Пункт 1

Пленум ВАС РФ отказался от позиции, несколько лет назад занятой Президиумом ВАС РФ по описанному выше делу. Отныне несмотря на отсутствие регулирования отношений по горизонтальному делению нежилых зданий и сооружений, к ним должны применяться по аналогии закона правила, регулирующие сходные отношения между собственниками помещений в многоквартирном жилом доме.

Естественно, аналогия должна иметь пределы. Она допустима до тех пор, пока отношения действительно являются сходными. Кроме того, в комментируемом постановлении уже содержатся указания на то, какие правила ГК РФ и ЖК РФ подлежат применению по аналогии (в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ, 44 – 48 ЖК РФ).

Иными словами, главный тезис первого пункта постановления: аналогия допустима. Вопрос о том, насколько она допустима, решает суд, исходя из общего смысла статьи 6 ГК РФ и особенностей спорных отношений.

В этой связи уместно описать отечественный институт собственности на помещение в здании, базируясь на анализе зарубежных подходов.

Прежде всего, необходимо остановиться на вопросах терминологии. Собственность на помещение в здании – особое вещное право, состоящее из двух частей. За рубежом, и каждая из указанных частей (индивидуальная собственность на помещение и общая собственность на общее имущество здания), и их совокупность имеют самостоятельные названия. Индивидуальная собственность называется в немецком языке Sondereigentum (дословно – особая собственность), а во французском используется понятие propriété exlusive (исключительная, собственность). Нам представляется приемлемым использовать оборот «обособленная собственность», поскольку он лучше подчёркивает отличие данной собственности от классической собственности. Понятие «индивидуальная собственность» в этом плане хуже, т.к. оно может вводить в заблуждение: индивидуальной собственностью с тем же успехом можно назвать собственность одного лица на любую вещь, а не только на помещение в здании. Ещё один вариант, который теоретически может использоваться, - «собственность на пространство». Общая собственность в немецком Miteigentum (устойчивый перевод такой же – общая собственность).

Самые большие сложности возникают с русским эквивалентом терминов Wohnungseigentum (жилищная собственность) и Teileigentum (частичная собственность), обозначающих совокупность права обособленной собственности на помещение и права общей собственности на общее имущество. А ведь этот термин является наиболее употребимым. Надо сказать, что подход германских юристов, прибегнувших к использованию двух терминов (по-видимому, сказались те же языковые сложности, что и в русском языке), нельзя признать достаточно удачным⁷¹. Оба термина обозначают по существу одно и то же, но повсеместно используется только один – «жилищная собственность». При этом юристы держат в уме, что для «частичной собственности» будут действовать те же правила. Тем не менее, это не удобно, в том числе, имея в виду лиц, не обладающих специальными юридическими знаниями⁷². Рассуждения о жилищной собственности применительно к нежилым помещениям выглядят в их глазах, вне всяких сомнений, странно.

В этой связи напрашивается термин Stockwerkeigentum⁷³ (поэтажная собственность), который используется в Швейцарии. Казалось бы, он выглядит нейтрально, т.к. не делает акцента на функциональном назначении помещения. Однако и он является весьма и весьма условным. Во-первых, он может породить не менее опасное заблуждение о том, что в подобной собственности находится этаж, а не отдельное помещение на этом этаже. Во-вторых, одно помещение, как уже указывалось, может выходить за пределы одного этажа. В-третьих, термином Stockwerkeigentum в Германии обозначается институт, существовавший со времён средневековья и существенно отличающийся от современной собственности на помещения в здании. В Германии современный институт Wohungseigentum (Teileigentum) пришёл на смену институту Stockwerkeigentum, поэтому вряд ли корректно переводить первый институт термином, относящимся к последнему. Наконец, некоторые швейцарские специалисты сами признают этот термин недостаточно удачным и вводящим в заблуждение⁷⁴.

Работа над поиском подходящего универсального термина должна быть продолжена, и желательно, чтобы к ней подключились широкие слои научной общественности. Ниже авторы будут использовать термины «жилищная собственность» и её синонимы: собственность на помещение в здании; комплекс прав по поводу помещения в здании.

Следующее, что необходимо обязательно осознавать всякий раз, когда приходится заниматься вопросами «жилищной собственности», - постулат, что это не собственность в привычном её понимании. Как было показано выше, слово «собственность» используется и в иностранных законах, когда речь идёт о «жилищной собственности». Учёные объясняют это по-разному. Многие объяснения сводятся к тому, что не стоит при помощи иного термина описывать сложившийся правовой институт, поскольку термин «собственность» привычно, в том числе для обывателя, описывает право господства над вещью. В каком-то смысле похожая судьба ожидала права на результаты интеллектуальной деятельности (авторское, патентное право и т.п.), которые первоначально были названы интеллектуальной собственностью

Но ни учёный, ни судья не могут в данном случае ориентироваться на подход обывателя, а также верить законодателю «на слово». Первый – потому что он учёный, то есть тот, кто призван описать явление со всеми его признаками и закономерностями, над кем не должны довлеть никакие догмы и особенно слова. А второй – потому что ему предстоит применять нормы права. Нормы, рассчитанные на классическую собственность, можно правильно и осмысленно применять к собственности «неклассической», «новой» лишь творчески, а не механически. Понимая при этом внутренние каноны развития права и квалификацию явления, именуемого «жилищная собственность», в науке права.

По сути, речь должна идти об исходных точках, принципах, на базе которых должны толковаться наличные (весьма несовершенные и полные пробелов) нормы законодательства.

Специфика «жилищной собственности» и «частичной собственности» заключается в появлении некоторой двойственности прав на фактически одно и то же имущество. С одной стороны, объектом права является помещение (жилое или нежилое), с другой стороны, объектом права является общее имущество здания (которое в свою очередь в виде стен и перекрытий создаёт пространственные границы для помещения). Насчёт правовой природы общего имущества здания ведутся теоретические споры. Некоторые авторы полагают, что объектами прав следует признавать отдельные элементы общего имущества⁷⁵. Другие считают, что объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект⁷⁶. На наш взгляд, ни для той, ни для другой точки зрения не имеется достаточных доктринальных оснований (хотя в пользу последней из них говорит недостаточно удачная формулировка п.1 ст.290 ГК РФ), поскольку обе они противоречат идее единой вещи и составных её частей. Вслед за принятыми в Европе подходами необходимо признать своеобразие «жилищной и частичной собственности», в которой единственно нормальным (полноценным) объектом является здание (точнее, земельный участок, охватывающий собой и здание), и на этот объект устанавливается право общей долевой собственности участников. А помещения, принадлежащие этим участникам, это своего рода фикция, предусмотренное законом изъятие из идеи неделимости здания (в физическом смысле). Но это изъятие – единственное. Поэтому иных изъятий быть не может. Не может существовать права собственности на одну или даже все несущие стены здания, отдельно права собственности на перекрытия, например, второго этажа, и т.п.

Специфика жилищной собственности показывает также, что нельзя рассуждать формально и механистически, как, например, рассуждают те, кто считает, что после выделения в здании отдельного помещения здание прекращает существовать как самостоятельная вещь (объект прав) и делится отныне на две части: часть-помещение и часть-«всё остальное». Эта позиция занята в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе⁷⁷ и поддерживается в настоящее время многими авторами, иногда даже попадая в тезисы, выносимые на защиту⁷⁸. Например, В.В. Чубаров пишет: «признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременный отказ от признания здания объектом недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически»⁷⁹.

Если бы речь шла о классической собственности, такой подход был бы единственно уместным. Но мы имеем дело с иной, не классической собственностью, поэтому такое рассуждение уже не приемлемо. Правильной в этой связи представляется позиция С.А. Степанова, критикующего указанное положении Концепции⁸⁰. Мы говорим, вслед за давно прошедшими тем же путём коллегами из Западной Европы, что здание как было, так и осталось единым объектом, находящимся в собственности нескольких лиц. Но к этой особой общей собственности присоединились эксклюзивные права на пользование некими пространственными единицами в здании (помещениями), которые лишь добавились к общей собственности, но не прекратили и не сузили её объём. Подробнее об этом пойдёт речь в комментарии к пункту 7 постановления.

Ещё один важный вывод, который можно сделать на основе зарубежного опыта: из двух прав, входящих в понятие «жилищной собственности», основным и определяющим является право общей собственности на объект недвижимости, в котором расположено помещение, а вовсе не право на указанное помещение⁸¹. Определяющей в тандеме общей и индивидуальной собственности является именно составляющая общей собственности по той причине, что по времени она может предшествовать возникновению индивидуальной собственности, а наоборот – никогда. Например, когда несколько участников приобретают земельный участок и собираются построить на нём здание, они приобретают право общей собственности на землю и здание, и это право есть у них уже в ходе строительства (пока объёкт ещё обладает признаками незавершённого строительства). И лишь потом, когда здание достроено и введено в эксплуатацию, в нём выделяются отдельные помещения и передаются участникам долевой собственности на здание. Ещё одно доказательство определяющего значения составляющей общей собственности в том, что после гибели здания (и, соответственно, помещений в нём) у «жилищных» собственников сохраняются их доли в праве на земельный участок, исходя из которых они могут построить новое здание и вновь стать собственниками индивидуальных квартир в нём.

В этом вопросе мы расходимся с В.В. Чубаровым, по мнению которого «доля в общей собственности соотносится с нежилым помещением как принадлежность и главная вещь»⁸². При этом мы вынуждены признать, что конструкция прав на общее имущество в здании внешне выглядит очень похоже на то, о чём говорится в статьи 135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Однако это сходство лишь внешнее, буквальное и случайное, а не сущностное. Кратко некоторые доводы против такого понимания, имея в виду, что подробно некоторые из них раскрываются по тексту статьи. Во-первых, институт главной вещи и принадлежности исторически возник ранее института «пространственной собственности» и известен всем романо-германским правопорядками, рассмотренным выше. Но ни в одном из них параллелей между институтом главной вещи и принадлежности и институтом жилищной собственности не проводится. Во-вторых, ни общее имущество, ни отдельное помещение самостоятельными, обособленными друг от друга вещами не являются. В-третьих, речь может идти только о комплексе прав (права обособленной и общей долевой собственности). В-четвёртых, ни при каких обстоятельствах договором разорвать судьбу обособленной собственности на помещение и общей долевой собственности на общее имущество здания нельзя.

Тем не менее, в российском законодательстве ситуация складывается вопреки отстаиваемым авторами доктринальным воззрениям – основным объектом оборота и сделок является право (обособленной) собственности на помещение, а право общей собственности на здание лишь следует за ним как определённый довесок. Например, в статье 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Думается, эту ситуацию необходимо исправлять. Именно она породила представленное в практике явление, когда некоторые помещения в здании описаны в системе кадастрового учёта, а само здание – нет (и, следовательно, ограничены предпосылки для возникновения каких-либо прав на это здание, в т.ч. права общей долевой собственности).

Нельзя упускать из виду также следующее. Несмотря на то, что постановление Пленума регулирует лишь вопросы принадлежности прав на общее имущество, однако с любыми правами связаны обязанности, вследствие чего в постановлении разрешаются и вопросы распределения расходов на содержание общего имущества. Предписанное в постановлении применение по аналогии правил о жилых помещениях указывает среди прочего на статью 249 ГК РФ, в силу которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (постановление ФАС УрО от 9.11.2009 № Ф09-8894/09-С5). К сожалению, соответствующая норма отсутствует в правилах главы 18 ГК РФ, посвящённой особенностям «жилищной собственности», в связи с чем судам приходится делать ссылки на нормы «классической» общей долевой собственности, но по существу решение в приведенном деле избрано совершенно верное.