Практика арбитражных судов до середины 2009 года

При таком положении дел в позитивном праве практика рассмотрения арбитражными судами споров, касающихся общего имущества в нежилых зданиях, помещения в которых принадлежат разным лицам, не являлась единообразной. Возникали и возникают следующие проблемы, связанные с определением правового режима общего имущества в нежилых зданиях, помещения в которых принадлежат разным лицам.

А) Зачастую в ЕГРП в качестве собственника помещений общего пользования в нежилых зданиях значится один из собственников основных помещений. В связи с этим иные собственники помещений обращаются в арбитражные суды с исками о признании права общей долевой собственности на помещения общего пользования.

Б) Вспомогательные помещения не включаются в предмет договора продажи основных помещений, что дает основание для утверждений о сохранении права собственности на вспомогательные помещения за продавцом, который может не иметь больше основных помещений в данном здании или сооружении.

В тех случаях, когда государственные органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество, не регистрируют право покупателей на помещения общего пользования, которые не указаны в договоре, последние обжалуют действия данных государственных органов и (или) предъявляют к продавцам иски о признании права собственности на вспомогательные помещения. Арбитражные суды ранее, как правило, отказывали в таких исках. Но существовала и противоположная практика, когда признавалось право собственности покупателя на помещения общего пользования, не указанные в договоре.

В) Кроме того, возникают споры о порядке эксплуатации помещений общего пользования и о расходах на их содержание.

В практике арбитражных судов сложилось несколько подходов, на основании которых разрешались указные споры.

Прежде всего, встречалась позиция, согласно которой необходимо применять по аналогии законодательство, регулирующее отношения по поводу общего имущества в жилых домах, в частности статьи 288-290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».⁴⁹ Этот подход предлагал комплексное решение проблем, связанных со всем общим имуществом в нежилых зданиях.

Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – Президиум ВАС РФ) в постановлении по конкретному делу (спор о признании права общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании) отверг возможность применения по аналогии закона правил, регулирующих отношения по поводу общего имущества в жилых домах.⁵⁰

Эта позиция Президиума ВАС РФ была воспринята окружными судами как указание, что в силу отсутствия специального регулирования вспомогательные помещения являются самостоятельным объектами гражданских прав и не следуют судьбе основных помещений.⁵¹ Поэтому арбитражные суды отказывали собственникам основных помещений в исках о признании права общей долевой собственности на помещения общего пользования,⁵² а также покупателям основных помещений в исках о признании права собственности на неуказанные в договоре вспомогательные помещения.⁵³

В связи с отклонением высшей судебной инстанцией подхода, основанного на аналогии закона, в практике арбитражных судов возникли альтернативные пути решения рассматриваемой проблемы.

В постановлениях судов кассационной инстанции иногда указывалось, что основное помещение и предназначенное для его обслуживания и связанное с ним общим назначением вспомогательное помещение следует рассматривать как сложную вещь (статья 134 ГК РФ)⁵⁴ или как главную вещь и принадлежность (статья 135 ГК РФ).⁵⁵ Следовательно, в соответствии с данным подходом, если стороны не предусмотрят иного в договоре, при отчуждении основного помещения отчуждается и вспомогательное помещение. ⁵⁶

Используя эту аргументацию, в некоторых делах арбитражные суды не признавали помещения общего пользования в качестве самостоятельных объектов гражданских прав и констатировали, что, по общему правилу основные помещения отчуждаются вместе со вспомогательными, даже если последние не указаны в договоре.⁵⁷

Но при таком подходе остается неясным критерий определения принадлежности вспомогательных помещений к основным, поскольку зачастую одно вспомогательное помещение обслуживает несколько принадлежащих разным лицам основных помещений. В такой ситуации неизбежно встает вопрос об общей долевой собственности на помещения общего пользования.⁵⁸

Надо отметить, что признание основного и вспомогательного помещения сложной вещью или главной вещью и принадлежностью не исключает их раздельного отчуждения, если стороны в договоре предусмотрят таковое (статьи 134, 135 ГК РФ).

Кроме того, этот подход противоречил приведенной выше позиции Президиума ВАС РФ, согласно которой, отсутствие в договоре продажи основного помещения указания на отчуждение помещений общего пользования означало, что они не отчуждались, и продавец сохранил на них право собственности. Поэтому некоторые окружные суды прямо отмечали недопустимость применения положений статей 134 и 135 ГК РФ к рассматриваемым отношениям.⁵⁹

Судами кассационной инстанции высказывалась позиция, согласно которой для использования принадлежащих иным лицам вспомогательных помещений необходимо установление сервитута.⁶⁰

Как следовало из ряда постановлений окружных судов, по соглашению сторон могли устанавливаться сервитуты, дающее право эксплуатировать помещения общего пользования.⁶¹

При недостижении согласия с «собственником вспомогательных помещений» владельцы основных помещений обращались в арбитражные суды с исками об установлении сервитутов.⁶² В ряде дел такие требования были удовлетворены.⁶³

В связи с обременением вспомогательных помещений сервитутами возникали споры о размере платы за пользование, поскольку в силу пункта 5 статьи 274 ГК РФ сервитут, установленный судом, всегда является платным.⁶⁴ Кроме того, «собственники вспомогательных помещений» пытались взыскивать плату за пользование такими помещениями и в тех случаях, когда сервитут не установлен.⁶⁵

Арбитражные суды часто отказывали в исках об установлении сервитутов на основании того, что невозможность использования основного помещения без эксплуатации помещения общего пользования не доказана истцом.⁶⁶

Нередко отказ в установлении судом сервитута мотивировался исходя из характера заявленного требования. Так указывалось, что в силу закона исключается установление каких-либо сервитутов в отношении общего имущества в здании, включая вспомогательные помещения, поскольку последние призваны обеспечить защиту публичного интереса в виде допуска людей к лестничным клеткам, выходам, коридорам и пр., и такой допуск не может быть поставлен в зависимость от усмотрения единоличного собственника этих помещений и имущества, что следует из статей 274 - 277 Гражданского кодекса Российской Федерации.⁶⁷ Однако этот аргумент против установления сервитутов вызывает вопрос о природе права, на основании которого любое лицо может пользоваться вспомогательными помещениями в здании.

«Собственники вспомогательных помещений», используя их по своему усмотрению, создавали препятствия для эксплуатации основных помещений, принадлежащих иным лицам. Как следствие, владельцы основных помещений, обращались в арбитражные суды с негаторными исками.⁶⁸

Существовала практика, в том числе и практика Президиума ВАС РФ, согласно которой такие иски удовлетворялись и «собственника вспомогательных помещений» обязывали не совершать определенных действий с его имуществом и не чинить препятствий истцу в использовании этого имущества.⁶⁹

Однако встречался и противоположный подход. Арбитражные суды кассационной инстанции отказывали в таких негаторных исках, мотивируя свою позицию тем, что истец пытается таким образом установить право на помещения ответчика, а не защитить свое право собственности.⁷⁰

Можно заключить, что среди получивших распространение в практике арбитражных судов подходов лишь один (о применении по аналогии норм об общем имуществе в жилых домах) являлся комплексным и позволял определить правовой режим всего общего имущества в нежилом здании. Иные подходы (главная вещь и принадлежность или сложная вещь, установление сервитута, негаторный иск) направлены на решение споров о принадлежности и эксплуатации только помещений общего пользования: вопрос о судьбе общего имущества в целом остается открытым; не ясно, кто несет бремя содержания крыш, фундаментов, общих стен и т.п.

При этом единственный комплексный подход был отвергнут высшей судебной инстанцией при рассмотрении конкретного дела, и его применение для нижестоящих судов было блокировано.

При таком положении дел стала очевидна необходимость приведения практики арбитражных судов к единообразию. Именно на это направленное комментируемое постановление Пленума ВАС РФ.