учебный год 2023 / Статья_ Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17 ноя

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

придает обобщающий характер: существование юридического запрета на заключение нового договора следует рассматривать и в качестве препятствия для изменения старого, по крайней мере с целью увеличения его срока. В связи с этим ничтожным должно быть признано и соглашение сторон договора аренды о продлении его срока (пролонгация, изменение договорного условия о сроке и т.п.), заключенное после введения в действие законодательной нормы об обязательном проведении торгов для заключения такого рода договоров. Юридическая форма, в которой выражается продление договорных отношений сторон, квалифицирующего значения в таких случаях не получает.

Вместе с тем, если договор аренды государственного или муниципального имущества заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения такого договора (ранее заключенный договор), он может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ. Этот вывод делается исходя из положений ст. 422 ГК РФ, в силу которой условие договора, соответствующее обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) и действующим в момент его заключения, сохраняет силу и в том случае, когда после его заключения принят закон, устанавливающий иные правила, если только такому закону не придана обратная сила.

Поскольку о возможности молчаливого продления договора аренды на новый срок упоминается лишь применительно к ранее заключенным договорам, из последнего абзаца п. 1 комментируемого Постановления вытекает, что во втором абзаце этого пункта под соглашением о продлении договора аренды подразумевается и молчаливое соглашение, о котором говорится в п. 2 ст. 621 ГК РФ. Следовательно, возобновление договора на новый срок в порядке, предусмотренном этой нормой, если сам договор заключен в период действия закона, предписывающего проведение торгов, ничтожно. Это означает, что в случае пользования арендатором имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя к отношениям сторон не подлежат применению ст. 610 ГК РФ и условия договора аренды, касающиеся пользования арендованным имуществом, в частности о сроке предупреждения о расторжении договора, заключенного на неопределенный срок, об арендной плате.

Как отмечалось выше, в основе новой редакции ст. 17.1 Закона о конкуренции лежит иная логика, чем в основе комментируемого Постановления, допускающая заключение с прежним арендатором нового договора без торгов. В то же время положений о последствиях несоблюдения тех условий, которыми обставляется заключение договора на новый срок, данный Закон не содержит, хотя даже на первый взгляд этот вопрос не вполне однозначен.

Думается, не вызовет особых затруднений квалификация договора, заключенного на новый срок с нарушением условия об отсутствии законодательного ограничения срока договора. Запрет заключения нового договора без торгов, если законодательно ограничен предельный срок договора аренды, направлен, вероятно, на защиту интереса третьих лиц в доступе к государственному и муниципальному имуществу, т.е. публичного интереса. Поэтому такой договор следует считать недействительным. В связи с этим, исходя из того же принципа, из которого исходит и комментируемое Постановление, следует заключить, что возобновление договора аренды на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, при наличии законодательных ограничений срока договора невозможно.

Сомнения вызывает другое условие - проведение рыночной оценки арендуемого имущества. Кроме того, что возможность злоупотребления при проведении оценки лежит на поверхности, а проведение оценки самого объекта никого ни к чему не обязывает при отсутствии каких-либо норм о соотношении рыночной стоимости объекта аренды и размера арендной платы, основной вопрос,

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

который возникает применительно к данному условию, - это вопрос о последствиях его несоблюдения. Представляется, что говорить о недействительности договора, заключенного на новый срок без проведения оценки арендуемого имущества, было бы преждевременно, так как данная норма охраняет только интересы одной из сторон сделки, которая при этом еще и не может являться добросовестной. Такой договор, очевидно, будет иметь один-единственный изъян: нерыночный размер арендной платы, который по общему правилу не является основанием для недействительности договора. А поскольку возможно заключить новый договор явно, то он может быть заключен и молчаливо по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. И если хоть какой-то механизм компенсации финансовых потерь при злоупотреблениях с оценкой в современном законодательстве имеет место <9>, то в тех случаях, когда арендатор и чиновник, представляющий интересы арендодателя, "по молчаливому соглашению" просто бездействуют, таким механизмом может являться только личная ответственность данного чиновника. Его ненадежность всем известна.

--------------------------------

<9> В соответствии со ст. 24.6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан возместить убытки, причиненные заказчику или третьим лицам в результате использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком.

Арендатор, обладающий преимущественным правом

Поскольку в силу договора аренды на стороне арендодателя возникает обязательство передать вещь в аренду, возможность заключения нового договора до истечения срока предыдущего предполагается <10>. Более того, для собственника, систематически извлекающего доход из своего имущества посредством сдачи его в аренду, в том числе и для передачи в аренду государственного и муниципального имущества, целесообразно отсутствие временных промежутков между первым договором и последующим (из систематичности сдачи имущества в аренду и "непрерывности" аренды исходят обе нормы ст. 621 ГК РФ). В ситуации же, когда проведение торгов обязательно и арендодатель не вправе молчаливо соглашаться с пролонгацией договора на новый срок, проведение торгов тем более целесообразно до истечения срока действующего договора аренды. В связи с этим в п. 2 комментируемого Постановления обращается внимание на то, что требовать перевода прав и обязанностей по вновь заключенному договору аренды может как лицо, утратившее к моменту его заключения статус арендатора (прежний арендатор), так и действующий арендатор постольку, поскольку новый договор заключен не с ним.

--------------------------------

<10> Хотелось бы отметить, что в п. 1 информационного письма N С1-7/ОП-434 следующим образом комментируется вопрос о правомерности проведения конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения: "...действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требование о признании конкурса недействительным".

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

Вместе с тем хотя даты проведения торгов и заключения договора аренды по итогам торгов не всегда совпадают (на торги выставляется право на заключение договора аренды, договор требует государственной регистрации), однако в момент их проведения уже очевидно и намерение арендодателя продолжать арендные отношения по поводу соответствующего имущества (что по смыслу ст. 621 ГК РФ является основанием преимущественного права <11>), и то, что оно будет реализовано. В связи с этим представляется правильной и соответствующей духу и смыслу п. 1 ст. 621 ГК РФ позиция, согласно которой при передаче имущества в аренду на торгах (независимо от того, обязательные это торги или добровольные) в годичный срок действия преимущественного права должен попасть не момент заключения договора по итогам торгов, а проведение самих торгов. Связывать этот срок с более ранним моментом, когда также проявляется намерение арендодателя выставить имущество на торги (например, с моментом принятия соответствующего решения или извещения об их проведении), было бы неверно по той причине, что в соответствии с п. 3 ст. 448 ГК РФ организатор торгов вправе отказаться от их проведения.

--------------------------------

<11> На это часто обращают внимание суды, отказывая арендаторам в исках о понуждении к заключению договора аренды на новый срок на том основании, что отсутствуют доказательства передачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу или наличия у него такого намерения.

В судебной практике встречаются дела, в которых суды отказывают истцам в переводе прав и обязанностей по договору аренды в связи с тем, что аренда, стороной которой являлся истец, прекращена не потому, что истек срок ее действия, а по причине одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок <12>. С таким ограничительным прочтением абзаца первого п. 1 ст. 621 ГК РФ невозможно согласиться. Для защиты преимущественного права важен отказ арендодателя от продолжения арендных отношений со старым арендатором при наличии его намерения по-прежнему сдавать имущество в аренду. В какой форме выражен этот отказ: в форме отказа от заключения договора на новый срок или в форме расторжения договора, заключенного на неопределенный срок, - принципиального значения, на наш взгляд, не имеет. Поэтому полагаем, что о преимущественном праве может заявлять и арендатор по договору аренды на неопределенный срок, расторгнутому по инициативе арендодателя, естественно, при соблюдении прочих условий возникновения преимущественного права: добросовестности арендатора и уведомлении им о его желании заключить договор на новый срок <13>. Но подобные ситуации следует отличать от тех, когда договор аренды расторгнут по соглашению сторон - в этом случае арендатор сам выражает свою волю на прекращение арендных отношений <14>.

--------------------------------

<12> См.: Постановление Федерального арбитражного суда (далее - ФАС) Северо-Западного округа от 14.02.2011 по делу N А56-94296/2009.

<13> В связи с этим обращает на себя внимание тот факт, что в абзаце втором п. 2 комментируемого Постановления используется оборот "арендатор по договору, который был прекращен".

<14> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.06.2009 по делу N А13-5924/2008.

II. Вторая часть комментируемого Постановления посвящена моменту прекращения

обязательства по внесению арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в отношении которого между арендатором и арендодателем заключен договор купли-продажи.

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

Этот вопрос возник в практике в связи с покупкой частными лицами недвижимости у публично-правовых образований, что сказалось на характере разъяснений <15>.

--------------------------------

<15> Эта проблема была предметом обсуждения гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при ВАС РФ, заседание которого состоялось 14.02.2011. Все три рассматриваемых ниже подхода нашли сторонников при обсуждении. URL: http://arbitr.ru/nks/meetings/32844.html.

Общее решение

Обычно стороны своим соглашением могут прямо предусмотреть момент прекращения обязанности по внесению арендной платы (ст. 407, 421, 450 ГК РФ). Однако часто прямое волеизъявление сторон на этот счет отсутствует и их воля не может быть установлена путем толкования договора (ст. 431 ГК РФ). А закон не содержит прямого диспозитивного правила о том, когда обязательства из договора аренды прекращаются, если арендатор покупает арендуемую вещь.

В связи с этим применительно к спорам о выкупе арендуемой недвижимости в практике арбитражных судов сложилось три подхода, согласно которым арендная плата должна вноситься до момента соответственно:

1)государственной регистрации перехода права собственности;

2)уплаты покупателем (бывшим арендатором) покупной цены продавцу (бывшему арендодателю);

3)заключения договора продажи недвижимости.

Первый подход основывался на том, что стороны, заключив договор купли-продажи, не прекратили обязательства из договора аренды, а следовательно, до момента государственной регистрации перехода права собственности положение арендатора не меняется и он обязан вносить арендную плату. Согласно этой точке зрения лишь после перехода к арендатору права собственности на арендуемое имущество такое обязательство прекратится совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413, 608, 617 ГК РФ).

В качестве аргумента в пользу этой позиции указывали также, что в ЕГРП сохраняется запись об аренде.

Таким образом, согласно первому подходу до момента государственной регистрации перехода права собственности в отношении одного и того же недвижимого имущества между теми же сторонами будут действовать два договора: купли-продажи в части уплаты покупной цены и перехода права, а также аренды в части предоставления имущества в пользование и платы за него.

Конечно, стороны могут заключить договор, сочетающий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи (аренда с выкупом). Однако эти формально не связанные друг с другом два договора в отношении одного и того же имущества являются взаимоисключающими: первый направлен на отчуждение имущества, а второй предполагает его возврат. При таком подходе остается непонятным, например, обязан ли продавец-арендодатель проводить капитальный ремонт отчуждаемой недвижимой вещи (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Неясно также, сохраняют ли силу условия договора аренды о

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

надлежащем использовании объекта аренды.

На это можно возразить, что стороны, договорившись о продаже недвижимости, заключили в действительности смешанный договор, содержащий элементы договоров и купли-продажи, и аренды, на условиях, сходных с прежними. Но в этом случае такое намерение сторон будет скрытым (подразумеваемым), поскольку они совершили сделку купли-продажи арендуемой вещи, а не аренды с выкупом взамен обычной аренды <16>.

--------------------------------

<16> Мыслимо предположение, что такое соглашение может быть квалифицировано как новирующее обязательство из первоначального договора.

Однако согласно п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 103 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации" обязательство прекращается новацией тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством. Намерение произвести новацию не предполагается. Если стороны намерены совершить новацию, то они должны это определенно выразить.

Допустим также контраргумент, согласно которому ст. 414 ГК РФ предполагает лишь замену одного обязательства другим, а не замещение всего комплекса прав и обязанностей по договору другими правами и обязанностями по другому договору.

Представляется поэтому, что здесь имеет место не новация в смысле ст. 414 ГК РФ, а прекращение обязательств соглашением сторон (ст. 407, 450 ГК РФ). Можно даже сказать, что в этом случае происходит расторжение договора аренды. При этом, разумеется, определенные обязательства могут сохраняться. Например, сохраняются по умолчанию обязанности уплатить ранее возникший долг по внесению арендной платы, компенсировать арендатору расходы на ремонт, который должен был провести, но не произвел арендодатель, и т.п.

Сказанное относится также ко второму и третьему из рассматриваемых подходов.

Кроме того, у покупателя в такой ситуации особый статус по сравнению с прочими законными владельцами: в отличие от них он не обязан вернуть продавцу вещь при надлежащем исполнении сторонами договора купли-продажи своих обязательств.

Следовательно, принятие первого подхода помимо конфликта обязательств, возникших из двух не связанных между собой договоров, означает еще и конкуренцию оснований владения покупателя-арендатора.

Представляется, что этот подход направлен на обеспечение интересов продавца-арендодателя, который получит не только цену (как если бы он просто продал данный объект), но и арендную плату за пользование вещью за период с момента заключения договора продажи недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности. Фактически согласно этому подходу продавец поставлен в более выгодное положение, чем в ситуации обычной купли-продажи, когда покупатель обязан по умолчанию внести лишь покупную цену и не должен дополнительно оплачивать пользование вещью, которая ему продана и передана <17>.

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

--------------------------------

<17> При этом необходимо учитывать, что в некоторых правопорядках продавец по умолчанию считается сильной стороной сделки и все неясности договора при недоказанности иного толкуются в пользу покупателя. Например, хотя во французском праве по сравнению с российским положение покупателя и его кредиторов в вопросе о переходе права собственности более привилегированное, ст. 1602 ГК Франции указывает, что любое неясное или недвусмысленное соглашение толкуется против продавца.

Второй подход основан на экономическом обмене ценностями: до момента уплаты продавцу-арендодателю покупной цены покупатель-арендатор обязан вносить арендную плату <18>.

--------------------------------

<18> Поддержку этого подхода можно увидеть в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2009 N 7188/09, где высшая судебная инстанция указала, что обязанность по внесению арендной платы была прекращена после уплаты всей выкупной цены. Однако, скорее всего, здесь имеет место толкование договора, который заключили стороны, а не констатация правила, действующего для всех случаев по умолчанию.

Против этого подхода могут быть высказаны те же аргументы, что и против первой позиции, так как он допускает одновременное существование отдельных договоров купли-продажи и аренды в отношении одного и того же имущества между теми же лицами. Он также с трудом согласуется с конструкцией, предусмотренной ст. 491 ГК РФ, согласно которой покупателем специально не оплачивается владение и пользование вещью до перехода к нему права собственности; он вносит лишь покупную цену. Конечно, стороны могут предусмотреть еще и внесение арендной платы, однако в отсутствие такого соглашения уплачивается лишь покупная цена.

Кроме того, уплата цены может быть отнесена сторонами на период после государственной регистрации перехода права. Очевидно, что после этого момента вносить арендную плату не нужно.

Согласно третьему подходу, если иное не предусмотрено сторонами, с момента заключения между арендодателем и арендатором в отношении арендованного недвижимого имущества договора купли-продажи обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.

Тот факт, что в реестре сохраняется запись о договоре аренды, не означает, что обязательства из него не могут прекратиться. Так, некоторые из них всегда прекращаются исполнением без всяких изменений в реестре. К тому же арендатор с согласия арендодателя может вернуть ему арендуемую недвижимость, и тогда, поскольку больше нет пользования вещью, арендная плата начисляться не будет (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Можно сказать, что нечто подобное происходит и при заключении договора купли-продажи арендованной вещи: стороны лишь опускают формальный возврат имущества арендатором и новое вручение ему этого имущества продавцом (бывшим арендодателем).

В пользу этой позиции могут быть высказаны следующие аргументы.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Следовательно, основной обязанностью продавца является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости это означает, что продавец обязан передать покупателю владение объектом (ст. 556 ГК РФ) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551 ГК РФ). Причем покупатель уплачивает продавцу цену именно за передачу вещи ему в собственность.

Если к моменту заключения договора купли-продажи недвижимая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ), т.е. в такой ситуации договорная обязанность продавца по ее передаче исполнена; покупатель владеет вещью на основании договора купли-продажи, и риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче вещи (ст. 211, 224, 458, 459 ГК РФ).

Кроме того, взгляд на договор купли-продажи как самостоятельное основание владения (или держания) покупателя, получившего продаваемый объект до перехода права собственности, является доминирующим в современном праве Германии, Франции и Швейцарии.

Чтобы оценить допустимость такого подхода к владению покупателя, следует обратиться к общей ситуации заключения договора купли-продажи с условием о сохранении права собственности за продавцом до определенного момента (ст. 491 ГК РФ), поскольку она является наиболее близкой к рассматриваемой и достаточно полно исследована.

В литературе указывается, что соглашение, которое имело практический эффект, схожий с тем, что принято сейчас называть сохранением права собственности за продавцом, и которое иногда именовали как pactum reservati dominii, понималось римскими юристами не как один договор купли-продажи, а как комбинация купли-продажи и аренды. Причем договор купли-продажи играл в этой смешанной сделке главную роль, тогда как аренда - подчиненную и была адаптирована к рамкам, которые устанавливало намерение сторон исполнить куплю-продажу. В такой ситуации покупатель-арендатор был обязан вносить арендную плату <19>.

--------------------------------

<19> Zimmermann R. The Law of Obligations. Roman Foundations of the Civilian Tradition. Cape Town, Deventer, Boston, 1992. P. 276 - 277.

Однако в современных европейских правопорядках широко распространен другой подход, согласно которому при заключении договора купли-продажи с оговоркой о сохранении права собственности за продавцом (например, до момента уплаты цены) покупатель владеет на основании этого договора и не оплачивает отдельно от выкупной цены свое владение: его обязанность в таком случае - уплатить цену.

В германском праве по договору с оговоркой о сохранении собственности за продавцом с момента передачи приобретатель управомочен владеть и пользоваться вещью. С наступлением условия право собственности переходит к приобретателю автоматически, повторный вещный договор не требуется. До момента наступления условия приобретатель имеет так называемое право ожидания (Anwartschaftsrecht) на отчужденную с названной оговоркой вещь. Правовое положение покупателя

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

представляет собой защищенный от распоряжений до наступления условия (§ 160, 161 Гражданского уложения Германии) шанс приобретения. Такой шанс может считаться предваряющим полноценную собственность, поскольку продавец больше не может односторонне воспрепятствовать приобретению, он уже обязан по § 929 Гражданского уложения Германии, а наступление условия (оплата покупной цены) зависит целиком от покупателя <20>.

--------------------------------

<20> Medicus/Lorenz. Schuldrecht II. Besonderer Teil. 15 Aufl. Verlag C.H. Beck, 2010. P. 100 ff.; Fikentscher/Heinemann. Schuldrecht. 10 Aufl. De Gruyter Rechtswissenschaften Verlags. 2006. P. 478 ff.

Подобная позиция принята и в праве Швейцарии. По швейцарскому праву приобретатель вещи по договору с оговоркой о сохранении права собственности за продавцом является производным владельцем (possesseur derive) и его позиция квалифицируется как ожидание вещного права. Такой приобретатель может пользоваться вещью, но не распоряжаться ею <21>.

--------------------------------

<21> Steinauer P.-H. Les droits reels. Tome II. 3-eme ed. Staemp fli Editions SA. Berne, 2002. P. 283.

Во Франции покупатель, получивший вещь на основании договора купли-продажи, который заключен с оговоркой о сохранении права собственности за продавцом до уплаты покупной цены, является держателем. Теоретически договором ему может быть запрещено пользоваться вещью, но на практике смысл такого соглашения заключается именно в использовании вещи еще до уплаты цены с сохранением права собственности за продавцом <22>. И хотя ранее в литературе встречались высказывания, что в таком случае имеет место договор найма-продажи или ссуды-продажи, есть основания полагать, что покупатель держит вещь лишь в силу договора купли-продажи <23>.

--------------------------------

<22> Rutgers J.W. International reservation of title clauses. The Hague, 1999. P. 63.

<23> Planiol M., Ripert G. Traite pratique de droit civil francais. Tome III. 10-e ed. 1924. P. 602; Морандьер Ж.Л., де ла. Гражданское право Франции. Т. 3. М., 1961. С. 47.

Таким образом, можно утверждать, что в отсутствие специального указания сторон, заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекращают на будущее время своим соглашением обязательства из договора аренды (п. 1 ст. 407 ГК РФ), в результате чего основание владения покупателя (арендатора) изменяется: сначала таким основанием было владение по договору аренды, а затем - по договору купли-продажи (договор купли-продажи поглощает аренду).

Плата за пользование вещью до момента государственной регистрации перехода права собственности по умолчанию закладывается в цену по договору купли-продажи, поскольку продавец обязан не просто осуществить действия по изменению записи в реестре, а передать недвижимую вещь в собственность покупателя (сделать покупателя владеющим собственником вещи). Иное может быть прямо установлено сторонами либо выводится из их соглашения путем толкования, например если цена ниже рыночной и восполняется арендной платой (ст. 431 ГК РФ).

Третий из рассмотренных подходов был принят новейшей практикой Президиума ВАС РФ <24>

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

и возобладал (правда, с серьезными исключениями) при подготовке комментируемого Постановления: в п. 5 этого Постановления содержится разъяснение, что, если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

--------------------------------

<24> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10. Ср.: Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2009 N 7188/09.

Также особо разъяснено, что, если договор купли-продажи будет недействителен (ничтожная или признанная судом недействительной оспоримая сделка), арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися, поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме связанных с недействительностью, с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). В такой ситуации продавец (арендодатель) не сможет просто забрать вещь у покупателя (арендатора), а последний будет обязан оплатить пользование вещью, в том числе и за время после совершения недействительной купли-продажи.

Проблема сохранения зарегистрированного обременения

Если речь идет о здании, сооружении или помещении, то договор аренды такого объекта на срок год или более подлежит государственной регистрации под страхом его незаключенности (ст. 433, 651 ГК РФ) <25>. И несмотря на принятие третьего подхода, возникает вопрос: как быть, если между сторонами существует зарегистрированный договор аренды и при этом в простой письменной форме заключается договор купли-продажи? Не нужно ли в этом случае для прекращения арендных обязательств погасить запись об аренде?

--------------------------------

<25> О применении ст. 651 ГК РФ к аренде нежилых помещений см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

Во-первых, практика исходит из того, что отнюдь не всегда соглашение, прекращающее обязательство, должно быть заключено в той же форме, что и договор, которым это обязательство установлено <26>.

--------------------------------

<26> Например, применительно к форме соглашения об отступном см. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2007 N 7134/07.

Во-вторых, цель регистрации договора аренды заключается в оглашении прав арендатора, которые, несмотря на обязательственную природу, влияют на права и интересы третьих лиц (право следования, преимущественное право, вещно-правовая защита). Эти особенности придают аренде вещный характер и делают ее обременением. Поэтому применительно к недвижимости целесообразно, чтобы третьи лица имели возможность получить знание о наличии такого обременения не только путем установления того, кто владеет объектом, но и посредством получения сведений из реестра.

Статья: Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 17

ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики Документ предоставлен КонсультантПлюс

применения ...

Дата сохранения: 24.11.2019

Если же речь идет о снятии обременения, то основная функция регистрации договора аренды отпадает, поскольку объект очищается от этого обременения. Конечно, покупатель может быть заинтересован в наличии арендатора, но в данном случае мы говорим уже не об обременении недвижимости, а об увеличении ее экономической привлекательности. И видимо, в случае, если продавец станет содействовать прекращению аренды, покупатель будет вправе взыскать с него убытки из неисполнения договора продажи недвижимости, если тот был заключен с указанием на существование выгодной для покупателя аренды.

В-третьих, в ситуации, когда аренда регистрируется и, что особенно важно, запись о ней погашается по заявлению одной из сторон <27>, требование о ее сохранении до такого изменения реестра кажется странным.

--------------------------------

<27> См.: п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав).

И в-четвертых, мыслимы различные препятствия в регистрации, которые, если с ней будет связано прекращение аренды, блокируют на долгое время эффект соглашения сторон о прекращении договора. А с учетом первых трех аргументов разумного обоснования такому блокированию нет.

Поэтому представляется верным подход, предложенный в п. 6 комментируемого Постановления, согласно которому аренда здания, сооружения или помещения прекращается в момент заключения договора купли-продажи или в иной момент, указанный в законе или соглашении сторон, вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок). Сохранение в реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Другое дело, что запись все же нужно погасить. При подготовке проекта высказывалось мнение, что погашение может быть осуществлено лишь при взаимном обращении сторон с соответствующими заявлениями. Однако, поскольку в настоящее время запись об аренде вносится и погашается по заявлению одной стороны, этот подход был отброшен: любая из сторон договора аренды вправе обратиться к регистратору с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора аренды.

Исключения

Исключения из общего правила о моменте прекращения обязательства по внесению арендной платы содержатся в п. 6, 7 и отчасти в п. 8 комментируемого Постановления. Необходимость сделать такие исключения вытекает из смысла специальных законов.

Первое исключение касается так называемой малой приватизации: закон предусматривает льготный порядок выкупа помещений субъектами малого и среднего предпринимательства, которые арендовали эти помещения в течение определенного периода <28>.

--------------------------------

<28> См.: Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской