Экзамен зачет учебный год 2023 / Егоров. Церковников. Комментарий к ППВАС 64 о поэтажной собственности
.pdf
А.В. Егоров, к.ю.н., профессор кафедры гражданского права РШЧП М.А. Церковников, магистр частного права
Права на пространство в здании (комментарий к постановлению Пленума)
Настоящая статья появилась в связи с принятием Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановления от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее -
постановление). Этим постановлением арбитражным судам даны разъяснения по вопросам, которые возникают при рассмотрении споров, связанных c разделением жилых или нежилых зданий на самостоятельные объекты недвижимости - помещения.
На стадии подготовки комментируемых разъяснений приходилось слышать много критических отзывов в их адрес (прежде всего, о нахождении данного вопроса исключительно в компетенции федерального законодателя). А поскольку, по мнению авторов, ознакомившихся с зарубежным опытом, -
основные вопросы ещѐ впереди, и арбитражная практика только подходит к основополагающим проблемам, связанным с распределением рисков и управлением в зданиях, разделѐнных на помещения, очевидно, что критики впереди будет ещѐ больше. Наверняка найдутся те, кто скажет: «Зачем было всѐ это затевать?», «Жили как-то без этого постановления, прожили бы и дальше» и т.п.
Развеять сомнения в том, что принятие комментируемого постановления было крайне необходимым и никакого иного разумного пути у арбитражной практики не было, - вот цель, преследуемая авторами настоящей статьи.
Институт особой собственности, не имеющей специального наименования в российской доктрине и отечественном законодательстве,
2
складывающейся при разделении здания на отдельные помещения,
принадлежащие разным лицам, известен повсеместно. Специальные законы изданы в Бельгии (1924), Заире (1949), Румынии (1927), Бразилии (1928),
Греции (1929), Польше (1934), Италии (1934 и далее в ГК 1942), Болгарии
(1935), Чили (1937), Эквадоре (1959), Франции (1938, новый 1965), Испании
(1939, новый 1960), Уругвае (1946), Перу (1959), Австрии (1948 – 1975 –
2002), Германии (1951), Аргентине (1948), Боливии (1949), Колумбии (1948),
Нидерландах (1951), Израиле (1952), Португалии (1955), Венесуэле (1959),
Гватемале (1959), Швейцарии (1963), ЮАР (1972) и др1.
Используя разную юридическую технику, законодатель закрепляет, в
сущности, одно и то же – долевые права участника на здание в целом и особое право (или правомочие) на исключительное использование определѐнного пространства в здании.
Учитывая специфику проблем, которые затрагивает комментируемый документ, представляется, что, прежде всего, нам необходимо кратко остановиться на происхождении заложенных в нем идей и показать состояние российского законодательства и практики арбитражных судов,
имевшей место к моменту его принятия.
Поэтажная собственность в странах Западной Европы
Франция
Установление права собственности на этажи дома имело место в некоторых французских городах со средневековья. Поэтому при кодификации законодатель допустил горизонтальное деление домов,
предусмотрев такую возможность в статье 664 Гражданского кодекса французов.
1 Pick / Baermann, Wohnungseigentumsgesetz. Kommentar. 10. Aufl., Verlag C.H.Beck Muenchen, 2008. S.25.
3
С принятием специального закона 28 июня 1938 года, который содержал более детальное и во многом диспозитивное регулирование и установил
«наслоение исключительных прав собственности и общую собственность на неделимые части дома»2, статья 664 Кодекса утратила силу. В дальнейшем на смену этому закону пришел новый – от 10 июля 1965 года, содержащий большее число императивных положений и сохранивший общую концепцию.
Он действует до сих пор и регулирует отношения как «жилой», так и
«нежилой» собственности на части строения.3
При этом отмечается, что потребность в специальном регулировании связана с тем, что правил об обычной общей собственности недостаточно для организации сособственности на необходимые всем части здания. Ведь первая может быть недолговечна (возможен раздел), а вторая, напротив,
устанавливается на такое же время, что и собственность индивидуальная.4
Согласно действующему закону обособленные части строения (parties privatives) являются самостоятельными объектами права индивидуальной
(исключительной) собственности.5 В тоже время собственник имеет долю в праве общей собственности на общие части этого строения (parties communes).6
Получается, что такой собственник обладает своеобразным нераздельным комплексом (le lot): обособленной частью строения и долей в праве на общие части.7 Определение этого комплекса осуществляется посредством специального акта (état descriptif de division), которому придается публичный характер. Причем за таким актом не признается договорная природа, поскольку он осуществляется лишь для потребности оглашения права на недвижимость. В случае публичного оглашения лицо
2Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Том 2. М.: Издательство иностранной литературы, 1960. С. 85.
3Loi № 65-557 du 10 juillet 1965. Использован текст, размещенный на сайте французского правительства см.: http: //legifrance.com или http: //legifrance.gouv.fr.
4Malaurie P., Aynès L. Les biens. 3-éme éd. Defrénois. Paris, 2007. P. 219.
5Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque coproriétaire (art. 2 al. 2 ).
6art. 2,3,4..
7Malaurie P., Aynès L. Op. Cit. P. 222.
4
вправе распоряжаться указанным комплексом так же, как и в случае обычной индивидуальной собственности на недвижимость.8
В литературе до сих пор обсуждается природа прав на обособленные и общие части строения. Конечно, на первый взгляд закон достаточно конкретен и прямо говорит о наличии двух видов прав: индивидуальной
(исключительной) собственности на обособленную часть и общей - на общее имущество. Однако иногда указывается, что, возможно, такие положения закона - просто недостаток редакции. Ведь с одной стороны, обособленная часть в отрыве от общего имущества представляет собой лишь определенный объем, воздушное пространство. При этом использование обособленной части должно осуществляться с учетом интересов других собственников
(например, в части назначения недвижимости). С другой стороны, право общей собственности здесь не может существовать в отрыве от обособленных частей, а полный раздел строения в натуре невозможен.
Поэтому говорить о нормальной общей собственности не приходится. В
связи с этим предлагается подход, согласно которому объектом хотя и особого, но все же права индивидуальной собственности является весь названный выше комплекс (le lot).9
В пользу этой позиции приводят практику Кассационного суда, который указал на возможность приобретения общих частей строения по давности владения, то есть на возможность приобретения общей собственности на эти части по основанию, характерному для обычного права собственности.
Кроме того, высшая судебная инстанция допустила возможность установления сервитута между обособленными частями, входящими в комплекс (le lot).10
Как бы ни были квалифицированы такие отношения, отмечается увеличение случаев использования рассматриваемой конструкции.
Например, применительно к жилым помещениям в 1984 году по принципу
8Ibid. P. 224.
9Ibid. P.231-232.
10Ibid.
5
«индивидуальная собственность на квартиру – общая собственность на общие части дома» было организовано 64 % «апартаментов», а к 1996 году уже три четверти.11
Надо отметить, что подобный подход, согласно которому выделяется самостоятельное индивидуальное право собственности на помещение и право общей собственности на прочие части строения, воспринят также гражданским законодательством Италии.12
Швейцария и Австрия
Как указывают в литературе, поэтажная собственность (propriété par étages, Stockwerkeigentum)13 существовала в праве некоторых кантонов Швейцарии с XII века. А в XIX веке она в той или иной мере встречалась во всех швейцарских кантонах.14
Между тем, поэтажная собственность не была воспринята Швейцарским гражданским уложением (ШГУ) 1907 года, поскольку было решено, что порождаемых ею сложностей больше, чем преимуществ. Напротив,
законодатель даже указал, что «различные этажи дома не могут быть объектом права суперфиция» (права застройки).15 Евгений Губер, создатель ШГУ, изначально был настроен против института поэтажной собственности.
В соответствии с господствовавшими тогда представлениями он считал еѐ пережитком рудиментарной правовой жизни. Так, он оценивал отношения поэтажной собственности, сложившиеся в швейцарских кантонах, как
11Ibid. P. 219.
12Steinauer P-H. Les droits reels. Tome premier. 4-éme éd. Stæmpfli Editions SA. Berne, 2007. P. 387.
13Именно этот термин принято использовать в швейцарской юридической литературе.
14La propriété par étages. Fondement théoriques et question pratiques. Ed. par. Hottelier M.,
Foëx B. Helbing & Lichtenhahn. Bâle, 2003. P. 23. 15 Steinauer P-H. Op. cit. P. 386-388.
6
«доставшееся от прежних времѐн обременительное наследство, которое должно быть как можно скорее ликвидировано»16.
Но после второй мировой войны назрела необходимость регламентации этих отношений на федеральном уровне. В частности, одной из причин для введения поэтажной собственности стало развитие обществ акционеров-
нанимателей, которые преследовали сходную экономическую цель, что и этот институт. В итоге в 1963 году был принят федеральный закон (вступил в силу с 1 января 1965 года), который ввел в ШГУ положения, посвященные поэтажной собственности.17
Выбрав модель поэтажной собственности как разновидности общей собственности, федеральный законодатель отверг в 1963 году традиционную концепцию, принятую во французском и итальянском праве. Согласно последней, как уже было указано, каждый этаж или обособленная часть этажа является объектом отдельного вещного права, которое соединено с правом общей собственности на общие части и оборудование (фундамент,
несущие стены, крыша и т.п.).
По принятой в Швейцарии системе поэтажным собственникам принадлежит право общей собственности на все здание в целом. Общая собственность образует «ствол и корни», на которых произрастает поэтажная собственность18. Права поэтажных собственников описывают как особого рода сособственность, которая состоит из двух элементов: непосредственно права общей собственности на все здание целиком и особого права конкретного сособственника на исключительное использование и управление определенной частью здания19.
Это особое право (Sonderrecht, droit exclusif) не является ни самостоятельным правом собственности на часть здания, ни сервитутом, ни
16Huber E. System und Geschichte des Schweizerischen Privatrechts, Bd.III. S.241.
17Steinauer P-H. Op. cit. P. 386.
18Liver P. Das Miteigentum als Grundlage des Stockwereigentums, in: Gedaechtnisschrift Ludwig Marxter, Zuerich 1963, S.149.
19Steinauer P-H. Op. cit. P. 386-388; Wermelinger A. Das Stockwerkeigentum. Schulthess, 2004, S.4
7
особым самостоятельным правом на часть общего имущества, а представляет собой атрибут (правомочие) доли в праве общей собственности20,
предусмотренную законом и необходимую составную часть поэтажной собственности21.
Приняв такую модель, швейцарский федеральный законодатель достаточно близко подошѐл к выделению самостоятельного права на помещение (как пространственно ограниченную часть здания), и,
соответственно, к признанию части здания самостоятельным объектом этого права, хотя в литературе подчѐркивается, что в отличие от соседних стран ни о какой обособленной собственности на помещение речь намеренно не ведѐтся22.
Наиболее близким к швейцарскому является подход австрийского законодателя.
Абз. 1 § 2 ЗоЖС Австрии от 1.7.2002 даѐт следующее определение
«жилищной собственности»: это вещное право, предоставленное сособственнику недвижимости и включающее в себя правомочие исключительно использовать и единолично распоряжаться самостоятельной квартирой (жилым помещением) или прочей самостоятельной пространственной единицей (Raeumlichkeit). Это не собственность на части дома, не реально выделенная собственность. У «жилищного собственника» имеется право общей собственности на весь объект недвижимости (здание и земля) и вещное право пользования и распоряжения определѐнным пространством внутри его23.
В другой работе находим: «жилищная собственность» в ядре своѐм не есть собственность в привычном (собственном) смысле слова24.
20Steinauer P-H. Op. cit. P. 386-388.
21Wermelinger A. Das Stockwerkeigentum. Schulthess, 2004, S.10-11.
22Brogli E. Das intertemporale Stockwerkeigentumsrecht der Schweiz am Beispiel des Kantons Wallis. Freiburg. 1985, S. 9.
23Koziol/Welser, Buergerliches Recht, 13. Aufl., Band I, S. 301-302.
24Feil/Marent/Preisl, Wohnungseigentumsgesetz, Linde Verlag Wien, 2009. S.39.
8
Необходимо особо отметить, что в Австрии с принятием ЗоЖС 2002
года устранена возможность смешения «классической» и неклассической
(жилищной) собственности в одном здании. Здание, находящееся в
«классической» общей собственности, может быть преобразовано в здание,
подчиняющееся режиму жилищной собственности, только в целом25.
Германия
В Германии институту поэтажной собственности была также уготована непростая судьба. С одной стороны, он существовал в праве отдельных земель до 1.01.1900 г. Но после вступления в силу с указанной даты Германского гражданского уложения (далее – ГГУ) было запрещено образование новой поэтажной собственности (ранее созданные права сохранили силу). Об этом говорилось в ст.182 Вводного закона к ГГУ26.
Причиной тому стали соображения догматического порядка (в ГГУ был включен § 93, посвященный составным частям вещи и играющий до настоящего времени ключевую роль в вопросах объектов права в Германии).
Кроме того, на тот момент всем было известно, что дома, находившееся в режиме поэтажной собственности, считались «домами раздора»27.
Однако впоследствии жизнь заставила вспомнить об указанном институте. В середине XX века в Германии образовалась срочная необходимость в решении жилищного вопроса с использованием сравнительно небольших капиталов (при этом правовая форма договора найма с авансированием строительных затрат наймодателя предоставляла слишком мало гарантий нанимателю).
25Koziol/Welser, Op. cit., S. 303.
26Чтобы лучше понять ситуацию, необходимо вспомнить состояние феодальной раздробленности, в котором Германия пребывала еще в середине XIX века, в связи с чем гражданское право относилось к компетенции «субъектов федерации» - земель (бывших самостоятельных княжеств), входивших к началу XX века в империю, созданную Бисмарком. Принятие Германского гражданского Уложения, ставшего общеимперским актом, и его вступление в силу с 1.01.1900 г. ознаменовало прохождение очередного этапа консолидации страны.
27Baur / Stuerner, Sachenrecht, 17. Aufl., 1998. S. 375.
9
Собственно, суровая необходимость по созданию жилых помещений после второй мировой войны и сложности с достаточным финансированием постройки отдельных домовладений послужили причиной для возникновения новой формы собственности, которая была закреплена в федеральном законе «О жилищной собственности» от 15.3.1951 (далее – ЗоЖС Германии) и получила техническое обозначение «жилищная собственность»28. Благодаря данному закону было облегчено приобретение пространственно ограниченных частей зданий и одновременно созданы стимулы для инвестирования средств в строительство жилья, поскольку появилось новое вещное обеспечение указанных средств.
В германской литературе отмечается, что всплеск интереса к
«жилищной собственности» произошѐл в 70-х – начале 80-х и далее в 90-х
годах прошлого века, и сегодня общее число единиц подобного жилья можно оценивать в 5 миллионов. В среднем на каждое здание приходится 25
квартир и, таким образом, усреднѐнное число кондоминиумов превышает 200 тысяч29.
Основательные поправки были внесены в ЗоЖС Германии законом от
26.3.2007.
Посредством института жилищной собственности германский законодатель отступил от принципа, провозглашѐнного в § 93 ГГУ. Согласно указанному принципу составные части вещи, которые не могут быть отделены друг от друга без разрушения той или иной из них либо без изменения своего существа (существенные составные части), не могут быть предметом отдельных прав. Подобное законодательное регулирование преследует цель воспрепятствования бесполезному разрушению хозяйственных ценностей, которое наступило бы, если бы составные части
28Pruetting H., Sachenrecht: Ein Studienbuch, Verlag C.H. Beck Muenchen, 33. Aufl., 2008. S.245.
29Sauren, Marcel M. Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl., Verlag C.H.Beck, Muenchen, 2008, S.13
10
отделялись друг от друга30. Не может существовать отдельного права собственности на бревно в несущей стене дома или на цемент, залитый в его фундамент. В противном случае собственник всегда мог бы прийти и изъять принадлежащую ему вещь. Чем это грозило бы для оставшейся вещи, не требует объяснений.
Отступление от данного принципа, предпринимаемое в институте
«жилищной собственности», имеет не менее веское экономическое обоснование. При этом надо понимать, что жилищная собственность,
провозглашая право индивида на помещение в здании («на жилплощадь», «на квадратные метры») – а, по сути, на пространство, ограниченное четырьмя стенами, полом и потолком, - не является банальным отступлением назад от принципа единства сложной вещи, состоящей из составных частей,
которые могли бы быть самостоятельными вещами. Это отступление от данного принципа на более высоком уровне развития права. Ведь это не право собственности на окружающие собственника помещения со всех шести сторон брѐвна, кирпичи или цемент определѐнной толщины, это право на определѐнную экономическую единицу (помещение), право господства над неким пространством, иногда даже не имеющим стен (например, места для парковки в подземной части здания).
В Германии признаѐтся: в отступление от прежнего законодательства Закон о жилищной собственности (ЗоЖС) создал новый вид собственности,
«жилищную» (Wohnungseigentum) и «частичную» (Teileigentum)
«Жилищная собственность» относится к жилым помещениям, «частичная» - к нежилым.32
30Palandt, Kommentar zum BGB, Verlag C.H. Beck, Muenchen, 67 Aufl., 2008, S. 64, § 93 Rn
31Sauren Marcel M. Op cit., S.22
32Далее при ссылках на опыт Германии везде будет идти речь о «жилищной собственности», но читатель должен понимать, что для «частичной» собственности в Германии работают те же правила.