Экзамен зачет учебный год 2023 / Егоров. Церковников. Комментарий к ППВАС 64 о поэтажной собственности
.pdf41
регистрацией объекта, находящегося в общей собственности – только все
«жилищные» сособственники вместе или любой из них, или по решению,
принимаемому большинством? Думается, в интересах скорейшего правильного оформления ранее возникших отношений (когда обособленная собственность зарегистрирована, а общее имущество – нет) допустимо обращение даже отдельного собственника за регистрацией права общей собственности. Напротив, при новом установлении жилищной собственности обращение должно последовать от всех сособственников. Такое предложение не должно вызвать существенных затруднений у застройщиков, поскольку застройщик является, как правило, единственным собственником возводимого объекта. Следовательно, застройщик сначала зарегистрирует право на здание (на то, что станет общим имуществом впоследствии) и,
выделив в здании отдельные помещения, которые предназначаются передаче дольщикам, застройщик создаст жилищную собственность.
При подготовке указанного разъяснения не преследовалась цель установить, что право особой «жилищной» или «частичной» собственности возникает независимо от его регистрации в ЕГРП. Смысл пункта в другом.
Когда уже состоялся перевод здания в режим «жилищной» или «частичной» собственности, оборот долей в нѐм проще производить применительно к помещениям (объектам обособленной собственности). Следовательно, какая бы запись ни была сделана о праве на помещение, право на общее имущество будет следовать судьбе права на помещение (в силу закона) и это в реестре не отражается.
Но если переход здания в режим «жилищной» или «частичной» собственности не состоялся, здание находится в «классической» собственности, и запись о таком положении дел обязательно должна присутствовать в ЕГРП.
Пункт 4
42
Доля в праве общей собственности рассчитывается исходя из площади помещений, находящихся в собственности индивидуальной. Однако можно представить, что в одном здании могут быть помещения, имеющие,
например, сильно отличающуюся высоту потолков (обычный кабинет и актовый зал, где потолок в два раза выше).
Возможно, было бы более справедливым в таком случае распределять расходы на содержание общего имущества, отталкиваясь не от площади, а от объема помещений?
Это и предложено в комментируемом постановлении: при наличии спора судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
Знание о размере доли в праве, принадлежащей лицу, имеет значение для нескольких вопросов. Во-первых, доля в праве показывает количество голосов на собрании участников общей долевой собственности. Во-вторых,
это доля определяет пропорцию участия в расходах на содержание общего имущества. Наконец, в случае разрушения здания права собственников на земельный участок будут определяться с учѐтом указанных долей.
Иностранным правопорядкам известна значительно более высокая степень диспозитивности правового режима помещений в зданиях,
позволяющая договариваться об особых условиях участия в расходах, не совпадающих с математической привязкой к размеру индивидуального помещения. Например, в Германии расходы на содержание лифта,
являющиеся относительно высокими, представляют собой проблему, если имеются обособленные собственники, не нуждающиеся в общем лифте, но обязанные участвовать в покрытии расходов. На этот случай по соглашению может быть изменена квота участия в расходах, например, в зависимости от того, насколько высоко расположено то или иное нежилое помещение или квартира. Хотя расчѐты, проводимые при этом, могут существенно
43
осложнять жизнь управляющему и приводить к спорам, если, например,
отдельные жильцы (собственники) используют лифт чаще остальных94.
Несмотря на отмеченные сложности, отечественному законодателю следует двигаться в том же направлении, дабы избегать социальной напряжѐнности и выводов на бытовом уровне о несправедливости законов
(например, со стороны жильцов 1 этажа, вынужденных вносить плату за техобслуживание или капитальный ремонт лифта).
В Австрии, как и во Франции,95 реализована и, судя по всему,
оправдывает себя ещѐ более сложная система. Собственники помещений получают права на общее имущество и участвуют в расходах на него не в зависимости от площади своих помещений (хотя она, безусловно, имеет значение), а в зависимости от так называемой «пользовательской стоимости» или «практической стоимости» (Nutzwert, valeur respective). Эта стоимость определяется судом или специализированным лицом в зависимости от площади помещения и с учѐтом дополнительных факторов, которые по воззрениям оборота влияют на повышение или понижение стоимости объекта, таких как целевое назначение, этажность, положение внутри этажа,
освещенность, уровень шума, а также оснащение помещения открытыми балконами, террасами, гаражами и иными служащими объектами96. Данная величина относительна, и этим она отличается от рыночной стоимости объекта. С использованием подобной величины удаѐтся эффективнее решать вопросы участия в совместной жизни домовладельцев.
Особенностью подхода принятого в Австрии является наличие минимальной доли участия (Mindestanteil), позволяющей становиться участником жилищной собственности (абз.1 § 5 ЗоЖС Австрии 2002). Такая минимальная доля выражается в дроби, числителем которой выступает
«пользовательская стоимость» соответствующего объекта, а знаменателем – совокупная «пользовательская стоимость» всех объектов жилищной
94Sauren Marcel M. Op cit., S.64.
95Malaurie P., Aynès L. Op. Cit. P 224.
96См.: Feil/Marent/Preisl, Op.cit., S. 61-65; Malaurie P., Aynès L. Op. Cit. P. 224.
44
собственности в конкретном здании. Если доля собственника окажется ниже минимальной доли участия, его право не будет зарегистрировано, а если вдруг окажется зарегистрированным – подобная регистрация считается ничтожной97. Только два лица (прежде всего – супруги) могут иметь доли ниже минимальной, но в совокупности (обязательно) превышающие минимальную долю.
Таким способом за рубежом борются с передачей квартир в общую долевую собственность, при которой образуется колоссальное число сособственников квартиры (исчисляемое в десятках). Этот опыт было бы неплохо рассмотреть российскому законодателю.
Пункт 5
В пункте 5 постановления Пленума заложены две идеи: а) изменение размера доли, рассчитанной в соответствии с законодательством, не допускается; б) при переходе права на помещение к новому собственнику автоматически переходит и право долевой собственности на общее имущество.
§ 6 ЗоЖС Германии высказывается в таком же ключе (нельзя одно отчуждать без другого). Однако, как уже указывалось выше, главным элементом в Германии является право общей собственности, а «право обособленной собственности» - вторично и производно от него. Например,
поэтому в абз.2 § 6 ЗоЖС говорится: «права на долю в общей собственности распространяются на принадлежащую к общей собственности [и
производную от неѐ] обособленную собственность» Согласно абз.1 § 6 ЗоЖС Германии «право обособленной
собственности» (Sondereigentum) не может быть отчуждено или обременено отдельно от доли в праве общей собственности, к которой оно относится. В
комментарии к данной норме указывается, что новая форма собственности, -
жилищная собственность – состоит из двух компонентов: права
97 См.: Feil/Marent/Preisl, Op.cit., S. 65.
45
обособленной собственности и права общей собственности. Именно в этой связи в абз.1 § 6 ЗоЖС устанавливается, что распорядиться можно только обоими этими компонентами вместе. Следовательно, отдельно распорядиться можно только несущественными составными частями права обособленной собственности и соответствующими принадлежностями.
Вместе с тем, в Германии приемлемыми признаются следующие конструкции: а) передача «права обособленной собственности» на помещение (по частям или полностью) внутри сообщества собственников, в
т.ч. без соответствующего перераспределения долей в праве общей собственности на общее имущество здания; б) изменение размера долей в праве общей собственности (т.н. изменение квоты) внутри сообщества собственников без изменения «права обособленной собственности». В
последнем случае должна быть изъявлена воля всеми сособственниками,
доли которых изменяются (снижаются и увеличиваются)98.
Российский законодатель пошѐл по более простому пути, жѐстко увязав размер доли в праве общей долевой собственности с размером помещения, на которое устанавливается «право обособленной собственности». На этом основании в п.4 комментируемого постановления закрепляется, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
И дальше в п.5 постановления отрицается любая диспозитивность при определении размера долей.
Допущение автономии воли сособственников в отношении распоряжения общим имуществом и в вопросе об определении размера долей нарушало бы права лиц, которые впоследствии могут, приобретя помещение в здании, стать новыми сособственниками. Например, может оказаться так,
98 Sauren, Marcel M. Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl., Verlag C.H.Beck, Muenchen, 2008, S. 51
46
что доля нового собственника существенно больше, чем могло бы быть исходя из площади его помещения, и он должен нести расходы на содержание общего имущества в размере большем, чем можно было предположить, приобретая это помещение.
Конечно, новый сособственник может обратиться с договорным иском с отчуждателю. Однако, учитывая проблемы отечественной правоприменительной практики по спорам, связанным с «юридическими пороками» отчужденной вещи, а также непрочность личного требования,
такая защита может оказаться неэффективной.
Поэтому постановление воспроизводит положения ЖК РФ и исходит из того, что изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. Доля в праве приобретается новым собственником помещения автоматически.
Пункт 6
Следующая крупная проблема – использование общего имущества.
Согласно пункту 6 постановления по решению собственников помещений,
принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44-48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в
частности отдельных общих помещений.
Таким образом, для нежилой недвижимости вводится тот же самый важный принцип, что постепенно прокладывает себе путь в жилищном праве, а именно возможность принимать некоторые решения, касающиеся общего будущего индивидуальных собственников, не единогласно (по соглашению), а большинством голосов.
Рассмотрим основные юридические признаки решения. Во-первых,
решение отвечает общим признакам гражданско-правовой сделки (статья 153
ГК РФ): решение приводит к наступлению правовых последствий именно потому, что на это направлена воля лиц, принимающих решение. Решение,
47
имеющее характер сделки, следует отличать от решений, не имеющих такового. Критерий для этого используется тот же, который позволяет отграничить обычное юридически не обязательное соглашение двух лиц от гражданско-правового договора, - факт направленности воли на достижение правовых последствий. Если решение приводит к наступлению правовых последствий, оно рассматривается как сделка; как сделка оно может быть признано недействительным и т.п.
Такого подхода придерживается законодательство и доктрина Австрии,
Германии, Швейцарии.
Во-вторых, решение, несмотря на свою природу как сделки, тем не менее, обладает рядом особенностей. К ним относится, прежде всего, то обстоятельство, что решение считается принятым даже в том случае, если против принятия решения голосовали некоторые лица, участвовавшие в его принятии. Таким образом, в отличие от иных сделок (односторонних сделок или договоров) для того, чтобы решение получило силу, не требуется, чтобы воля была изъявлена всеми субъектами, которым предоставлено право принятия решения. С этой точки зрения решение можно охарактеризовать как особый вид сделок.
В-третьих, субъектами решения как сделки (волеизъявления) являются лица, обладающие правом на голосование: участники общей долевой собственности. Поскольку указанные лица являются субъектами сделки, к
ним предъявляются общие требования, характерные для иных участников сделок – наличие правоспособности и дееспособности, наличие полномочий,
если голосование осуществляется от чужого имени, отсутствие пороков волеизъявления (насилия, угроз).
Для решений собраний, исходя из их природы, не может применяться принцип единогласия при принятии решения. Этот принцип в виде исключения может быть сохранѐн только для решения наиболее важных моментов, затрагивающих каждого участника. Во всех остальных случаях решение должно приниматься большинством голосов при гарантированных
48
правах меньшинства. Решение принимается собранием, если за него проголосовало большинство принявших в собрании лиц, и при этом соблюдѐн кворум в количестве 50% от общего числа лиц, имеющих право участвовать в собрании. Более строгие требования могут быть установлены законом.
Необходимая предпосылка установления прав и обязанностей посредством принимаемого решения заключается в том, что образуется общность субъектов (сообщество жильцов, собственников нежилых помещений и т.п.), для которой будет иметь юридическую силу решение.
Российскому законодательству известны разные формы организации собственников помещений. Исторически в качестве первой формы организации собственников помещений выступило юридическое лицо особого вида - товарищество собственников жилья (ТСЖ). Законодатель ошибочно полагал, что это единственно возможная форма и не учѐл мирового опыта, гласившего, что допускается создать объединение лиц без прав юридического лица, с одной стороны, но и без свободы выбора,
участвовать или не участвовать в таком объединении. Все собственники помещений в определѐнном здании объединены законом в особую общность лиц, образованную самим фактом обладания помещениями в этом здании99.
Вопрос расчѐта количества голосов на собрании собственников помещений в российском праве решается достаточно просто – пропорционально размеру общей площади помещений (часть 1 статьи 37 ЖК РФ). О том, что такой способ расчѐта отнюдь не бесспорный,
свидетельствует иностранный опыт.
ЗоЖС Германии предусматривает в абз.2 § 25 право голоса,
исчисляемое в зависимости от общего числа участвующих лиц (расчѐт по головам). По соглашению собственников может быть установлено иное,
99 Все жилищные собственники образуют сообщество по смыслу § 741 ГГУ и в силу этого находятся в вытекающем из закона обязательственном отношении друг с другом. См. Hauger, Maria. Lastenund Kostentragungspflicht der Wohnungseigentuemer bei Eigentumswechsel / Aktuelle Probleme im Wohnungseigentumsrecht. Restschift fuer Johannes Baermann nd Hermann Weitnauer. Hamburg. 1985, S. 77.
49
например, право голоса в зависимости от размера доли в праве на общее имущество. Недостатки этого подхода заключаются в сложности подсчѐта для больших сообществ собственников и в риске «мажоризации». О т.н. «мажоризации» говорят тогда, когда в силу веса своего голоса (например,
ввиду размера доли в праве общей собственности) обособленный собственник изначально имеет большинство голосов и злоупотребляет этим большинством, проводя своѐ мнение без учѐта других лиц. Пример – выбор управляющей компании, в которой данное лицо является одним из участников, без предоставления информации заранее и вопреки воле иных собственников. То, что один из обособленных собственников использует перевес собственных голосов для того, чтобы назначить себя управляющим или воспрепятствовать собственному смещению, само по себе ещѐ не является злоупотреблением. «Мажоризация» только тогда становится злоупотреблением, когда появляются дополнительные обстоятельства,
свидетельствующие о нарушении обязанности проявлять внимание
(уважение) к интересам сообщества собственников и принципов правильного управления, как, например, при создании неразумных преимуществ самому себе или при назначении управляющего, не пригодного по личным или профессиональным качествам (решение ВС ФРГ 2002 г. и др.).
Но в целом возможность влиять в большей степени на решения собрания для лица, у которого большинство голосов, оправдывается. А
разбираться в том, было ли злоупотребление, предлагается в каждом конкретном случае100. Кроме того, законодатель продумывает данный вопрос и устанавливает баланс интересов всех участников. Например, возможные расходы классифицируются на необходимые, полезные и повышающие комфортабельность проживания. Так, в Швейцарии по необходимым издержкам решение всегда принимается большинством голосов, по полезным издержкам – в зависимости от того, что предусмотрено регламентом,
устанавливающим режим конкретного объекта (регламент принимается по
100 Sauren, Marcel M. Op.cit., S.365.
50
соглашению собственников, создающих поэтажную собственность), наконец по издержкам, повышающим удобство проживания – единогласно101.
Иной вариант - на каждую квартиру или нежилое помещение приходится один голос. В этом случае возможности «голоса» лишаются,
прежде всего, гаражи и парковочные места. Для особо больших помещений может предоставляться двойной или даже тройной голос. Согласно решению Высшего земельного суда Баварии возможно также наделить одного из обособленных собственников правом вето, накладываемого на решения собрания.
Указанная проблема «мажоризации» характерна, разумеется, не только для Германии. Так, в Швейцарии бывают случаи, при которых
«мажоризация» не просто возможна, а прямо предписана законом. Например,
отель, находящийся в поэтажной собственности (propriété par étages, Stockwerkeigentum), может привлекать зарубежные инвестиции (а обычно такая возможность ограничена), но при условии, что у лица,
осуществляющего гостиничный бизнес (местного хозяина заведения), в
собственности остаются не менее 51% долей в праве общей собственности.
Такое послабление было введено в швейцарское законодательство, строго относящееся к приобретению недвижимости иностранцами, законом от
16.12.1983 г. в целях содействия привлечению инвестиций в гостиничный бизнес (преимущественно в горных районах). В качестве побочного эффекта
вгражданском праве появился пример предписанной законом
«мажоризации». На этой основе в швейцарской научной литературе встречается мнение о том, что поэтажная собственность на подобные отели,
включающие в себя апартаменты, принадлежащие разным собственникам
(Apparthotel), серьѐзно отличается от обычной поэтажной собственности102. В
101Baumann, Max. Entscheidungen eber notwendige, nuetzliche und luzurioese Bauten in der Stickwereigentuemergemeinschaft eines Apparthotels / Aktuelle Aspekte des Schuldund Sachenrechts. Festschrift fuer Heinz Rey. Schulthess: Zuerich – Basel - Genf, 2003, S. 4 -5.
102Baumann, Max. Entscheidungen eber notwendige, nuetzliche und luzurioese Bauten in der Stickwereigentuemergemeinschaft eines Apparthotels / Aktuelle Aspekte des Schuldund Sachenrechts. Festschrift fuer Heinz Rey. Schulthess Zuerich – Basel - Genf, 2003, S. 3-4.