие разным лицам. Например, если лицо имеет «двухуровневое» помещение, то лестница, соединяющая лишь эти уровни, по общему правилу, не будет относиться к общему имуществу. Другое дело, если лицо владеет вторым и третьим этажом, а соединяющая их лестница должна по проектной документации связывать еще первый и четвертый этажи. В таком случае, эта лестница, скорее всего, будет общей.

Также технический подвал всегда будет общим. А нежилое помещение на цокольном этаже, которое при постройке дома проектировалось как самостоятельное, а не вспомогательное, - может как относиться к общему имуществу, так и не относиться к нему в зависимости от организации строительства и договорённостей, достигнутых при этом.

В одном перечне уместились и такие элементы здания, как помещения (в техническом смысле), и прочие элементы здания: «Помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

В раннем варианте проекта постановления была такая фраза: «в качестве самостоятельных объектов могут выделяться только такие части здания, которые имеют ограниченное стенами или иными конструктивными элементами здания пространство»⁸³. В конечную редакцию документа указанное разъяснение не вошло, поскольку возник вопрос о парковочных местах на подземных этажах здания, ведь они часто обозначаются лишь краской на асфальте и, следовательно, не попадали под указанное выше разъяснение. Однако в отношении помещений несогласия по существу с данным выводом о необходимости изолированности помещения, при рассмотрении проекта не высказывалось. И этот подход соответствует иностранному опыту в вопросе разграничения на общее и индивидуальное в здании.

Согласно абз.5 § 1 ЗоЖС Германии общую собственность по смыслу данного закона составляет земельный участок, а также части, устройства и оборудование здания, которые не находятся в обособленной собственности или в собственности третьего лица. И далее в абз.2 § 5 уточняется: части здания, необходимые для его существования или безопасности, равно как устройства и оборудование, служащие совместному использованию жилищных собственников, не находятся в обособленной (индивидуальной) собственности, даже если они расположены в пределах помещений из состава обособленной собственности.

Это означает, что к общему имуществу относятся:

- незастроенные части земельного участка (например, территория двора);

- части здания, необходимые для его существования и безопасности (например, крыша и несущие стены);

- устройства и оборудование, предназначенные для совместного использования (например, лестничные клетки или лифты);

- внешний облик дома (например, входные двери, внешние фасады);

- изолирующие слои, защищающие от влажности или шума.

Кроме того, в абз.3 § 5 ЗоЖС Германии устанавливается, что по соглашению жилищных собственников к общему имуществу могут быть отнесены помещения, потенциально могущие находиться в обособленной (индивидуальной) собственности.

Приведём примеры общего имущества, отработанные практикой зарубежных судов: уплотнитель между домом и пристроенной к нему крытой террасой; сигнализация, обслуживающая дом в целом; магистральные сети (газ, вода, электричество, отопление и т.п.), рассчитанные более чем на одно индивидуальное помещение; общедомовые антенны; лифты (если обслуживает более одной квартиры); наружная штукатурка; внешние подоконники (отливы); слой грунта на крыше; система канализации; система вентиляции (воздуховоды) и т.п.⁸⁴

Развёрнутое регулирование зарубежные законодательства содержат и в отношении критериев отнесения частей здания к обособленной (индивидуальной) собственности (Sondereigentum, propriété exlusive). Например, согласно абз.2 § 3 ЗоЖС Германии обособленная собственность устанавливается только в том случае, если жилые или прочие помещения пространственно ограничены. Таков же критерий австрийского и швейцарского права⁸⁵.

Критерии пространственной ограниченности устанавливаются подзаконными актами и проверяются при оценке поэтажных планов и иных технических документов при осуществлении регистрационных действий. Необходимы, в частности:

- полное строительное обособление от общего имущества здания;

- собственный закрываемый вход со стороны общего имущества здания;

- обособление от помещений иных обособленных (индивидуальных) собственников.

Обособленности помещений не препятствует:

- если две квартиры имеют доступ к совместному коридору или помещению, в котором стоит система отопления, и из этого совместного помещения можно попасть в другую квартиру при оставленной в ней открытой двери;

- если остальным жилищным собственникам предоставлено право входить в помещение, находящееся в обособленной (индивидуальной) собственности;

- если между двумя квартирами имеется общая дверь, предназначенная для эвакуации, или двери с каждой из сторон;

- если после отчуждения одного из помещений жилищного собственника в пользу другого в данное помещение можно будет попасть, только проделав проход в потолке⁸⁶.

Подвальные помещения, если они пространственно ограничены, могут как вспомогательные помещения относиться к обособленной (индивидуальной) собственности. Но если это помещение служит совместным задачам (например, через него осуществляется вход в подвал), это всегда общее имущество⁸⁷.

В Австрии обособленная собственность в составе жилищной собственности возможна в отношении квартир, иных самостоятельных пространств и парковочных мест для автомобилей (абз.2 § 2 ЗоЖС Австрии 2002). Эти три вида объектов называются «пригодными» (tauglich) для установления жилищной собственности. Квартирой является строительно-ограниченная и самостоятельная, исходя из воззрений оборота, часть здания, которая по своему виду и размеру пригодна для того, чтобы служить удовлетворению индивидуальной потребности человека в проживании. Иным самостоятельным пространством является строительно-ограниченная и самостоятельная, исходя из воззрений оборота, часть здания, которая по своему виду и размеру имеет существенное хозяйственно-экономическое значение, в частности деловое помещение или гараж (абз.2 § 2 ЗоЖС Австрии 2002). К числу последних относятся, например, помещение, в котором установлен банкомат или складское помещение небольшого размера (менее 40 кв.м), но не относятся, например, витрины⁸⁸.

Самостоятельной проблемой являются так называемые парковочные места. В комментируемом постановлении Пленума ВАС РФ данный вопрос не нашёл отражения, в связи с чем зарубежный опыт также может оказаться полезным.

Места для парковки согласно германскому подходу имеют разный режим. Если это места на незастроенном земельном участке, к которому относится дом, то это всегда общее имущество, иное нельзя установить даже единогласно. Если это места в (или на) специальном сооружении для автомобилей, то по соглашению может быть установлена обособленная (индивидуальная) собственность (§ 3 ЗоЖС Германии). Второе предложение абз.2 § 3 ЗоЖС Германии для парковочных мест создаёт сразу две фикции: во-первых, что такие места являются помещениями; во-вторых, что они пространственно обособлены. В качестве предпосылки для регистрации в качестве обособленной (индивидуальной) собственности закон называет долговечность маркировки. Последняя имеет место, если она легко заметна и реконструируема строительными мерами или на чертеже в соответствии с технической документацией. Не достаточно нанесения разметки простой краской, но подходит установка, например, демаркационного столбика⁸⁹.

ЗоЖС Австрии 2002 содержит следующее определение места для парковки: это отчётливо выделенная (например, посредством нанесения маркировки) поверхность земли, которая предназначена исключительно для парковки автомобиля и пригодна для этого по своим размеру, местоположению и свойствам (абз.2 § 2). По действовавшему в Австрии до 2002 года законодательству парковочное место не имело самостоятельного значения и не могло быть объектом, находящимся в «обособленной» собственности жилищного собственника. Право на данное место тесно увязывалось с правом на квартиру и являлось дополнительным к нему (Zubehoer-Wohnungseigentum). Однако в результате реформы парковочным местам было придано большее правовое значение, они могут являться предметом самостоятельного права. При этом, в отличие от Германии, парковочное место может быть зарегистрировано как самостоятельный объект в составе жилищной собственности независимо от того, находится оно внутри здания или на открытом воздухе. При этом вводится ряд существенных ограничений. Например, в течение трёх лет после создания жилищной собственности право обособленной собственности на парковочное место может получить только обладатель права на квартиру или «иное самостоятельное пространство»⁹⁰.

В отечественной судебной практике со ссылкой на позицию, изложенную в пункте 2 постановления, рассмотрено следующее дело. Расстояние между двумя объектами (зданиями), находящимися в собственности истца и приобретёнными им у ответчика, составляло 21,3 м. Между этими зданиями проходила водопроводная труба (водопроводный ввод), которая не была самостоятельно зарегистрирована на момент продажи здания. Впоследствии ответчик зарегистрировал право собственности на указанный водопроводный ввод в ЕГРП, а истец предъявил иск об оспаривании указанной регистрации и прекращении права собственности ответчика. Решением, оставленным в силе постановлением ФАС СЗО от 1.10.2009 г. по делу № А56-29315/2008, иск удовлетворён. Суд счёл, что регистрация права собственности на указанное оборудование как на самостоятельный объект права за одним лицом не может быть признана правомерной.

Это дело интересно ещё и тем, что подтверждает предположение о незакрытом характере перечня способов защиты гражданских прав, содержащегося в статье 12 ГК РФ. В данном случае было заявлено требование, не предусмотренное в указанном перечне, - требование о признании права отсутствующим (это можно назвать негативным иском о признании). Возможность предъявления исков о признании права отсутствующим, по меньшей мере в случаях, когда защита права иным способом затруднена, не вызывает теоретических сомнений и широко представлена в литературе по процессу⁹¹.