Пункт 8

В первом абзаце пункта 8 постановления указано, что при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости (помещений) в здании прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

Из этих положений следует, что после появления помещений в здании последнее не перестает быть объектом гражданских прав. Напротив, задние как комплекс общего имущества (все части строения, кроме самостоятельных помещений) находится в общей долевой собственности собственников помещений. Поэтому при передаче в пользование конструктивного элемента здания (общая стена, крыша) обременяется весь комплекс общего имущества, который является недвижимой вещью по природе (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

Такой подход согласуется с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 (далее - Правила).

В силу пункта 5 Правил реестр состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о помещениях в здании, располагается непосредственно за разделом, который содержит информацию об этом здании (пункт 6 Правил).

Следовательно, даже при выделении в составе здания самостоятельных объектов недвижимости запись о здании должна сохраняться в реестре. Сказанное подтверждается также пунктами 24, 35, 3942, 74 Правил.

Таким образом, в случае регистрации договора пользования частью здания запись об обременении должна вноситься в раздел реестра, посвященный зданию (комплексу общего имущества). В свою очередь в этом разделе также должно быть указано, что данный объект находится в общей долевой собственности собственников помещений, которые в нем расположены, ведь государственная регистрация ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (п.2 ст.6, п.2 ст.13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Конечно, учитывая нахождение системы государственной регистрации прав в процессе становления, мыслима ситуация, когда при разделении здания на самостоятельные объекты, запись о самом здании может отсутствовать в реестре. В таком случае, принимая во внимание, что все собственники помещений в здании выступают в качестве стороны, предоставляющей имущество в пользование (пункт 7 постановления), при заключении договора пользования бремя по подготовке документов для создания такой записи должно ложиться на стороны этого договора. При этом в случае предоставления сведений о помещении в здании всегда должны предоставляться сведения и о самом здании (комплексе общего имущества).

Естественно, что для описания обременения, которое устанавливается на здание, необходимо четко показать, какой конструктивный элемент и каким образом будет использоваться. Для этого конструктивный элемент или его часть могут быть надлежаще индивидуализированы путем составления чертежа или схемы, на которой будет однозначно видно, какая часть общего имущества передается в пользование.

Разъяснение, содержащееся во втором абзаце пункте 8 постановления, особенно ценно. Собственник здания, намеревающийся продать отдельное помещение в нём, должен зарегистрировать это помещение как самостоятельный объект прав. В момент такой регистрации, как говорится в абзаце первом пункта 8, у здания меняется правовой режим – из объекта индивидуальной собственности оно становится объектом, находящимся в «жилищной» или «частичной» собственности. Однако для жилищной собственности характерно, как мы видели, наличие индивидуальной собственности на помещение вместе с правом долевой собственности на общее имущество, т.е. пока прежний собственник здания является собственником отдельных помещений, выделенных, но ещё не отчуждённых в пользу третьих лиц, он становится единственным участником долевой собственности. Против такого парадоксального заключения и направлен второй абзац пункта 8 постановления Пленума. В нём говорится, что в описанном случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Причина появления подобных разъяснений кроется в очередном пробеле законодательства, поскольку отечественный законодатель, в отличие от зарубежных, никак такую ситуацию не регулирует. В Австрии, например, вводится понятие так называемой «временной жилищной собственности», регулируемой §§ 45 – 51 ЗоЖС Австрии 2002 г. Эта разновидность жилищной собственности устанавливается единственным собственником здания с внесением отметки о её временном характере в поземельную книгу и прекращается (§ 51 ЗоЖС) после отчуждения в пользу иного лица. При этом в законе содержится много интересных положений, определяющих специфику данного вида собственности, например, о том, что решения единоличного собственника не связывают будущих приобретателей помещений по целому ряду вопросов (об установлении порядка пользования общим имуществом, аренда общего имущества, о домовом распорядке и т.п.). К сожалению, российский закон ничего подобного пока не знает.

Принимая решение о выделении помещений из состава здания, собственник здания должен поступать разумно. Если здание состоит из пяти этажей, а помещение выделяется на первом этаже, то на первом этаже должно быть разграничено указанное помещение и общее имущество (коридоры и т.п.). Однако никаких действий по разграничению на 2-5 этажах производить не следует, поскольку эти этажи сами по себе остаются целостными помещениями, вход в которые новому собственнику помещения на первом этаже будет закрыт. Тем более странно было бы возлагать на этого потенциального собственника помещения расходы по содержанию всех коридоров (со 2 по 5 этаж), пока ещё могущими стать общим имуществом лишь потенциально, а именно – при условии, что будут выделены и реализованы третьим лицам в индивидуальную собственность помещения на указанных этажах.

Абзац третий пункта 8 постановления Пленума имеет прикладное значение. Он открывает возможность обратного преобразования здания из режима «поэтажной», «жилищной» или «частичной» собственности в режим «классической» собственности на здание как единый объект. Предпосылками такого преобразования являются сосредоточение всех помещений в данном здании в обособленной (индивидуальной) собственности одного лица и обращение его с соответствующим заявлением в орган, ведущий ЕГРП. Хотя об этом прямо не сказано в постановлении, думается, нет препятствий к тому, чтобы аналогичным образом преобразовать режим здания, в котором имеется несколько собственников помещений. В этом случае на здание должна быть установлена классическая общая долевая собственность указанных лиц.

На стадии разработки проекта применительно к комментируемому пункту обсуждался ещё один вопрос. Предполагалось установить, что по решению собственников помещений при наличии технической возможности и соблюдении строительных, санитарных и иных норм и правил из состава общего имущества здания могут быть выделены отдельные помещения, без использования которых будет возможна нормальная эксплуатация иных помещений или общего имущества в здании (например, обособленные части подвалов, технических этажей, чердаков). В результате было решено специально данный вопрос не регулировать.

Однако, на наш взгляд, не имеется препятствий для подобных действий в отношении создания обособленных помещений на чердаках или в подвалах зданий и при отсутствии указанного разъяснения.

Если действия по выделению помещений будут произведены, на такие помещения как самостоятельные объекты недвижимости с момента государственной регистрации будет установлено право общей долевой собственности собственников помещений в здании пропорционально размерам принадлежащих им помещений.

Выделенное помещение может являться объектом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды и др.). В случае отчуждения такого помещения оно перестанет быть общим имуществом здания. Приобретатель указанного помещения приобретёт соответствующую долю в праве общей собственности на общее имущество здания. До момента его отчуждения выделение подобного помещения никак не скажется на размере долей остальных сособственников в здании, однако после отчуждения – приведёт к сокращению указанных долей, точнее, к перераспределению в пользу нового собственника этого помещения, поскольку он станет обладателем обособленной (индивидуальной) собственности наряду с другими собственниками помещений.