Лица, управомоченные на защиту общего имущества

По поводу обоих видов требований собственников помещений (негаторному и виндикационному) возникает одинаковый вопрос: вправе ли такое требование предъявить любой из собственников помещений или только все они совместно (как вариант – по решению большинства собственников)?

В одной из редакций проекта Постановления Пленума ВАС РФ № 64 было сформулировано предложение наделять собственников правом предъявлять виндикационный или негаторный иски только при наличии решения большинства из них об обращении с указанным требованием. Однако Президиум не поддержал такую идею. При этом окончательная формулировка из текста Постановления не может быть признана однозначной: «собственники помещений в данном здании» могут пониматься и в одном, и в другом значении, поименованном выше.

На наш взгляд, имеется больше оснований для того, чтобы признавать за любым собственником право обращаться с указанными требованиями. В пользу данного вывода свидетельствует не только упомянутое обстоятельство, относящееся к истории принятия Пленума, но и общетеоретические основания. Общее имущество здания находится в общей долевой собственности собственников помещений, следовательно, могут применяться подходы, актуальные для общей долевой собственности. Несмотря на отсутствие в российском законодательстве прямых указаний на то, как общие собственники защищают права на общую вещь, можно полагать оправданным подход, при котором каждый из них был бы управомочен заявить соответствующее требование, как если бы он был единоличным собственником, т.е. в отношении вещи в целом.

Такой подход известен праву Германии (§ 1011 ГГУ). Изложенный выше вывод находит подтверждение и в современной российской арбитражной практике. Если собственниками создано ТСЖ, оно вправе представлять интересы собственников помещений при рассмотрении указанных выше споров. К такому выводу можно прийти путем толкования Постановления Президиума ВАС РФ от 13 октября 2009 г. № 7319/09. Этот вывод подтверждается практикой кассационных инстанций.

Пленум не решил важный вопрос о том, каким образом собственники помещений будут защищать права, если их нарушение не связано с регистрацией третьими лицами прав на элементы общего имущества. Думается, защита должна быть такой же, как предложено выше: любой из собственников помещений вправе заявлять требования в отношении всего здания (общего имущества), если докажет наличие заслуживающего защиты собственного интереса.

Выводы

Переходя к подведению итогов настоящего исследования, предпринятого всего лишь по отдельному вопросу, входящему в число проблем поэтажной собственности, отметим, что в целом российская судебная практика исходит из правильного понимания того, при каких обстоятельствах помещения в здании могут являться исключительно общим имуществом, а при каких они могут попадать в индивидуальную (обособленную) собственность отдельных лиц.

Желательно при рассмотрении вопросов определения собственника помещений в здании использовать следующий логический порядок рассуждений:

– прежде всего проверять, не относится ли помещение к императивно общему имуществу здания (соответствующая система тестов судами уже выработана), в частности не является ли оно проходным, не требуется ли оно для обеспечения свободного и быстрого доступа к общему оборудованию дома;

– при отрицательном ответе на первый вопрос исходить из того, что данное имущество является индивидуальным (обособленным) или общим в зависимости от его назначения, определенного по воле собственника (если таковым был застройщик, его воля выражается в проектной документации; если таковым было государство, его воля может выражаться в допущении фактического самостоятельного использования спорного помещения (например, подвала) до момента появления первого обособленного помещения в данном здании);

– если установлено, что помещение находилось в общей собственности, но оно способно к переходу в режим обособленного имущества, такое решение может быть принято только всеми сособственниками общего имущества единогласно (т.е. по соглашению между ними), все иные основания обособления отдельного помещения незаконны;

– собственники общего имущества должны получать защиту в случае незаконного перевода помещений из состава общего имущества в режим обособленной (индивидуальной) собственности. При этом если зарегистрировано право на императивно общее помещение, защита не ограничена сроком исковой давности. Если же нарушено право в отношении диспозитивно общего помещения, которое попало во владение нарушителя или даже последующего приобретателя, защита может осуществляться любым сособственником общего имущества, но в пределах срока исковой давности.

Однако данное понимание должно как можно скорее получить законодательную поддержку, которая должна быть увязана с проведением комплексного исследования проблем поэтажной собственности и подготовкой соответствующей концепции.

Такую работу запланировал провести Исследовательский центр частного права им. С.С. Алексеева при Президенте Российской Федерации. Мы рассчитываем на научный интерес к данной проблематике и помощь со стороны нашего юбиляра, дорогого и уважаемого Константина Ильича Скловского.