Пункт 6

Следующая крупная проблема – использование общего имущества. Согласно пункту 6 постановления по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44-48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Таким образом, для нежилой недвижимости вводится тот же самый важный принцип, что постепенно прокладывает себе путь в жилищном праве, а именно возможность принимать некоторые решения, касающиеся общего будущего индивидуальных собственников, не единогласно (по соглашению), а большинством голосов.

Рассмотрим основные юридические признаки решения. Во-первых, решение отвечает общим признакам гражданско-правовой сделки (статья 153 ГК РФ): решение приводит к наступлению правовых последствий именно потому, что на это направлена воля лиц, принимающих решение. Решение, имеющее характер сделки, следует отличать от решений, не имеющих такового. Критерий для этого используется тот же, который позволяет отграничить обычное юридически не обязательное соглашение двух лиц от гражданско-правового договора, - факт направленности воли на достижение правовых последствий. Если решение приводит к наступлению правовых последствий, оно рассматривается как сделка; как сделка оно может быть признано недействительным и т.п.

Такого подхода придерживается законодательство и доктрина Австрии, Германии, Швейцарии.

Во-вторых, решение, несмотря на свою природу как сделки, тем не менее, обладает рядом особенностей. К ним относится, прежде всего, то обстоятельство, что решение считается принятым даже в том случае, если против принятия решения голосовали некоторые лица, участвовавшие в его принятии. Таким образом, в отличие от иных сделок (односторонних сделок или договоров) для того, чтобы решение получило силу, не требуется, чтобы воля была изъявлена всеми субъектами, которым предоставлено право принятия решения. С этой точки зрения решение можно охарактеризовать как особый вид сделок.

В-третьих, субъектами решения как сделки (волеизъявления) являются лица, обладающие правом на голосование: участники общей долевой собственности. Поскольку указанные лица являются субъектами сделки, к ним предъявляются общие требования, характерные для иных участников сделок – наличие правоспособности и дееспособности, наличие полномочий, если голосование осуществляется от чужого имени, отсутствие пороков волеизъявления (насилия, угроз).

Для решений собраний, исходя из их природы, не может применяться принцип единогласия при принятии решения. Этот принцип в виде исключения может быть сохранён только для решения наиболее важных моментов, затрагивающих каждого участника. Во всех остальных случаях решение должно приниматься большинством голосов при гарантированных правах меньшинства. Решение принимается собранием, если за него проголосовало большинство принявших в собрании лиц, и при этом соблюдён кворум в количестве 50% от общего числа лиц, имеющих право участвовать в собрании. Более строгие требования могут быть установлены законом.

Необходимая предпосылка установления прав и обязанностей посредством принимаемого решения заключается в том, что образуется общность субъектов (сообщество жильцов, собственников нежилых помещений и т.п.), для которой будет иметь юридическую силу решение. Российскому законодательству известны разные формы организации собственников помещений. Исторически в качестве первой формы организации собственников помещений выступило юридическое лицо особого вида - товарищество собственников жилья (ТСЖ). Законодатель ошибочно полагал, что это единственно возможная форма и не учёл мирового опыта, гласившего, что допускается создать объединение лиц без прав юридического лица, с одной стороны, но и без свободы выбора, участвовать или не участвовать в таком объединении. Все собственники помещений в определённом здании объединены законом в особую общность лиц, образованную самим фактом обладания помещениями в этом здании⁹⁹.

Вопрос расчёта количества голосов на собрании собственников помещений в российском праве решается достаточно просто – пропорционально размеру общей площади помещений (часть 1 статьи 37 ЖК РФ). О том, что такой способ расчёта отнюдь не бесспорный, свидетельствует иностранный опыт.

ЗоЖС Германии предусматривает в абз.2 § 25 право голоса, исчисляемое в зависимости от общего числа участвующих лиц (расчёт по головам). По соглашению собственников может быть установлено иное, например, право голоса в зависимости от размера доли в праве на общее имущество. Недостатки этого подхода заключаются в сложности подсчёта для больших сообществ собственников и в риске «мажоризации». О т.н. «мажоризации» говорят тогда, когда в силу веса своего голоса (например, ввиду размера доли в праве общей собственности) обособленный собственник изначально имеет большинство голосов и злоупотребляет этим большинством, проводя своё мнение без учёта других лиц. Пример – выбор управляющей компании, в которой данное лицо является одним из участников, без предоставления информации заранее и вопреки воле иных собственников. То, что один из обособленных собственников использует перевес собственных голосов для того, чтобы назначить себя управляющим или воспрепятствовать собственному смещению, само по себе ещё не является злоупотреблением. «Мажоризация» только тогда становится злоупотреблением, когда появляются дополнительные обстоятельства, свидетельствующие о нарушении обязанности проявлять внимание (уважение) к интересам сообщества собственников и принципов правильного управления, как, например, при создании неразумных преимуществ самому себе или при назначении управляющего, не пригодного по личным или профессиональным качествам (решение ВС ФРГ 2002 г. и др.).

Но в целом возможность влиять в большей степени на решения собрания для лица, у которого большинство голосов, оправдывается. А разбираться в том, было ли злоупотребление, предлагается в каждом конкретном случае¹⁰⁰. Кроме того, законодатель продумывает данный вопрос и устанавливает баланс интересов всех участников. Например, возможные расходы классифицируются на необходимые, полезные и повышающие комфортабельность проживания. Так, в Швейцарии по необходимым издержкам решение всегда принимается большинством голосов, по полезным издержкам – в зависимости от того, что предусмотрено регламентом, устанавливающим режим конкретного объекта (регламент принимается по соглашению собственников, создающих поэтажную собственность), наконец по издержкам, повышающим удобство проживания – единогласно¹⁰¹.

Иной вариант - на каждую квартиру или нежилое помещение приходится один голос. В этом случае возможности «голоса» лишаются, прежде всего, гаражи и парковочные места. Для особо больших помещений может предоставляться двойной или даже тройной голос. Согласно решению Высшего земельного суда Баварии возможно также наделить одного из обособленных собственников правом вето, накладываемого на решения собрания.

Указанная проблема «мажоризации» характерна, разумеется, не только для Германии. Так, в Швейцарии бывают случаи, при которых «мажоризация» не просто возможна, а прямо предписана законом. Например, отель, находящийся в поэтажной собственности (propriété par étages, Stockwerkeigentum), может привлекать зарубежные инвестиции (а обычно такая возможность ограничена), но при условии, что у лица, осуществляющего гостиничный бизнес (местного хозяина заведения), в собственности остаются не менее 51% долей в праве общей собственности. Такое послабление было введено в швейцарское законодательство, строго относящееся к приобретению недвижимости иностранцами, законом от 16.12.1983 г. в целях содействия привлечению инвестиций в гостиничный бизнес (преимущественно в горных районах). В качестве побочного эффекта в гражданском праве появился пример предписанной законом «мажоризации». На этой основе в швейцарской научной литературе встречается мнение о том, что поэтажная собственность на подобные отели, включающие в себя апартаменты, принадлежащие разным собственникам (Apparthotel), серьёзно отличается от обычной поэтажной собственности¹⁰². В частности, ограничиваются права миноритарных сособственников в части дачи согласия на строительное переоборудование отеля. Если в обычной ситуации требуется единогласие сособственников, то в данном случае достаточно решения большинства (т.е. по сути – решения одного швейцарского хозяина отеля). В этом проявляется цель регулирования – стимулирование развития гостиничного бизнеса (переоборудование, модернизация отелей, повышение их класса)¹⁰³.

Все эти рассуждения представляются крайне интересными и задают некоторые ориентиры для отечественной судебной практики, вынужденной в настоящее время работать в условиях, при которых также высока вероятность «мажоризации», упоминаемой в рассуждениях германских коллег. И в России следует признавать недействительными решения собраний, противоречащие честной деловой практике, устанавливающие необоснованные, несправедливые преимущества для экономически более сильного субъекта.

В пункте 6 постановления к числу вопросов, которые могут приниматься решением собственников помещений, отнесены только вопросы режима использования: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Какие иные вопросы могут быть разрешены решениями общих собраний сособственников, будет установлено судебной практикой при разрешении конкретных дел. Критериями для этого, на наш взгляд, должны выступать следующие: экономическая целесообразность, справедливый баланс общих и частных интересов. Так, например, сомнительно, чтобы можно было общим собранием собственников запретить доступ собственника к своему помещению, допустим, в ночное время (помимо воли указанного собственника). Напротив, разумным представляется решение, при котором в офисном здании перенос мебели и иных крупногабаритных вещей должен происходить в нерабочее время (поскольку для этого используются общие лифты).

И, конечно, необходимо поддержать позицию С.В. Стрембелева, который полагает, что решение собрания по какому-либо вопросу, отнесённому к компетенции собрания собственников помещений законом, может быть заменено договором (соглашением), в котором участвуют все потенциальные участники собрания¹⁰⁴. Этот вывод однозначно вытекает из существа решения (оно более жёсткий институт по отношению к автономии воли отдельных участников, чем договор). Собственно, договор тождественен единогласному решению.

Решение также может быть принято посредством заочного голосования, если иное не вытекает из закона, хотя Пленум про это не высказался. Однако следует учитывать, что отношение к заочному голосованию не во всех странах благожелательное. И тому есть оправдание. Например, в Германии такая возможность предусмотрена в п.3 § 23 ЗоЖС, но выразить своё согласие с решением должно не просто большинство, а все собственники без исключения. В подоплёке подобного ограничения прав большинства лежит соображение о том, что при участии на собрании происходит обмен не просто мнениями, но, как правило, и аргументами. Не зная всех аргументов сторонников противоположной точки зрения, проще сделать ошибочный выбор.

Итак, главная задача, стоящая перед правопорядком, - соблюсти предсказуемый, разумный и эффективный баланс между решениями и соглашениями. Понятно, что соглашения это самая удачная форма, в полной мере учитывающая автономию воли сторон. И в то же время всё оставлять на откуп соглашениям собственников помещений ни в коем случае нельзя, поскольку эффективность системы подобного регулирования будет стремительно приближаться к нулю.

Опыт Германии, который можно принимать во внимание, заключается в следующем: отступление от положений закона (там, где это возможно) допускается только по соглашению, но не решению собственников, если иное не предусмотрено прямым указанием закона.

Следующие положения ЗоЖС Германии не могут быть изменены ни решением «обособленных собственников», ни их соглашением:

- положение абз.2 § 5 о том, что общие части здания, необходимые для его существования или безопасности, в императивном порядке относятся к общей собственности;

- несамостоятельность права обособленной собственности (§ 6);

- невозможность прекращения сообщества собственников (§ 11);

- компетенция собрания собственников по вопросам распределения эксплуатационных, управленческих расходов, затрат на текущий ремонт и строительную реконструкцию (абз. 5 § 16)

- притязание на лишение лица жилищной собственности на основании абз. 1 § 18;

- запрет на отказ от назначения управляющего (абз. 2 § 20);

- правомочие собственников принимать решение о модернизации здания (абз. 2 § 22);

- изменение установленного законом требования о единогласии всех собственников в случае письменного голосования (абз.3 § 23);

- право меньшинства в количестве не менее четверти от общего числа голосов требовать проведения собрания (абз. 2 § 24);

- ограничения, установленные на случай назначения или смещения управляющего, (абз. 1 § 26), в их числе, например, выработанный судебной практикой запрет назначения нескольких управляющих; и некоторые другие.

Вопрос о силе решения об установлении режима использования общего имущества для новых собственников в постановлении не решён. Принимая во внимание тот факт, что такие решения не отражаются в ЕГРП, а также отсутствие специального указания в законе об ином, можно предположить, что решение сособственников о порядке использования общего имущества не связывает нового приобретателя помещения. Хотя это очень непростой вопрос.

В Германии важнейшим документом, определяющим распорядок жизни сообщества участников общей собственности, является «устав сообщества» (Gemeinschaftsordnung). Принимается он единогласно (по соглашению) и обязателен для всех вновь прибывающих участников сообщества сособственников. В нём регулируются многие вопросы и лишь по некоторым из них «устав сообщества» не может высказываться, поскольку это чрезмерно ограничит права третьих лиц. Например, в уставе сообщества не может содержаться правило о правопреемстве нового собственника помещения в отношении долгов прежнего собственника, относящееся к случаям продажи помещения с торгов, в противном случае оно будет ничтожным¹⁰⁵. В Австрии существует аналогичный институт (§ 26 ЗоЖС Австрии 2002). Кроме того, австрийскому законодательству известно понятие «домового распорядка» (Hausordnung), в котором содержатся правила о порядке пользования общим имуществом (поддержание чистоты, уборка, защита от огня и холода, обращение с автомобилями и прочие обязанности жильцов проявлять заботу об общем доме)¹⁰⁶.

И отечественная судебная практика подтверждает идею о том, что согласованный порядок использования общего имущества здания сохраняет силу и для будущих собственников помещений в здании. Так, по делу ФАС ПО № А65-3807/2009 (постановление от 10.11.2009 года) судом указано, что прокладка трасс кондиционеров по наружной стене здания была согласована собственником помещений и поэтому покупатель указанных помещений не может требовать устранения нарушения (переноса трасс кондиционеров), тем самым дезавуируя волеизъявление прежнего собственника. От себя добавим – раз было согласование, о нарушении прав более нельзя говорить, а коль скоро нарушения не было раньше, не могло оно образоваться только по факту продажи имущества другому лицу.

С учётом изложенного, лицам, занимающимся строительством новых объектов недвижимости, попадающих потом в режим «жилищной» или «частичной» собственности, можно рекомендовать продумывать и принимать соответствующие «порядки деятельности многоквартирного дома» до того, как помещения в этом доме будут распроданы и согласовать сколько-нибудь развёрнутый документ станет крайне сложно. Главное, чтобы в таком порядке не было явно несправедливых условий. Если будущих собственников такой порядок не устроит, они его изменят.