Пункт 5

В пункте 5 постановления Пленума заложены две идеи: а) изменение размера доли, рассчитанной в соответствии с законодательством, не допускается; б) при переходе права на помещение к новому собственнику автоматически переходит и право долевой собственности на общее имущество.

§ 6 ЗоЖС Германии высказывается в таком же ключе (нельзя одно отчуждать без другого). Однако, как уже указывалось выше, главным элементом в Германии является право общей собственности, а «право обособленной собственности» - вторично и производно от него. Например, поэтому в абз.2 § 6 ЗоЖС говорится: «права на долю в общей собственности распространяются на принадлежащую к общей собственности [и производную от неё] обособленную собственность»

Согласно абз.1 § 6 ЗоЖС Германии «право обособленной собственности» (Sondereigentum) не может быть отчуждено или обременено отдельно от доли в праве общей собственности, к которой оно относится. В комментарии к данной норме указывается, что новая форма собственности, - жилищная собственность – состоит из двух компонентов: права обособленной собственности и права общей собственности. Именно в этой связи в абз.1 § 6 ЗоЖС устанавливается, что распорядиться можно только обоими этими компонентами вместе. Следовательно, отдельно распорядиться можно только несущественными составными частями права обособленной собственности и соответствующими принадлежностями.

Вместе с тем, в Германии приемлемыми признаются следующие конструкции: а) передача «права обособленной собственности» на помещение (по частям или полностью) внутри сообщества собственников, в т.ч. без соответствующего перераспределения долей в праве общей собственности на общее имущество здания; б) изменение размера долей в праве общей собственности (т.н. изменение квоты) внутри сообщества собственников без изменения «права обособленной собственности». В последнем случае должна быть изъявлена воля всеми сособственниками, доли которых изменяются (снижаются и увеличиваются)⁹⁸.

Российский законодатель пошёл по более простому пути, жёстко увязав размер доли в праве общей долевой собственности с размером помещения, на которое устанавливается «право обособленной собственности». На этом основании в п.4 комментируемого постановления закрепляется, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

И дальше в п.5 постановления отрицается любая диспозитивность при определении размера долей.

Допущение автономии воли сособственников в отношении распоряжения общим имуществом и в вопросе об определении размера долей нарушало бы права лиц, которые впоследствии могут, приобретя помещение в здании, стать новыми сособственниками. Например, может оказаться так, что доля нового собственника существенно больше, чем могло бы быть исходя из площади его помещения, и он должен нести расходы на содержание общего имущества в размере большем, чем можно было предположить, приобретая это помещение.

Конечно, новый сособственник может обратиться с договорным иском с отчуждателю. Однако, учитывая проблемы отечественной правоприменительной практики по спорам, связанным с «юридическими пороками» отчужденной вещи, а также непрочность личного требования, такая защита может оказаться неэффективной.

Поэтому постановление воспроизводит положения ЖК РФ и исходит из того, что изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. Доля в праве приобретается новым собственником помещения автоматически.