Учебный год 2023 / Алтухов. Признание права собственности на недвижимость в делах о банкротстве

40

Споры о признании права собственности на объекты недвижимости в делах о банкротстве застройщиков жилых домов: проблемные вопросы

Алексей Алтухов, к. ю. н., магистр РШЧП’2011, советник АБ «Павлова и партнеры»

altukhov-av@mail.ru

В основе законоположений о банкротстве застройщиков (параграф 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»), в целом, лежит обязательственно-правовая концепция прав инвесторов («участников строительства»), финансирующих строительство объектов недвижимости (в данном случае жилых домов). В то же время законодатель предоставил участнику строительства, получившему владение жилым помещением до возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика в доме, введенном в эксплуатацию, вещно-правовой способ защиты, а именно признание судом права собственности на жилое помещение (пп. 8, 81 ст. 20111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Споры о признании права собственности на жилые помещения, а также объекты недвижимости нежилого назначения составляют значительную часть всех обособленных споров, рассматриваемых в рамках дел о банкротстве указанной категории должников.

В статье автор анализирует обоснованность законодательного решения, закрепленного в нормах пп. 8, 81 ст. 20111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», предлагает свое видение упомянутого способа защиты прав участников строительства с точки зрения de lege ferenda.

Кроме того, на основе обширной судебной практики рассматриваются малоисследованные вопросы об условиях и последствиях признания судом права собственности участников строительства на жилые помещения в делах о банкротстве застройщиков.

Особое внимание уделено дискуссионному вопросу о том, при каких условиях могут быть удовлетворены требования о признании права собственности на объекты недвижимости нежилого назначения в делах о банкротстве застройщиков.

Иски о признании права собственности в науке, законодательстве и судебной практике:

Признание судом права собственности участника строительства на жилое помещение в деле о банкротстве застройщика: оценка способа защиты, предусмотренного п. 8 ст. 20111

Последствия признания судом права собственности участника строительства на жилое

Подлежат ли рассмотрению требования о признании права собственности на объекты недвижимости нежилого назначения в деле о банкротстве застройщика? Каковы условия

Введение

В 2011 году Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее --- Закон о банкротстве) был дополнен специальными правилами о банкротстве застройщиков (параграф 7 главы IX), основная цель которых (с учетом последующих изменений) - обеспечение реализации и дополнительной защиты прав участников строительства (прежде всего граждан), вложивших денежные средства либо иное имущество в строительство многоквартирных домов и жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков (далее при совместном упоминании --- жилые дома), с целью последующего получения расположенных в них жилых помещений.

Значительную часть обособленных споров, рассматриваемых в рамках дел о банкротстве застройщиков жилых домов (далее также --- застройщики), составляют споры о признании права собственности на объекты недвижимости (главным образом, споры о признании права собственности участников строительства на жилые помещения).

По общему правилу требования о признании права собственности исключены из перечня тех требований, которые после принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства:

«С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства» (абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве)

42

Е.Д. Суворов объясняет смысл данного исключения из «банкротного специалитета» следующим образом: заявитель таких требований, как виндикационное и требование о признании права собственности, «по существу ничего не просит от должника, а лишь забирает свое имущество, не входящее в конкурсную массу. Именно потому что речь не идет о выдаче из массы, нет оснований для конкурса и, следовательно, для ограничений индивидуального удовлетворения»1.

В изъятие из общего правила абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве в деле о банкротстве застройщика после открытия конкурсного производства требования о признании права собственности на объекты недвижимости, как и ряд других требований в отношении недвижимого имущества, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве:

«С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства» (подп. 1 п. 1 ст. 2018 Закона о банкротстве)2.

Официальные пояснения такого законодательного решения (например, в пояснительной записке к соответствующему законопроекту) отсутствуют. Как полагает Е.Д. Суворов, «рассмотрение вещных споров в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщиков --- осознанное решение о специалитете дел о банкротстве для любых споров в отношении недвижимости, потенциально составляющей конкурсную массу должника»3. По нашему мнению, данное решение оправданно, поскольку, как будет показано ниже, требования о признании права собственности на объекты недвижимости, предъявляемые в делах о банкротстве застройщиков, в большинстве случаев де-факто являются не вещноправовыми требованиями, о которых говорится в абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, а обязательственно-правовыми, результаты рассмотрения которых затрагивают конкурсную массу.

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве содержит специальные правила, регламентирующие не только порядок предъявления и рассмотрения требований о признании права собственности на объекты недвижимости в деле о банкротстве застройщика (ст. 2018), но и устанавливающие условия признания арбитражным судом права собственности участников строительства на жилые помещения (пп. 8, 81 ст. 20111). Рассмотрим

1Суворов Е.Д. О некоторых вопросах банкротного специалитета и его ограничениях // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 11. С. 161.

2Ранее (до вступления в силу Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и

овнесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ), которым было исключено применение процедур наблюдения и финансового оздоровления в делах о банкротстве застройщиков) требования в отношении недвижимого имущества, в том числе требования о признании права собственности, подлежали предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с даты введения наблюдения.

3Суворов Е.Д. Банкротство в практике Президиума ВАС РФ за 2014 г.: прецеденты и комментарии. М., 2015. С. 350.

43

правовую природу и условия осуществления данного способа защиты прав участников строительства.

Иски о признании права собственности в науке, законодательстве и судебной практике: краткий обзор

Признание права является одним из названных в ст. 12 ГК РФ способов защиты гражданских прав и составляет содержание соответствующего указанному способу средства защиты ---

иска о признании, традиционно выделяемого в рамках процессуальной классификации исков4.

В.М. Гордон, автор наиболее значительного в отечественной дореволюционной процессуалистике исследования указанного вида исков, отмечал: «…то, что именуют иском о признании, есть, по процессуальной цели своей, иск о судебном подтверждении и, по предмету этого последнего, может быть квалифицируемо как иск о судебном подтверждении правоотношения <…> Подтверждению может подлежать или существование, наличность в данном случае, или же несуществование, отсутствие данного гражданского правоотношения»5. Соответственно различают положительные (позитивные) и отрицательные (негативные) иски о признании.

Понимание иска о признании (установительного иска) как требования, направленного на судебное подтверждение наличия или отсутствия определенного спорного правоотношения (либо отдельного права или обязанности), с теми или иными вариациями содержится в большинстве доктринальных источников, в которых затрагивался данный вопрос, - как дореволюционных6, так и более поздних7.

Важно подчеркнуть, что иски о признании, как и иски о присуждении, «направлены на судебное подтверждение прав и обязанностей в том виде и содержании, в каком они сложились и существовали до и независимо от процесса. Решение не вносит в обоих случаях никаких изменений в существующее право, которое остается после судебного решения таким же, каким оно было до процесса»8. В этом состоит одно из главных отличий исков о признании от преобразовательных исков.

4Обращение к категориям исковой формы защиты прав в данном случае оправданно, поскольку в силу ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам искового производства с особенностями, установленными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства). Рассматриваемые же в деле о банкротстве застройщика обособленные споры о признании права собственности на объекты недвижимости, по существу, представляют собой мини-исковые процессы.

5Гордон В.М. Иски о признании. Ярославль, 1906. С. 45, 46.

6См., напр.: Васьковский Е.В. Учебник гражданского процесса / Под редакцией и с предисловием В.А. Томсинова (серия «Русское юридическое наследие»). М., 2003. С. 167, 168; Энгельман И.Е. Курс русского гражданского судопроизводства. Издание третье, исправленное и дополненное. Юрьев, 1912. С. 234.

7См., напр.: Гурвич М.А. Учение об иске (состав, виды): учебное пособие. М., 1981. С. 13 – 17; Добровольский А.А., Иванова С.А. Основные проблемы исковой формы защиты права. М., 1979. С. 60 – 67; Крашенинников Е.А. К теории права на иск. Ярославль, 1995. С. 46 – 50; Он же. Понятие и юридическая природа установительного притязания // Понятийный аппарат науки советского гражданского права и процесса и терминология законодательных актов. Сборник научных трудов. Тверь, 1991. С. 141 – 148 (по мнению ученого, иски о признании являются средством осуществления (средством возбуждения гражданского процесса по принудительной реализации) установительных притязаний, которые, в свою очередь, заключаются в «возможности управомоченного требовать от суда подтверждения наличия или отсутствия определенных регулятивных гражданских прав и обязанностей»); Юдельсон К.С. Советский гражданский процесс. М., 1956. С. 209, 210.

8Советский гражданский процесс (Извлечение). М., 1967 // Гурвич М.А. Избранные труды. Т. 2. (Классика российской процессуальной науки). Краснодар, 2006. С. 441.

44

Иск о признании права собственности традиционно приводят в качестве примера иска о признании (установительного иска)9. Мы не можем согласиться с утверждением Р.С. Бевзенко о том, что «процессуальная наука выделяет два вида исков о признании права: (1) правоподтверждающего и (2) конституирующего (правообразующего) характера»10 (к последним Р.С. Бевзенко относит требование правообладателя земельного участка о признании права собственности на самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ) и требование

опризнании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (абз. 2 п. 3 ст. 225 ГК РФ)). Как было показано выше, в процессуальной науке положительный иск

опризнании трактуется как правоподтверждающий. Удовлетворение такого иска (подтверждение судом наличия определенного права (правоотношения)) не влечет изменения материально-правового положения сторон спора по сравнению с тем положением, которое существовало до судебного процесса. Предусмотренные п. 3 ст. 222 и абз. 2 п. 3 ст. 225 ГК РФ требования, которые Р.С. Бевзенко квалифицирует как «иски о признании права конституирующего (правообразующего) характера», de lege ferenda являются конститутивными исками, а это самостоятельный вид исков, выделяемый наряду с исками о признании и исками о присуждении.

Сторонникам деления исков на иски о присуждении, о признании и преобразовательные следовало бы отнести требования, предусмотренные п. 3 ст. 222 и абз. 2 п. 3 ст. 225 ГК РФ, к преобразовательным искам. Так поступает, например, Е.А. Останина, отмечая при этом некорректность использования термина «признание права собственности» в ст. 222 и 225 ГК РФ11. А.В. Егоров и М.А. Ерохова, также используя понятия «установительный иск о признании права собственности» и (применительно к требованиям, указанным в п. 3 ст. 222 и абз. 2 п. 3 ст. 225 ГК РФ) «преобразовательный иск о признании права собственности», вместе с тем правильно отмечают: «…поскольку правовая природа двух разновидностей исков о признании весьма отличается, скорее, следует говорить не о двойственности правовой природы, а о терминологических неточностях, допущенных законодателем, который два разных правовых явления описывает при помощи единой категории иска о признании права»12.

Мы полагаем, что иск, направленный на вынесение правообразующего судебного решения, и преобразовательный иск являются самостоятельными разновидностями конститутивных исков (данная точка зрения представлена в работах М.А. Гурвича и Е.А. Крашенинникова), однако в любом случае согласны с тем, что в п. 3 ст. 222 и абз. 2 п. 3 ст. 225 ГК РФ допущены терминологические неточности, и поддерживаем предложение отказаться от использованной в данных нормах ГК РФ терминологии13.

Иск о признании права собственности не упомянут в главе 20 ГК РФ, посвященной защите права собственности и других вещных прав. Широкое распространение в правоприменительной практике современной России исков о признании права собственности, нередко предъявляемых злонамеренно (в частности, с целью воспрепятствовать ответчику заявить возражение о доброй совести), актуализировало

9См, напр.: Арбитражный процесс: учебник / Отв. ред. В.В. Ярков. 5-е изд., перераб. и доп. М., 2012. С. 249 (автор главы – В.В. Ярков); Гурвич М.А. Учение об иске (состав, виды). С. 14; Крашенинников Е.А. К теории права на иск.

С47.

10Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. № 6. С. 8.

11См.: Останина Е.А. Преобразовательные иски и приобретение вещного права // Иски и судебные решения: Сборник статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М., 2009. С. 85 – 93, 101.

12Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещноправовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. № 4. С. 121.

13См.: Люшня А.В. Правовая природа судебного признания права собственности // Вестник ВАС РФ. 2007. № 5.

С.58.

45

вопрос о том, «допустимо ли спорить о принадлежности вещи иначе, как в формах, указанных в главе 20 ГК»14.

Было высказано авторитетное мнение, согласно которому иск о признании права собственности является надлежащим средством защиты владеющего объектом недвижимости лица, оспаривающего право собственности, зарегистрированное за другим субъектом15. Иными словами, предлагалось придать иску о признании права собственности на объекты недвижимого имущества функцию иска о корректировке реестра16.

Именно такой подход получил закрепление в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22):

«Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности» (п. 58 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22)

Сообразно с доктринальными представлениями положительный иск о признании вещного права рассматривается в упомянутом постановлении как иск правоподтверждающий (т.е. его удовлетворение подтверждает наличие у истца уже возникшего права). Это выражено в следующей правовой позиции:

«Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ» (п. 59 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22)

Поскольку государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права17, доказательством права собственности на недвижимое имущество по общему правилу является выписка из ЕГРН

14Скловский К.И. Об условиях предъявления иска о признании права собственности // Вестник ВАС РФ. 2008. № 1 С. 39.

15См.: Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Указ. соч. С. 121, 122; Скловский К.И. Указ. соч. С. 39.

16По мнению А.В. Егорова и М.А. Ероховой, «иск о корректировке реестра занимает промежуточное положение между исками о признании и исками о присуждении, взятыми в чистом виде». Тем не менее практические соображения (а именно необходимость вывести иск о корректировке ЕГРП (в настоящее время – ЕГРН) из-под действия правил об исковой давности) подталкивают авторов к тому, чтобы в условиях российского правопорядка рассматривать указанный иск как разновидность иска о признании (см.: Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Указ. соч. С. 122, 123).

17См.: ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

46

(ранее - ЕГРП)18. Таким образом, иск о признании права собственности на недвижимое имущество подлежит удовлетворению при условии представления истцом выписки из ЕГРН, доказывающей возникновение у него соответствующего права (случаи, когда этого не требуется, указаны в процитированном п. 59 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ

№ 10/22).

ВКонцепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной 07.10.2009 на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (далее --- Концепция развития гражданского законодательства РФ), отмечена необходимость установления в ГК РФ закрытого перечня вещно-правовых способов защиты вещных прав и положений об основных особенностях их применения, в том числе «о защите вещного права на недвижимое имущество, если оно зарегистрировано в ЕГРП за другим лицом, посредством иска о признании права и отмены государственной регистрации»19.

Вподготовленном на основе упомянутой Концепции проекте Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» признание вещного права определено как один из способов защиты вещных прав, применяемый «в целях защиты оспариваемого вещного права» (п. 1 ст. 226, п. 1 ст. 232 ГК РФ в редакции законопроекта).

Подведем итог. Краткий обзор положений доктрины, нормативных предписаний и правовых позиций, сформированных в судебной практике, показывает, что положительный иск о признании (в том числе иск о признании права собственности) является требованием о вынесении правоподтверждающего судебного решения. Такой способ защиты, как признание права, и соответствующее ему средство защиты (положительный иск о признании) являются надлежащими только в том случае, если нарушенное или оспариваемое право истца, за защитой которого он обратился в суд, возникло к моменту вынесения судебного решения. Известные закону немногочисленные исключения из данного правила (п. 3 ст. 222, абз. 2 п. 3 ст. 225 ГК РФ) следует отнести на счет терминологических недостатков закона.

Признание судом права собственности участника строительства на жилое помещение в деле о банкротстве застройщика: оценка способа защиты, предусмотренного п. 8 ст. 20111 Закона о банкротстве, с точки зрения de lege ferenda

В соответствии с общим правилом п. 8 ст. 20111 Закона о банкротстве арбитражный суд удовлетворяет заявление участника строительства о признании права собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдены два условия: 1) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома; 2) застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения20.

18См.: абз. 3 п. 36 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22.

19Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М., 2009. С. 78.

20Подробно данные условия и предусмотренное п. 81 ст. 20111 Закона о банкротстве исключение из общего правила рассматриваются ниже.

Представляется, что при тех условиях, которые указаны в гипотезе нормы п. 8 ст. 20111 Закона о банкротстве, участник строительства не должен наделяться возможностью прибегнуть к такому способу защиты, как признание права собственности на жилое помещение.

Во-первых, концептуальной основой базового для соответствующих отношений законодательного акта --- Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ---

Закон об участии в долевом строительстве) --- является идея приобретения «дольщиками» права собственности на возведенные за их счет объекты недвижимого имущества производным способом («от застройщика», с которым «дольщики» находятся в обязательственно-правовой связи). В силу принципа superficies solo cedit первоначальным собственником объекта строительства становится застройщик как правообладатель земельного участка, на котором данный объект возведен. Убедительным подтверждением того, что законодатель не рассматривает «дольщика» в качестве первоначального собственника объекта долевого строительства, является наделение его правом залога на данный объект (ч. 3 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Обязательственноправовая концепция прав инвесторов (участников строительства), финансирующих строительство жилых домов, также положена в основу законоположений о банкротстве застройщиков21. Данный подход представляется верным еще и потому, что он соответствует одному из главных принципов банкротного права: принципу равенства кредиторов (имеется в виду равенство внутри такой группы кредиторов застройщика, как участники строительства)22. Таким образом, участники строительства не приобретают право собственности на жилые помещения первоначальным способом только лишь на том основании, что они выступили инвесторами строительства жилого дома, в котором эти помещения расположены.

Во-вторых, с момента исполнения застройщиком договорного обязательства передать жилое помещение участнику строительства последний становится законным владельцем данного помещения, но не собственником. Право собственности участника строительства на жилое помещение как объект недвижимости подлежит государственной регистрации и поэтому в силу п. 2 ст. 81 ГК РФ возникает с момента регистрации в ЕГРН. Иными словами, возникновение данного права подчинено принципу внесения, который получил закрепление в ГК РФ23. Таким образом, до момента государственной регистрации права собственности участника строительства на жилое помещение ему не может быть доступен иск о признании права собственности, поскольку данное право еще не возникло.

По мнению И.А. Приходько, «есть основания полагать, что способ защиты, указанный в п. 8 ст. 20111 Закона о банкротстве, является специфическим, предусмотренным специально для

21 Подробнее о вещно-правовой и обязательственно-правовой концепции прав инвесторов строительства объектов недвижимости, а также отражении данных концепций в законодательстве см.: Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью. Комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3. С. 91 – 95.

22О необходимости создания механизма равного и пропорционального удовлетворения требований «дольщиков» в ситуации банкротства застройщика писал еще в 2007 г. А.В. Егоров, обоснованно обращая внимание на то, что такой механизм предполагает отказ от практики признания судами права собственности отдельных «дольщиков» на квартиры в доме (как введенном, так и не введенном в эксплуатацию), который принадлежит несостоятельному застройщику и поэтому входит в конкурсную массу (см.: Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. № 4. С. 41, 44 – 50).

23См.: Бевзенко Р.С. Принципиальные положения статьи 81 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. № 4. С. 33.

48

ситуации, когда застройщик находится в процедуре банкротства»24. Специфика упомянутого способа защиты, как полагает И.А. Приходько, заключается именно в том, что закон допускает возможность судебного признания права собственности участника строительства на жилое помещение в отсутствие государственной регистрации данного права. При этом ученый не ставит под сомнение обоснованность такого законодательного решения25.

Очевидно, что материально-правовой интерес участника строительства, обращающегося в арбитражный суд с заявлением в порядке п. 8 ст. 20111 Закона о банкротстве, заключается в возникновении (государственной регистрации) права собственности на жилое помещение (на практике обращение с такими заявлениями в большинстве случаев вызвано отказом (состоявшимся или только предвидимым) регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности участника строительства на жилое помещение)26. Учитывая указанный интерес, полагаем, что de lege ferenda в ситуации, описанной в п. 8 ст. 20111 Закона о банкротстве, участник строительства должен быть наделен правом обращения в арбитражный суд не с заявлением о признании права собственности, а с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Соответственно, арбитражный суд при наличии условий, перечисленных в упомянутой норме, должен вынести определение о государственной регистрации перехода права собственности.

Предложенное понимание надлежащего способа защиты для участника строительства, получившего владение жилым помещением до возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика в жилом доме, введенном в эксплуатацию, требует некоторых пояснений.

Во-первых, несмотря на то, что возможность предъявления иска о государственной регистрации перехода права собственности предусмотрена законом применительно к договору купли-продажи недвижимости (п. 3 ст. 551 ГК РФ), на наш взгляд, отсутствуют принципиальные препятствия для наделения данным средством защиты участников строительства и в том случае, если их взаимоотношения с застройщиком оформлены не договором купли-продажи. Так, в судебной практике было признано допустимым применение по аналогии нормы п. 3 ст. 551 ГК РФ к требованиям участников договора простого товарищества в ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка либо здания в общую долевую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий27.

24Приходько И. Комментарий Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (часть I) // Хозяйство и право. 2014. № 3 (Приложение). С. 45.

25Впоследствии эта же мысль прозвучала в расширенной версии комментария к указанному Обзору ВС РФ (см.: Приходько И.А., Бондаренко А.В., Столяренко В.М. Комментарий практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. М., 2015. С. 63, 64, 237).

26Следует отметить, что отказ регистратора осуществить регистрацию права собственности участника строительства по его заявлению без предварительного обращения в суд только на том основании, что в отношении застройщика возбуждено производство по делу о банкротстве, является незаконным (см. постановление АС Уральского округа от 25.05.2017 по делу № А76-10623/2016; определение судьи ВС РФ от 15.09.2017 № 309-ЭС17-7129(2) об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ (далее такие «отказные» определения судей ВС РФ именуются «определением судьи ВС РФ»)).

27См.: абз. 4 п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее

49

Во-вторых, из п. 3 ст. 551 ГК РФ следует, что вынесение судом решения о государственной регистрации перехода права собственности обусловлено уклонением одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от регистрации перехода права. Однако фактический состав, предусмотренный п. 8 ст. 20111 Закона о банкротстве, вовсе не предполагает (хотя, вероятно, не исключает) уклонение застройщика от совершения действий, необходимых для обеспечения государственной регистрации права собственности участника строительства на жилое помещение.

Полагаем, что уклонение стороны договора от совершения действий, имеющих целью государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость к другой стороне, не является имманентной характеристикой основания иска о государственной регистрации перехода права. Ведь, несмотря на то что надлежащим ответчиком по иску, предусмотренному п. 3 ст. 551 ГК РФ, является сторона договора купли-продажи недвижимого имущества, уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, последняя не присуждается к совершению соответствующих действий в результате удовлетворения иска (во всяком случае необходимость в таком присуждении есть не всегда)28.

К.И. Скловский, характеризуя иск, предусмотренный п. 3 ст. 551 ГК РФ, верно отмечает: «Суд не понуждает ответчика к совершению этих действий (действий, необходимых для регистрации перехода права. --- А.А.), а обсуждает лишь возможность регистрации права собственности помимо ответчика. Принципиально, как известно, регистрация права может производиться и в одностороннем порядке, т.е. по требованию только одной стороны, при известных условиях. Задача судопроизводства, стало быть, сводится к выяснению того, имеются ли условия, достаточные для односторонней регистрации права собственности»29.

Встречающаяся литературе трактовка иска о государственной регистрации перехода права собственности как иска о присуждении30, по нашему мнению, не учитывает следующее обстоятельство. О необходимости присуждения ответчика к совершению каких-либо действий в результате удовлетворения указанного иска можно говорить лишь в том случае, если для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости требуется представление регистрирующему органу определенных документов, которые имеются только у ответчика, и последний уклоняется от их передачи. Однако такая ситуация не является общим правилом. Вполне возможно, что все документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, имеются у истца и понуждения ответчика к передаче каких-либо документов не потребуется.

– постановление Пленума ВАС РФ № 54), п. 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

28 См.: Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: научно-практическое пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред. В.Н. Соловьева; науч. ред. С.В. Потапенко. М., 2011. С. 345, 346; постановление ФАС Московского округа от 19.02.2007 по делу № А41-К1- 11178/06.

29Скловский К.И. Применение законодательства о собственности. Трудные вопросы: Комментарий Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153. М., 2014. С. 117.

30См., напр.: Бевзенко Р.С. Возникновение права собственности на недвижимость в силу записи, права инвесторов и злоупотребление правом. Комментарий к определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 15.09.2015 № 305-ЭС15-3617 (дело «Ремонтник») // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. № 10. С. 10; Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Указ. соч. С. 131.