Егоров А.В.,

канд. юрид. наук, первый заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева при Президенте РФ, главный редактор журнала «Арбитражная практика»

К вопросу о разграничении помещений на общие и индивидуальные в режиме «поэтажной» собственности

Понятие и правовая природа особой «поэтажной» собственности

Институт особой собственности, не имеющей специального наименования в российской доктрине и отечественном законодательстве («жилищной», «поэтажной» собственности), которая образуется при разделении здания на отдельные помещения, принадлежащие разным лицам, известен во всем мире.

В российском частном праве до недавнего времени складывалась двойственная ситуация. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) вслед за советским законодательством признавали жилое помещение самостоятельным объектом гражданских прав и применительно к жилым домам устанавливали сходную с западноевропейской «поэтажную» или «жилищную» собственность: собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома, а собственникам комнат в коммунальной квартире – общее имущество квартиры (ст. 289, 290 ГК РФ, гл. 6 ЖК РФ). При этом в отношении деления нежилых зданий на помещения ситуация была иной до тех пор, пока Пленум ВАС РФ не принял постановление от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». С принятием данного Постановления правовой режим жилых и нежилых помещений оказался унифицирован.

Как справедливо указывает К.И. Скловский, выделение жилого помещения в качестве самостоятельного объекта предопределяет появление и нежилого помещения среди объектов права собственности и иных гражданских прав.

Специфика «жилищной собственности» заключается в возникновении некоторой двойственности прав на фактически одно и то же имущество. С одной стороны, объектом права является помещение (жилое или нежилое), с другой стороны, объектом права является общее имущество здания (которое в свою очередь в виде стен и перекрытий создает пространственные границы для помещения). Насчет правовой природы общего имущества здания ведутся теоретические споры. Некоторые авторы полагают, что объектами прав следует признавать отдельные элементы общего имущества. Другие считают, что объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект. На наш взгляд, ни для одной, ни для другой точки зрения нет доктринальных оснований (хотя в пользу последней из них говорит недостаточно удачная формулировка п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку обе они противоречат идее единой вещи и составных ее частей. Эта идея в результате реформы гражданского законодательства гораздо лучше, чем раньше, реализована в обновленной редакции ст. 133 ГК РФ и означает, что объектом права собственности может быть только единая вещь, а ее составные части, не являющиеся лишь временными, отдельными объектами прав быть не могут.

Вслед за принятыми в Европе подходами необходимо признать своеобразие «жилищной» или «поэтажной» собственности, в которой единственно «нормальным» (полноценным) объектом является здание (точнее, земельный участок, охватывающий собой и здание), и на этот объект устанавливается право общей долевой собственности участников. А помещения, принадлежащие этим участникам, – это своего рода фикция, предусмотренное законом изъятие из идеи неделимости здания (в физическом смысле).

В качестве примера можно привести подходы законодательства Швейцарии. По принятой в этой стране системе поэтажным собственникам принадлежит право общей собственности на все здание в целом. Общая собственность образует «ствол и корни», на которых «произрастает» поэтажная собственность. Права поэтажных собственников описывают как особого рода сособственность, которая состоит из двух элементов: непосредственно права общей собственности на все здание целиком и особого права конкретного сособственника на исключительное использование и управление определенной частью здания.

Это особое право (нем. Sonderrecht, фр. droit exclusif) не является ни самостоятельным правом собственности на часть здания, ни сервитутом, ни особым самостоятельным правом на часть общего имущества, а представляет собой атрибут (правомочие) доли в праве общей собственности, предусмотренный законом, и является необходимой составной частью поэтажной собственности.

Таким образом, право индивидуальной собственности на помещение в здании – изъятие из генерального правила об общей собственности на здание. Но это изъятие практически единственное. Есть, правда, еще одно – машиноместа, когда объектом индивидуального права признается не только обособленное помещение (как пространство, контур которого ограничен стенами, потолком и полом), но и фактически часть помещения, обособленная только в двух измерениях (по длине и ширине, без видимого обособления в высоту). Однако мы ограничимся лишь упоминанием проблемы машиномест, адресуя заинтересовавшихся этим аспектом «поэтажной» собственности к специальным публикациям¹.

Конечно, как исключение из общего правила, машиноместа должны быть прямо поименованы в законе объектами, на которые может быть установлено право индивидуальной собственности. Правда, до тех пор, пока этого не произошло, судебная практика стремится проводить именно эту идею. Хотя, разумеется, возможно обоснование и прямо противоположного подхода, при котором объектом права индивидуальной собственности должно остаться только помещение и, следовательно, только весь подземный этаж паркинга будет являться объектом права (или часть его, имеющая замкнутый контур). При этом лица, рассчитывающие иметь машиноместа на этом этаже, не смогут стать их собственниками, но смогут лишь приобрести долю в праве собственности на этот этаж наряду с другими желающими парковать на нем свои машины. Дальше они смогут лишь определить порядок использования, но исключительным правом на конкретный объект обладать не будут.

Очевидно, что первый вариант гораздо более практичен для обеспечения потребностей оборота, чем первый, поэтому западные законодатели выбирают именно его.

Тем не менее иных изъятий быть не может. Не может существовать право собственности на одну или даже все несущие стены здания, отдельного права собственности на перекрытия (например, второго этажа) и т.п.

Специфика жилищной собственности показывает также, что нельзя рассуждать формально и механистически, как, например, рассуждают те, кто считает, что после выделения в здании отдельного помещения здание прекращает существовать как самостоятельная вещь (единый объект прав) и делится отныне на две части: часть –помещение и часть – «все остальное». Именно эта позиция отражена в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе и поддерживается в настоящее время многими учеными, иногда даже попадая в тезисы, выносимые на защиту.

Если бы речь шла о классической собственности, такой подход был бы единственно уместным. Но мы имеем дело с иной, не традиционной собственностью, поэтому такое рассуждение уже неприемлемо. Правильной в этой связи представляется позиция С.А. Степанова, критикующего указанное положение Концепции. Мы говорим, вслед за давно прошедшими тем же путем коллегами из Западной Европы, что здание как было, так и осталось единым объектом, находящимся в собственности нескольких лиц. Но к этой особой общей собственности присоединились эксклюзивные права на пользование отдельными пространственными единицами в здании (помещениями), которые лишь добавились к общей собственности, но не прекратили ее и не сузили ее объем.

Еще один важный вывод, который можно сделать на основе зарубежного опыта, гласит, что из двух прав, входящих в понятие жилищной собственности, основным и определяющим является право общей собственности на объект недвижимости, в котором расположено помещение, а вовсе не право на указанное помещение. Определяющей в тандеме общей и индивидуальной собственности является именно составляющая общей собственности по той причине, что по времени она может предшествовать возникновению индивидуальной собственности, а наоборот – никогда.

К сожалению, в России право жилищной собственности в большинстве случаев образовывалось не естественным путем посредством объединения вкладов сособственников при строительстве объекта и последующем распределении помещений в нем, а в обратном направлении: в процессе приватизации в едином здании выделялись отдельные помещения, регистрация прав на которые приводила одновременно к возникновению особого режима поэтажной или жилищной собственности.

Именно это неестественное происхождение поэтажной собственности в России несет основную вину за то, что очень часто впоследствии было не вполне понятно, что именно является общим имуществом здания, на которое устанавливается общая долевая собственность. Если бы поэтажная собственность в России развивалась классическим путем, то в самом начале будущие сособственники определили бы в проекте будущей застройки, какие помещения будут являться частными, а какие – общими, и устранили бы предпосылки для очень сложных споров.