Экзамен зачет учебный год 2023 / Егоров. Церковников. Комментарий к ППВАС 64 о поэтажной собственности
.pdf
51
частности, ограничиваются права миноритарных сособственников в части дачи согласия на строительное переоборудование отеля. Если в обычной ситуации требуется единогласие сособственников, то в данном случае достаточно решения большинства (т.е. по сути – решения одного швейцарского хозяина отеля). В этом проявляется цель регулирования – стимулирование развития гостиничного бизнеса (переоборудование,
модернизация отелей, повышение их класса)103.
Все эти рассуждения представляются крайне интересными и задают некоторые ориентиры для отечественной судебной практики, вынужденной в настоящее время работать в условиях, при которых также высока вероятность «мажоризации», упоминаемой в рассуждениях германских коллег. И в России следует признавать недействительными решения собраний, противоречащие честной деловой практике, устанавливающие необоснованные, несправедливые преимущества для экономически более сильного субъекта.
В пункте 6 постановления к числу вопросов, которые могут приниматься решением собственников помещений, отнесены только вопросы режима использования: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
Какие иные вопросы могут быть разрешены решениями общих собраний сособственников, будет установлено судебной практикой при разрешении конкретных дел. Критериями для этого, на наш взгляд, должны выступать следующие: экономическая целесообразность, справедливый баланс общих и частных интересов. Так, например, сомнительно, чтобы можно было общим собранием собственников запретить доступ собственника к своему помещению, допустим, в ночное время (помимо воли указанного собственника). Напротив, разумным представляется решение, при
103 Ibid, S. 12
52
котором в офисном здании перенос мебели и иных крупногабаритных вещей должен происходить в нерабочее время (поскольку для этого используются общие лифты).
И, конечно, необходимо поддержать позицию С.В. Стрембелева,
который полагает, что решение собрания по какому-либо вопросу,
отнесѐнному к компетенции собрания собственников помещений законом,
может быть заменено договором (соглашением), в котором участвуют все потенциальные участники собрания104. Этот вывод однозначно вытекает из существа решения (оно более жѐсткий институт по отношению к автономии воли отдельных участников, чем договор). Собственно, договор тождественен единогласному решению.
Решение также может быть принято посредством заочного голосования, если иное не вытекает из закона, хотя Пленум про это не высказался. Однако следует учитывать, что отношение к заочному голосованию не во всех странах благожелательное. И тому есть оправдание.
Например, в Германии такая возможность предусмотрена в п.3 § 23 ЗоЖС, но выразить своѐ согласие с решением должно не просто большинство, а все собственники без исключения. В подоплѐке подобного ограничения прав большинства лежит соображение о том, что при участии на собрании происходит обмен не просто мнениями, но, как правило, и аргументами. Не зная всех аргументов сторонников противоположной точки зрения, проще сделать ошибочный выбор.
Итак, главная задача, стоящая перед правопорядком, - соблюсти предсказуемый, разумный и эффективный баланс между решениями и соглашениями. Понятно, что соглашения это самая удачная форма, в полной мере учитывающая автономию воли сторон. И в то же время всѐ оставлять на откуп соглашениям собственников помещений ни в коем случае нельзя,
поскольку эффективность системы подобного регулирования будет стремительно приближаться к нулю.
104 Стрембелев С.В. Указ. соч., с. 117.
53
Опыт Германии, который можно принимать во внимание, заключается в следующем: отступление от положений закона (там, где это возможно)
допускается только по соглашению, но не решению собственников, если иное не предусмотрено прямым указанием закона.
Следующие положения ЗоЖС Германии не могут быть изменены ни решением «обособленных собственников», ни их соглашением:
-положение абз.2 § 5 о том, что общие части здания, необходимые для его существования или безопасности, в императивном порядке относятся к общей собственности;
-несамостоятельность права обособленной собственности (§ 6);
-невозможность прекращения сообщества собственников (§ 11);
-компетенция собрания собственников по вопросам распределения эксплуатационных, управленческих расходов, затрат на текущий ремонт и строительную реконструкцию (абз. 5 § 16)
-притязание на лишение лица жилищной собственности на основании абз. 1 § 18;
-запрет на отказ от назначения управляющего (абз. 2 § 20);
-правомочие собственников принимать решение о модернизации здания (абз. 2 § 22);
-изменение установленного законом требования о единогласии всех собственников в случае письменного голосования (абз.3 § 23);
-право меньшинства в количестве не менее четверти от общего числа голосов требовать проведения собрания (абз. 2 § 24);
-ограничения, установленные на случай назначения или смещения управляющего, (абз. 1 § 26), в их числе, например, выработанный судебной практикой запрет назначения нескольких управляющих; и некоторые другие.
Вопрос о силе решения об установлении режима использования общего имущества для новых собственников в постановлении не решѐн. Принимая во внимание тот факт, что такие решения не отражаются в ЕГРП, а также отсутствие специального указания в законе об ином, можно предположить,
54
что решение сособственников о порядке использования общего имущества не связывает нового приобретателя помещения. Хотя это очень непростой вопрос.
В Германии важнейшим документом, определяющим распорядок жизни сообщества участников общей собственности, является «устав сообщества»
(Gemeinschaftsordnung). Принимается он единогласно (по соглашению) и обязателен для всех вновь прибывающих участников сообщества сособственников. В нѐм регулируются многие вопросы и лишь по некоторым из них «устав сообщества» не может высказываться, поскольку это чрезмерно ограничит права третьих лиц. Например, в уставе сообщества не может содержаться правило о правопреемстве нового собственника помещения в отношении долгов прежнего собственника, относящееся к случаям продажи помещения с торгов, в противном случае оно будет ничтожным105. В Австрии существует аналогичный институт (§ 26 ЗоЖС Австрии 2002). Кроме того, австрийскому законодательству известно понятие «домового распорядка» (Hausordnung), в котором содержатся правила о порядке пользования общим имуществом (поддержание чистоты, уборка, защита от огня и холода, обращение с автомобилями и прочие обязанности жильцов проявлять заботу об общем доме)106.
И отечественная судебная практика подтверждает идею о том, что согласованный порядок использования общего имущества здания сохраняет силу и для будущих собственников помещений в здании. Так, по делу ФАС ПО № А65-3807/2009 (постановление от 10.11.2009 года) судом указано, что прокладка трасс кондиционеров по наружной стене здания была согласована собственником помещений и поэтому покупатель указанных помещений не может требовать устранения нарушения (переноса трасс кондиционеров), тем самым дезавуируя волеизъявление прежнего собственника. От себя добавим
– раз было согласование, о нарушении прав более нельзя говорить, а коль
105Sauren, Marcel M., Op.cit., S.67.
106Feil/Marent/Preisl, Op.cit., S. 243.
55
скоро нарушения не было раньше, не могло оно образоваться только по факту продажи имущества другому лицу.
С учѐтом изложенного, лицам, занимающимся строительством новых объектов недвижимости, попадающих потом в режим «жилищной» или
«частичной» собственности, можно рекомендовать продумывать и принимать соответствующие «порядки деятельности многоквартирного дома» до того, как помещения в этом доме будут распроданы и согласовать сколько-нибудь развѐрнутый документ станет крайне сложно. Главное,
чтобы в таком порядке не было явно несправедливых условий. Если будущих собственников такой порядок не устроит, они его изменят.
Пункт 7
Этот пункт постановления решает ряд проблем, связанных с передачей части общего имущества во временное возмездное пользование.
Прежде всего, такая передача возможна лишь с согласия всех сособственников, которые выступают стороной, предоставляющей имущество
впользование. Ведь в отличие от определения порядка пользования общим имуществом, здесь оно предоставляется третьему лицу, что в некотором роде определяет его судьбу.
Однако нужно отметить, что в отношении многоквартирных жилых домов
вЖК РФ осенью 2009 года включено специальное правило, согласно которому
таким согласием всех сособственников является решение общего собрания (п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ)107. Возможно, в данном случае мы имеем дело со специальным положением, действующим только для «жилой» недвижимости:
действительно, почти невозможно добиться согласия всех жильцов на размещение на доме, например, оборудования для беспроводной связи. Но в отношении коммерческой недвижимости это более реально.
Конечно, и та, и другая крайность (соглашение – решение) может оказаться неудобной для оборота и несправедливой в конкретных условиях.
107 Федеральный закон от 27.09.2009 г. № 228-ФЗ.
56
Например, необходимость соглашения – когда собственник ничтожно малого помещения произвольно остановит сделку, клонившуюся к общей выгоде; необходимость решения – в случае, когда обладатель большинства голосов на собрании сумеет диктовать свою волю меньшинству. Законодателю следует продумать максимально гибкое регулирование, судебная практика в настоящее время свой вердикт вынесла.
Для сравнения отметим, что в Германии размещение рекламы на внешних стенах здания требует согласия всех собственников, а не решения большинства. Правда, аргументация при этом используется несколько иная – размещение любой конструкции на внешней стене связано со строительным вмешательством, происходящим в момент прикрепления рекламной конструкции (напротив, размещение информационной таблички, а также разумной рекламы на коммерческом здании при наличии соответствующего местного обычая - общепринято и поэтому производится вообще без какого-
либо согласования)108.
В деле, рассмотренном 13ААС 21.09.2009 г. № А21-250/2009, истец в 2001 году продал ответчику приблизительно одну десятую имеющихся у него площадей. В 2006 году ответчик получил разрешение Комитета архитектуры и градостроительства мэрии г. Калининграда и разместил рекламную вывеску на фасаде второго этажа. Суд первой инстанции отказал в иске о демонтаже указанной рекламной конструкции, суд апелляционной инстанции иск удовлетворил со ссылкой на п.7 комментируемого постановления Пленума ВАС РФ, поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства размещения рекламной конструкции с согласия истца как одного из сособственников в отношении общего имущества здания. Отметим по мотивам данного дела, что если бы в пункте 7 постановления Пленума была воспринята не модель соглашения (т.е. единогласия), а модель принятия решения большинством голосов, то истец, например, имея десятикратное преимущество в голосах перед ответчиком как в рассмотренном деле, мог бы размещать свои
108 Sauren Marcel M. Op. cit., S.73.
57
рекламные конструкции на стенах здания практически произвольно. Исходя из подхода постановления в принятой редакции, это становится невозможно.
Следующим вопросом, который решается в пункте 7 постановления является то, какими нормами регулируются соглашения о предоставлении во временное возмездное пользование части общего имущества (конструктивного элемента здания).
Пленум ВАС РФ при решении этого вопроса скорректировал позицию, высказанную в пункте 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66. Согласно этому пункту Обзора договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Надо отметить, что понимание де-факто арендной природы указанных отношений встречалось и в литературе. Иначе сложно объяснить предложение применять к договору между владельцем рекламной конструкции и лицом, которое вправе совершать действия по распоряжению общим имуществом, положения статьи 617 ГК РФ, защищающие арендатора при продаже собственником своего имущества другому лицу109. Какой ещѐ договорный тип, кроме аренды, мог иметься в виду в информационном письме Президиума ВАС РФ № 66? По-видимому, только возмездное оказание услуг.
Вместе с тем понятно, что арендные отношения отличаются от возмездного оказания услуг большей степенью интенсивности связи вещи и обязательства, именно это позволяет законодателю считать, что с переходом арендованной вещи в собственность иного лица, меняется и состав участников договора аренды на стороне арендодателя. Напротив, в договоре возмездного оказания услуг или договоре подряда такой связи нет и не может быть принципиально. Если лицо обязалось вырыть траншею при помощи
109 Стрембелев С.В. Указ. соч., с. 115. Правда, указанный автор уклонился от прямой оценки правовой природы указанного договора.
58
принадлежащего ему экскаватора, но потом решило продать его, предъявлять к приобретателю экскаватора требования из договора подряда было бы по меньшей мере странно. Таким образом, любая аналогия к статье 617 ГК РФ предполагает установление сходных отношений, как при аренде.
В пункте 7 постановления такие договоры также не названы договорами аренды, однако указано, что к ним по аналогии закона применимы положения гражданского законодательства об аренде (будем для удобства называть их
«квази-арендой»). Такие договоры подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ, а обременение при этом устанавливается на все здание в целом.
Против такого решения выдвигался целый ряд возражений. Например,
указывалось, что в данном случае отсутствует объект аренды, а, значит,
правила об аренде неприменимы. Кроме того, противники принятого в пункте
7 постановления подхода ссылались на то, что в случае выделения внутри здания самостоятельных объектов недвижимости (помещений) само здание перестает существовать как объект недвижимости110. Следовательно,
регистрация договора об использовании конструктивного элемента такого здания невозможна, поскольку отсутствует объект недвижимости, на который устанавливается обременение.
Согласно точке зрения сторонников этой позиции рассматриваемое соглашение представляет собой договор об оказании особого рода услуг по эксплуатации конструктивного элемента здания, и, значит, не подлежит регистрации.
Однако, по нашему мнению, такие доводы не выдерживают критики.
Предметом договора возмездного оказания услуг являются действия
исполнителя таких услуг. Причем действия, которые необязательно должны привести к какому-либо результату. Интересно, что за действия должен предпринять хозяин здания по договору о размещении на его здании
110 Такая позиция представлена и в арбитражной практике, напр. в деле ФАС ВВО от 10.01.2007 г. № А79-6248/2006.
59
рекламной вывески иного лица? В подавляющем большинстве случаев – никаких. Сторонам такого договора интересен только результат: рекламная вывеска должна висеть.
Что же касается доводов об отсутствии непотребляемой вещи, которая предоставляется, то такая вещь как раз присутствует – это здание. И,
установив, что обременение устанавливается на всѐ здание в целом, Пленум даѐт однозначный ответ на вопрос о том, что здание сохраняется как объект прав, несмотря на выделение в его составе отдельных помещений.
Как было сказано выше, согласно третьему абзацу пункта 7 постановления к названным договорам применяются по аналогии положения законодательства об аренде, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Применение правил об аренде влечѐт много следствий. Во-первых, если после заключения договора происходит переход права собственности на одно из помещений в здании, договор аренды сохраняет силу на основании статьи
617 ГК РФ (сохранение договора аренды в силе при изменении сторон).
Возможен вопрос, применима ли данная норма напрямую или только по аналогии? Думается, есть основания остановиться на непосредственном применении указанной нормы права. Объектом аренды является здание в целом. Следовательно, собственник квартиры участвует в данной аренде только потому, что он является участником долевой собственности на указанное здание. С этой точки зрения, неважно, что одновременно у него имеется особая собственность на квартиру, достаточно его права долевой собственности. Для переданного в аренду имущества из состава общей долевой собственности, на наш взгляд, имеются основания для применения статьи 617 ГК РФ по еѐ смыслу: не только переход права собственности не должен приводить к изменению договора аренды, но и переход доли в таком праве. Хотя, возможно, в этих рассуждениях сильны элементы аналогии права.
60
Во-вторых, на стороне арендодателя образуется множественность лиц. По смыслу складывающихся отношений, речь должна идти о долевой, а не солидарной множественности. Размер долей должен быть равен размеру долей в праве собственности на общее имущество здания. Осуществлять права по договору собственники-арендодатели смогут в долях и, соответственно, в
случае просрочки внесения арендной платы к арендатору (пользователю)
имущества будет предъявлено столько исков, сколько собственников помещений в здании. Разумеется, это весьма неудобно. Поэтому рекомендуется назначать общего представителя, который будет вести дела в связи с договором квази-аренды – и заключать такой договор от имени всех собственников, и осуществлять права по нему, и организовывать исполнение обязанностей.
В-третьих, квази-арендатор не наделяется вещно-правовыми исками,
поскольку не владеет каким-либо объектом недвижимости. Следовательно,
при наличии помех в использовании имущества он вправе предъявлять требования не к тем, кто мешает в осуществлении его права, а к арендодателю,
который обязан по договору обеспечить другой стороне спокойное пользование той частью здания, о которой они договорились. Эти рассуждения актуальны и в случае, если собственники помещений заключат несколько договоров квази-аренды части наружной стены и при этом отведѐнные в пользование разным лицам площади, возможно, будут пересекаться, в связи с чем между ними может возникнуть спор. Решать данный спор необходимо,
обращаясь к арендодателю.
В пункте 7 Пленум говорит, что имеет место не аренда, а квази-аренда.
Тем не менее, в пункте 6 постановления упоминаются доходы, полученные от сдачи общего имущества здания в аренду. Следовательно, такое противоречие требует разрешения. Совместить два разъяснения между собой можно следующим образом. В пункте 6 можно видеть упоминание классической аренды. Например, если в составе общего имущества обнаруживаются и регистрируются отдельные нежилые помещения (колясочные, комнаты для