Экзамен зачет учебный год 2023 / Егоров. Церковников. Комментарий к ППВАС 64 о поэтажной собственности

61

охраны и т.п.), то они-то и могут сдаваться в аренду (классическую). Конечно,

при таком толковании в пункте 6 постановления обнаруживается пробел – не упоминаются доходы от сдачи общего имущества в «квази-аренду» по пункту

7. Но подобный пробел не влечѐт за собой ничего негативного. По смыслу разъяснения доходы от сдачи имущества в «квази-аренду» приравниваются к доходам от сдачи имущества в классическую аренду.

Целесообразно подчеркнуть, что подход, разрешающий «квази-аренду» составных частей здания имеет более широкое применение, чем только в зданиях, состоящих в режиме «жилищной» или «частичной» собственности.

С тем же успехом этот подход применим и к обычным объектам недвижимости, находящимся в «классической» собственности. В этой связи стоит сделать несколько добавлений.

На стадии подготовки разъяснений противниками квалификации названного договора «пользования общим имуществом» как аренды высказывалась точка зрения о том, что не может быть двух договоров аренды одной и той же вещи (понятно, что в случае с арендой стен здания для размещения рекламы эта ситуация может быть достаточно распространена).

Эта позиция представляется не бесспорной по следующим основаниям.

Во-первых, такие ситуации возможны по действующему закону в отношении не только недвижимых, но и движимых вещей. Предположим, в

компьютерном зале на месяц сдаѐтся компьютерное место для входа в Интернет, одному лицу с 11 до 12 часов каждый день, другому с 12 до 13

часов каждый день. Почему такая ситуация возможна? Потому что им не передаѐтся одновременное владение, но лишь пользование. Между такими арендаторами могут возникать споры (если первый не освободит место вовремя или освободит его в ненадлежащем виде). Эти споры, по-видимому,

должны быть адресованы арендаторами не друг к другу, а к арендодателю.

Он в силу обязательства несѐт ответственность перед вторым арендатором и заинтересован в том, чтобы потребовать надлежащего исполнения договора первым арендатором.

62

Примерно та же ситуация возможна и для недвижимости. Очевидно,

что если под рекламу одного арендатора будет сдана северная стена, а

другого – южная, они практически не будут конфликтовать друг с другом. Но записи и о той, и о другой аренде должны обязательно попасть в реестр (как обременение всего здания), чтобы эти договоры сохранили силу для тех, кто,

например, приобретѐт здание в результате обращения взыскания на него.

Во-вторых, более сложной является ситуация при которой, сдав,

например, 3 кв. метра в холле первого этажа под торговый павильон или банкомат, арендодатель передаст в аренду ещѐ и всѐ здание (выше излагалась ситуация, в которой ни одно лицо фактически не получало владения частью здания). В этом случае столкнутся между собой два разнопорядковых права:

владение всем зданием и пользование тремя метрами в нѐм. Но и здесь нельзя усматривать ничего невозможного. Ведь по сути та же ситуация имеет место и тогда, когда собственник ещѐ не сдал всѐ здание в аренду:

собственник владеет зданием, но это владение ограничено пользованием со стороны арендатора 3-мя кв. метрами на 1 этаже.

Следовательно, на вторую аренду можно смотреть как на предоставляющую владение в том же ограниченном объѐме, который был у арендодателя. Такое ограничение – условие второй аренды. Возможные конфликты арендатора здания и арендатора 3-х метров должны решаться с привлечением арендодателя, т.е. путѐм предъявления к нему требований об обеспечении для соответствующего арендатора спокойного владения.

Очень непростым является вопрос о юридической силе договоров,

заключѐнных ранее принятия комментируемого постановления по поводу использования стен или крыш здания на срок более года (например, на 5-10

лет). Во время их заключения отсутствовала ясность по вопросу о том, что они подлежат регистрации. Как должна повлиять на их судьбу ясность,

наступившая позднее? Думается, необходимо выбрать между двух зол: либо сохранить силу указанных договоров, либо считать их незаключѐнными.

Первое из указанных зол представляется более опасным, исходя из политико-

63

правовых соображений. Если правильной договорной моделью является квази-аренда, то не может существовать никакой иной («обходной»)

договорной модели, позволяющей достигать того же результата. Сохранив же указанные договоры в силе (как договоры оказания услуг или ещѐ какие-

то), надо будет дать ответ на вопрос, почему такой же договор нельзя заключить сегодня (ведь законодательство не изменилось). Поскольку такой ответ дать крайне сложно, в целях сохранения универсальности тех толкований, которые выработал Пленума ВАС РФ, приходится говорить о незаключѐнности не зарегистрированных договоров пользования стенами или крышей здания на срок более года. При этом на отношениях сторон за прошедшее время это вряд ли скажется, поскольку ни одна из них не сможет требовать исполненное назад, пока не докажет, что полученное встречное предоставление было неэквивалентным. А на будущее сторонам потребуется заключить договор по модели квази-аренды.

Пункт 8

В первом абзаце пункта 8 постановления указано, что при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости

(помещений) в здании прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

Из этих положений следует, что после появления помещений в здании последнее не перестает быть объектом гражданских прав. Напротив, задние как комплекс общего имущества (все части строения, кроме самостоятельных помещений) находится в общей долевой собственности собственников помещений. Поэтому при передаче в пользование конструктивного элемента здания (общая стена, крыша) обременяется весь комплекс общего имущества,

который является недвижимой вещью по природе (абзац первый пункта 1

статьи 130 ГК РФ).

64

Такой подход согласуется с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 (далее - Правила).

В силу пункта 5 Правил реестр состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о помещениях в здании, располагается непосредственно за разделом, который содержит информацию об этом здании (пункт 6 Правил).

Следовательно, даже при выделении в составе здания самостоятельных объектов недвижимости запись о здании должна сохраняться в реестре. Сказанное подтверждается также пунктами 24, 35, 39 42, 74 Правил.

Таким образом, в случае регистрации договора пользования частью здания запись об обременении должна вноситься в раздел реестра, посвященный зданию (комплексу общего имущества). В свою очередь в этом разделе также должно быть указано, что данный объект находится в общей долевой собственности собственников помещений, которые в нем расположены, ведь государственная регистрация ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (п.2 ст.6, п.2 ст.13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Конечно, учитывая нахождение системы государственной регистрации прав в процессе становления, мыслима ситуация, когда при разделении здания на самостоятельные объекты, запись о самом здании может отсутствовать в реестре. В таком случае, принимая во внимание, что все собственники помещений в здании выступают в качестве стороны, предоставляющей имущество в пользование (пункт 7 постановления), при заключении договора пользования бремя по подготовке документов для создания такой записи должно ложиться на стороны этого договора. При этом в случае

65

предоставления сведений о помещении в здании всегда должны предоставляться сведения и о самом здании (комплексе общего имущества).

Естественно, что для описания обременения, которое устанавливается на здание, необходимо четко показать, какой конструктивный элемент и каким образом будет использоваться. Для этого конструктивный элемент или его часть могут быть надлежаще индивидуализированы путем составления чертежа или схемы, на которой будет однозначно видно, какая часть общего имущества передается в пользование.

Разъяснение, содержащееся во втором абзаце пункте 8 постановления,

особенно ценно. Собственник здания, намеревающийся продать отдельное помещение в нѐм, должен зарегистрировать это помещение как самостоятельный объект прав. В момент такой регистрации, как говорится в абзаце первом пункта 8, у здания меняется правовой режим – из объекта индивидуальной собственности оно становится объектом, находящимся в

«жилищной» или «частичной» собственности. Однако для жилищной собственности характерно, как мы видели, наличие индивидуальной собственности на помещение вместе с правом долевой собственности на общее имущество, т.е. пока прежний собственник здания является собственником отдельных помещений, выделенных, но ещѐ не отчуждѐнных в пользу третьих лиц, он становится единственным участником долевой собственности. Против такого парадоксального заключения и направлен второй абзац пункта 8 постановления Пленума. В нѐм говорится, что в описанном случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений,

находящихся в здании, в собственность иного лица.

Причина появления подобных разъяснений кроется в очередном пробеле законодательства, поскольку отечественный законодатель, в отличие от зарубежных, никак такую ситуацию не регулирует. В Австрии, например,

вводится понятие так называемой «временной жилищной собственности»,

регулируемой §§ 45 – 51 ЗоЖС Австрии 2002 г. Эта разновидность

66

жилищной собственности устанавливается единственным собственником здания с внесением отметки о еѐ временном характере в поземельную книгу и прекращается (§ 51 ЗоЖС) после отчуждения в пользу иного лица. При этом в законе содержится много интересных положений, определяющих специфику данного вида собственности, например, о том, что решения единоличного собственника не связывают будущих приобретателей помещений по целому ряду вопросов (об установлении порядка пользования общим имуществом, аренда общего имущества, о домовом распорядке и т.п.).

К сожалению, российский закон ничего подобного пока не знает.

Принимая решение о выделении помещений из состава здания,

собственник здания должен поступать разумно. Если здание состоит из пяти этажей, а помещение выделяется на первом этаже, то на первом этаже должно быть разграничено указанное помещение и общее имущество

(коридоры и т.п.). Однако никаких действий по разграничению на 2-5 этажах производить не следует, поскольку эти этажи сами по себе остаются целостными помещениями, вход в которые новому собственнику помещения на первом этаже будет закрыт. Тем более странно было бы возлагать на этого потенциального собственника помещения расходы по содержанию всех коридоров (со 2 по 5 этаж), пока ещѐ могущими стать общим имуществом лишь потенциально, а именно – при условии, что будут выделены и реализованы третьим лицам в индивидуальную собственность помещения на указанных этажах.

Абзац третий пункта 8 постановления Пленума имеет прикладное значение. Он открывает возможность обратного преобразования здания из режима «поэтажной», «жилищной» или «частичной» собственности в режим

«классической» собственности на здание как единый объект. Предпосылками такого преобразования являются сосредоточение всех помещений в данном здании в обособленной (индивидуальной) собственности одного лица и обращение его с соответствующим заявлением в орган, ведущий ЕГРП. Хотя об этом прямо не сказано в постановлении, думается, нет препятствий к

67

тому, чтобы аналогичным образом преобразовать режим здания, в котором имеется несколько собственников помещений. В этом случае на здание должна быть установлена классическая общая долевая собственность указанных лиц.

На стадии разработки проекта применительно к комментируемому пункту обсуждался ещѐ один вопрос. Предполагалось установить, что по решению собственников помещений при наличии технической возможности и соблюдении строительных, санитарных и иных норм и правил из состава общего имущества здания могут быть выделены отдельные помещения, без использования которых будет возможна нормальная эксплуатация иных помещений или общего имущества в здании (например, обособленные части подвалов, технических этажей, чердаков). В результате было решено специально данный вопрос не регулировать.

Однако, на наш взгляд, не имеется препятствий для подобных действий в отношении создания обособленных помещений на чердаках или в подвалах зданий и при отсутствии указанного разъяснения.

Если действия по выделению помещений будут произведены, на такие помещения как самостоятельные объекты недвижимости с момента государственной регистрации будет установлено право общей долевой собственности собственников помещений в здании пропорционально размерам принадлежащих им помещений.

Выделенное помещение может являться объектом гражданско-

правовых сделок (купли-продажи, аренды и др.). В случае отчуждения такого помещения оно перестанет быть общим имуществом здания. Приобретатель указанного помещения приобретѐт соответствующую долю в праве общей собственности на общее имущество здания. До момента его отчуждения выделение подобного помещения никак не скажется на размере долей остальных сособственников в здании, однако после отчуждения – приведѐт к сокращению указанных долей, точнее, к перераспределению в пользу нового собственника этого помещения, поскольку он станет обладателем

68

обособленной (индивидуальной) собственности наряду с другими собственниками помещений.

Пункт 9

Данный пункт является наиболее значимым с точки зрения правовой определѐнности, в связи с чем его текст неоднократно изменялся в процессе подготовки проекта постановления. Было очевидно, что к моменту принятия постановления очень много элементов общего имущества оказалось зарегистрировано в качестве объектов индивидуальной собственности совершенно неправильно, если смотреть через призму принимаемого постановления (коридоры, лестничные марши, лифтовые площадки и т.п.). С

другой стороны, в качестве индивидуальной собственности могли быть зарегистрированы помещения, которые гипотетическим могли являться самостоятельными объектами, но порядок их создания был нарушен

(например, зарегистрирована муниципальная собственность на подвальные помещения в доме, в котором проживают частные собственники квартир),

причѐм указанные помещения могли в результате цепочки сделок оказаться в собственности добросовестных приобретателей. Решение указанных примеров не могло быть негибким.

Любое постановление Пленума ВАС РФ, прежде всего, направлено на создание правовой определѐнности, преодоление или предотвращение разночтений среди арбитражных судов при применении той или иной нормы закона. Вместе с тем в качестве обратной стороны той же проблемы следует учитывать большой потенциал риска для стабильности оборота, если постановление Пленума меняет сложившееся толкование закона. В данном случае постановление меняло подход, выработанный Президиумом и широко воспринятый нижестоящими судами, следовательно, важно было не допустить пересмотра всей практики, сложившейся за прошедшие семь лет. Но поскольку постановление Пленума – не закон, который по общему правилу действует только на будущее время, а разъяснение, относящееся среди прочего

69

и к прошедшему времени, - выработка осторожной формулировки стала одной из наиболее сложных задач, которые потребовалось решить при написании комментируемого постановления. Кроме того, указанная направленность пункта 9, положенная в его основу, должна учитываться как воля ВАС РФ,

если потребуется дать толкование данного разъяснения для того случая,

который прямо им не охватывается.

В ходе работы обсуждался следующий вариант: любой собственник помещений мог заявить негаторный иск, не подлежащий исковой давности (о

признании права общей долевой собственности или об устранении препятствий в пользовании имуществом), но зарегистрированное до принятия постановления право индивидуальной собственности на объекты,

относящиеся к общему имуществу здания, могло быть оспорено лишь при условии, что без использования указанного имущества невозможна нормальная эксплуатация помещений или общего имущества здания.

Эта редакция позволяла учесть следующее:

-создавалась генеральная модель поведения на будущее; в ней любое лицо – собственник помещения в здании могло возражать против захвата или перевода в личную собственность какого бы то ни было общего имущества в здании (независимо от того, насколько это имущество необходимо для нормальной эксплуатации здания);

-для того, чтобы не допустить глобального передела сложившихся отношений собственности на общее имущество в здании (в части нежилых помещений), вводился ограничитель, позволяющий судам признавать невозникшими права «классической» собственности на общее имущество в здании, зарегистрированные ранее принятия данного постановления, только

висключительных случаях, критерий – необходимость данного имущества для нормальной эксплуатации здания и помещений в нѐм;

-выбор между способами защиты собственника помещения

(виндикационный или негаторный иски) сводился по существу к вопросу

исковой давности (еѐ нет применительно к негаторному иску). Более чистой с

70

правовой точки зрения представлялась конструкция негаторного иска,

поскольку истец в данном случае не забирает объект из владения какого-либо лица в собственное владение, как при виндикационном иске. Кроме того, на будущее конструкция негаторного иска, не ограниченного давностью,

позволяла свести к минимуму расхождение в правовых режимах в разных зданиях (всѐ общее имущество в них оставалось общим).

Однако итоговое, компромиссное решение сводится к следующему. По общему правилу, собственники помещений вправе заявить иск о признании права общей долевой собственности на имущество, которым никто не владел

(с устранением третьих лиц от возможности использовать данное имущество)

или, иными словами, которым владели все понемногу. В числе этих объектов упомянуты общие лестницы, коридоры, холлы, доступ к которым имеют собственники помещений в здании и иные подобные объекты. Это требование судам предложено рассматривать как аналогичное негаторному (ст.304 ГК РФ). Следовательно, на него не распространяется срок исковой давности (ст. 208 ГК РФ). Эти ошибки, допущенные ранее, можно признать настолько существенными, что исправлены они должны быть вне зависимости от того,

сколько пройдѐт времени до момента исправления.

В качестве исключения и ради поддержания правовой стабильности установлено, что зарегистрированное за индивидуальным лицом право собственности на помещение, к которому ограничен доступ других лиц, может быть оспорено при условии одновременного применения двух исков – виндикационного (направлен на восстановление фактического господства собственников общего имущества над спорным помещением) и о признании права собственности (направлен на восстановление правильной записи о принадлежности данного имущества в составе общего имущества здания). На указанные требования распространяется общий срок исковой давности, в связи с чем ревизия сложившихся ранее подходов судебной практики стала возможной в строго ограниченных временных пределах. Если дело ещѐ не находилось в производстве суда, то оспорены могут быть только действия по