Экзамен зачет учебный год 2023 / Егоров. Церковников. Комментарий к ППВАС 64 о поэтажной собственности
.pdf
21
Кроме того, этот подход противоречил приведенной выше позиции Президиума ВАС РФ, согласно которой, отсутствие в договоре продажи основного помещения указания на отчуждение помещений общего пользования означало, что они не отчуждались, и продавец сохранил на них право собственности. Поэтому некоторые окружные суды прямо отмечали недопустимость применения положений статей 134 и 135 ГК РФ к рассматриваемым отношениям.59
Судами кассационной инстанции высказывалась позиция, согласно которой для использования принадлежащих иным лицам вспомогательных помещений необходимо установление сервитута.60
Как следовало из ряда постановлений окружных судов, по соглашению сторон могли устанавливаться сервитуты, дающее право эксплуатировать помещения общего пользования.61
При недостижении согласия с «собственником вспомогательных помещений» владельцы основных помещений обращались в арбитражные
59См., например: Постановление ФАС УрО от 08.11.2007 N Ф09-9098/07-С6 по делу N
А60-4134/2006.
60Постановление ФАС УрО от 04.10.2007 N Ф09-7056/07-С6 по делу N А07-39177/05.
61Постановление ФАС МО от 06.04.2004 N КГ-А40/2324-04.
22
суды с исками об установлении сервитутов.62 В ряде дел такие требования были удовлетворены.63
В связи с обременением вспомогательных помещений сервитутами возникали споры о размере платы за пользование, поскольку в силу пункта 5
статьи 274 ГК РФ сервитут, установленный судом, всегда является платным.64 Кроме того, «собственники вспомогательных помещений» пытались взыскивать плату за пользование такими помещениями и в тех случаях, когда сервитут не установлен.65
Арбитражные суды часто отказывали в исках об установлении сервитутов на основании того, что невозможность использования основного помещения без эксплуатации помещения общего пользования не доказана истцом.66
62Постановления ФАС ДВО от 24.07.2007 N Ф03-А59/07-1/2412 по делу N А59-3096/06- С25; от 14.02.2006 N Ф03-А51/05-1/4880 по делу N А51-5184/2004-23-99; ФАС ЗСО от 14.02.2007 N Ф04-3/2007(30718-А45-36) по делу N А45-29339/05-06-15/17; от 20.12.2006 N Ф04-8352/2006(29305-А46-39) по делу N А46-1068/06; от 13.10.2005 N Ф04-7148/2005; от
07.09.2005 N Ф04-4751/2005(13324-А45-5), Ф04-4751/2005(14214-А45-5); ФАС МО от
30.12.2003 N КГ-А40/10588-03; от 21.02.2008 N КГ-А40/471-08-П; от 25.04.2007, 02.05.2007 N КГ-А40/3152-07 по делу N А40-59574/06-50-467; от 23.04.2007, 27.04.2007 N КГ-А40/2874-07 по делу N А40-24471/06-50-195; от 13.02.2006, 06.02.2006 N КГ- А40/13219-05 по делу N А40-3495/05-39-35; от 18.01.2006, 11.01.2006 N КГ-А40/13442-05; от 24.02.2004 N КГ-А40/690-04; от 08.08.2000 N КГ-А40/3509-00; ФАС ПО от 19.02.2007 по делу N А55-5704/2006-2; от 18.05.2006 по делу N А57-14503/04-13; от 07.06.2005 N А65-17742/2004-СГ3-13; ФАС СЗО от 16.11.2007 по делу N А56-807/2007; от 16.11.2007 по делу N А56-37972/2006; от 10.11.2002 N А56-9110/02; ФАС СКО от 27.02.2008 N Ф08650/08 по делу N А53-1803/2007-С2-41; от 28.10.2004 N Ф08-5134/2004; ФАС УрО от 18.07.2007 N Ф09-5303/06-С6 по делу N А07-12996/05; от 15.06.2006 N Ф09-5008/06-С3 по делу N А60-35310/2005-С2; от 20.10.2004 N Ф09-3464/04-ГК; ФАС ЦО от 14.06.2006 по делу N А68-ГП-284/7-05; от 08.02.2006 N А62-9796/2004; от 30.12.2003 N КГ-А40/10588-
63Постановления ФАС ДВО от 21.02.2006, 14.02.2006 N Ф03-А51/05-1/4880 по делу N
А51-5184/2004-23-99; ФАС СЗО от 07.09.2005 N Ф04-4751/2005(13324-А45-5), Ф04- 4751/2005(14214-А45-5); ФАС ЗСО от 22.01.1998 N Ф04/126-407/А70-97 по делу N А70- 1800/5-97; ФАС МО от 30.12.2003 N КГ-А40/10588-03.
64Постановления ФАС ПО от 22.06.2006 по делу N А65-26566/2005-СГ3-12; ФАС УрО
от 02.11.2004 N Ф09-3622/04-ГК.
65Постановление ФАС ЗСО от 11.03.2003 N Ф04/1099-174/А67-2003.
66Постановления ФАС ЗСО от 20.12.2006 N Ф04-8352/2006(29305-А46-39) по делу N
А46-1068/06; от 13.10.2005 N Ф04-7148/2005(15707-А45-20) ФАС ДВО от 31.07.2007, 24.07.2007 N Ф03-А59/07-1/2412 по делу N А59-3096/06-С25; ФАС МО от 13.02.2006, 06.02.2006 N КГ-А40/13219-05 по делу N А40-3495/05-39-35; ФАС ПО от 19.02.2007 по
23
Нередко отказ в установлении судом сервитута мотивировался исходя из характера заявленного требования. Так указывалось, что в силу закона исключается установление каких-либо сервитутов в отношении общего имущества в здании, включая вспомогательные помещения, поскольку последние призваны обеспечить защиту публичного интереса в виде допуска людей к лестничным клеткам, выходам, коридорам и пр., и такой допуск не может быть поставлен в зависимость от усмотрения единоличного собственника этих помещений и имущества, что следует из статей 274 - 277
Гражданского кодекса Российской Федерации.67 Однако этот аргумент против установления сервитутов вызывает вопрос о природе права, на основании которого любое лицо может пользоваться вспомогательными помещениями в здании.
«Собственники вспомогательных помещений», используя их по своему усмотрению, создавали препятствия для эксплуатации основных помещений,
принадлежащих иным лицам. Как следствие, владельцы основных помещений, обращались в арбитражные суды с негаторными исками.68
Существовала практика, в том числе и практика Президиума ВАС РФ,
согласно которой такие иски удовлетворялись и «собственника вспомогательных помещений» обязывали не совершать определенных действий с его имуществом и не чинить препятствий истцу в использовании этого имущества.69
Однако встречался и противоположный подход. Арбитражные суды кассационной инстанции отказывали в таких негаторных исках, мотивируя
делу N А55-5704/2006-2; ФАС СЗО от 16.11.2007 по делу N А56-807/2007; от 10.11.2002 N А56-9110/02.
67Постановление ФАС МО от 24.02.2004 N КГ-А40/690-04; ФАС ПО от 18.05.2006; ФАС ПО от 18.05.2006 по делу N А57-14503/04-13.
68Постановления ФАС ВВО от 16.01.2007 по делу N А11-18730/2005-К1-14/771/17; ФАС ВСО от 21.02.2007 N А33-9559/06-Ф02-489/07-С2 по делу N А33-9559/06; ФАС ЗСО от 27.12.2005 N Ф04-8233/2005(16999-А45-10); от 27.12.2005 N Ф04-8233/2005(16999-А45- 10); ФАС УрО от 05.02.2003 N Ф09-108/03-ГК; от 04.10.2007 N Ф09-7056/07-С6 по делу N А07-39177/05; от 20.02.2006 N Ф09-556/06-С3 по делу N А50-17534/2005; ФАС ПО от 02.03.2006 по делу N А72-2148/05-25/160; ФАС ЦО от 09.06.2005 N А23-2598/04Г-8-204; от 24.03.2004 N А48-1863/03-10№; от 25.06.2001 по делу N А23-220/8-2000Г.
69Постановление Президиума ВАС РФ от 20.11.2001 N 5135/01 по делу N А67-4327/00.
24
свою позицию тем, что истец пытается таким образом установить право на помещения ответчика, а не защитить свое право собственности.70
Можно заключить, что среди получивших распространение в практике арбитражных судов подходов лишь один (о применении по аналогии норм об общем имуществе в жилых домах) являлся комплексным и позволял определить правовой режим всего общего имущества в нежилом здании.
Иные подходы (главная вещь и принадлежность или сложная вещь,
установление сервитута, негаторный иск) направлены на решение споров о принадлежности и эксплуатации только помещений общего пользования:
вопрос о судьбе общего имущества в целом остается открытым; не ясно, кто несет бремя содержания крыш, фундаментов, общих стен и т.п.
При этом единственный комплексный подход был отвергнут высшей судебной инстанцией при рассмотрении конкретного дела, и его применение для нижестоящих судов было блокировано.
При таком положении дел стала очевидна необходимость приведения практики арбитражных судов к единообразию. Именно на это направленное комментируемое постановление Пленума ВАС РФ.
Пункт 1
Пленум ВАС РФ отказался от позиции, несколько лет назад занятой Президиумом ВАС РФ по описанному выше делу. Отныне несмотря на отсутствие регулирования отношений по горизонтальному делению нежилых зданий и сооружений, к ним должны применяться по аналогии закона правила, регулирующие сходные отношения между собственниками помещений в многоквартирном жилом доме.
Естественно, аналогия должна иметь пределы. Она допустима до тех пор, пока отношения действительно являются сходными. Кроме того, в
70 Постановления ФАС УрО от 04.10.2007 N Ф09-7056/07-С6 по делу N А07-39177/05; от
18.07.2007 N Ф09-5303/06-С6 по делу N А07-12996/05; ФАС ВСО от 21.02.2007 N А33- 9559/06-Ф02-489/07-С2 по делу N А33-9559/06; ФАС ВВО от 16.01.2007 по делу N А11- 18730/2005-К1-14/771/17.
25
комментируемом постановлении уже содержатся указания на то, какие правила ГК РФ и ЖК РФ подлежат применению по аналогии (в частности,
статьи 249, 289, 290 ГК РФ, 44 – 48 ЖК РФ).
Иными словами, главный тезис первого пункта постановления:
аналогия допустима. Вопрос о том, насколько она допустима, решает суд,
исходя из общего смысла статьи 6 ГК РФ и особенностей спорных отношений.
В этой связи уместно описать отечественный институт собственности на помещение в здании, базируясь на анализе зарубежных подходов.
Прежде всего, необходимо остановиться на вопросах терминологии.
Собственность на помещение в здании – особое вещное право, состоящее из двух частей. За рубежом, и каждая из указанных частей (индивидуальная собственность на помещение и общая собственность на общее имущество здания), и их совокупность имеют самостоятельные названия.
Индивидуальная собственность называется в немецком языке Sondereigentum
(дословно – особая собственность), а во французском используется понятие propriété exlusive (исключительная, собственность). Нам представляется приемлемым использовать оборот «обособленная собственность», поскольку он лучше подчѐркивает отличие данной собственности от классической собственности. Понятие «индивидуальная собственность» в этом плане хуже,
т.к. оно может вводить в заблуждение: индивидуальной собственностью с тем же успехом можно назвать собственность одного лица на любую вещь, а
не только на помещение в здании. Ещѐ один вариант, который теоретически может использоваться, - «собственность на пространство». Общая собственность в немецком Miteigentum (устойчивый перевод такой же – общая собственность).
Самые большие сложности возникают с русским эквивалентом терминов Wohnungseigentum (жилищная собственность) и Teileigentum
(частичная собственность), обозначающих совокупность права обособленной собственности на помещение и права общей собственности на общее
26
имущество. А ведь этот термин является наиболее употребимым. Надо сказать, что подход германских юристов, прибегнувших к использованию двух терминов (по-видимому, сказались те же языковые сложности, что и в русском языке), нельзя признать достаточно удачным71. Оба термина обозначают по существу одно и то же, но повсеместно используется только один – «жилищная собственность». При этом юристы держат в уме, что для
«частичной собственности» будут действовать те же правила. Тем не менее,
это не удобно, в том числе, имея в виду лиц, не обладающих специальными юридическими знаниями72. Рассуждения о жилищной собственности применительно к нежилым помещениям выглядят в их глазах, вне всяких сомнений, странно.
В этой связи напрашивается термин Stockwerkeigentum73 (поэтажная собственность), который используется в Швейцарии. Казалось бы, он выглядит нейтрально, т.к. не делает акцента на функциональном назначении помещения. Однако и он является весьма и весьма условным. Во-первых, он может породить не менее опасное заблуждение о том, что в подобной собственности находится этаж, а не отдельное помещение на этом этаже. Во-
вторых, одно помещение, как уже указывалось, может выходить за пределы одного этажа. В-третьих, термином Stockwerkeigentum в Германии обозначается институт, существовавший со времѐн средневековья и существенно отличающийся от современной собственности на помещения в
71В немецкой литературе указывается, что на практике встречаются попытки предложить какой-то общий термин, например, выражение «пространственная собственность» (Raumeigentum) было использовано в нескольких постановлениях Высшего земельного суда Баварии в 1987 г. См.: Goetz in Abramenko/Bearbeiter, Handbuch WEG, 2009, § 1 Rn 6 S.40.
72Так, в диссертации по теме «жилищной собственности», защищѐнной в Германии спустя 16 лет после принятия закона ЗоЖС 1951 г., указывалось, что нежилые помещения образуются в существенно меньшем объѐме, чем жилые, а проводившиеся специальные опросы предпринимателей показывали, что о «частичной собственности» известно очень немногим, в том числе в областях, в которых «жилищная собственность» была к тому времени хорошо известной. Одной из причин тому автор называл название закона, вводящее в заблуждение (Закон о жилищной собственности и долгосрочных правах пользования). См. Rosenbauer, Helmut. Das Wohnungs – bzw. Teileigentum und seine Einordnung in das buergerliche Recht. Nuernberg, 1968, S.1-2.
73«Propriété par étages» - во французском варианте.
27
здании. В Германии современный институт Wohungseigentum (Teileigentum)
пришѐл на смену институту Stockwerkeigentum, поэтому вряд ли корректно переводить первый институт термином, относящимся к последнему.
Наконец, некоторые швейцарские специалисты сами признают этот термин недостаточно удачным и вводящим в заблуждение74.
Работа над поиском подходящего универсального термина должна быть продолжена, и желательно, чтобы к ней подключились широкие слои научной общественности. Ниже авторы будут использовать термины
«жилищная собственность» и еѐ синонимы: собственность на помещение в здании; комплекс прав по поводу помещения в здании.
Следующее, что необходимо обязательно осознавать всякий раз, когда приходится заниматься вопросами «жилищной собственности», - постулат,
что это не собственность в привычном еѐ понимании. Как было показано выше, слово «собственность» используется и в иностранных законах, когда речь идѐт о «жилищной собственности». Учѐные объясняют это по-разному.
Многие объяснения сводятся к тому, что не стоит при помощи иного термина описывать сложившийся правовой институт, поскольку термин
«собственность» привычно, в том числе для обывателя, описывает право господства над вещью. В каком-то смысле похожая судьба ожидала права на результаты интеллектуальной деятельности (авторское, патентное право и т.п.), которые первоначально были названы интеллектуальной собственностью
Но ни учѐный, ни судья не могут в данном случае ориентироваться на подход обывателя, а также верить законодателю «на слово». Первый – потому что он учѐный, то есть тот, кто призван описать явление со всеми его признаками и закономерностями, над кем не должны довлеть никакие догмы и особенно слова. А второй – потому что ему предстоит применять нормы права. Нормы, рассчитанные на классическую собственность, можно правильно и осмысленно применять к собственности «неклассической»,
74 Wermelinger A. Das Stockwerkeigentum. Schulthess, 2004, S.7
28
«новой» лишь творчески, а не механически. Понимая при этом внутренние каноны развития права и квалификацию явления, именуемого «жилищная собственность», в науке права.
По сути, речь должна идти об исходных точках, принципах, на базе которых должны толковаться наличные (весьма несовершенные и полные пробелов) нормы законодательства.
Специфика «жилищной собственности» и «частичной собственности» заключается в появлении некоторой двойственности прав на фактически одно и то же имущество. С одной стороны, объектом права является помещение (жилое или нежилое), с другой стороны, объектом права является общее имущество здания (которое в свою очередь в виде стен и перекрытий создаѐт пространственные границы для помещения). Насчѐт правовой природы общего имущества здания ведутся теоретические споры. Некоторые авторы полагают, что объектами прав следует признавать отдельные элементы общего имущества75. Другие считают, что объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект76. На наш взгляд, ни для той, ни для другой точки зрения не имеется достаточных доктринальных оснований (хотя в пользу последней из них говорит недостаточно удачная формулировка п.1 ст.290 ГК РФ), поскольку обе они противоречат идее единой вещи и составных еѐ частей. Вслед за принятыми в Европе подходами необходимо признать своеобразие «жилищной и частичной собственности», в которой единственно нормальным
(полноценным) объектом является здание (точнее, земельный участок,
охватывающий собой и здание), и на этот объект устанавливается право общей долевой собственности участников. А помещения, принадлежащие этим участникам, это своего рода фикция, предусмотренное законом изъятие из идеи неделимости здания (в физическом смысле). Но это изъятие –
75Стрембелев С.В. Правовые аспекты размещения рекламных конструкций на элементах общего имущества многоквартирного дома // Арбитражные споры, 2009, № 3, с.114.
76Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. с.184.
29
единственное. Поэтому иных изъятий быть не может. Не может существовать права собственности на одну или даже все несущие стены здания, отдельно права собственности на перекрытия, например, второго этажа, и т.п.
Специфика жилищной собственности показывает также, что нельзя рассуждать формально и механистически, как, например, рассуждают те, кто считает, что после выделения в здании отдельного помещения здание прекращает существовать как самостоятельная вещь (объект прав) и делится отныне на две части: часть-помещение и часть-«всѐ остальное». Эта позиция занята в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе77 и поддерживается в настоящее время многими авторами, иногда даже попадая в тезисы, выносимые на защиту78. Например, В.В. Чубаров пишет: «признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременный отказ от признания здания объектом недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически»79.
Если бы речь шла о классической собственности, такой подход был бы единственно уместным. Но мы имеем дело с иной, не классической собственностью, поэтому такое рассуждение уже не приемлемо. Правильной
вэтой связи представляется позиция С.А. Степанова, критикующего указанное положении Концепции80. Мы говорим, вслед за давно прошедшими тем же путѐм коллегами из Западной Европы, что здание как было, так и осталось единым объектом, находящимся в собственности нескольких лиц. Но к этой особой общей собственности присоединились эксклюзивные права на пользование некими пространственными единицами
вздании (помещениями), которые лишь добавились к общей собственности,
77 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе// Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества: Материалы конференции / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003. С. 3 78 См. Трубачѐв Е.О. Нежилые помещения как объекты недвижимости (гражданскоправовой аспект). Автореф. дисс. к.ю.н. Томск, 2009, с. 8-9.
79Чубаров В.В. Указ. соч., с.247.
80Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. – М.: Статут, 2004. с.50-
30
но не прекратили и не сузили еѐ объѐм. Подробнее об этом пойдѐт речь в комментарии к пункту 7 постановления.
Ещѐ один важный вывод, который можно сделать на основе зарубежного опыта: из двух прав, входящих в понятие «жилищной собственности», основным и определяющим является право общей собственности на объект недвижимости, в котором расположено помещение,
а вовсе не право на указанное помещение81. Определяющей в тандеме общей и индивидуальной собственности является именно составляющая общей собственности по той причине, что по времени она может предшествовать возникновению индивидуальной собственности, а наоборот – никогда.
Например, когда несколько участников приобретают земельный участок и собираются построить на нѐм здание, они приобретают право общей собственности на землю и здание, и это право есть у них уже в ходе строительства (пока объѐкт ещѐ обладает признаками незавершѐнного строительства). И лишь потом, когда здание достроено и введено в
эксплуатацию, в нѐм выделяются отдельные помещения и передаются участникам долевой собственности на здание. Ещѐ одно доказательство определяющего значения составляющей общей собственности в том, что после гибели здания (и, соответственно, помещений в нѐм) у «жилищных» собственников сохраняются их доли в праве на земельный участок, исходя из которых они могут построить новое здание и вновь стать собственниками индивидуальных квартир в нѐм.
В этом вопросе мы расходимся с В.В. Чубаровым, по мнению которого
«доля в общей собственности соотносится с нежилым помещением как принадлежность и главная вещь»82. При этом мы вынуждены признать, что конструкция прав на общее имущество в здании внешне выглядит очень похоже на то, о чѐм говорится в статьи 135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим
81В отношении германского права см.: Abramenko/Bearbeiter, Handbuch WEG, 2009, § 1 Rn 11, S.41.
82Чубаров В.В. Указ. соч. С.247-248.