Помещения как императивно-общее имущество

Во всех случаях являются общими те помещения, которые в качестве своей главной, определяющей цели имеют обслуживание общих интересов, общего имущества.

Самый простой пример мы имеем в случае, если это помещение предназначено для обслуживания нескольких других помещений. Прежде всего имеются в виду проходные помещения, т.е. помещения, через которые осуществляется доступ к иным помещениям здания (коридоры и проч.). Это принципиально важный момент. В этом смысле новое регулирование поэтажной собственности отвечает тем наработкам, которые имелись в советское время в отношении комнат в коммунальных квартирах, поэтому можно только приветствовать ту преемственность в подходах, которая, вероятно, будет иметь место в правоприменительной практике. Отдельным объектом может являться только изолированное помещение. Проходное помещение не может быть объектом ни при каких обстоятельствах, оно императивно общее.

В части сохраняющихся еще пока коммунальных квартир можно сделать небольшое отступление. Эти квартиры интересны еще и тем, что в них создается мини-жилищная собственность (при условии приватизации отдельных комнат), и если такая квартира имеется в многоквартирном доме, квартиры в котором приватизированы, то жилищная собственность становится двухуровневой. На первом уровне находится собственно сама коммунальная квартира (предположим, в ней две одинаковые комнаты по 20 м², а общая площадь квартиры 60 м²), кроме нее есть еще девять точно таких же квартир, находящихся в индивидуальной собственности, т.е. не коммунальных. В этом случае собственники коммунальной квартиры обладают правом общей долевой собственности в отношении общих для них кухни, санузла, коридора и пр., т.е. в отношении их квартиры. Эта «внутриквартирная» долевая собственность жестко привязана к собственности на комнаты, ею нельзя распорядиться отдельно от распоряжения комнатой. Расходы на это общее имущество собственники несут в равных долях (поскольку по условиям примера площадь их комнат одинакова). То есть этот смоделированный пример отражает ситуацию, в которой индивидуальным объектом является квартира, а общим имуществом – здание. Тогда на эту коммунальную квартиру приходится ¹/₁₀ далее в праве на общее имущество, и сособственники данной квартиры (собственники отдельных комнат в ней) реализуют свое право на управление общим имуществом здания, а также несут бремя расходов по его содержанию совместно.

Пример с коммунальной квартирой был нужен для того, чтобы показать, что наработанные за долгую практику рассмотрения споров подходы к тому, какие комнаты могут находиться в личном пользовании, вполне применимы и сегодня при определении того, какое имущество может быть только общим.

Так, если в качестве отдельного объекта зарегистрирована квартира, то и коридоры в ней, и санузел, и кухня, входящие в ее состав, являются индивидуальной (обособленной) собственностью. Однако как только регистрируется право на отдельную комнату в данной квартире, эти помещения переходят в режим общих, но общих только для собственников изолированных комнат в пределах данной квартиры! В этом многоуровневость возникшей поэтажной собственности. То есть той единицей (квартирой), которая является обособленным (индивидуальным) имуществом в пределах здания, будет объект, находящийся в таком же особом режиме (на своем микроуровне), – в нем также есть общее имущество и обособленное (комнаты). Но общее имущество в квартире не есть общее имущество здания. Соседи с другого этажа, условно говоря, не могут заходить в санузел, общий для собственников комнат в данной квартире.

Это же касается и коридоров в бизнес-центрах. Если этот коридор находится внутри одного этажа, но как помещение зарегистрирован данный этаж в целом, то коридор будет рассматриваться в качестве его части без возникновения права общей собственности на данный коридор. Однако если на этом этаже помещения будут распроданы по частям и коридор превратится в проходное помещение, то он станет общей собственностью. Императивно.

Здесь уместным кажется вопрос: а чьей именно? Всех собственников помещений в данном здании, как, казалось бы, говорит закон? Или же все-таки только собственников помещений на данном этаже? На наш взгляд, более правилен второй вариант, при том что для него, по-видимому, очень мало организационных предпосылок с точки зрения оформления прав в реестре и т.п. Тем не менее аналогия такого коридора с общим коридором в коммунальной квартире, на наш взгляд, прямая. Это то направление, которое обязательно надо разрабатывать и в научном, и в сравнительно-правовом плане.

Например, согласно позиции ФАС Уральского округа коридор, туалет, моечная, умывальная, лестничная клетка являются техническими помещениями, используются для обслуживания всех помещений второго этажа здания, на основании чего являются местами общего пользования и относятся к общему имуществу в нежилом здании (постановление ФАС Уральского округа от 30 сентября 2013 г. № Ф09-10215/13 по делу № А50-20953/2012). Мы видим, что суд относит их к общему имуществу здания в целом (по-видимому, за неимением иного регулирования в законе), оставляя открытым вопрос о том, может ли данное имущество (пожалуй, за исключением лестничной клетки) использоваться собственниками помещений с других этажей.

В Германии, надо отметить, используется тот же самый признак изолированности помещения, при котором в данном помещении можно находиться и не испытывать неудобства от обязанности допускать постоянный проход через него к какому-то иному помещению.

Идею об изолированности индивидуальных помещений целесообразно продемонстрировать на примерах из судебной практики.

Суды стали придавать существенное значение возможности отдельного входа/выхода в то помещение, по которому возникает судебный спор. Встречается позиция о том, что даже при отсутствии инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения, когда доступ в помещение возможен только через помещения, относящиеся к общему имуществу, спорное (проходное) помещение также не может быть обособлено, т.е. не может попасть в индивидуальную собственность (постановление ФАС Московского округа от 29 апреля 2014 г. по делу № А40-7910/12). Так, например, не может быть юридически обособлено помещение, через которое необходим проход в электрощитовую, являющуюся общим имуществом (постановление ФАС Московского округа от 2 апреля 2014 г. № А46-16906/2011).

ФАС Западно-Сибирского округа рассмотрел дело № А46-16906/2011 (постановление от 2 апреля 2014 г.), в котором пришел к следующим выводам.

Застройщик возвел в г. Омске многоэтажный жилой дом и реализовал помещения в нем жильцам. Регистрация прав жильцов проводилась в сентябре 2005 г. Спустя год застройщик зарегистрировал на себя спорное нежилое помещение площадью 48,9 м², находящееся на первом этаже данного жилого дома. ТСЖ, объединяющее собственников жилых помещений, обратилось с заявлением о признании права собственности застройщика отсутствующим.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение пригодно к самостоятельному использованию и подпадает под признаки самостоятельного объекта гражданских прав, нахождение данного нежилого помещения на праве общей долевой собственности собственников квартир не доказано. В техническом паспорте жилого дома отсутствуют сведения о том, что в составе спорного нежилого помещения находятся помещения общего пользования с оборудованием, предназначенным для обслуживания жилого дома.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом арбитражного суда первой инстанции.

На основании оценки совокупности имеющихся в деле доказательств, в том числе отделочного плана первого этажа, акта обследования нежилого помещения от 3 февраля 2013 г., апелляционным судом было установлено, что на первом этаже жилого дома изначально было предусмотрено помещение электрощитовой, необходимой для обслуживания всего жилого дома, и которое не входит непосредственно в состав спорного нежилого помещения. Между тем доступ в помещение электрощитовой возможен только через спорное нежилое помещение, оформленное в индивидуальную собственность застройщика. Само нежилое помещение застройщик фактически не занимает. В данном помещении располагаются щиты для слаботочного оборудования системы телевидения, телефонии и Интернета, инвентарь для уборки мест общего пользования, эксплуатационные службы ТСЖ, диспетчерская ТСЖ, бухгалтерия, рабочее место руководителя ТСЖ, оборудование системы пожаротушения, дымоудаления, оборудование системы диспетчеризации лифтов (центральный пульт, видеомонитор), оборудование системы видеонаблюдения (видеомагнитофон, видеомонитор), пульт управления приточно-вытяжной вентиляцией подземного гаража, источники бесперебойного питания систем видеонаблюдения, диспетчеризации лифтов, пожаротушения.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу, что с учетом технических характеристик спорное нежилое помещение нельзя рассматривать в отрыве от помещения электрощитовой и следует воспринимать как единое служебное помещение общего пользования, предназначенное для обслуживания многоквартирного жилого дома.

С этим выводом согласился и суд кассационной инстанции, несмотря на то что, по мнению ответчика, спорное помещение было занято истцами самовольно и оборудование в нем рабочих мест диспетчера, бухгалтера и руководителя ТСЖ само по себе не порождает особого правового режима помещения.

В качестве примеров иных дел, в которых признано, что если помещение обеспечивает проход в другое, то оно не может быть обособлено, можно привести постановления ФАС Волго-Вятского округа от 6 марта 2014 г. по делу № А82-4752/2013; ФАС Волго-Вятского округа от 17 января 2014 г. по делу № А82-15727/2012; АС Восточно-Сибирского округа от 21 ноября 2014 г. по делу № А33-21173/2013; ФАС Северо-Западного округа от 24 марта 2014 г. по делу № А56-5209/2012; ФАС Уральского округа от 29 февраля 2012 г. по делу № А60-3024/2011; ФАС Уральского округа от 8 ноября 2012 г. по делу № А50-20892/2011.

Напротив, помещение, находящееся на цокольном этаже, было признано самостоятельным, поскольку имело обособленный от жилой части здания наружный вход, естественное освещение через оконные проемы, отсутствовало оборудование, требующее постоянного доступа, имеющиеся трубопроводы являлись транзитными и не требовали постоянного контроля эксплуатирующими службами. Суды признают наличие у помещения самостоятельного назначения ввиду отсутствия в нем обслуживающих более одного помещения инженерных систем, коммуникаций, оборудования, а также факт обособленности помещения вследствие отсутствия свободного доступа к нему всех собственников.

В качестве еще одного критерия отнесения помещений к императивно общим судами выделяется необходимость постоянного или периодического беспрепятственного доступа в помещения для осуществления технического осмотра, ремонта оборудования, обеспечивающего жизнедеятельность всего дома. Как показала экспертиза, во всех спорных подвалах находились инженерные коммуникации систем холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления и канализации с запорно-регулировочной арматурой и спускными кранами; механическое электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме; несущие и ограждающие конструкции – фундамент, наружные стены подвала, колонны, междуэтажные перекрытия; все спорные подвальные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, поскольку в нем имеется различное оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего дома (забегая вперед, скажем, что само по себе наличие инженерного оборудования не предрешает вопроса об отнесении подвального помещения к общему имуществу дома; в конце концов, в каждой квартире имеется стояк, через который проходят общие трубы, и это никого не смущает); ко всем спорным подвальным помещениям должен быть обеспечен постоянный доступ для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены находящихся в них оборудования, арматуре и приборам инженерных систем здания, обеспечивающих жизнедеятельность всего дома.

Примерно в этом же ключе сформулирована правовая позиция ФАС Северо-Западного округа: не может рассматриваться в качестве обособленного помещение, через которое осуществляется проход в другое помещение, доступ к лифтам, в котором располагаются трансформаторы, щиты с автоматическими включателями, рубильниками, приборы учета всего здания, ввод в здание теплоснабжения и тепловой узел. У этого же суда встречается позиция о том, что требуется постоянный доступ, если в помещении установлены счетчики для всего дома.