Защита прав на общее имущество здания

В том случае, когда какое-либо лицо незаконно зарегистрировало на себя право индивидуальной собственности на объект, относящийся к общему имуществу здания, наиболее актуальным является вопрос о том, каким образом осуществлять защиту нарушенных прав сособственников.

Выработанные Пленумом ВАС РФ подходы нашли отражение в п. 9 Постановления № 64. Данный пункт является наиболее значимым с точки зрения правовой определенности, в связи с чем его текст неоднократно изменялся в процессе подготовки проекта Постановления. Было очевидно, что к моменту принятия Постановления очень много элементов общего имущества оказалось зарегистрировано в качестве объектов индивидуальной собственности совершенно неправильно, если смотреть через призму принимаемого Постановления (коридоры, лестничные марши, лифтовые площадки и т.п.). С другой стороны, в качестве индивидуальной собственности могли быть зарегистрированы помещения, которые гипотетическим могли являться самостоятельными объектами, но порядок их создания был нарушен (например, зарегистрирована муниципальная собственность на подвальные помещения в доме, в котором проживают частные собственники квартир), причем указанные помещения могли в результате цепочки сделок оказаться в собственности добросовестных приобретателей.

Решение указанных примеров не могло быть негибким. Итог получился следующим.

По общему правилу собственники помещений вправе заявить иск о признании права общей долевой собственности на имущество, которым никто не владел (с устранением возможности третьих лиц использовать данное имущество) или, иными словами, которым владели все понемногу. В числе таких объектов упомянуты общие лестницы, коридоры, холлы, доступ к которым имеют собственники помещений в здании, и иные подобные объекты. Это требование судам предложено рассматривать как аналогичное негаторному (ст. 304 ГК РФ). Следовательно, на него не распространяется срок исковой давности (ст. 208 ГК РФ). Эти ошибки, допущенные ранее, можно признать настолько существенными, что исправлены они должны быть вне зависимости от того, сколько пройдет времени до момента исправления.

В качестве исключения и ради поддержания правовой стабильности было установлено, что зарегистрированное за индивидуальным лицом право собственности на помещение, к которому ограничен доступ других лиц, может быть оспорено при условии одновременного заявления двух исков – виндикационного (имеющего направленность на восстановление фактического господства собственников общего имущества над спорным помещением) и о признании права собственности (ориентированного на восстановление правильной записи о принадлежности данного имущества в составе общего имущества здания). На указанные требования распространяется общий срок исковой давности, в связи с чем ревизия сложившихся ранее подходов судебной практики стала возможной в строго ограниченных временны́х пределах.

В целом можно с удовлетворением констатировать, что судебная практика придерживается тех подходов, которые были предложены Пленумом ВАС РФ.

Рассмотрим в качестве примера дело ФАС Московского округа, в котором наличествовал спор не только по поводу того, являются ли спорные подвальные помещения императивно общим имуществом (об этом выше), но и о том, могут ли они быть истребованы из владения ответчика в общую собственность жильцов дома. Из материалов дела усматривалось, что в 2004 г. спорные помещения были переданы обществу с ограниченной ответственностью по договору аренды, который впоследствии был расторгнут вступившим в законную силу решением арбитражного суда в связи с нарушением условий эксплуатации помещений. При этом судами было установлено, что Департамент имущества, выступавший от имени г. Москвы, фактически был лишен возможности осуществлять свои права по контролю и распоряжению принадлежащим ему объектом недвижимости, обеспечению его сохранности и безопасности.

Доказательств, с достоверностью свидетельствующих о владении г. Москвой спорными помещениями, формировании их как самостоятельных объектов недвижимости с присвоением им кадастровых номеров, а также их использовании в предусмотренном гражданским законодательством порядке на законных основаниях как самостоятельных объектов гражданских прав в целях, не связанных с обслуживанием других помещений многоквартирного дома, на момент приватизации первой квартиры в доме, в материалах дела не представлено.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Спорные помещения из владения собственников помещений дома не выбывали, поскольку в помещениях подвала функционировали и функционируют общедомовое инженерное оборудование и коммуникации. Доказательств обратного в материалах дела не представлено.

Судами установлено и подтверждено материалами дела, что собственники жилых помещений дома фактически владели спорными помещениями подвала, использовали их в целях, связанных с обслуживанием дома, и несли расходы по их содержанию и ремонту, о чем свидетельствовали представленные в дело справки, реестр договоров ТСЖ с поставщиками услуг, протоколы собраний собственников, сметы расходов, отчеты ТСЖ, письма Департамента.

Совокупность названных обстоятельств послужила основанием для суда руководствоваться той частью разъяснения ВАС РФ, которая допускала заявление требований о признании общей долевой собственности фактически без ограничения сроком исковой давности.

Еще более интересная ситуация сложилась в ином деле Арбитражного суда Московского округа. Формирование спорных подвальных помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости (т.е. присвоение кадастровых номеров и регистрация права собственности г. Москвы) было проведено в 2003 г., 2006 г., 2007 г. Дата обращения ТСЖ с иском об оспаривании права г. Москвы на указанные помещения в судебном акте отсутствует. Но поскольку первоначальный отказ в иске произошел весной 2008 г., можно предположить, что обращение с иском последовало в 2007 или 2006 гг. и срок исковой давности оказался не пропущен. А дальше эти решения об отказе в иске были пересмотрены по вновь открывшимся обстоятельствам на основании правовой позиции, сформулированной Президиумом ВАС РФ 2 марта 2010 г. по делу № 13391/09 («Аптека 36,6» в Казани). И при новом рассмотрении дела срок исковой давности уже не был таким болезненным вопросом. Таким образом, ВАС РФ двумя своими актами (Постановлением Пленума № 64 и Постановлением Президиума по делу № 13391/09) фактически защитил только активных лиц, т.е. тех, кто судился еще до выхода правовых позиций высшего суда. И в этом, по-видимому, есть какая-то высшая справедливость.

Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов и то, что в этом деле, как и во многих других, не было добросовестного приобретателя спорных нежилых помещений от г. Москвы (незаконного собственника), а позиция в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 формулировалась, конечно, прежде всего в расчете на такие наиболее сложные в политико-правовом аспекте ситуации.