Помещения как диспозитивно общее имущество

Для разграничения отдельных категорий помещений в общем имуществе здания необходимо четко разделить несколько ситуаций. В первой здание изначально создается с целью перевода его в режим поэтажной собственности, и это происходит в настоящее время, когда режим поэтажной собственности уже более-менее понятен. Во второй – здание уже попало в режим поэтажной собственности, но потом есть желание какое-то помещение перевести из режима общего имущества в режим обособленной собственности. Наконец, в третьей ситуации здание было построено тогда, когда никто не имел представления о поэтажной собственности и, следовательно, не занимался в проектной документации вопросами разграничения помещений в здании на общие и индивидуальные. Особенно остро вопрос стоит в отношении подвалов в жилых домах. Рассмотрим обозначенные ситуации последовательно.

Когда возводится новый многоквартирный дом, тот, кто принимает решение о распределении помещений в нем, может принять решение о том, что далеко не все помещения, способные поступить в индивидуальную собственность, будут фактически выделены из общего имущества здания. На практике, стремясь извлечь максимальную сиюминутную прибыль от реализации проекта, поступают по-иному, но это экономическое решение, тут каждый волен поступать как ему вздумается, мы же обсуждаем именно вопросы права.

Например, если строится малоквартирный жилой дом (предположим, на восемь семей), застройщик (застройщики, если это граждане, объединившиеся для общей цели строительства своего будущего жилья) может предусмотреть, что в индивидуальную собственность поступят только семь квартир, а из восьмой квартиры, расположенной на первом этаже, будет организован общий банный комплекс или клуб по интересам или что эта квартира будет преобразована в нежилое помещение, которое будет сдаваться в аренду, и доход от арендной платы будет поступать в общую долевую собственность всех жильцов и расходоваться на содержание остальных жилых помещений. Наконец, эту квартиру могут оставить для того, чтобы сдавать жильцам или размещать в ней семью консьержа, дворника и т.п.

Таким образом, вопрос о том, какой правовой режим будет у отдельного помещения, – это вопрос воли лица, создающего «поэтажную» («жилищную») собственность. Оно может задействовать либо один, либо другой режим, главное, чтобы его выбор был обозначен в ЕГРП или иным образом был понятен всем третьим лицам, включая будущих приобретателей индивидуальных помещений в данном здании.

По-видимому, именно это не сделал застройщик в Омске по делу, разобранному нами выше: ставшее впоследствии спорным нежилое помещение не было обозначено в проекте как объект индивидуальной (обособленной) собственности, хотя, разумеется, при формировании своей воли застройщик связан общими критериями допустимости обособления помещений. Так, если помещение императивно общее (по критериям, обозначенным выше), то возможности его обозначения в проекте как индивидуального имущества исключаются.

Изложенное вполне применимо и к подвалам. Это зависит от конкретного проекта, но представляется, что в большинстве случаев застройщик может установить, что в подвале будут созданы самостоятельные помещения (например, гаражные боксы), которые поступят в индивидуальную собственность тех, кто их потом приобретет. Следовательно, если смотреть в перспективу и понимать, что надо еще на стадии строительства здания четко определить, какие помещения в нем будут индивидуальными, а какие общими, то особых проблем в правоприменительной практике возникать не должно.

Хотя суды не едины в своих мнениях по обозначенному вопросу. ФАС Уральского округа посчитал, что обозначение помещений в качестве помещений ТСЖ в проектной и технической документации не свидетельствует о возникновении на них общей долевой собственности, если отсутствует оборудование, предназначенное для обслуживания нужд собственников помещений дома. Данная позиция обращает внимание только на объективные факты (наличие общего оборудования) и не придает значения воле застройщика. На наш взгляд, если застройщик решил, что то или иное помещение будет принадлежать ТСЖ, и довел это решение до сведения всех третьих лиц в проектной документации, ничего более делать не требуется. Это то самое выражение воли собственника, известное западным правопорядкам и не вызывающее ни у кого особых сомнений.

Иная ситуация возникает тогда, когда какое-либо общее помещение (только помещение, поскольку о переводе в индивидуальный режим иного имущества, например стены, крыши или лифта, даже не может быть речи) хотят перевести в режим индивидуальной (обособленной) собственности. Поскольку собственников общего имущества стало уже несколько (либо посредством приватизации, либо в результате продажи отдельного помещения собственником всего здания), то и решение о выводе помещения из общего имущества они должны принимать сообща.

На стадии разработки проекта Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 обсуждалась идея о том, чтобы закрепить абстрактное разъяснение, вводящее по существу такое же регулирование, которое представлено в Германии. Предполагалось установить, что по решению собственников помещений при наличии технической возможности и соблюдении строительных, санитарных и иных норм и правил из состава общего имущества здания могут быть выделены отдельные помещения, без использования которых будет возможна нормальная эксплуатация иных помещений или общего имущества в здании (например, обособленные части подвалов, технических этажей, чердаков). В результате было решено специально данный вопрос не регулировать. По-видимому, это было не вполне верно, поскольку для текущего оборота подобное регулирование имело значение, и Президиуму ВАС РФ пришлось обратиться к этой проблеме по конкретному делу («Аптека 36,6» в Казани; о нем подробный рассказ впереди) спустя девять месяцев после выпуска абстрактных разъяснений ВАС РФ в Постановлении Пленума.

Однако, на наш взгляд, не имеется препятствий для подобных действий в отношении создания обособленных помещений на чердаках или в подвалах зданий и при отсутствии указанного разъяснения. Вопрос о порядке принятия такого решения стоит особняком. Разумеется, речь должна идти о единогласии всех сособственников, ведь они фактически распоряжаются общим объектом. Если действия по выделению помещений будут произведены, на такие помещения как самостоятельные объекты недвижимости с момента государственной регистрации будет установлено право общей долевой собственности собственников помещений в здании пропорционально размерам принадлежащих им помещений.

Например, в здании пять собственников помещений одинакового размера, у каждого по ¹/₅ доли в праве собственности на общее имущество здания. Как только они выделят общий подвал и переведут его в режим индивидуальной (обособленной) собственности посредством соответствующей регистрационной записи, то они все персонально станут сособственниками этого подвала с долями в размере ¹/₅. В отношении данного помещения должен быть открыт подраздел в ЕГРП, как в отношении прочих помещений в этом доме. Но с этого момента в здании возникнет шесть обособленных помещений, и если этот подвал равен по площади иным помещениям, то теперь им всем будет принадлежать по ¹/₆ как владельцам отдельного помещения и, кроме того, им всем вместе также будет принадлежать по ¹/₆ доли в общем имуществе, приходящейся на это вновь образованное помещение.

Выделенное помещение в дальнейшем может являться объектом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды и др.). Приобретатель указанного помещения приобретет соответствующую долю в праве общей собственности на общее имущество здания (¹/₆ в вышеуказанном примере). До момента его отчуждения выделение подобного помещения никак не скажется на размере долей остальных сособственников в здании, как было показано выше, однако после отчуждения приведет к сокращению указанных долей, точнее, к перераспределению в пользу нового собственника этого помещения, поскольку он станет обладателем обособленной (индивидуальной) собственности наряду с другими собственниками помещений.

Принимая решение о выделении помещений из состава здания, собственник здания должен поступать разумно. Если здание состоит из пяти этажей, а помещение выделяется на первом этаже, то на первом этаже должны быть разграничены указанное помещение и общее имущество (коридоры и т.п.). Однако никаких действий по разграничению на втором – пятом этажах производить не следует, поскольку эти этажи сами по себе остаются целостными помещениями, вход в которые новому собственнику помещения на первом этаже будет закрыт. Тем более странно было бы возлагать на этого потенциального собственника помещения расходы по содержанию всех коридоров (со второго по пятый этаж), пока еще могущих стать общим имуществом лишь потенциально, а именно при условии, что они будут выделены и реализованы третьим лицам в индивидуальную собственность помещения на указанных этажах.