Поэтажная собственность в дореволюционном российском и советском законодательствах

Отечественное дореволюционное законодательство не давало ответа не только на вопрос о горизонтальном, но и о вертикальном делении строений. Это служило поводом для дискуссии даже о допустимости последнего. Что же касается горизонтального деления, то, как указывают в литературе, господствующая судебная практика его не допускала.³³

В дальнейшем под вертикальным делением постройки понимается раздел по какой-то несущей стене здания (чаще всего – противопожарной стене, т.н. брандмауеру), которая проходит так, что земельным участкам с каждой стороны стены соответствует отдельная часть здания. Забегая вперёд, скажем, что с вертикальным делением зданий возникало и возникает не так много проблем, поскольку каждой части здания соответствует свой земельный участок, и выглядящее единым строение может быть представлено как совокупность двух строений. Весьма распространённое явление в Западной Европе, рано столкнувшейся с проблемой недостатка земельных участков в городах, - цепочки домов, примыкающих вплотную один к другому и часто имеющих одинаковую этажность. В этом случае при желании можно было бы, наоборот, сказать, что это единое здание, разделённое по вертикали.

С горизонтальным делением дело обстоит сложнее. С одной стороны, разделяя строение и землю под ним на самостоятельные объекты прав, отечественное законодательство делило и делит собственность по горизонтали. С другой стороны, деление по горизонтали (на этажи) уже собственно здания, в отечественной литературе, в отличие от зарубежной³⁴, ранее, как правило, отрицалось.

К.П. Победоносцев писал, что по общему правилу деление домов на части признавалось законодательством невозможным, и приводил в обоснование этого практику Сената. По мнению ученого, распределение дома между несколькими владельцами по комнатам означает, что право собственности каждого из них будет не полное, так как без согласия других невозможно будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу.³⁵ В.И. Синайский также отмечал, что вопрос о делимости дома по горизонтали является спорным, но он должен решаться скорее отрицательно.³⁶

Исключением из общего подхода явилось решение Сената, которым было признано самостоятельное приобретение по давности подвала в здании лавки, принадлежащей другому лицу (горизонтальное деление). Однако это решение не повлекло изменения практики.³⁷ Кроме того, в качестве исключения рассматривали возможность поэтажного деления строений в западных губерниях Российской Империи (статья 1389 ч. 1 т. Х Свода законов гражданских). ³⁸

Между тем, распространенное воззрение, в силу которого дом признавался неделимым, подвергалось критике. Например, Г.Ф. Шершеневич писал, что, хотя многие дома неделимы по природе, может быть и обратное: «Трудно говорить о естественной неделимости дома, когда некоторые западные законодательства опровергают это предположение, допуская деление домов вдоль и поперек стеною и по этажам». По его мнению, «дом должен предполагаться вещью раздельною», но «это предположение может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого».³⁹

В советский период, как пишет В.В. Чубаров, в связи с изъятием земли из оборота и сокращением оборота самих строений вопрос о делимости сохранял узкое значение при разделе находившихся в общей собственности многоэтажных жилых домов.⁴⁰

М. Зимилева указывала, что согласно ряду нормативно-правовых актов вопрос о разделе домовладения стоял в зависимости от разрешения коммунальных органов на раздел пользования земельным участком независимо от того, состоит владение из одного или нескольких строений. Названный автор критиковала этот подход законодателя и отмечала, что земельный участок вполне мог бы оставаться в совместном пользовании лиц, разделивших жилой дом, что делало бы допустимым деление строения по этажам. ⁴¹

Д.М. Генкин писал, что в общей собственности могут быть и такие объекты, которые в известном отношении делимы, а в известном отношении неделимы. В качестве примера приводился жилой дом, совместно построенный гражданами. Такой дом в целом, стены, крыша, водопровод и т.п., поскольку они неделимы, являлись общим имуществом участников строительства. Но при этом квартиры и комнаты могли быть выделены в натуре.⁴²

Д.М. Генкин отмечал по этому поводу: «Выделение сособственниками их долей в натуре влечет за собой прекращение общей собственности и установление индивидуальной собственности каждого отдельного участника общей собственности. Но при этом общая собственность не прекращается, поскольку индивидуальная собственность на квартиру, комнату создается внутри общей собственности на дом в целом».⁴³

Подобный подход был принят законодателем и правоприменительной практикой, и сохранился также в период действия ГК РСФСР 1964. Например, согласно статье 121 ГК РСФСР 1964 года и пункту 11 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» раздел дома, находящегося в общей собственности, допускался, если выделяемая доля составляла изолированную часть с отдельным входом (квартира) либо имелась возможность превратить эту часть дома в изолированную путем переоборудования.