Экзамен зачет учебный год 2023 / Егоров. Церковников. Комментарий к ППВАС 64 о поэтажной собственности

11

«Жилищная собственность» как новая форма собственности состоит из

«отдельной собственности» (Sondereigentum) на квартиру вместе с долей в праве общей собственности (Gesamteigentum) (абз.2 § 1 ЗоЖС Германии).

Введение в обиход специальных терминов со стороны германского законодателя ни в коей мере нельзя признать случайным, поскольку

Sondereigentum (отдельная собственность) это не просто классическая собственность (Eigentum), а составная часть «жилищной собственности»

(Wonungseigentum).

Подход германского законодателя, предусмотревшего, что «жилищная собственность» гораздо больше тяготеет к общей собственности, чем к индивидуальной («классической»), никак нельзя признать случайным.

Законодатель сознательно отказывался от существовавших за рубежом образцов индивидуальной собственности, желая подчеркнуть, во-первых, что части здания, находящиеся в общей собственности (земля и несущие конструкции) являются более ценными в экономическом отношении. Во-

вторых, будучи предостережѐнным опытом «домов раздора» начала века,

германский законодатель чѐтко указал на то, что между собственниками помещений в здании образуется сообщество, призванное совместно решать наиболее важные общие задачи.

Поэтажная собственность в дореволюционном российском и советском законодательствах

Отечественное дореволюционное законодательство не давало ответа не только на вопрос о горизонтальном, но и о вертикальном делении строений.

Это служило поводом для дискуссии даже о допустимости последнего. Что

12

же касается горизонтального деления, то, как указывают в литературе,

господствующая судебная практика его не допускала.33

В дальнейшем под вертикальным делением постройки понимается раздел по какой-то несущей стене здания (чаще всего – противопожарной стене, т.н. брандмауеру), которая проходит так, что земельным участкам с каждой стороны стены соответствует отдельная часть здания. Забегая вперѐд,

скажем, что с вертикальным делением зданий возникало и возникает не так много проблем, поскольку каждой части здания соответствует свой земельный участок, и выглядящее единым строение может быть представлено как совокупность двух строений. Весьма распространѐнное явление в Западной Европе, рано столкнувшейся с проблемой недостатка земельных участков в городах, - цепочки домов, примыкающих вплотную один к другому и часто имеющих одинаковую этажность. В этом случае при желании можно было бы, наоборот, сказать, что это единое здание,

разделѐнное по вертикали.

С горизонтальным делением дело обстоит сложнее. С одной стороны,

разделяя строение и землю под ним на самостоятельные объекты прав,

отечественное законодательство делило и делит собственность по горизонтали. С другой стороны, деление по горизонтали (на этажи) уже собственно здания, в отечественной литературе, в отличие от зарубежной34,

ранее, как правило, отрицалось.

К.П. Победоносцев писал, что по общему правилу деление домов на части признавалось законодательством невозможным, и приводил в обоснование этого практику Сената. По мнению ученого, распределение дома между несколькими владельцами по комнатам означает, что право

33 Подробнее см.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.:

Статут, 2006. С. 230 - 232.

34 Под горизонтальным делением здания в средневековом праве понималось его разделение на несколько реально выделенных горизонтальных слоѐв, становившихся предметом самостоятельной собственности. И речь шла не об идеальных долях в праве, а об определѐнных частях здания, для которых не требовалось связи с землѐй и они были как бы «парящими в воздухе». См. Brogli E. Das intertemporale Stockwerkeigentumsrecht der Schweiz am Beispiel des Kantons Wallis. Freiburg. 1985, S. 2.

13

собственности каждого из них будет не полное, так как без согласия других невозможно будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу.35 В.И. Синайский также отмечал, что вопрос о делимости дома по горизонтали является спорным, но он должен решаться скорее отрицательно.36

Исключением из общего подхода явилось решение Сената, которым было признано самостоятельное приобретение по давности подвала в здании лавки, принадлежащей другому лицу (горизонтальное деление). Однако это решение не повлекло изменения практики.37 Кроме того, в качестве исключения рассматривали возможность поэтажного деления строений в западных губерниях Российской Империи (статья 1389 ч. 1 т. Х Свода законов гражданских). 38

Между тем, распространенное воззрение, в силу которого дом признавался неделимым, подвергалось критике. Например, Г.Ф. Шершеневич писал, что, хотя многие дома неделимы по природе, может быть и обратное: «Трудно говорить о естественной неделимости дома, когда некоторые западные законодательства опровергают это предположение, допуская деление домов вдоль и поперек стеною и по этажам». По его мнению, «дом должен предполагаться вещью раздельною», но «это предположение может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого».39

В советский период, как пишет В.В. Чубаров, в связи с изъятием земли из оборота и сокращением оборота самих строений вопрос о делимости

35 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.:

Статут, 2002. С. 126.

36Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С.135.

37Победоносцев К.П. Там же.

38Боровиковский А. Л. Законы гражданские (Свод законов том X часть 1) с объяснениями по решениям Гражданского кассационного департамента и общих собраний его с уголовным, I и II департаментами Правительствующего Сената. 11-е изд. СПб., тип. А.

С. Суворина, 1904. С. 515.

39Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М.: Статут, 2005. С. 183.

14

сохранял узкое значение при разделе находившихся в общей собственности многоэтажных жилых домов.40

М. Зимилева указывала, что согласно ряду нормативно-правовых актов вопрос о разделе домовладения стоял в зависимости от разрешения коммунальных органов на раздел пользования земельным участком независимо от того, состоит владение из одного или нескольких строений. Названный автор критиковала этот подход законодателя и отмечала, что земельный участок вполне мог бы оставаться в совместном пользовании лиц, разделивших жилой дом, что делало бы допустимым деление строения по этажам. 41

Д.М. Генкин писал, что в общей собственности могут быть и такие объекты, которые в известном отношении делимы, а в известном отношении неделимы. В качестве примера приводился жилой дом, совместно построенный гражданами. Такой дом в целом, стены, крыша, водопровод и т.п., поскольку они неделимы, являлись общим имуществом участников строительства. Но при этом квартиры и комнаты могли быть выделены в натуре.42

Д.М. Генкин отмечал по этому поводу: «Выделение сособственниками их долей в натуре влечет за собой прекращение общей собственности и установление индивидуальной собственности каждого отдельного участника общей собственности. Но при этом общая собственность не прекращается, поскольку индивидуальная собственность на квартиру, комнату создается внутри общей собственности на дом в целом».43

Подобный подход был принят законодателем и правоприменительной практикой, и сохранился также в период действия ГК РСФСР 1964.

Например, согласно статье 121 ГК РСФСР 1964 года и пункту 11 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 № 4 «О

40Указ. соч. С. 232 - 234.

41Зимилева М. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН, вып. 2. М.: Юридическое издательство НКЮ СССР, 1941. С. 85-86.

42Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М. 1961. С. 155-156.

43Там же.

15

судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» раздел дома, находящегося в общей собственности, допускался, если выделяемая доля составляла изолированную часть с отдельным входом (квартира) либо имелась возможность превратить эту часть дома в изолированную путем переоборудования.

Проблема общего имущества в нежилом здании в современном российском гражданском праве

Известно, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) вслед за советским законодательством признают жилое помещение самостоятельным объектом гражданских прав и применительно к жилым домам устанавливают сходную с западноевропейской поэтажную или «жилищную» собственность44: собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома, а собственникам комнат в коммунальной квартире – общее имущество квартиры (289, 290 ГК РФ, глава

6 ЖК РФ). Между тем, в отношении деления нежилых зданий на помещения ситуация несколько иная.

Как справедливо указывает К.И. Скловский, выделение жилого помещения в качестве самостоятельного объекта, предопределяет появление и нежилого помещения среди объектов права собственности и иных гражданских прав.45

44 Изучение вопроса о сходстве и различии режима самостоятельных частей здания в романских и германских правопорядках, а также о соотношении понятий «поэтажная» и «жилищная (частичная)» собственность нуждается в специальном исследовании, выходящем за пределы настоящей статьи. Здесь применительно к отечественному праву мы для удобства будем использовать оба термина.

45 См.: Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ, № 8, 2003. С. 54-95.

16

Нормативно-правовыми актами 1990-х годов была допущена приватизация не только нежилых зданий и сооружений целиком, но и помещений в таких здания и сооружениях. Иными словами, получило распространение деление нежилых строений, как по вертикали, так и по горизонтали.46

Другое дело, что законодательно были урегулированы лишь отношения собственников помещений в многоквартирных жилых домах. Прямых норм,

посвященных отношениям собственников помещений в нежилом здании, в

нашем законодательстве до сих пор нет, если не считать скупые положения статей 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,

относящиеся к объектам, созданным в порядке долевого строительства.

Более того, ГК РФ в статье 130 при перечислении недвижимых вещей не называет в качестве таковых части здания. Лишь в статье 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещения в нежилых зданиях указаны в качестве самостоятельного объекта недвижимости. При этом судебная практика однозначно признает помещения в нежилом здании в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. 47

Итак, до сих пор законодателем специально не определен правовой режим общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат разным лицам. К такому имуществу можно отнести несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент,

инженерное оборудование, а также так называемые помещения общего пользования, связывающие несколько основных помещений друг с другом или с внешними границами здания (лестницы, коридоры, холлы и т.п.).

Указанные помещения общего пользования (вспомогательные помещения)

46Подробнее см.: Чубаров В.В. Указ. соч.

47См., например: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.06.1997 № 15; Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21.

18

покупателей на помещения общего пользования, которые не указаны в договоре, последние обжалуют действия данных государственных органов и

(или) предъявляют к продавцам иски о признании права собственности на вспомогательные помещения. Арбитражные суды ранее, как правило,

отказывали в таких исках. Но существовала и противоположная практика,

когда признавалось право собственности покупателя на помещения общего пользования, не указанные в договоре.

В) Кроме того, возникают споры о порядке эксплуатации помещений общего пользования и о расходах на их содержание.

В практике арбитражных судов сложилось несколько подходов, на основании которых разрешались указные споры.

Прежде всего, встречалась позиция, согласно которой необходимо применять по аналогии законодательство, регулирующее отношения по поводу общего имущества в жилых домах, в частности статьи 288-290

Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».49 Этот подход предлагал комплексное решение проблем, связанных со всем общим имуществом в нежилых зданиях.

Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – Президиум ВАС РФ) в постановлении по конкретному делу (спор о признании права общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании) отверг возможность применения по аналогии закона правил, регулирующих отношения по поводу общего имущества в жилых домах.50

49ФАС ЦО от 22.02.2005 N А62-823/04.

50Постановление Президиума ВАС РФ от 10.09.2002 N 3673/02. В последствии, собственник вспомогательных помещений, в признании права общей долевой собственности на которые другому собственнику основных помещений было отказано, обратился к последнему с иском о взыскании платы за эксплуатацию указанных

19

Эта позиция Президиума ВАС РФ была воспринята окружными судами как указание, что в силу отсутствия специального регулирования вспомогательные помещения являются самостоятельным объектами гражданских прав и не следуют судьбе основных помещений.51 Поэтому арбитражные суды отказывали собственникам основных помещений в исках о признании права общей долевой собственности на помещения общего пользования,52 а также покупателям основных помещений в исках о признании права собственности на неуказанные в договоре вспомогательные помещения.53

В связи с отклонением высшей судебной инстанцией подхода,

основанного на аналогии закона, в практике арбитражных судов возникли альтернативные пути решения рассматриваемой проблемы.

В постановлениях судов кассационной инстанции иногда указывалось,

что основное помещение и предназначенное для его обслуживания и связанное с ним общим назначением вспомогательное помещение следует

помещений общего пользования. В иске было отказано. См.: Постановление ФАС ЗСО от

11.03.2003 N Ф04/1099-174/А67-2003.

51 Постановления ФАС ДВО от 30.06.2003 N Ф03-А51/03-1/1447; от 18.12.2002 Ф03- А51/02-2/2512; ФАС ЗСО от 28.07.2004 N Ф04-5254/2004(А45-3315-28); ФАС ПО от 11.04.2005 N А65-20938/03-СГ3-15; от 29.06.2004 N А57-11843/03-18; ФАС СЗО от 25.02.2005 N А05-4663/04-24; от 14.01.2005 по делу N А56-12757/04; от 30.06.2004 N А5614567/03; ФАС УрО от 08.11.2007 N Ф09-9098/07-С6 по делу NА60-4134/2006; от 20.01.2005 N Ф09-4495/04-ГК; от 03.09.2003 N Ф09-2398/03-ГК; от 26.12.2002 N Ф09- 3114/02-ГК; от 19.09.2006 N Ф09-8281/06-С3 по делу N А07-52673/05-Г-ААЛ; от

05.02.2003 N Ф09-108/03-ГК; ФАС СКО от 25.04.2002 N Ф08-1325/2002 по делу N А53- 13517/2001-С4-32; ФАС ВСО от 05.07.2007 N А33-13840/06-Ф02-4094/07 по делу N А3313840/06; ФАС ЦО от 08.12.2005 N А36-396/2005.

52См., например: Постановления ФАС УрО от 30.11.2004 N Ф09-3955/04; ФАС ЗСО от

03.03.1997 N Ф04/255-35/А70-97 по делу N 906/1; ФАС ЦО от 22.02.2005 N А62-823/04; ФАС ВСО от 05.07.2007 N А33-13840/06-Ф02-4094/07 по делу N А33-13840/06; ФАС ЗСО от 28.07.2004 N Ф04-5254/2004(А45-3315-28.

53Постановление Президиума ВАС 10.09.2002 N 3673/02; Постановления ФАС УрО от

22.11.2005 N Ф09-3815/05-С3; от 21.06.2007 N Ф09-4706/07-С6 по делу N А07-54530/05; ФАС ПО от 15.07.2004 N А55-11869/03-14; от 26.04.2007 по делу N А12-34868/05-С62; от 13.11.2003 N А49-2312/03-79/12; ФАС ДВО от 29.01.2002 N Ф03-А51/01-1/2850; ФАС ЗСО от 10.07.2006 N Ф04-4114/2006(24213-А70-21) по делу N А70-6497/24-05; ФАС МО

от 26.02.2008 N КГ-А40/391-08-П по делу N А40-38679/06-53-274; от 10.07.2007, 17.07.2007 N КГ-А40/6495-07 по делу N А40-6092/07-130-58.

20

рассматривать как сложную вещь (статья 134 ГК РФ)54 или как главную вещь и принадлежность (статья 135 ГК РФ).55 Следовательно, в соответствии с данным подходом, если стороны не предусмотрят иного в договоре, при отчуждении основного помещения отчуждается и вспомогательное помещение. 56

Используя эту аргументацию, в некоторых делах арбитражные суды не признавали помещения общего пользования в качестве самостоятельных объектов гражданских прав и констатировали, что, по общему правилу основные помещения отчуждаются вместе со вспомогательными, даже если последние не указаны в договоре.57

Но при таком подходе остается неясным критерий определения принадлежности вспомогательных помещений к основным, поскольку зачастую одно вспомогательное помещение обслуживает несколько принадлежащих разным лицам основных помещений. В такой ситуации неизбежно встает вопрос об общей долевой собственности на помещения общего пользования.58

Надо отметить, что признание основного и вспомогательного помещения сложной вещью или главной вещью и принадлежностью не исключает их раздельного отчуждения, если стороны в договоре предусмотрят таковое (статьи 134, 135 ГК РФ).

54 Постановления ФАС ПО от 15.07.2004 N А55-11869/03-14; ФАС УрО от 14.08.2000 N

Ф09-1092/2000-ГК; ФАС МО от 26.02.2008 N КГ-А40/391-08-П по делу N А40-38679/06- 53-274.

55Постановления ФАС МО от 10.07.2007, 17.07.2007 N КГ-А40/6495-07 по делу N А40- 6092/07-130-58; от 15.03.2007, 22.03.2007 N КГ-А40/1688-07 по делу N А40-38679/06-53- 274; ФАС ПО от 13.11.2003 N А49-2312/03-79/12.

56 Постановление ФАС ПО от 15.07.2004 N А55-11869/03-14.

57Постановления ФАС ПО от 13.11.2003 N А49-2312/03-79/12; от 15.07.2004 N А55- 11869/03-14; ФАС МО от 10.07.2007, 17.07.2007 N КГ-А40/6495-07 по делу N А40- 6092/07-130-58; от 15.03.2007, 22.03.2007 N КГ-А40/1688-07 по делу N А40-38679/06-53- 274; от 26.02.2008 N КГ-А40/391-08-П по делу N А40-38679/06-53-274; ФАС УрО от 14.08.2000 N Ф09-1092/2000-ГК; ФАС СКО от 16.11.2004 N Ф08-5264/2004; ФАС ДВО от 29.01.2002 N Ф03-А51/01-1/2850.

58См. например, постановление ФАС УрО от 14.08.2000 N Ф09-1092/2000-ГК.