Экзамен зачет учебный год 2023 / Егоров. Церковников. Комментарий к ППВАС 64 о поэтажной собственности
.pdf31
назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Однако это сходство лишь внешнее,
буквальное и случайное, а не сущностное. Кратко некоторые доводы против такого понимания, имея в виду, что подробно некоторые из них раскрываются по тексту статьи. Во-первых, институт главной вещи и принадлежности исторически возник ранее института «пространственной собственности» и известен всем романо-германским правопорядками,
рассмотренным выше. Но ни в одном из них параллелей между институтом главной вещи и принадлежности и институтом жилищной собственности не проводится. Во-вторых, ни общее имущество, ни отдельное помещение самостоятельными, обособленными друг от друга вещами не являются. В-
третьих, речь может идти только о комплексе прав (права обособленной и общей долевой собственности). В-четвѐртых, ни при каких обстоятельствах договором разорвать судьбу обособленной собственности на помещение и общей долевой собственности на общее имущество здания нельзя.
Тем не менее, в российском законодательстве ситуация складывается вопреки отстаиваемым авторами доктринальным воззрениям – основным объектом оборота и сделок является право (обособленной) собственности на помещение, а право общей собственности на здание лишь следует за ним как определѐнный довесок. Например, в статье 23 Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается, что государственная регистрация возникновения,
перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Думается, эту ситуацию необходимо исправлять. Именно она породила представленное в практике явление, когда некоторые помещения в здании описаны в системе кадастрового учѐта, а
само здание – нет (и, следовательно, ограничены предпосылки для
32
возникновения каких-либо прав на это здание, в т.ч. права общей долевой собственности).
Нельзя упускать из виду также следующее. Несмотря на то, что постановление Пленума регулирует лишь вопросы принадлежности прав на общее имущество, однако с любыми правами связаны обязанности, вследствие чего в постановлении разрешаются и вопросы распределения расходов на содержание общего имущества. Предписанное в постановлении применение по аналогии правил о жилых помещениях указывает среди прочего на статью 249 ГК РФ, в силу которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (постановление ФАС УрО от 9.11.2009 № Ф09-8894/09-С5). К сожалению, соответствующая норма отсутствует в правилах главы 18 ГК РФ, посвящѐнной особенностям «жилищной собственности», в связи с чем судам приходится делать ссылки на нормы «классической» общей долевой собственности, но по существу решение в приведенном деле избрано совершенно верное.
Пункт 2
Следующий крупный вопрос – какое имущество в здании может находиться в обособленной собственности, а какое – только в общей долевой собственности.
В пункте 2 постановления даѐтся примерный перечень общего имущества здания. Этот пункт содержит перечень общего имущества в здании, сходный с перечнем из статьи 36 ЖК РФ. При этом не введено какого-либо единого общего признака, поскольку выработать его оказалось крайне сложно. Таким образом, судам придѐтся в каждом конкретном случае устанавливать, каков должен быть правовой режим того или иного объекта, прямо в указанном перечне не упомянутого.
Вопрос об отнесении части здания к общему имуществу зависит от того, должна ли эта часть по своему назначению обслуживать основные
33
помещения, принадлежащие разным лицам. Например, если лицо имеет
«двухуровневое» помещение, то лестница, соединяющая лишь эти уровни, по общему правилу, не будет относиться к общему имуществу. Другое дело,
если лицо владеет вторым и третьим этажом, а соединяющая их лестница должна по проектной документации связывать еще первый и четвертый этажи. В таком случае, эта лестница, скорее всего, будет общей.
Также технический подвал всегда будет общим. А нежилое помещение на цокольном этаже, которое при постройке дома проектировалось как самостоятельное, а не вспомогательное, - может как относиться к общему имуществу, так и не относиться к нему в зависимости от организации строительства и договорѐнностей, достигнутых при этом.
В одном перечне уместились и такие элементы здания, как помещения
(в техническом смысле), и прочие элементы здания: «Помещения,
предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а
также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши,
ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».
В раннем варианте проекта постановления была такая фраза: «в
качестве самостоятельных объектов могут выделяться только такие части здания, которые имеют ограниченное стенами или иными конструктивными элементами здания пространство»83. В конечную редакцию документа указанное разъяснение не вошло, поскольку возник вопрос о парковочных местах на подземных этажах здания, ведь они часто обозначаются лишь краской на асфальте и, следовательно, не попадали под указанное выше
83 В таком же ключе высказывается ряд авторов, например, Е.О. Трубачѐв. Указ. соч., с. 9.
34
разъяснение. Однако в отношении помещений несогласия по существу с данным выводом о необходимости изолированности помещения, при рассмотрении проекта не высказывалось. И этот подход соответствует иностранному опыту в вопросе разграничения на общее и индивидуальное в здании.
Согласно абз.5 § 1 ЗоЖС Германии общую собственность по смыслу данного закона составляет земельный участок, а также части, устройства и оборудование здания, которые не находятся в обособленной собственности или в собственности третьего лица. И далее в абз.2 § 5 уточняется: части здания, необходимые для его существования или безопасности, равно как устройства и оборудование, служащие совместному использованию жилищных собственников, не находятся в обособленной (индивидуальной)
собственности, даже если они расположены в пределах помещений из состава обособленной собственности.
Это означает, что к общему имуществу относятся:
-незастроенные части земельного участка (например, территория
двора);
-части здания, необходимые для его существования и безопасности
(например, крыша и несущие стены);
-устройства и оборудование, предназначенные для совместного использования (например, лестничные клетки или лифты);
-внешний облик дома (например, входные двери, внешние фасады);
-изолирующие слои, защищающие от влажности или шума.
Кроме того, в абз.3 § 5 ЗоЖС Германии устанавливается, что по соглашению жилищных собственников к общему имуществу могут быть отнесены помещения, потенциально могущие находиться в обособленной
(индивидуальной) собственности.
Приведѐм примеры общего имущества, отработанные практикой зарубежных судов: уплотнитель между домом и пристроенной к нему крытой террасой; сигнализация, обслуживающая дом в целом; магистральные сети
35
(газ, вода, электричество, отопление и т.п.), рассчитанные более чем на одно индивидуальное помещение; общедомовые антенны; лифты (если обслуживает более одной квартиры); наружная штукатурка; внешние подоконники (отливы); слой грунта на крыше; система канализации; система вентиляции (воздуховоды) и т.п.84
Развѐрнутое регулирование зарубежные законодательства содержат и в отношении критериев отнесения частей здания к обособленной
(индивидуальной) собственности (Sondereigentum, propriété exlusive).
Например, согласно абз.2 § 3 ЗоЖС Германии обособленная собственность устанавливается только в том случае, если жилые или прочие помещения пространственно ограничены. Таков же критерий австрийского и швейцарского права85.
Критерии пространственной ограниченности устанавливаются подзаконными актами и проверяются при оценке поэтажных планов и иных технических документов при осуществлении регистрационных действий.
Необходимы, в частности:
-полное строительное обособление от общего имущества здания;
-собственный закрываемый вход со стороны общего имущества
здания;
-обособление от помещений иных обособленных (индивидуальных)
собственников.
Обособленности помещений не препятствует:
- если две квартиры имеют доступ к совместному коридору или помещению, в котором стоит система отопления, и из этого совместного помещения можно попасть в другую квартиру при оставленной в ней открытой двери;
84Sauren Marcel M., Op.cit., S.24-35.
85Brogli E. Op.cit., S.10.
36
- если остальным жилищным собственникам предоставлено право
входить в помещение, находящееся в обособленной (индивидуальной)
собственности;
-если между двумя квартирами имеется общая дверь, предназначенная для эвакуации, или двери с каждой из сторон;
-если после отчуждения одного из помещений жилищного собственника в пользу другого в данное помещение можно будет попасть,
только проделав проход в потолке86.
Подвальные помещения, если они пространственно ограничены, могут как вспомогательные помещения относиться к обособленной
(индивидуальной) собственности. Но если это помещение служит совместным задачам (например, через него осуществляется вход в подвал),
это всегда общее имущество87.
В Австрии обособленная собственность в составе жилищной собственности возможна в отношении квартир, иных самостоятельных пространств и парковочных мест для автомобилей (абз.2 § 2 ЗоЖС Австрии
2002). Эти три вида объектов называются «пригодными» (tauglich) для установления жилищной собственности. Квартирой является строительно-
ограниченная и самостоятельная, исходя из воззрений оборота, часть здания,
которая по своему виду и размеру пригодна для того, чтобы служить удовлетворению индивидуальной потребности человека в проживании.
Иным самостоятельным пространством является строительно-ограниченная и самостоятельная, исходя из воззрений оборота, часть здания, которая по своему виду и размеру имеет существенное хозяйственно-экономическое значение, в частности деловое помещение или гараж (абз.2 § 2 ЗоЖС Австрии 2002). К числу последних относятся, например, помещение, в
86Sauren Marcel M., Op.cit., S.44.
87Sauren Marcel M., Op.cit., S.25.
37
котором установлен банкомат или складское помещение небольшого размера
(менее 40 кв.м), но не относятся, например, витрины88.
Самостоятельной проблемой являются так называемые парковочные места. В комментируемом постановлении Пленума ВАС РФ данный вопрос не нашѐл отражения, в связи с чем зарубежный опыт также может оказаться полезным.
Места для парковки согласно германскому подходу имеют разный режим. Если это места на незастроенном земельном участке, к которому относится дом, то это всегда общее имущество, иное нельзя установить даже единогласно. Если это места в (или на) специальном сооружении для автомобилей, то по соглашению может быть установлена обособленная
(индивидуальная) собственность (§ 3 ЗоЖС Германии). Второе предложение абз.2 § 3 ЗоЖС Германии для парковочных мест создаѐт сразу две фикции:
во-первых, что такие места являются помещениями; во-вторых, что они пространственно обособлены. В качестве предпосылки для регистрации в качестве обособленной (индивидуальной) собственности закон называет долговечность маркировки. Последняя имеет место, если она легко заметна и реконструируема строительными мерами или на чертеже в соответствии с технической документацией. Не достаточно нанесения разметки простой краской, но подходит установка, например, демаркационного столбика89.
ЗоЖС Австрии 2002 содержит следующее определение места для парковки: это отчѐтливо выделенная (например, посредством нанесения маркировки) поверхность земли, которая предназначена исключительно для парковки автомобиля и пригодна для этого по своим размеру,
местоположению и свойствам (абз.2 § 2). По действовавшему в Австрии до
2002 года законодательству парковочное место не имело самостоятельного значения и не могло быть объектом, находящимся в «обособленной» собственности жилищного собственника. Право на данное место тесно
88См.: Feil/Marent/Preisl, Op.cit., S. 48-49.
89Sauren Marcel M., Op.cit., S.45.
38
увязывалось с правом на квартиру и являлось дополнительным к нему
(Zubehoer-Wohnungseigentum). Однако в результате реформы парковочным местам было придано большее правовое значение, они могут являться предметом самостоятельного права. При этом, в отличие от Германии, парковочное место может быть зарегистрировано как самостоятельный объект в составе жилищной собственности независимо от того, находится оно внутри здания или на открытом воздухе. При этом вводится ряд существенных ограничений. Например, в течение трѐх лет после создания жилищной собственности право обособленной собственности на парковочное место может получить только обладатель права на квартиру или «иное самостоятельное пространство»90.
В отечественной судебной практике со ссылкой на позицию, изложенную в пункте 2 постановления, рассмотрено следующее дело. Расстояние между двумя объектами (зданиями), находящимися в собственности истца и приобретѐнными им у ответчика, составляло 21,3 м. Между этими зданиями проходила водопроводная труба (водопроводный ввод), которая не была самостоятельно зарегистрирована на момент продажи здания. Впоследствии ответчик зарегистрировал право собственности на указанный водопроводный ввод в ЕГРП, а истец предъявил иск об оспаривании указанной регистрации и прекращении права собственности ответчика. Решением, оставленным в силе постановлением ФАС СЗО от 1.10.2009 г. по делу № А56-29315/2008, иск удовлетворѐн. Суд счѐл, что регистрация права собственности на указанное оборудование как на самостоятельный объект права за одним лицом не может быть признана правомерной.
Это дело интересно ещѐ и тем, что подтверждает предположение о незакрытом характере перечня способов защиты гражданских прав, содержащегося в статье 12 ГК РФ. В данном случае было заявлено требование, не предусмотренное в указанном перечне, - требование о
90 См.: Feil/Marent/Preisl, Op.cit., S. 4951.
39
признании права отсутствующим (это можно назвать негативным иском о признании). Возможность предъявления исков о признании права отсутствующим, по меньшей мере в случаях, когда защита права иным способом затруднена, не вызывает теоретических сомнений и широко представлена в литературе по процессу91.
Пункт 3
«Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этот вывод Пленума ВАС РФ должны учитывать все, кто до выхода разъяснений ВАС РФ приобрел,
например, лестницу или лифтовую шахту в собственность как самостоятельный объект. Запись в реестре о праве, которого на самом деле нет, не должна являться препятствием для защиты действительно управомоченных лиц. Такая запись лишь единственное доказательство
зарегистрированного права. Иными словами, ее функция, подобно одной из функций владения, создание видимости права. Но, конечно, это не само право, которое должно прежде фиксации в реестре иметь законное основание.
Положения пункта 3 постановления Пленума о том, что право общей долевой собственности на недвижимое имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП, необходимо понимать следующим образом. Если здание надлежащим образом описано в кадастровом учѐте (учтено технически) и в отношении него в ЕГРП открыт самостоятельный раздел, это
91 Д. Азаревич писал: «притязание может быть направлено на признание за управомоченным самого состава права (т. наз. положительное признание), или – на признание несуществования права противника (так наз. отрицательное признание)». См.: Азаревич Д. Судоустройство и судопроизводство по гражданским делам. Университетский курс. Том 1. Выпуск первый, Варшава, 1891, с. 17.
40
здание является объектом общей долевой собственности и об этом должна быть сделана отметка в реестре. Без такой записи в реестре «комплекс прав по поводу помещения в здании» возникнуть не может, о чѐм свидетельствует опыт стран как германской правовой семьи, например, Австрии92, так и романской, например, Франции93. В дальнейшем при совершении любых регистрационных действий в отношении помещений, расположенных в этом здании, никаких специальных отметок насчѐт доли собственников указанных помещений в праве общей собственности не делается. Доля в праве считается принадлежащей тому, на чьѐ имя сделана запись о праве на помещение.
Однако это разъяснение не может относиться к ситуации, когда не понятно, каков же объект (здание), на который устанавливается право собственности в долях. Этот объект должен быть надлежащим образом описан и зарегистрирован. Следовательно, если общие долевые собственники обращаются за регистрацией своего права общей долевой собственности, смысл их обращения надо толковать. Скорее всего, речь идѐт вовсе не о том, чтобы зарегистрировать указанное право как самостоятельное (в использованной выше терминологии – классическое право собственности). Это, конечно, не приемлемо, т.к. будучи зарегистрировано самостоятельно, данное право будет отчуждаться самостоятельно, а вовсе не в привязке к праву собственности на помещение. Вероятнее всего, собственники хотят описать и зарегистрировать объект недвижимости, в состав которого входят их помещения. В этом случае, разумеется, их интерес заслуживает правовой защиты. При этом в деле ФАС СЗО № А05-3116/2009 (постановление от 22.10.2009 г.) собственники получили отказ, обоснование которого не вполне понятно.
Ещѐ один вопрос, который предстоит решить практике (если не удастся дождаться его решения от законодателя) – кто вправе обратиться за
92Как вещное право жилищная собственность имеет действие против третьих лиц, если она установлена в соответствии с положениями ЗоЖС и зарегистрирована в поземельной книге. См. Feil/Marent/Preisl, Op.cit., S.40.
93Malaurie P., Aynès L. Op. Cit. P 224.