Пункт 7

Этот пункт постановления решает ряд проблем, связанных с передачей части общего имущества во временное возмездное пользование.

Прежде всего, такая передача возможна лишь с согласия всех сособственников, которые выступают стороной, предоставляющей имущество в пользование. Ведь в отличие от определения порядка пользования общим имуществом, здесь оно предоставляется третьему лицу, что в некотором роде определяет его судьбу.

Однако нужно отметить, что в отношении многоквартирных жилых домов в ЖК РФ осенью 2009 года включено специальное правило, согласно которому таким согласием всех сособственников является решение общего собрания (п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ)¹⁰⁷. Возможно, в данном случае мы имеем дело со специальным положением, действующим только для «жилой» недвижимости: действительно, почти невозможно добиться согласия всех жильцов на размещение на доме, например, оборудования для беспроводной связи. Но в отношении коммерческой недвижимости это более реально.

Конечно, и та, и другая крайность (соглашение – решение) может оказаться неудобной для оборота и несправедливой в конкретных условиях. Например, необходимость соглашения – когда собственник ничтожно малого помещения произвольно остановит сделку, клонившуюся к общей выгоде; необходимость решения – в случае, когда обладатель большинства голосов на собрании сумеет диктовать свою волю меньшинству. Законодателю следует продумать максимально гибкое регулирование, судебная практика в настоящее время свой вердикт вынесла.

Для сравнения отметим, что в Германии размещение рекламы на внешних стенах здания требует согласия всех собственников, а не решения большинства. Правда, аргументация при этом используется несколько иная – размещение любой конструкции на внешней стене связано со строительным вмешательством, происходящим в момент прикрепления рекламной конструкции (напротив, размещение информационной таблички, а также разумной рекламы на коммерческом здании при наличии соответствующего местного обычая - общепринято и поэтому производится вообще без какого-либо согласования)¹⁰⁸.

В деле, рассмотренном 13ААС 21.09.2009 г. № А21-250/2009, истец в 2001 году продал ответчику приблизительно одну десятую имеющихся у него площадей. В 2006 году ответчик получил разрешение Комитета архитектуры и градостроительства мэрии г. Калининграда и разместил рекламную вывеску на фасаде второго этажа. Суд первой инстанции отказал в иске о демонтаже указанной рекламной конструкции, суд апелляционной инстанции иск удовлетворил со ссылкой на п.7 комментируемого постановления Пленума ВАС РФ, поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства размещения рекламной конструкции с согласия истца как одного из сособственников в отношении общего имущества здания. Отметим по мотивам данного дела, что если бы в пункте 7 постановления Пленума была воспринята не модель соглашения (т.е. единогласия), а модель принятия решения большинством голосов, то истец, например, имея десятикратное преимущество в голосах перед ответчиком как в рассмотренном деле, мог бы размещать свои рекламные конструкции на стенах здания практически произвольно. Исходя из подхода постановления в принятой редакции, это становится невозможно.

Следующим вопросом, который решается в пункте 7 постановления является то, какими нормами регулируются соглашения о предоставлении во временное возмездное пользование части общего имущества (конструктивного элемента здания).

Пленум ВАС РФ при решении этого вопроса скорректировал позицию, высказанную в пункте 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. Согласно этому пункту Обзора договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Надо отметить, что понимание де-факто арендной природы указанных отношений встречалось и в литературе. Иначе сложно объяснить предложение применять к договору между владельцем рекламной конструкции и лицом, которое вправе совершать действия по распоряжению общим имуществом, положения статьи 617 ГК РФ, защищающие арендатора при продаже собственником своего имущества другому лицу¹⁰⁹. Какой ещё договорный тип, кроме аренды, мог иметься в виду в информационном письме Президиума ВАС РФ № 66? По-видимому, только возмездное оказание услуг.

Вместе с тем понятно, что арендные отношения отличаются от возмездного оказания услуг большей степенью интенсивности связи вещи и обязательства, именно это позволяет законодателю считать, что с переходом арендованной вещи в собственность иного лица, меняется и состав участников договора аренды на стороне арендодателя. Напротив, в договоре возмездного оказания услуг или договоре подряда такой связи нет и не может быть принципиально. Если лицо обязалось вырыть траншею при помощи принадлежащего ему экскаватора, но потом решило продать его, предъявлять к приобретателю экскаватора требования из договора подряда было бы по меньшей мере странно. Таким образом, любая аналогия к статье 617 ГК РФ предполагает установление сходных отношений, как при аренде.

В пункте 7 постановления такие договоры также не названы договорами аренды, однако указано, что к ним по аналогии закона применимы положения гражданского законодательства об аренде (будем для удобства называть их «квази-арендой»). Такие договоры подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ, а обременение при этом устанавливается на все здание в целом.

Против такого решения выдвигался целый ряд возражений. Например, указывалось, что в данном случае отсутствует объект аренды, а, значит, правила об аренде неприменимы. Кроме того, противники принятого в пункте 7 постановления подхода ссылались на то, что в случае выделения внутри здания самостоятельных объектов недвижимости (помещений) само здание перестает существовать как объект недвижимости¹¹⁰. Следовательно, регистрация договора об использовании конструктивного элемента такого здания невозможна, поскольку отсутствует объект недвижимости, на который устанавливается обременение.

Согласно точке зрения сторонников этой позиции рассматриваемое соглашение представляет собой договор об оказании особого рода услуг по эксплуатации конструктивного элемента здания, и, значит, не подлежит регистрации.

Однако, по нашему мнению, такие доводы не выдерживают критики.

Предметом договора возмездного оказания услуг являются действия исполнителя таких услуг. Причем действия, которые необязательно должны привести к какому-либо результату. Интересно, что за действия должен предпринять хозяин здания по договору о размещении на его здании рекламной вывески иного лица? В подавляющем большинстве случаев – никаких. Сторонам такого договора интересен только результат: рекламная вывеска должна висеть.

Что же касается доводов об отсутствии непотребляемой вещи, которая предоставляется, то такая вещь как раз присутствует – это здание. И, установив, что обременение устанавливается на всё здание в целом, Пленум даёт однозначный ответ на вопрос о том, что здание сохраняется как объект прав, несмотря на выделение в его составе отдельных помещений.

Как было сказано выше, согласно третьему абзацу пункта 7 постановления к названным договорам применяются по аналогии положения законодательства об аренде, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Применение правил об аренде влечёт много следствий. Во-первых, если после заключения договора происходит переход права собственности на одно из помещений в здании, договор аренды сохраняет силу на основании статьи 617 ГК РФ (сохранение договора аренды в силе при изменении сторон). Возможен вопрос, применима ли данная норма напрямую или только по аналогии? Думается, есть основания остановиться на непосредственном применении указанной нормы права. Объектом аренды является здание в целом. Следовательно, собственник квартиры участвует в данной аренде только потому, что он является участником долевой собственности на указанное здание. С этой точки зрения, неважно, что одновременно у него имеется особая собственность на квартиру, достаточно его права долевой собственности. Для переданного в аренду имущества из состава общей долевой собственности, на наш взгляд, имеются основания для применения статьи 617 ГК РФ по её смыслу: не только переход права собственности не должен приводить к изменению договора аренды, но и переход доли в таком праве. Хотя, возможно, в этих рассуждениях сильны элементы аналогии права.

Во-вторых, на стороне арендодателя образуется множественность лиц. По смыслу складывающихся отношений, речь должна идти о долевой, а не солидарной множественности. Размер долей должен быть равен размеру долей в праве собственности на общее имущество здания. Осуществлять права по договору собственники-арендодатели смогут в долях и, соответственно, в случае просрочки внесения арендной платы к арендатору (пользователю) имущества будет предъявлено столько исков, сколько собственников помещений в здании. Разумеется, это весьма неудобно. Поэтому рекомендуется назначать общего представителя, который будет вести дела в связи с договором квази-аренды – и заключать такой договор от имени всех собственников, и осуществлять права по нему, и организовывать исполнение обязанностей.

В-третьих, квази-арендатор не наделяется вещно-правовыми исками, поскольку не владеет каким-либо объектом недвижимости. Следовательно, при наличии помех в использовании имущества он вправе предъявлять требования не к тем, кто мешает в осуществлении его права, а к арендодателю, который обязан по договору обеспечить другой стороне спокойное пользование той частью здания, о которой они договорились. Эти рассуждения актуальны и в случае, если собственники помещений заключат несколько договоров квази-аренды части наружной стены и при этом отведённые в пользование разным лицам площади, возможно, будут пересекаться, в связи с чем между ними может возникнуть спор. Решать данный спор необходимо, обращаясь к арендодателю.

В пункте 7 Пленум говорит, что имеет место не аренда, а квази-аренда. Тем не менее, в пункте 6 постановления упоминаются доходы, полученные от сдачи общего имущества здания в аренду. Следовательно, такое противоречие требует разрешения. Совместить два разъяснения между собой можно следующим образом. В пункте 6 можно видеть упоминание классической аренды. Например, если в составе общего имущества обнаруживаются и регистрируются отдельные нежилые помещения (колясочные, комнаты для охраны и т.п.), то они-то и могут сдаваться в аренду (классическую). Конечно, при таком толковании в пункте 6 постановления обнаруживается пробел – не упоминаются доходы от сдачи общего имущества в «квази-аренду» по пункту 7. Но подобный пробел не влечёт за собой ничего негативного. По смыслу разъяснения доходы от сдачи имущества в «квази-аренду» приравниваются к доходам от сдачи имущества в классическую аренду.

Целесообразно подчеркнуть, что подход, разрешающий «квази-аренду» составных частей здания имеет более широкое применение, чем только в зданиях, состоящих в режиме «жилищной» или «частичной» собственности. С тем же успехом этот подход применим и к обычным объектам недвижимости, находящимся в «классической» собственности. В этой связи стоит сделать несколько добавлений.

На стадии подготовки разъяснений противниками квалификации названного договора «пользования общим имуществом» как аренды высказывалась точка зрения о том, что не может быть двух договоров аренды одной и той же вещи (понятно, что в случае с арендой стен здания для размещения рекламы эта ситуация может быть достаточно распространена).

Эта позиция представляется не бесспорной по следующим основаниям.

Во-первых, такие ситуации возможны по действующему закону в отношении не только недвижимых, но и движимых вещей. Предположим, в компьютерном зале на месяц сдаётся компьютерное место для входа в Интернет, одному лицу с 11 до 12 часов каждый день, другому с 12 до 13 часов каждый день. Почему такая ситуация возможна? Потому что им не передаётся одновременное владение, но лишь пользование. Между такими арендаторами могут возникать споры (если первый не освободит место вовремя или освободит его в ненадлежащем виде). Эти споры, по-видимому, должны быть адресованы арендаторами не друг к другу, а к арендодателю. Он в силу обязательства несёт ответственность перед вторым арендатором и заинтересован в том, чтобы потребовать надлежащего исполнения договора первым арендатором.

Примерно та же ситуация возможна и для недвижимости. Очевидно, что если под рекламу одного арендатора будет сдана северная стена, а другого – южная, они практически не будут конфликтовать друг с другом. Но записи и о той, и о другой аренде должны обязательно попасть в реестр (как обременение всего здания), чтобы эти договоры сохранили силу для тех, кто, например, приобретёт здание в результате обращения взыскания на него.

Во-вторых, более сложной является ситуация при которой, сдав, например, 3 кв. метра в холле первого этажа под торговый павильон или банкомат, арендодатель передаст в аренду ещё и всё здание (выше излагалась ситуация, в которой ни одно лицо фактически не получало владения частью здания). В этом случае столкнутся между собой два разнопорядковых права: владение всем зданием и пользование тремя метрами в нём. Но и здесь нельзя усматривать ничего невозможного. Ведь по сути та же ситуация имеет место и тогда, когда собственник ещё не сдал всё здание в аренду: собственник владеет зданием, но это владение ограничено пользованием со стороны арендатора 3-мя кв. метрами на 1 этаже.

Следовательно, на вторую аренду можно смотреть как на предоставляющую владение в том же ограниченном объёме, который был у арендодателя. Такое ограничение – условие второй аренды. Возможные конфликты арендатора здания и арендатора 3-х метров должны решаться с привлечением арендодателя, т.е. путём предъявления к нему требований об обеспечении для соответствующего арендатора спокойного владения.

Очень непростым является вопрос о юридической силе договоров, заключённых ранее принятия комментируемого постановления по поводу использования стен или крыш здания на срок более года (например, на 5-10 лет). Во время их заключения отсутствовала ясность по вопросу о том, что они подлежат регистрации. Как должна повлиять на их судьбу ясность, наступившая позднее? Думается, необходимо выбрать между двух зол: либо сохранить силу указанных договоров, либо считать их незаключёнными. Первое из указанных зол представляется более опасным, исходя из политико-правовых соображений. Если правильной договорной моделью является квази-аренда, то не может существовать никакой иной («обходной») договорной модели, позволяющей достигать того же результата. Сохранив же указанные договоры в силе (как договоры оказания услуг или ещё какие-то), надо будет дать ответ на вопрос, почему такой же договор нельзя заключить сегодня (ведь законодательство не изменилось). Поскольку такой ответ дать крайне сложно, в целях сохранения универсальности тех толкований, которые выработал Пленума ВАС РФ, приходится говорить о незаключённости не зарегистрированных договоров пользования стенами или крышей здания на срок более года. При этом на отношениях сторон за прошедшее время это вряд ли скажется, поскольку ни одна из них не сможет требовать исполненное назад, пока не докажет, что полученное встречное предоставление было неэквивалентным. А на будущее сторонам потребуется заключить договор по модели квази-аренды.