Проблема общего имущества в нежилом здании в современном российском гражданском праве

Известно, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) вслед за советским законодательством признают жилое помещение самостоятельным объектом гражданских прав и применительно к жилым домам устанавливают сходную с западноевропейской поэтажную или «жилищную» собственность⁴⁴: собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома, а собственникам комнат в коммунальной квартире – общее имущество квартиры (289, 290 ГК РФ, глава 6 ЖК РФ). Между тем, в отношении деления нежилых зданий на помещения ситуация несколько иная.

Как справедливо указывает К.И. Скловский, выделение жилого помещения в качестве самостоятельного объекта, предопределяет появление и нежилого помещения среди объектов права собственности и иных гражданских прав.⁴⁵

Нормативно-правовыми актами 1990-х годов была допущена приватизация не только нежилых зданий и сооружений целиком, но и помещений в таких здания и сооружениях. Иными словами, получило распространение деление нежилых строений, как по вертикали, так и по горизонтали.⁴⁶

Другое дело, что законодательно были урегулированы лишь отношения собственников помещений в многоквартирных жилых домах. Прямых норм, посвященных отношениям собственников помещений в нежилом здании, в нашем законодательстве до сих пор нет, если не считать скупые положения статей 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», относящиеся к объектам, созданным в порядке долевого строительства.

Более того, ГК РФ в статье 130 при перечислении недвижимых вещей не называет в качестве таковых части здания. Лишь в статье 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещения в нежилых зданиях указаны в качестве самостоятельного объекта недвижимости. При этом судебная практика однозначно признает помещения в нежилом здании в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. ⁴⁷

Итак, до сих пор законодателем специально не определен правовой режим общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат разным лицам. К такому имуществу можно отнести несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а также так называемые помещения общего пользования, связывающие несколько основных помещений друг с другом или с внешними границами здания (лестницы, коридоры, холлы и т.п.). Указанные помещения общего пользования (вспомогательные помещения) можно объединить по признаку непригодности (непредназначенности) для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения.⁴⁸

Отсутствие специального регулирования отношений, объектом которых является общее имущество нежилого здания, создает неопределенность в вопросе о принадлежности, бремени содержания, порядке пользования и самостоятельной оборотоспособности такого имущества.