75

А.В. Егоров, к.ю.н., профессор кафедры гражданского права РШЧП

М.А. Церковников, магистр частного права

Права на пространство в здании (комментарий к постановлению Пленума)

Настоящая статья появилась в связи с принятием Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановления от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление). Этим постановлением арбитражным судам даны разъяснения по вопросам, которые возникают при рассмотрении споров, связанных c разделением жилых или нежилых зданий на самостоятельные объекты недвижимости - помещения.

На стадии подготовки комментируемых разъяснений приходилось слышать много критических отзывов в их адрес (прежде всего, о нахождении данного вопроса исключительно в компетенции федерального законодателя). А поскольку, по мнению авторов, ознакомившихся с зарубежным опытом, - основные вопросы ещё впереди, и арбитражная практика только подходит к основополагающим проблемам, связанным с распределением рисков и управлением в зданиях, разделённых на помещения, очевидно, что критики впереди будет ещё больше. Наверняка найдутся те, кто скажет: «Зачем было всё это затевать?», «Жили как-то без этого постановления, прожили бы и дальше» и т.п.

Развеять сомнения в том, что принятие комментируемого постановления было крайне необходимым и никакого иного разумного пути у арбитражной практики не было, - вот цель, преследуемая авторами настоящей статьи.

Институт особой собственности, не имеющей специального наименования в российской доктрине и отечественном законодательстве, складывающейся при разделении здания на отдельные помещения, принадлежащие разным лицам, известен повсеместно. Специальные законы изданы в Бельгии (1924), Заире (1949), Румынии (1927), Бразилии (1928), Греции (1929), Польше (1934), Италии (1934 и далее в ГК 1942), Болгарии (1935), Чили (1937), Эквадоре (1959), Франции (1938, новый 1965), Испании (1939, новый 1960), Уругвае (1946), Перу (1959), Австрии (1948 – 1975 – 2002), Германии (1951), Аргентине (1948), Боливии (1949), Колумбии (1948), Нидерландах (1951), Израиле (1952), Португалии (1955), Венесуэле (1959), Гватемале (1959), Швейцарии (1963), ЮАР (1972) и др¹.

Используя разную юридическую технику, законодатель закрепляет, в сущности, одно и то же – долевые права участника на здание в целом и особое право (или правомочие) на исключительное использование определённого пространства в здании.

Учитывая специфику проблем, которые затрагивает комментируемый документ, представляется, что, прежде всего, нам необходимо кратко остановиться на происхождении заложенных в нем идей и показать состояние российского законодательства и практики арбитражных судов, имевшей место к моменту его принятия.

Поэтажная собственность в странах Западной Европы

Франция

Установление права собственности на этажи дома имело место в некоторых французских городах со средневековья. Поэтому при кодификации законодатель допустил горизонтальное деление домов, предусмотрев такую возможность в статье 664 Гражданского кодекса французов.

С принятием специального закона 28 июня 1938 года, который содержал более детальное и во многом диспозитивное регулирование и установил «наслоение исключительных прав собственности и общую собственность на неделимые части дома»², статья 664 Кодекса утратила силу. В дальнейшем на смену этому закону пришел новый – от 10 июля 1965 года, содержащий большее число императивных положений и сохранивший общую концепцию. Он действует до сих пор и регулирует отношения как «жилой», так и «нежилой» собственности на части строения.³

При этом отмечается, что потребность в специальном регулировании связана с тем, что правил об обычной общей собственности недостаточно для организации сособственности на необходимые всем части здания. Ведь первая может быть недолговечна (возможен раздел), а вторая, напротив, устанавливается на такое же время, что и собственность индивидуальная.⁴

Согласно действующему закону обособленные части строения (parties privatives) являются самостоятельными объектами права индивидуальной (исключительной) собственности.⁵ В тоже время собственник имеет долю в праве общей собственности на общие части этого строения (parties communes).⁶

Получается, что такой собственник обладает своеобразным нераздельным комплексом (le lot): обособленной частью строения и долей в праве на общие части.⁷ Определение этого комплекса осуществляется посредством специального акта (état descriptif de division), которому придается публичный характер. Причем за таким актом не признается договорная природа, поскольку он осуществляется лишь для потребности оглашения права на недвижимость. В случае публичного оглашения лицо вправе распоряжаться указанным комплексом так же, как и в случае обычной индивидуальной собственности на недвижимость.⁸

В литературе до сих пор обсуждается природа прав на обособленные и общие части строения. Конечно, на первый взгляд закон достаточно конкретен и прямо говорит о наличии двух видов прав: индивидуальной (исключительной) собственности на обособленную часть и общей - на общее имущество. Однако иногда указывается, что, возможно, такие положения закона - просто недостаток редакции. Ведь с одной стороны, обособленная часть в отрыве от общего имущества представляет собой лишь определенный объем, воздушное пространство. При этом использование обособленной части должно осуществляться с учетом интересов других собственников (например, в части назначения недвижимости). С другой стороны, право общей собственности здесь не может существовать в отрыве от обособленных частей, а полный раздел строения в натуре невозможен. Поэтому говорить о нормальной общей собственности не приходится. В связи с этим предлагается подход, согласно которому объектом хотя и особого, но все же права индивидуальной собственности является весь названный выше комплекс (le lot).⁹

В пользу этой позиции приводят практику Кассационного суда, который указал на возможность приобретения общих частей строения по давности владения, то есть на возможность приобретения общей собственности на эти части по основанию, характерному для обычного права собственности. Кроме того, высшая судебная инстанция допустила возможность установления сервитута между обособленными частями, входящими в комплекс (le lot).¹⁰

Как бы ни были квалифицированы такие отношения, отмечается увеличение случаев использования рассматриваемой конструкции. Например, применительно к жилым помещениям в 1984 году по принципу «индивидуальная собственность на квартиру – общая собственность на общие части дома» было организовано 64 % «апартаментов», а к 1996 году уже три четверти.¹¹

Надо отметить, что подобный подход, согласно которому выделяется самостоятельное индивидуальное право собственности на помещение и право общей собственности на прочие части строения, воспринят также гражданским законодательством Италии.¹²