Германия

В Германии институту поэтажной собственности была также уготована непростая судьба. С одной стороны, он существовал в праве отдельных земель до 1.01.1900 г. Но после вступления в силу с указанной даты Германского гражданского уложения (далее – ГГУ) было запрещено образование новой поэтажной собственности (ранее созданные права сохранили силу). Об этом говорилось в ст.182 Вводного закона к ГГУ²⁶. Причиной тому стали соображения догматического порядка (в ГГУ был включен § 93, посвященный составным частям вещи и играющий до настоящего времени ключевую роль в вопросах объектов права в Германии). Кроме того, на тот момент всем было известно, что дома, находившееся в режиме поэтажной собственности, считались «домами раздора»²⁷.

Однако впоследствии жизнь заставила вспомнить об указанном институте. В середине XX века в Германии образовалась срочная необходимость в решении жилищного вопроса с использованием сравнительно небольших капиталов (при этом правовая форма договора найма с авансированием строительных затрат наймодателя предоставляла слишком мало гарантий нанимателю).

Собственно, суровая необходимость по созданию жилых помещений после второй мировой войны и сложности с достаточным финансированием постройки отдельных домовладений послужили причиной для возникновения новой формы собственности, которая была закреплена в федеральном законе «О жилищной собственности» от 15.3.1951 (далее – ЗоЖС Германии) и получила техническое обозначение «жилищная собственность»²⁸. Благодаря данному закону было облегчено приобретение пространственно ограниченных частей зданий и одновременно созданы стимулы для инвестирования средств в строительство жилья, поскольку появилось новое вещное обеспечение указанных средств.

В германской литературе отмечается, что всплеск интереса к «жилищной собственности» произошёл в 70-х – начале 80-х и далее в 90-х годах прошлого века, и сегодня общее число единиц подобного жилья можно оценивать в 5 миллионов. В среднем на каждое здание приходится 25 квартир и, таким образом, усреднённое число кондоминиумов превышает 200 тысяч²⁹.

Основательные поправки были внесены в ЗоЖС Германии законом от 26.3.2007.

Посредством института жилищной собственности германский законодатель отступил от принципа, провозглашённого в § 93 ГГУ. Согласно указанному принципу составные части вещи, которые не могут быть отделены друг от друга без разрушения той или иной из них либо без изменения своего существа (существенные составные части), не могут быть предметом отдельных прав. Подобное законодательное регулирование преследует цель воспрепятствования бесполезному разрушению хозяйственных ценностей, которое наступило бы, если бы составные части отделялись друг от друга³⁰. Не может существовать отдельного права собственности на бревно в несущей стене дома или на цемент, залитый в его фундамент. В противном случае собственник всегда мог бы прийти и изъять принадлежащую ему вещь. Чем это грозило бы для оставшейся вещи, не требует объяснений.

Отступление от данного принципа, предпринимаемое в институте «жилищной собственности», имеет не менее веское экономическое обоснование. При этом надо понимать, что жилищная собственность, провозглашая право индивида на помещение в здании («на жилплощадь», «на квадратные метры») – а, по сути, на пространство, ограниченное четырьмя стенами, полом и потолком, - не является банальным отступлением назад от принципа единства сложной вещи, состоящей из составных частей, которые могли бы быть самостоятельными вещами. Это отступление от данного принципа на более высоком уровне развития права. Ведь это не право собственности на окружающие собственника помещения со всех шести сторон брёвна, кирпичи или цемент определённой толщины, это право на определённую экономическую единицу (помещение), право господства над неким пространством, иногда даже не имеющим стен (например, места для парковки в подземной части здания).

В Германии признаётся: в отступление от прежнего законодательства Закон о жилищной собственности (ЗоЖС) создал новый вид собственности, «жилищную» (Wohnungseigentum) и «частичную» (Teileigentum) собственность³¹. «Жилищная собственность» относится к жилым помещениям, «частичная» - к нежилым.³²

«Жилищная собственность» как новая форма собственности состоит из «отдельной собственности» (Sondereigentum) на квартиру вместе с долей в праве общей собственности (Gesamteigentum) (абз.2 § 1 ЗоЖС Германии).

Введение в обиход специальных терминов со стороны германского законодателя ни в коей мере нельзя признать случайным, поскольку Sondereigentum (отдельная собственность) это не просто классическая собственность (Eigentum), а составная часть «жилищной собственности» (Wonungseigentum).

Подход германского законодателя, предусмотревшего, что «жилищная собственность» гораздо больше тяготеет к общей собственности, чем к индивидуальной («классической»), никак нельзя признать случайным. Законодатель сознательно отказывался от существовавших за рубежом образцов индивидуальной собственности, желая подчеркнуть, во-первых, что части здания, находящиеся в общей собственности (земля и несущие конструкции) являются более ценными в экономическом отношении. Во-вторых, будучи предостережённым опытом «домов раздора» начала века, германский законодатель чётко указал на то, что между собственниками помещений в здании образуется сообщество, призванное совместно решать наиболее важные общие задачи.