Учебный год 2023 / Алтухов. Признание права собственности на недвижимость в делах о банкротстве
.pdf
60
Журнал РШЧП |
Выпуск №3 / ноябрь -- декабрь / 2018 |
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (абз. 4 п. 81 ст. 20111 Закона о банкротстве)
Полагаем, что приведенная норма обнаруживает некоторую непоследовательность законодателя в определении правового положения участников строительства в деле о банкротстве застройщика. Поясним нашу мысль.
Часть 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве или жилищно-строительными кооперативами. Согласно ч. 21 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, совершенная в нарушение указанного требования, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Договор участия в долевом строительстве (несомненно, основной легальный способ привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Президиум ВАС РФ сформулировал правовую позицию, согласно которой в случае, если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному в соответствии с требованием Закона об участии в долевом строительстве63. Иными словами, только «дольщик» по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве может противопоставить свои права по договору третьим лицам. Однако Президиум ВАС РФ прямо указал, что данного правила следует придерживаться только «вне правоотношения банкротства», поскольку в делах о банкротстве застройщиков применяется особый порядок погашения требований участников строительства, предполагающий равное правовое положение последних независимо от характера требований (денежное требование или требование о передаче жилого помещения) и оснований их возникновения. В частности, одним из условий, при одновременном соблюдении которых жилые помещения могут быть переданы в собственность участникам строительства в порядке погашения их требований, является отсутствие требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений (если только отдельные участники строительства не откажутся от получения жилых помещений) (подп. 6 п. 3 ст. 20111 Закона о банкротстве). Важно отметить, что в данном случае закон относится равным образом ко всем участникам строительства и не отдает приоритет тем из них, чьи денежные средства привлекались в соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве.
Почему же права участника строительства, денежные средства которого привлекались в соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве, противопоставлены иным участникам строительства, претендующим на то же самое жилое помещение, в споре о признании права собственности на данное помещение? Только на том основании, что такой участник строительства, пользующийся преимуществом, получил владение спорным
63 См.: постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12.
61
Журнал РШЧП |
Выпуск №3 / ноябрь -- декабрь / 2018 |
жилым помещением (по смыслу нормы абз. 4 п. 81 ст. 20111 Закона о банкротстве речь в ней идет об участнике строительства, владеющем жилым помещением)?
Подчеркнем, мы не утверждаем, что разрешение конкуренции прав участников строительства, претендующих на одно и то же жилое помещение, с опорой на принцип противопоставимости прав по зарегистрированным договорам, неприемлемо в делах о банкротстве застройщиков. Напротив, такой подход представляется правильным64. Мы лишь обращаем внимание на отсутствие очевидных причин для того, чтобы по-разному подходить к данному вопросу при определении условий погашения требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений (подп. 6 п. 3 ст. 20111 Закона о банкротстве) и условий признания права собственности участников строительства на жилые помещения (п. 81 ст. 20111 Закона о банкротстве).
Между тем новелла абз. 4 п. 81 ст. 20111 Закона о банкротстве ставит еще один вопрос, не нашедший прямого разрешения в нормах параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, а именно: как суд должен разрешить спор, если требование участника строительства о признании права собственности на жилое помещение (при правильной квалификации ---
требование о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение) основано на незарегистрированном договоре участия в долевом строительстве и в отношении этого же помещения имеются требования иных «дольщиков», договоры которых с застройщиком также не зарегистрированы?
В отсутствие банкротства должника подлежало бы удовлетворению требование участника строительства, владеющего спорным жилым помещением65. В ситуации же банкротства должника, не являющегося застройщиком, удовлетворение такого обязательственного требования одного из кредиторов к застройщику (если оно является реестровым) противоречило бы принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов. Однако в делах о банкротстве застройщиков суды, насколько можно заключить из весьма скудной практики по данному вопросу, допускают разрешение конкуренции требований участников строительства, претендующих на одно и то же жилое помещение, в пользу владеющего претендента в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 6 п. 61 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/2266. Мы готовы поддержать такой подход, однако при одном условии: если иным участникам строительства, претендующим на это же жилое помещение, но не владеющим им, предоставить право оспорить действия по передаче застройщиком данного помещения
64Если гражданин во взаимоотношениях с застройщиком руководствуется требованиями Закона об участии в долевом строительстве, в частности, требованиями ч. 2 ст. 1 этого Закона, он действует добросовестно, чего зачастую нельзя сказать о гражданах, игнорирующих требования данного Закона несмотря на то, что во всяком случае они должны были знать об этих требованиях (конечно, имеется в виду ситуация, когда Закон об участии в долевом строительстве подлежит применению к отношениям застройщика и гражданина, вкладывающего денежные средства). На необходимость учета фактора добросовестности в споре «дольщиков», конкурирующих между собой за одно и то же помещение, указала Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в определении от 09.03.2016 № 308-ЭС15-16377 по делу № А53-22107/2012.
65В соответствии с абз. 6 п. 61 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
66См., напр.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 09.03.2016 № 308-ЭС15-16377 по делу № А53-22107/2012; определение судьи ВС РФ от 28.07.2016 № 306-ЭС14-651(13), постановление АС Поволжского округа от 04.05.2016 по делу № А57-26869/2009.
62
Журнал РШЧП |
Выпуск №3 / ноябрь -- декабрь / 2018 |
одному из участников строительства в соответствии с правилами об оспаривании сделок с предпочтением (ст. 613 Закона о банкротстве)67.
Вместе с тем заслуживает внимания и обсуждения и иной возможный подход к разрешению подобных споров, заключающийся в том, что, если суд установит наличие в отношении спорного жилого помещения притязаний нескольких лиц, основанных на заключенных с застройщиком незарегистрированных договорах, совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявления участника строительства о признании права собственности на жилое помещение, должна признаваться отсутствующей, а такое заявление не подлежащим удовлетворению. В этом случае владение спорным жилым помещением должно быть возвращено участником строительства застройщику, а погашение требований участников строительства осуществляться в соответствии с правилами пп. 1 --- 7 ст. 20111 Закона о банкротстве.
Последствия признания судом права собственности участника строительства на жилое помещение в деле о банкротстве застройщика
Включение требования участника строительства о передаче жилого помещения в соответствующий реестр является необходимым элементом сложного юридического состава, на основании которого участник строительства приобретает право собственности на это помещение в порядке погашения своего требования к застройщику (пп. 1 --- 7 ст. 20111 Закона о банкротстве)68.
В отличие от упомянутого механизма приобретения участниками строительства права собственности на жилые помещения в деле о банкротстве застройщика Закон о банкротстве не обуславливает признание судом права собственности участника строительства на жилое помещение на основании пп. 8, 81 ст. 20111 Закона о банкротстве предварительным включением требования данного участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений.
Вместе с тем не исключена ситуация, когда в рамках дела о банкротстве застройщика право собственности на жилое помещение будет признано арбитражным судом за участником строительства, требование которого о передаче данного помещения ранее было включено в реестр требований о передаче жилых помещений. Это возможно, например, в том случае, если помещение будет передано застройщиком участнику строительства после включения требования последнего в реестр и суд «закроет глаза» на дату подписания передаточного акта, или суд посчитает возможным удовлетворить заявление участника строительства о признании права собственности на жилое помещение несмотря на отсутствие документа о передаче помещения заявителю (примеры соответствующей судебной практики приведены выше). Возникает вопрос: если право собственности участника строительства будет признано, какова судьба требования последнего о передаче этого помещения, ранее включенного в реестр? Подлежит ли оно безоговорочному исключению из реестра?
67С нашей точки зрения, по смыслу п. 8 ст. 20111 Закона о банкротстве в отсутствие притязаний нескольких участников строительства на одно и то же жилое помещение действия застройщика по передаче владения помещением одному участнику строительства до даты возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика во исполнение существующего между ними обязательства не могут быть оспорены на основании ст.
613Закона о банкротстве ни другими участниками строительства, ни иными кредиторами застройщика либо иными лицами, имеющими право на оспаривание сделок должника.
68См.: постановление Президиума ВАС РФ от 13.05.2014 № 15943/11.
63
Журнал РШЧП |
Выпуск №3 / ноябрь -- декабрь / 2018 |
Данный вопрос стал предметом рассмотрения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ. Обстоятельства соответствующих обособленных споров таковы. В деле о банкротстве индивидуального предпринимателя, при рассмотрении которого были применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, требования ряда граждан о передаче квартир в многоквартирном доме были включены в реестр требований о передаче жилых помещений. Впоследствии в рамках этого же дела указанные граждане обратились с заявлениями о признании права собственности на квартиры, которые также были удовлетворены. При этом суд мотивировал свою позицию тем, что, хотя дом в эксплуатацию не введен, однако, он находится в высокой степени готовности, имущество индивидуализировано, заявители исполнили свои денежные обязательства по договорам, заключенным с застройщиком69.
После этого по заявлению одного из лиц, участвующих в деле, требования указанных граждан были исключены определением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, из реестра требований о передаче жилых помещений. Данные судебные акты были обжалованы гражданами, требования которых исключены из реестра, в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ. В кассационной жалобе обращалось внимание, в частности, на то, что спорные квартиры не пригодны для проживания, поскольку дом, в котором они расположены, не введен в эксплуатацию, к нему не подведены необходимые коммуникации, прилегающая территория не благоустроена. Таким образом, качество полученных квартир не соответствует условиям договоров, заключенных с застройщиком.
Судебная коллегия не согласилась с нижестоящими судами, исключившими при таких обстоятельствах требования граждан из реестра требований о передаче жилых помещений, отметив следующее:
«По мнению судебной коллегии, исходя из принципа равенства лиц, обладающих тождественным правовым статусом (статья 19 Конституции Российской Федерации), способ удовлетворения требований кредиторов (путем признания права собственности или передачи жилых помещений [имеется в виду передача жилых помещений участникам строительства в собственность в порядке погашения их требований в соответствии с правилами пп. 1 --- 7 ст. 20111 Закона о банкротстве. --- А.А.]) не должен влиять на имущественные права участников строительства, в связи с чем при удовлетворении требования в результате признания права собственности на помещение также следует учитывать реальный объем исполненных застройщиком обязательств, признавая погашенными (либо исключенными) реестровые требования дольщика по аналогии с правилами о передаче квартир (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации)» (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 27.04.2017 № 305-ЭС16-3662(4) по делу № А41-70014/13)
69 Изучение судебных актов по данному делу позволяет констатировать, что на момент вынесения судом первой инстанции определений о признании права собственности граждан на квартиры последние еще не были переданы во владение этим гражданам. Поэтому весьма сомнительна позиция суда, посчитавшего возможным признать право собственности участников строительства на квартиры при таких обстоятельствах, и, в частности, ссылка на п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013. Согласно данному пункту требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом
исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.
64
Журнал РШЧП |
Выпуск №3 / ноябрь -- декабрь / 2018 |
Отменяя судебные акты нижестоящих судов и направляя обособленный спор на новое рассмотрение, Судебная коллегия указала на необходимость сопоставить фактическое состояние спорных квартир с суммой требований кредиторов, включенных в реестр, и признать погашенными (следовательно, исключить из реестра) требования кредиторов только в той части, которая соответствует стоимости полученных кредиторами квартир70.
Необходимо отметить, что на момент вынесения рассматриваемого определения п. 7 ст. 20111 Закона о банкротстве, который обсуждался Судебной коллегий в данном обособленном споре, действовал в следующей редакции:
«Жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование, в качестве отступного, при этом такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения.
На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре требований о передаче жилых помещений, а также погашаются в соответствующей части денежные требования в реестре требований кредиторов.
Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи участникам строительства жилых помещений, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди».
Как видим, формулируя правовую позицию о необходимости применения по аналогии правил о передаче квартир, Судебная коллегия имела в виду нормы п. 7 ст. 20111 Закона о банкротстве в прежней редакции, относящиеся к денежным требованиям (поскольку в отношении требований о передаче жилых помещений было прямо указано, что такие требования полностью погашаются в реестре в результате передачи участникам строительства жилых помещений)71.
Уже после вынесения Судебной коллегией рассматриваемого определения был принят Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ, которым внесены изменения в том числе в п. 7 ст. 20111 Закона о банкротстве. В настоящее время данный пункт действует в следующей редакции:
«Жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование, в качестве отступного, при этом такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения.
На основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре требований о передаче жилых помещений».
70Несмотря на то, что с даты вынесения анализируемого определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ прошло более 1,5 года, новое рассмотрение обособленного спора, насколько можно судить из общедоступных источников, еще не состоялось.
71Заметим, что в данном обособленном споре Судебная коллегия оценивала правомерность полного погашения и исключения из реестра именно требований о передаче жилых помещений. Поэтому с формальной точки зрения существовало куда больше оснований для применения по аналогии тех норм п. 7 ст. 20111 Закона о банкротстве, в которых говорится о судьбе реестровых требований о передаче жилых помещений. По мысли законодателя, такие требования должны полностью погашаться в реестре. Однако, по всей видимости, подобный подход законодателя показался Судебной коллегии несправедливым.
65
Журнал РШЧП |
Выпуск №3 / ноябрь -- декабрь / 2018 |
Практика применения норм п. 7 ст. 20111 Закона о банкротстве в новой редакции на текущий момент не сформирована. Полагаем, что несмотря на изъятие из нормы абз. 2 п. 7 ст. 20111 Закона о банкротстве фразы «погашаются в соответствующей части денежные требования», вывод о возможности частичного погашения денежных требований в реестре требований о передаче жилых помещений следует из буквального толкования нормы абз. 1 п. 7 ст. 20111 Закона о банкротстве. Таким образом, принципиально в регулировании данного вопроса ничего не изменилось, а, следовательно, остается актуальной обсуждаемая правовая позиция Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ. Это означает, что признание судом, как и последующая государственная регистрация права собственности участника строительства на полученное жилое помещение, не является безусловным основанием для полного погашения его требования о передаче этого помещения, ранее включенного в реестр требований о передаче жилых помещений. В том случае, если при рассмотрении вопроса об исключении из реестра требований о передаче жилых помещений требования такого участника строительства арбитражный суд установит, что стоимость спорного жилого помещения с учетом его фактического состояния меньше размера требования участника строительства, включенного в реестр, в денежном выражении, то данное требование подлежит погашению только в той части, которая соответствует стоимости спорного помещения.
Подлежат ли рассмотрению требования о признании права собственности на объекты недвижимости нежилого назначения в деле о банкротстве застройщика? Каковы условия удовлетворения таких требований?
Вделах о банкротстве застройщиков жилых домов граждане и юридические лица довольно часто обращаются с требованиями (заявлениями) о признании права собственности на объекты недвижимости, не относящиеся к жилым помещениям (расположенные в жилых домах нежилые помещения, машино-места, другие объекты). Правовым основанием таких требований является норма подп. 1 п. 1 ст. 2018 Закона о банкротстве, согласно которой с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика (в соответствии с прежней редакцией нормы с даты введения наблюдения), в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Вподавляющем большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении таких заявлений.
Вкачестве примера используемой при этом аргументации приведем следующую выдержку из определения судьи ВС РФ, которым было отказано в передаче кассационной жалобы «дольщика» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ:
«…положения пункта 1 части 1 статьи 2018 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, поскольку объектом правоотношений является нежилое
66
Журнал РШЧП |
Выпуск №3 / ноябрь -- декабрь / 2018 |
помещение. Удовлетворение требования о передаче нежилого помещения в собственность одному кредитору может нарушить принцип очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов. <…> заявитель не лишена права избрать иной способ защиты с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (определение судьи ВС РФ от 24.10.2018 № 305- ЭС18-16569(2) по делу № А40-31616/2017).
Подобные доводы с теми или иными вариациями содержатся во многих судебных актах, которыми было отказано в удовлетворении заявлений граждан и юридических лиц (в том числе самих застройщиков) о признании права собственности на объекты недвижимости нежилого назначения либо доли в праве общей долевой собственности на жилые дома «в виде нежилых помещений, машино-мест» и пр. объектов нежилого назначения72.
Думается, что фраза «положения пункта 1 части 1 статьи 2018 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, поскольку объектом правоотношений является нежилое помещение», ставшая общим местом в судебных актах по такого рода обособленным спорам, представляет собой явно неудачную формулировку позиции судов о недопустимости удовлетворения требований, о которых говорится в данной норме, в отношении объектов недвижимости нежилого назначения. Однако в указанной норме, как и в целом в п. 1 ст. 2018 Закона о банкротстве, ничего не сказано об условиях удовлетворения соответствующих требований. Цель данных законоположений заключается в другом: установить, что перечисленные в них требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам в отношении недвижимого имущества подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве73.
Как из буквального, так и из системного толкования нормы подп. 1 п. 1 ст. 2018 Закона о банкротстве следует, что она распространяется на требования в отношении и жилых помещений, и объектов недвижимости нежилого назначения. Так, например, в одном из дел АС Московского округа пришел к правильному выводу:
72См., напр.: постановление АС Волго-Вятского округа от 07.06.2017 по делу № А28-14306/2013; определения судьи ВС РФ от 13.08.2018 № 303-ЭС17-7160(10), № 303-ЭС17-7160(9), постановления АС Дальневосточного округа от 20.04.2018, от 16.04.2018 по делу № А04-8494/2014; определение судьи ВС РФ от 24.10.2018 № 305-ЭС18-16569(3), постановление АС Московского округа от 28.06.2018 по делу № А40-31616/17; определение судьи ВС РФ от 30.07.2018 № 306-ЭС18-10073, постановление АС Поволжского округа от 10.04.2018 по делу № А12-36449/2016; определение судьи ВС РФ от 16.06.2017 № 306-ЭС17-7560, постановление АС Поволжского округа от 22.03.2017 по делу № А57-22463/2014; постановление АС Северо-Западного округа от 23.06.2016 по делу № А21-1091/2013; постановления АС Северо-Кавказского округа от 07.08.2018 по делу № А63-11/2016, от 09.06.2016 по делу № А5315369/2011, от 16.10.2015 и др. по делу № А18-241/2011; постановление АС Центрального округа от 28.05.2015 по делу № А64-6798/2011; определение ВАС РФ от 27.01.2014 № ВАС-9502/12).
73Восьмой арбитражный апелляционный суд выразил эту мысль следующим образом: «Положения статьи 2018 Закона о банкротстве не свидетельствуют об автоматическом праве на удовлетворение заявленных требований, предусмотренных данной статьей, а устанавливают процессуальный порядок рассмотрения таких требований. Положения статьи 2018 Закона о банкротстве не допускают толкования, при котором могло бы допускаться нарушение требований Закона о банкротстве об очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов должника или предоставление не предусмотренного Законом приоритета в удовлетворении требований» (постановления 8ААС от 05.02.2018 по делу № А46-13473/2014; от 25.09.2017 по делу № А7013095/2016; от 11.04.2017 по делу № А46-11379/2014 и др.).
67
Журнал РШЧП |
Выпуск №3 / ноябрь -- декабрь / 2018 |
«Из содержания приведенной нормы (речь идет о п. 1 ст. 2018 Закона о банкротстве. ---
А.А.) следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика. Данная норма не устанавливает, что эти требования должны относиться только к жилым помещениям, в связи с чем ее действие распространяется на требования в отношении любого недвижимого имущества» (постановление АС Московского округа от 23.07.2018 по делу № А41-1022/16)
Итак, в силу подп. 1 п. 1 ст. 2018 Закона о банкротстве с даты признания застройщика банкротом требования о признании права собственности на объекты недвижимости нежилого назначения должны предъявляться и рассматриваться только в рамках дела о банкротстве. Однако возможно ли удовлетворение таких требований?
В отличие от жилых помещений, условия признания права собственности на которые за участниками строительства предусмотрены специальными нормами (пп. 8, 81 ст. 20111 Закона о банкротстве), в отношении объектов недвижимости нежилого назначения параграф 7 главы IX Закона о банкротстве подобных правил не содержит.
Как указано выше, отказывая в удовлетворении требований граждан и юридических лиц о признании права собственности на объекты недвижимости нежилого назначения, предъявленных на основании подп. 1 п. 1 ст. 2018 Закона о банкротстве, суды, как правило, мотивируют свою позицию тем, что удовлетворение упомянутых требований нарушит принципы очередности и пропорциональности удовлетворения требований всех кредиторов должника. И с данной позицией и ее обоснованием нельзя не согласиться, поскольку во всех этих обособленных спорах суды рассматривали требования о признании права собственности, лишь названные таковыми заявителями этих требований. В действительности же это не требования о признании права собственности (вещноправовые иски), которые при правильном понимании могут быть доступны только лицам, уже ставшим собственниками соответствующих спорных объектов (подробнее об этом см. выше), а требования о государственной регистрации перехода права собственности (обязательственно-правовые иски), заявители которых ранее собственниками соответствующих объектов никогда не были. Удовлетворение такого требования повлечет переход титула на спорный объект недвижимости лишь к одному кредитору (с момента государственной регистрации), что действительно приведет к нарушению основополагающих для конкурсного права принципа равенства кредиторов, а также принципов очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов несостоятельного должника.
Но если речь идет о «настоящем» иске о признании права собственности на объект недвижимости, т.е. вещно-правовом требовании, предъявленном лицом, право собственности которого на данный объект возникло (т.е., по общему правилу, было зарегистрировано в реестре) до предъявления этого требования, угрозы нарушения принципов конкурсного права в результате удовлетворения требования не возникает (конечно, мы исходим из того, что истец получил владение объектом и зарегистрировал право собственности на него, не нарушая требований законодательства). Данный объект не принадлежит должнику и, следовательно, не является частью конкурсной массы, за счет которой и удовлетворяются требования кредиторов.
Полагаем, что, если иметь в виду только «настоящие» иски о признании права собственности, а не те повсеместно предъявляемые «иски о признании права собственности», которые в большинстве случаев следует квалифицировать как иски о
68
Журнал РШЧП |
Выпуск №3 / ноябрь -- декабрь / 2018 |
государственной регистрации перехода права собственности, не было бы необходимости в установлении в отношении таких требований режима банкротного специалитета, как это сделано в подп. 1 п. 1 ст. 2018 Закона о банкротстве. Достаточно было бы общей нормы абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве. Ее применение в делах о банкротстве застройщиков, как и в делах о банкротстве любых иных категорий должников (при условии правильного понимания исков о признании права собственности, о которых говорится в данной норме), не создает риска преимущественного удовлетворения кредитора-заявителя данного иска по отношению к другим кредиторам должника74.
Таким образом, с нашей точки зрения, удовлетворение требования о признании права собственности на объект недвижимости нежилого назначения, предъявленного к застройщику в деле о его банкротстве, должно быть возможно лишь в том случае, если с таким требованием обратится собственник данного объекта. Речь идет о ситуации, когда требование (иск) о признании права собственности на объект недвижимости выступает средством защиты лица, владеющего этим объектом и располагающего доказательствами возникновения у него права собственности на данный объект, против застройщика, запись
оправе собственности которого на этот объект по какой-то причине (в частности, представление подложных документов, ошибка регистратора) была внесена в ЕГРН. В данном случае требование (иск) о признании права собственности выполняет функцию иска
окорректировке реестра. До закрепления данного средства и соответствующего ему способа защиты права собственности в законе условия их реализации определены в разъяснениях высших судебных инстанций75.
В итоге мы приходим к выводу, что в отсутствие в правилах параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве специальной нормы, посвященной условиям удовлетворения требований о признании права собственности на объекты недвижимости нежилого назначения, должны применяться общие правила, устанавливающие условия удовлетворения исков о признании права собственности на объекты недвижимого имущества. В настоящее время эти правила содержатся в упомянутых разъяснениях высших судебных инстанций.
Но это лишь промежуточный итог. Дело в том, что вопрос об условиях признания права собственности на нежилые помещения в делах о банкротстве застройщиков возникал в надзорной практике Президиума ВАС РФ. Речь идет прежде всего о постановлении Президиума ВАС РФ от 11.03.2014 № 16768/13, принятому по итогам рассмотрения в рамках дела № А46-8936/2010 обособленного спора по заявлению общества с ограниченной ответственностью о признании права собственности на «долю в не завершенном строительством объекте (многоквартирном доме) в виде нежилого помещения».
Как следует из судебных актов по данному спору, строительство упомянутого дома осуществлялось на основании двустороннего договора, поименованного его сторонами как договор простого товарищества. По условиям указанного договора одна из сторон вносила вклад в общее дело в виде выполнения всех работ по строительству дома, другая --- в виде права аренды земельного участка под строящимся домом (именно этот участник договора впоследствии был признан банкротом). При этом каждая из сторон была вправе в ходе строительства дома самостоятельно осуществлять реализацию помещений, отнесенных в
74У нас почти нет сомнений, что только такие «настоящие» иски о признании права собственности имел в виду законодатель, формулируя правило абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве. В таком же ключе объясняет смысл данной нормы Е.Д. Суворов, о чем уже было упомянуто в начале настоящей статьи (см.: Суворов Е.Д. О некоторых вопросах банкротного специалитета и его ограничениях. С. 161).
75См.: п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пп. 58, 59 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22. Подробнее об этом см. раздел настоящей статьи, содержащий краткий обзор места исков о признании права собственности в науке, законодательстве и судебной практике.
69
Журнал РШЧП |
Выпуск №3 / ноябрь -- декабрь / 2018 |
соответствии с договором к ее доле, в том числе путем уступки прав (требований) в отношении них третьим лицам. Одно из таких третьих лиц, заключившее «договор на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома» и полностью исполнившее денежные обязательства по нему, и обратилось в рамках дела о банкротстве должника с заявлением о признании права собственности на «долю в не завершенном строительством объекте (многоквартирном доме) в виде нежилого помещения».
Суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворил заявление «дольщика», сославшись, помимо прочего, на то обстоятельство, что спорное нежилое помещение не относится к доле должника в объекте незавершенного строительства. Суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих судов, в удовлетворении заявления «дольщика» отказал, мотивировав свою позицию, в частности, тем, что земельный участок, на котором осуществлялось строительство дома, не был оформлен товарищами в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. Следовательно, в силу разъяснений, содержащихся в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ № 54, право собственности на возведенный дом может возникнуть только у должника как товарища, обладающего правом аренды земельного участка, дом полностью подлежит включению в конкурсную массу, а второй товарищ и его контрагент по договору на долевое участие в строительстве («дольщик», предъявивший требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде спорного нежилого помещения) не вправе требовать выдела этой доли.
Президиум ВАС РФ отменил судебные акты всех трех инстанций (несмотря на то, что оспаривалось лишь постановление суда кассационной инстанции) и передал дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указав, что договор, на основании которого осуществлялось строительство дома, поименованный сторонами и квалифицируемый судами как договор простого товарищества, в действительности таковым не является. Принимая во внимание разъяснение, изложенное в абз. 3 п. 6 постановления Пленума ВАС РФ № 54, данный договор следует квалифицировать как смешанный, содержащий элементы договора строительного подряда и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Кроме того, Президиум ВАС РФ отметил: «В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11 сформулирована правовая позиция о допустимости предъявления требования о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме независимо от факта регистрации прав застройщика на него в ситуации, когда это требование относится к текущим платежам и подлежит удовлетворению во внеочередном порядке. При этом не должна нарушаться очередность удовлетворения текущих требований».
Сразу же необходимо оговориться, что приведенное суждение Президиума ВАС РФ, на наш взгляд, представляет собой весьма вольное истолкование правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 № 15961/11. Выше мы отмечали, что данное постановление примечательно прежде всего тем, что в нем признано допустимым удовлетворение предъявленного к должнику требования о признании права собственности на нежилое помещение (квалифицируемого судами как иск о государственной регистрации перехода права собственности) несмотря на то, что право собственности должника на это помещение зарегистрировано не было (Президиум ВАС РФ сделал оговорку, что это возможно «применительно к п. 3 ст. 20111 Закона о банкротстве»). Действительно, как следует из обстоятельств данного дела, договор долевого участия в строительстве, на котором было основано требование истца, был заключен должникомзастройщиком в лице конкурсного управляющего в процедуре конкурсного производства