Швейцария и Австрия

Как указывают в литературе, поэтажная собственность (propriété par étages, Stockwerkeigentum)¹³ существовала в праве некоторых кантонов Швейцарии с XII века. А в XIX веке она в той или иной мере встречалась во всех швейцарских кантонах.¹⁴

Между тем, поэтажная собственность не была воспринята Швейцарским гражданским уложением (ШГУ) 1907 года, поскольку было решено, что порождаемых ею сложностей больше, чем преимуществ. Напротив, законодатель даже указал, что «различные этажи дома не могут быть объектом права суперфиция» (права застройки).¹⁵ Евгений Губер, создатель ШГУ, изначально был настроен против института поэтажной собственности. В соответствии с господствовавшими тогда представлениями он считал её пережитком рудиментарной правовой жизни. Так, он оценивал отношения поэтажной собственности, сложившиеся в швейцарских кантонах, как «доставшееся от прежних времён обременительное наследство, которое должно быть как можно скорее ликвидировано»¹⁶.

Но после второй мировой войны назрела необходимость регламентации этих отношений на федеральном уровне. В частности, одной из причин для введения поэтажной собственности стало развитие обществ акционеров-нанимателей, которые преследовали сходную экономическую цель, что и этот институт. В итоге в 1963 году был принят федеральный закон (вступил в силу с 1 января 1965 года), который ввел в ШГУ положения, посвященные поэтажной собственности.¹⁷

Выбрав модель поэтажной собственности как разновидности общей собственности, федеральный законодатель отверг в 1963 году традиционную концепцию, принятую во французском и итальянском праве. Согласно последней, как уже было указано, каждый этаж или обособленная часть этажа является объектом отдельного вещного права, которое соединено с правом общей собственности на общие части и оборудование (фундамент, несущие стены, крыша и т.п.).

По принятой в Швейцарии системе поэтажным собственникам принадлежит право общей собственности на все здание в целом. Общая собственность образует «ствол и корни», на которых произрастает поэтажная собственность¹⁸. Права поэтажных собственников описывают как особого рода сособственность, которая состоит из двух элементов: непосредственно права общей собственности на все здание целиком и особого права конкретного сособственника на исключительное использование и управление определенной частью здания¹⁹.

Это особое право (Sonderrecht, droit exclusif) не является ни самостоятельным правом собственности на часть здания, ни сервитутом, ни особым самостоятельным правом на часть общего имущества, а представляет собой атрибут (правомочие) доли в праве общей собственности²⁰, предусмотренную законом и необходимую составную часть поэтажной собственности²¹.

Приняв такую модель, швейцарский федеральный законодатель достаточно близко подошёл к выделению самостоятельного права на помещение (как пространственно ограниченную часть здания), и, соответственно, к признанию части здания самостоятельным объектом этого права, хотя в литературе подчёркивается, что в отличие от соседних стран ни о какой обособленной собственности на помещение речь намеренно не ведётся²².

Наиболее близким к швейцарскому является подход австрийского законодателя.

Абз. 1 § 2 ЗоЖС Австрии от 1.7.2002 даёт следующее определение «жилищной собственности»: это вещное право, предоставленное сособственнику недвижимости и включающее в себя правомочие исключительно использовать и единолично распоряжаться самостоятельной квартирой (жилым помещением) или прочей самостоятельной пространственной единицей (Raeumlichkeit). Это не собственность на части дома, не реально выделенная собственность. У «жилищного собственника» имеется право общей собственности на весь объект недвижимости (здание и земля) и вещное право пользования и распоряжения определённым пространством внутри его²³.

В другой работе находим: «жилищная собственность» в ядре своём не есть собственность в привычном (собственном) смысле слова²⁴.

Необходимо особо отметить, что в Австрии с принятием ЗоЖС 2002 года устранена возможность смешения «классической» и неклассической (жилищной) собственности в одном здании. Здание, находящееся в «классической» общей собственности, может быть преобразовано в здание, подчиняющееся режиму жилищной собственности, только в целом²⁵.