Подвалы жилых домов – самый животрепещущий вопрос практики

Основные вопросы, если смотреть арбитражную практику, вызывала недвижимость, построенная задолго до появления в отечественном законодательстве правовой конструкции «жилищной» собственности, будь то массовая панельная застройка в советское время или даже дома дореволюционной постройки.

В судебной практике вопрос о том, всегда ли подвал является общим имуществом здания или иначе: относится подвал к императивно общему имуществу или к диспозитивно общему имуществу, назревал постепенно. Ближе всего к его решению Президиум ВАС РФ подошел в Постановлении от 15 декабря 2009 г. № 12537/09. В данном деле возник спор о подвальном помещении, которое было сформировано на площади бывших квартир, индивидуализировано и десятилетиями (с 1978 г.) использовалось в качестве самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием дома.

Как указывает судья ВАС РФ в отставке Ю.Ю. Горячева, в советский период было чрезвычайно распространено приспособление чердаков и подвалов для размещения в них небольших, но нужных объектов социального и культурно-бытового назначения (опорных пунктов милиции, помещений совета ветеранов, библиотек, дворовых клубов, детских кружков, секций и т.п.). Подвалы домов переоборудовались также для организаций, сооружений гражданской обороны, магазинов, складов, кафе и прочих объектов. Нам известно переоборудование подвал жилого дома в пункт приема стеклотары. Видимо, в комментируемом деле был как раз один из таких случаев.

Суды, принимая судебные акты об отказе в иске, руководствовались стандартным в то время подходом, а именно назначили строительно-техническую экспертизу по вопросу о том, имеется ли в подвале (на чердаке) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, требующее доступа для его обслуживания и обслуживающее более одной квартиры. Поскольку иного ожидать от экспертов было невозможно, они ответили на поставленный вопрос положительно, и это послужило основанием для признания спорного подвала общей долевой собственностью домовладельцев. При таком подходе подвал всегда являлся императивно общим имуществом.

Иногда в рамках строительно-технической экспертизы мог ставиться и вопрос о том, можно ли признать соответствующие чердаки и подвалы техническими этажами, на который эксперты, как правило, также отвечали утвердительно, руководствуясь строительными нормами и правилами.

При этом суды не учитывали, что определяющим должен быть не технический критерий (наличие оборудования, необходимого для использования всех помещений, к которому должен быть обеспечен доступ), а критерий правовой: наличие у подвального или чердачного помещения самостоятельного целевого назначения. При решении правового вопроса, безусловно, следовало учитывать технические особенности конкретного подвала, но само по себе наличие в подвале общего оборудования, к которому необходимо обеспечить доступ обслуживающих организаций, не позволяло сделать однозначный вывод о том, что данный подвал является общим имуществом здания.

Об этом недвусмысленно говорится в Постановлении Президиума ВАС РФ № 12537/09, в котором была сформулирована правовая позиция о том, что проведение строительно-технической экспертизы, отвечающей только на вопрос о наличии инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям ст. 36 ЖК РФ. Кроме того, Президиум уточнил в том числе, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, определяющее значение имеет не наличие в подвальных помещениях инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на них, а самостоятельное назначение данных помещений и скрытая за этим назначением воля собственника здания, восходящая ко времени, когда вопрос о правовой судьбе здания решал один собственник, а не множество собственников помещений.

Среди высших судов первой в исторической перспективе была сформулирована правовая позиция Конституционным Судом РФ в определении от 19 мая 2009 г. № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Конституционный Суд РФ указал, во-первых, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в нем могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Во-вторых, судом указано, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование). При этом суд полагал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Таким образом, однозначного ответа на имеющий практическое значение вопрос Конституционный Суд РФ не дал. С одной стороны, он использовал критерий расположения в нежилом помещении оборудования, используемого в общих интересах, с другой стороны, упомянул и фактор самостоятельного назначения помещений.

Ключевая позиция Президиума ВАС РФ в отношении подвальных помещений была сформулирована в Постановлении от 2 марта 2010 г. № 13391/09 (дело «Аптека 36,6» в Казани).

Во-первых, Президиум четко указал ту дату, после которой собственность на жилой дом приобретала новое качество и становилась по сути особой, «поэтажной» («жилищной») собственностью, в которой собственность на отдельные помещения сочетается с собственностью на общее имущество здания. Это дата приватизации первой квартиры в данном жилом доме. С этого момента право собственности на общее имущество здания утрачивало соответствующее публично-правовое образование (балансодержатель дома) и общее имущество поступало в общую долевую собственность. Поэтому ключевым становился вопрос о том, в каком составе было сформировано общее имущество дома к этому моменту. Этот вопрос и стал вторым главным стержневым пунктом рассматриваемого Постановления.

Президиум указал, что имело значение фактическое предназначение спорных нежилых подвальных помещений на данный момент времени. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Наконец, Президиум высказался по наболевшему вопросу о наличии в подвале инженерных коммуникаций. По его логике для определения правового режима подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Совершенно очевидно, что Президиум использовал ключевой критерий, применимый не только в делах, в которых нежилые помещения находятся в жилых зданиях, но и в любых других: например, если собственник приватизировал здание в целом, а потом принял решение выделить в этом здании помещения и продать их поотдельности. В подобных случаях собственники нередко не задумывались о том, чтобы четко установить, кому будет принадлежать подвал. По логике упомянутого постановления Президиума единственно возможным представляется решение, согласно которому надо проверять, каким было назначение подвала на момент выделения первого отдельного помещения в здании и регистрации на него самостоятельного права (но в любом случае не позднее даты продажи этого помещения). После того, как хотя бы одно помещение было продано в иные руки, образовалось сообщество сособственников и, следовательно, на этот момент было зафиксировано то имущество, которое стало общей собственностью. И один собственник здания, без учета воли второго собственника, уже не вправе был, предположим, оформлять подвал в свою единоличную собственность и продавать его еще кому-то.

Иная ситуация складывалась бы в случае, если бы этот подвал использовался как самостоятельное помещение, был предназначен для отдельного использования, тем самым проявлялась бы воля собственника здания на то, чтобы не включать данный подвал в состав помещений, относящихся к общему имуществу здания.

При новом рассмотрении данного дела судом первой инстанции (решение от 30 июня 2010 г.) установлено, что первая квартира в спорном доме приватизирована 6 января 1994 г. и что с этого момента подвальные помещения в жилом доме относятся к общей долевой собственности собственников помещений.

Поскольку истец не доказал, что на этот момент спорные подвальные помещения имели самостоятельное назначение, суд отказал в иске и оставил подвальные помещения во владении ответчика, которому они были переданы по решению общего собрания сособственников.

Истцом были представлены сведения из БТИ, в которых указывалось, что спорные подвальные помещения были предназначены под склад, мастерскую и т.п. Суд не признал эти документы достаточными доказательствами по ряду причин: отсутствие надлежащего заверения; отсутствие у органов БТИ права определять функциональное назначение помещений и делать вывод о соответствии этого назначения строительным нормам и правилам; включение данных о назначении помещений в техпаспорт либо на основании правоустанавливающих документов (явно не этот случай), либо со слов собственника.

Судом сделан также вывод о том, что для определения функционального назначения спорных помещений следует руководствоваться СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», которым установлен закрытый перечень помещений, разрешаемых для размещения в первом, втором и цокольном этажах жилых зданий при соблюдении указанных в СНиП условий.

Наконец, суд посчитал, что само по себе назначение помещений, даже если его признать доказанным, не свидетельствовало об их фактическом использовании в 1994 г. по данному назначению. Истцом были представлены косвенные доказательства фактического использования, а именно договоры аренды в отношении одного из подвальных помещений (по площади в два раза меньше тех, о которых шел спор в данном деле), в которых была сделана ссылка на имевшие место ранее (в 1992–1993 гг.) договоры аренды. Эти доказательства были судом отклонены ввиду того, что предмет данных договоров идентифицировать с истребуемыми Комитетом помещениями невозможно. Решение первой инстанции об отказе в иске оставлено в силе судами апелляционной (13 сентября 2010 г.) и кассационной (13 декабря 2010 г.) инстанций.

Практика кассационных арбитражных судов округов широко восприняла позицию Президиума. Помимо дел, указанных ранее, можно назвать постановление ФАС Уральского округа от 26 июня 2014 г. по делу № А60-34180/2013, в котором представлена кажущаяся нам верной позиция о том, что само по себе указание в документах инвентаризации об отнесении помещений к складским, предполагает лишь возможность их такого использования, а не факт использования по данному назначению, который должен быть установлен для принятия решения об отнесении помещения к общему или, наоборот, к обособленному имуществу.

Вместе с тем в судебной практике встречаются примеры, когда суды смешивают аргументацию, не проводя различия между тем, по какой именно причине они признают то или иное помещение общим имуществом – то ли потому, что оно является императивно общим и не может быть никаким другим, то ли потому, что оно было диспозитивно общим и в процессе перевода его из общего в обособленное был нарушен установленный порядок и права сособственников. Характерным примером является постановление ФАС Московского округа от 3 марта 2014 г. по делу № А40-139397/12.

В этом деле спор шел в отношении подвальных помещений. Эти помещения в 2003 г. были переданы в хозяйственное ведение ГУП г. Москвы, а с 2006 по 2011 г. находились в аренде (в них размещались офисные помещения, а затем школа танцев). Эти обстоятельства свидетельствовали о том, что данные помещения никак не имели чисто технического назначения, т.е. не являлись императивно общим имуществом.

Разбираясь с назначением спорных подвальных помещений, суд стал исследовать историю постройки данного дома в 1890 г. Тогда согласно индивидуальному проекту в подвале дома располагались дровяные склады и котельная, кладовые, прачечная, обслуживающие жилые помещения дома. При этом архитектура, предназначение и местоположение здания не подразумевали самостоятельного назначения подвала, как следовало из ответа Мосгорархива. Однако Президиум ВАС РФ не ориентировал нижестоящие суды на то, чтобы исследовать, что имелось в виду в момент постройки дома. Из Постановления Президиума № 13391/09 следует, что надо проверять волю собственника на момент возникновения поэтажной (жилищной) собственности, а не ранее. Дело в том, что за время, прошедшее с 1890 г., собственник (благо, что он сменялся в силу всем известных социальных потрясений) мог неоднократно передумать и начать использовать подвальные помещения несколько иначе, чем они использовались до революции.

При этом суд, установив, что ответчик (г. Москва) не доказал, что эти помещения были сформированы как самостоятельные на дату приватизации первой квартиры в данном жилом доме в 1992 г., пришел к выводу о том, что подвальные помещения находятся в общей долевой собственности. При этом из судебного акта совершенно не следует, что они, во-первых, признаны судом императивно общими и, во-вторых, если это произошло, то по каким критериям. Даже критерий отсутствия отдельного входа изложен судом тенденциозно. В судебном акте сказано, что отдельного входа и капитальных противопожарных перегородок спорные помещения не имеют, доступ в них возможен только через подъезд жилого дома. Думается, здесь произошла подмена понятий. Разумеется, для того, чтобы являться обособленным помещением, совершенно необязательно иметь вход непосредственно с улицы (собственно, вход в квартиры тоже происходит через подъезд, это же не препятствует признанию их обособленными объектами). Достаточно, чтобы доступ в помещение осуществлялся через общее имущество дома, в том числе через общий вход в подъезде. Главное, чтобы помещение не было проходным, через него не осуществлялся доступ к иным помещениям. Поскольку в судебном акте про это ничего не сказано, можно исходить из того, что спорные помещения были изолированными.

После перечисления обстоятельств разного рода, таких как:

а) наличие в подвале общего инженерного оборудования (мы видели, что для Президиума ВАС РФ это не ключевой критерий),

б) отсутствие отдельного входа (странность данного довода разобрана выше), отсутствие противопожарных перегородок внутри помещений (неужели это препятствие для регистрации квартиры как обособленного объекта?),

в) отсутствие самостоятельного назначения (как будто назначение – это некая обязательная характеристика, а не фактическая данность и как будто не было нескольких лет сдачи этих помещений в аренду),

г) низкие потолки – менее 2,5 м (может показаться, что этот аргумент был приведен от безысходности и понимания недостаточности иных аргументов),

д) расположение окон ниже уровня поверхности земли в приямках (как будто глубина расположения как-то влияет на способность помещения быть обособленным объектом), суд констатировал, что спорные нежилые помещения не имеют самостоятельного назначения, являются техническими, соответственно, не могут являться самостоятельными объектами права.

Иными словами, данные помещения являются императивно общими. Нельзя не заметить в этой связи, что практически любой подвал в многоквартирном доме будет отвечать признакам, выведенным судом в данном деле. Как следствие, идея выяснения воли собственника на момент приватизации первой квартиры окажется совершенно излишней: если это помещение в принципе никогда не могло быть обособленным объектом, то какая разница, что когда-то там думал собственник здания? Однако, как представляется, основополагающая идея Президиума ВАС РФ все-таки была иной.

Думается, за этой идеей, ориентированной на исследование воли собственника здания на момент установления поэтажной собственности, будущее. Она же максимально соответствует канонам поэтажной собственности, разработанным в зарубежных правопорядках.