Экзамен зачет учебный год 2023 / Егоров. Церковников. Комментарий к ППВАС 64 о поэтажной собственности
.pdf
71
захвату и регистрации объектов общей собственности, совершѐнные позднее
23 июля 2006 года, или те из них, о которых истцу стало известно позднее указанной даты. Если же дело с рассматриваемыми требованиями уже рассматривалось судом (т.е. срок исковой давности был прерван), но не было разрешено по существу, фактически могли быть оспорены действия совершѐнные до 23 июля 2006 года (но в любом случае – вряд ли действия,
осуществлѐнные в 90х годах прошлого века и ранее).
Таким образом, гипотетическая возможность пересмотра прав,
зарегистрированных кем-либо до выхода разъяснений Пленума ВАС, не послужила преградой для их принятия, хотя и после выхода разъяснений раздаются голоса о том, что раз в силу несовершенства законодательства части строения, относящиеся к общему имуществу, стали индивидуальной собственностью, пересмотреть это более нельзя ввиду нарушения принципа неприкосновенности частной собственности111. Однако тонкость состоит в том, что указанные объекты не стали индивидуальной собственностью, а
запись в реестре об ином является недостоверной, что и позволяет суду по иску управомоченного лица присудить ответчика к исправлению данной записи.
По поводу обоих видов требований собственников помещений
(негаторному и виндикационному) возникает одинаковый вопрос – вправе ли такое требование предъявить любой из собственников помещений или только все совместно (как вариант – по решению большинства собственников)? В
одной из редакций проекты было сформулировано предложение давать собственникам виндикационный или негаторный иски только при наличии решения большинства из них об обращении с указанным требованием. Однако Президиум не поддержал такую идею. При этом окончательная формулировка из текста постановления не может быть признана однозначной: «собственники помещений в данном здании» могут пониматься и в одном, и в другом значении, поименованном выше.
111 См. Трубачѐв Е.О. Указ. соч., с. 11.
72
На наш взгляд, имеется больше оснований для того, чтобы признавать за любым собственником право обращаться с указанными требованиями112. В пользу данного вывода свидетельствует не только упомянутое обстоятельство, относящееся к истории принятия Пленума, но и общетеоретические основания. Общее имущество здания находится в общей долевой собственности собственников помещений, следовательно, могут применяться подходы, актуальные для общей долевой собственности. Несмотря на отсутствие в российском законодательстве прямых указаний на то, как общие собственники защищают права на общую вещь, можно полагать оправданным подход, при котором каждый из них был бы управомочен заявить соответствующее требование, как если бы он был единоличным собственником, т.е. в отношении вещи в целом. Такой подход известен праву Германии (§ 1011 ГГУ).
Если собственниками создано ТСЖ, возникает вопрос о том, кто и в каком порядке может представлять интересы собственников помещений при рассмотрении указанных выше споров.
В постановлении ФАС ЦО от 24.04.2009 № А09-8463/2007-14 рассмотрен спор по иску ТСЖ, которое оспаривало запись в реестре о праве собственности г. Брянска на нежилое помещение, расположенное в доме, управляемом ТСЖ. Главным основанием для отказа в иске судами всех трѐх инстанций стало то обстоятельство, что отсутствовало решение членов ТСЖ о предъявлении ТСЖ иска о признании спорного нежилого помещения общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома (а в силу устава ТСЖ правомочия по принятию решений в отношении общего имущество относились к исключительной компетенции общего собрания товарищества). Данное дело рассмотрено Президиумом ВАС РФ (постановление от 13.10.2009
112 В Германии вопрос решается так же. Любой «жилищный собственник» вправе прибегнуть в суде к виндикационным и негаторным способам защиты прав (§§ 985, 1004 ГГУ) на общее имущество кондоминиума. См. Sauren, Marcel M. Op. cit., S.132. В Австрии наблюдается та же картина, см.: Feil/Marent/Preisl, Op.cit., S.43-45. При этом вводится много особенностей защиты права, описать которые не позволяет стремление уложиться в ограниченный объѐм журнальной статьи.
73
№ 7319/09), и нельзя признать, что Президиум высказался вполне определѐнно. С одной стороны, судебные акты оставлены без изменения и фактически отклонена позиция коллегии судей, передавшей дело на рассмотрение Президиума (определение от 24.07.2009 г.) с мотивировкой, преодолевающей позицию нижестоящих судов. С другой стороны, Президиум указал новое основание для отказа в иске – процессуальную ошибку при выборе ответчика: в качестве такового истец указал городскую администрацию г. Брянска, а само публично-правовое образование г. Брянск было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, хотя собственником спорных помещений стало именно оно. Вместе с тем, по смыслу содержащегося в постановлении Президиума обоснования (поскольку акцент сделан на процессуальной ошибке, а не на правильности выводов нижестоящих судов), скорее, можно полагать, что Президиум счѐл возможным представление товариществом собственников жилья интересов собственников помещений посредством предъявления исков без отдельного решения собрания участников ТСЖ.
Пленум не решил также вопрос о том, каким образом собственники помещений будут защищать права, если их нарушение не связано с регистрацией третьими лицами прав на элементы общего имущества. Думается, защита должна быть такой же, как предложено выше – любой из собственников помещений вправе заявлять требования в отношении всего здания (общего имущества), если докажет наличие заслуживающего защиты собственного интереса.
Изложенный выше вывод находит подтверждение в арбитражной практике. В постановлении ФАС ПО от 10.11.2009 г. № А65-3807/2009
рассмотрен судебный спор между двумя собственниками разных помещений в здании. Один из них просил суд обязать другого перенести трассы кондиционеров, проходящие по внешней стене здания, и демонтировать трассы кондиционеров, проходящие по внутренним стенам помещения истца. Основанием иска называлась статья 304 ГК РФ. По существу было заявлено
74
два требования, одно – негаторное требование индивидуального собственника помещения (внутренние трассы кондиционеров), второе – негаторное требование участника общей собственности (наружные трассы кондиционеров). Суд удовлетворил иск частично, обязав ответчика демонтировать трубопроводы системы кондиционирования, проходящие по внутренним стенам помещений истца. В отношении наружной стены здания в аналогичном требовании отказано. Несмотря на отсутствие прямого указания об этом в тексте постановления, представляется очевидным, что в основу вывода об отказе в иске в этой части судом положена идея об отсутствии у истца законного интереса, заслуживающего защиты. Наружные трассы кондиционеров мешали истцу тем, что он собирался устроить дополнительные 11 оконных проѐмов в этой стене. Суд сослался на отсутствие решения собственников здания о монтаже дополнительных оконных проѐмов. Тем не менее, обращение с подобным иском только одного из нескольких участников общей собственности не вызвало нареканий суда.
В деле ФАС СЗО от 18.11.2009 г. № А05-9710/2008 требование негаторного характера было заявлено в интересах всех собственников товариществом собственников жилья. В доме, построенном в 1992 году, собственник нежилых помещений содержал вывеску рекламного характера на фасаде здания. Потом собственник нежилых помещений сменился, и ТСЖ заявило требование убрать вывеску ввиду отсутствия согласия собственников иных помещений на еѐ размещение на здании. Возражения ответчика о том, что конструкции на спорных местах размещены в соответствии с фактически сложившимся с 1992 года порядком пользования общим имуществом,
отклонены судом. Вопрос исковой давности не исследован, но статья 208 ГК РФ не оставляет надежды ответчикам по негаторным искам. Следовательно, возможность пересмотра ранее сложившихся отношений не исключается и по прошествии значительного периода времени.
В деле ФАС УрО № Ф09-9682/08-С6 (постановление от 13.08.2009 года) суды также руководствовались правовой позицией, предложенной Пленумом
75
ВАС РФ в пункте 9 комментируемого постановления. Один из собственников помещений в здании зарегистрировал право индивидуальной собственности на объекты, относящиеся к общему имуществу (подвал, мансарда и т.п.).
Собственники других помещений в здании обратились с иском о признании права общей долевой собственности на помещения общего пользования и о признании незаконной регистрации права единоличной собственности ответчика на указанные помещения. Поддерживая выводы нижестоящих инстанций, ФАС УрО указал, что на указанные требования не распространяется срок исковой давности, поскольку к требованиям о признании права собственности на имущество в том случае, когда это право зарегистрировано за другим лицом, срок исковой давности не применим при условии, что истец фактически владеет спорным имуществом, а его требования направлены на устранение нарушений права. В данном деле было установлено, что с момента ввода в эксплуатацию истцы фактически используют спорные помещения в своей деятельности, несут расходы на их содержание.
Ещѐ один вопрос остался за рамками постановления, но обсуждался при его подготовке. Он сводится к тому, что иногда заинтересованным в исправлении записи ЕГРП является само лицо, на чьѐ имя внесена запись.
Поскольку с правом собственности связано и бремя несения расходов, лицо, на имя которого состоялась неправильная регистрация права обособленной
(индивидуальной) собственности, может желать устранить эту ошибку. Как это можно сделать. В одной из ранних версий проекта постановления содержалось следующее предложение: «лицо, на имя которого внесена недостоверная запись о праве индивидуальной собственности на общее имущество, вправе обратиться к органу, осуществляющему государственную регистрацию права, с заявлением об устранении недостоверных сведений,
содержащихся в Реестре. В случае несогласия с удовлетворением данного заявления иные собственники помещений в здании могут обжаловать внесѐнные в Реестр исправления в суд. К участию в деле привлекаются
76
собственники всех помещений в здании». Данное предложение не сохранилось в постановлении, поскольку исправление реестра во внесудебном порядке посчитали неприемлемым. Возможность же судебного спора по иску того, на чьѐ имя зарегистрировано индивидуальное право собственности, сейчас не исключается, исходя из текста первого абзаца пункта 9 (который был соответствующим образом скорректирован): в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания.
В заключение можно отметить, что остается открытым вопрос о допустимости приобретения помещения, входящего в состав общего имущества, по основанию, предусмотренному вторым абзацем пункта 2 статьи 223 ГК РФ. Ведь мыслима ситуация, когда лицо получит такое помещение на основании возмездного договора, полагая, что оно не является общим имуществом. Но, учитывая уникальность такой ситуации, представляется, что она может быть разрешена при пересмотре высшей судебной инстанцией актов арбитражных судов в порядке надзора.
Итоги
Изложенные выше позиции, а также информация по иностранному праву, дают поводы для противоречивых выводов. С одной стороны, Россия существенно отстаѐт в правовом регулировании от зарубежных образцов, пытаясь «просто регулировать сложное». Пока не получается, и, по-видимому, не может получиться по определению. Если так, то надо стремиться к тому, чтобы идти в ногу с развитием европейского права, постепенно усложняя регулирование.
С другой стороны, судебная практика направлена Пленумом ВАС РФ в правильное русло. В этом главная задача постановления от 23.07.2009 № 64. Возможно, не все разъяснения получились до конца удачными и непротиворечивыми. Жизнь покажет, в чѐм, может быть, были допущены ошибки. И тогда их надо будет исправить. Но без принятия указанного
77
разъяснения высшей судебной инстанции движение в регулировании правил о нежилых помещениях в здании происходило бы в ином направлении – вне рамок европейской правовой традиции.