Определение общего имущества в здании: критерии

В п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 64) дается примерный перечень общего имущества здания. Этот пункт содержит перечень такого имущества, сходный с перечнем из ст. 36 ЖК РФ. При этом не введено какого-либо единого квалифицирующего признака для отнесения того или иного имущества к категории общего, поскольку выработать его оказалось крайне сложно. Как следствие, судам в каждом конкретном случае приходится устанавливать, каким должен быть правовой режим того или иного объекта, прямо в указанном перечне не упомянутого.

Решение вопроса об отнесении части здания к общему имуществу зависит от того, должна ли эта часть по своему назначению обслуживать основные помещения, принадлежащие разным лицам. Например, если лицо имеет «двухуровневое» помещение, то лестница, соединяющая лишь эти уровни, по общему правилу не будет относиться к общему имуществу. Другое дело, если лицо владеет вторым и третьим этажами, а соединяющая их лестница должна по проектной документации связывать еще первый и четвертый этажи. В таком случае эта лестница скорее всего будет общей.

В одном перечне поместились и такие элементы здания, как помещения (в техническом смысле), и прочие элементы здания: «помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Согласно абз. 5 § 1 Закона Германии о жилищной собственности (Wohnungseigentumsgesetz) общую собственность по смыслу данного Закона составляют земельный участок, а также части, устройства и оборудование здания, которые не находятся в обособленной собственности или в собственности третьего лица. И далее в абз. 2 § 5 уточняется: части здания, необходимые для его существования или безопасности, равно как устройства и оборудование, служащие совместному использованию жилищных собственников, не могут находиться в обособленной (индивидуальной) собственности, даже если они расположены в пределах помещений из состава обособленной собственности.

Это означает, что к общему имуществу относятся:

– незастроенные части земельного участка (например, территория двора);

– части здания, необходимые для его существования и безопасности (например, крыша и несущие стены);

– устройства и оборудование, предназначенные для совместного использования (например, лестничные клетки или лифты);

– внешний облик дома (например, входные двери, внешний фасад);

– изолирующие слои, защищающие от влажности или шума.

Приведем конкретные примеры общего имущества, отработанные практикой зарубежных судов: уплотнитель между домом и пристроенной к нему крытой террасой; сигнализация, обслуживающая дом в целом; магистральные сети (газ, вода, электричество, отопление и т.п.), рассчитанные более чем на одно индивидуальное помещение; общедомовые антенны; лифты (если обслуживается более одной квартиры); наружная штукатурка; внешние подоконники (отливы); слой грунта на крыше; система канализации; система вентиляции (воздуховоды) и т.п.

В России также особых проблем не вызывают такие виды общего имущества, как несущие стены, фундамент, земельный участок под пятном застройки, крыша, общие инженерные системы (например, водопровод, канализация, электросеть). В отношении этих составных элементов здания, как правило, не бывает споров. Всем понятно, что они относятся к общей собственности.

Кроме того, в абз. 3 § 5 указанного Закона Германии устанавливается, что по соглашению жилищных собственников к общему имуществу могут быть отнесены помещения, потенциально могущие находиться в обособленной (индивидуальной) собственности. Так, например, подвальные помещения, если они пространственно ограничены, могут как вспомогательные помещения относиться к обособленной (индивидуальной) собственности. Но если это помещение служит совместным задачам (например, через него осуществляется вход в подвал всех собственников), то это всегда общее имущество.

Эта норма германского права фактически является ключевой для темы настоящей статьи.

Итак, помещения в доме, не относящиеся к индивидуальной (обособленной) собственности, могут быть общим имуществом в двух случаях: а) они могут быть только общим имуществом по определению и иное решение просто невозможно (далее – императивно общее имущество); б) они стали общим имуществом по усмотрению участников «поэтажной» собственности, но теоретически могли бы находиться и в индивидуальной (обособленной) собственности (далее – диспозитивно общее имущество).