Пункт 4

Доля в праве общей собственности рассчитывается исходя из площади помещений, находящихся в собственности индивидуальной. Однако можно представить, что в одном здании могут быть помещения, имеющие, например, сильно отличающуюся высоту потолков (обычный кабинет и актовый зал, где потолок в два раза выше).

Возможно, было бы более справедливым в таком случае распределять расходы на содержание общего имущества, отталкиваясь не от площади, а от объема помещений?

Это и предложено в комментируемом постановлении: при наличии спора судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Знание о размере доли в праве, принадлежащей лицу, имеет значение для нескольких вопросов. Во-первых, доля в праве показывает количество голосов на собрании участников общей долевой собственности. Во-вторых, это доля определяет пропорцию участия в расходах на содержание общего имущества. Наконец, в случае разрушения здания права собственников на земельный участок будут определяться с учётом указанных долей.

Иностранным правопорядкам известна значительно более высокая степень диспозитивности правового режима помещений в зданиях, позволяющая договариваться об особых условиях участия в расходах, не совпадающих с математической привязкой к размеру индивидуального помещения. Например, в Германии расходы на содержание лифта, являющиеся относительно высокими, представляют собой проблему, если имеются обособленные собственники, не нуждающиеся в общем лифте, но обязанные участвовать в покрытии расходов. На этот случай по соглашению может быть изменена квота участия в расходах, например, в зависимости от того, насколько высоко расположено то или иное нежилое помещение или квартира. Хотя расчёты, проводимые при этом, могут существенно осложнять жизнь управляющему и приводить к спорам, если, например, отдельные жильцы (собственники) используют лифт чаще остальных⁹⁴.

Несмотря на отмеченные сложности, отечественному законодателю следует двигаться в том же направлении, дабы избегать социальной напряжённости и выводов на бытовом уровне о несправедливости законов (например, со стороны жильцов 1 этажа, вынужденных вносить плату за техобслуживание или капитальный ремонт лифта).

В Австрии, как и во Франции,⁹⁵ реализована и, судя по всему, оправдывает себя ещё более сложная система. Собственники помещений получают права на общее имущество и участвуют в расходах на него не в зависимости от площади своих помещений (хотя она, безусловно, имеет значение), а в зависимости от так называемой «пользовательской стоимости» или «практической стоимости» (Nutzwert, valeur respective). Эта стоимость определяется судом или специализированным лицом в зависимости от площади помещения и с учётом дополнительных факторов, которые по воззрениям оборота влияют на повышение или понижение стоимости объекта, таких как целевое назначение, этажность, положение внутри этажа, освещенность, уровень шума, а также оснащение помещения открытыми балконами, террасами, гаражами и иными служащими объектами⁹⁶. Данная величина относительна, и этим она отличается от рыночной стоимости объекта. С использованием подобной величины удаётся эффективнее решать вопросы участия в совместной жизни домовладельцев.

Особенностью подхода принятого в Австрии является наличие минимальной доли участия (Mindestanteil), позволяющей становиться участником жилищной собственности (абз.1 § 5 ЗоЖС Австрии 2002). Такая минимальная доля выражается в дроби, числителем которой выступает «пользовательская стоимость» соответствующего объекта, а знаменателем – совокупная «пользовательская стоимость» всех объектов жилищной собственности в конкретном здании. Если доля собственника окажется ниже минимальной доли участия, его право не будет зарегистрировано, а если вдруг окажется зарегистрированным – подобная регистрация считается ничтожной⁹⁷. Только два лица (прежде всего – супруги) могут иметь доли ниже минимальной, но в совокупности (обязательно) превышающие минимальную долю.

Таким способом за рубежом борются с передачей квартир в общую долевую собственность, при которой образуется колоссальное число сособственников квартиры (исчисляемое в десятках). Этот опыт было бы неплохо рассмотреть российскому законодателю.