учебный год 2023 / Согласие_Субаренда_Громов
.pdf
62
Журнал РШЧП |
Выпуск № 4 / июль–август / 2019 |
Согласие третьего лица на совершение сделки
Андрей Громов,
к.ю.н., магистр РШЧПʼ2015
С 2013 года нормы о согласии третьего лица на совершение сделки закреплены в общей части ГК РФ в статьях 157.1 и 173.1. Вслед за этим в постановлении Пленума ВС РФ № 25 определены общие правила, относящиеся к согласию*. К ним, в частности, относятся: возможность заинтересованного лица запросить согласие; право лица, дающего согласие, направить ответ на запрос любому заинтересованному лицу; разумный срок для ответа на поступивший запрос; деление согласия на предварительное и последующее; необходимость указать в предварительном согласии предмет сделки; указание на то, что молчание не является согласием, за исключением случаев, установленных законом.
Указанные общие правила могут иметь специфику применительно к конкретным случаям согласия. В рамках статьи осуществлен анализ трех специальных случаев с целью выявления их особенностей, а именно согласие:
1.Арендодателя на заключение договора субаренды.
2.Органов опеки и попечительства.
3.Участника общей совместной собственности.
Автор показывает, как толкуются указанные нововведения в судебной практике и обосновывает позицию, согласно которой необходимость получения согласия, влияющего на действительность сделки, не всегда является целесообразной и заслуживает поддержки.
Согласие арендодателя на заключение договора субаренды
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя. Исключением является аренда земельных участков: в силу п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка по общему правилу имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его
* Комментарий к разъяснениям ВС РФ, изложенным в постановлении Пленума от 23.06.2015 № 25 в части правил о согласии третьего лица на совершение сделки, см.: Тололаева Н.В. Признание сделки недействительной и ответственность по договору: разъяснения ВС РФ. – М.: Актион-Медиа, 2017. С. 10–14.
63
Журнал РШЧП |
Выпуск № 4 / июль–август / 2019 |
уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Аналогичный подход применяется в отношении лесных участков1.
Содержание и порядок предоставления согласия
ГК РФ практически не содержит каких-либо требований к содержанию согласия. Указывается лишь, что в случае предварительного согласия, необходимо обозначить предмет сделки, подлежащей заключению (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ).
В п. 56 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 25) также содержится общее ограничение, в силу которого ст. 157.1 ГК РФ не предусматривает возможности выдачи общего согласия третьего лица на совершение любых сделок с конкретно не определенным имуществом (п. 56 постановления Пленума ВС РФ № 25). Поскольку согласие на субаренду предоставляется в отношении объектов, переданных арендатору, насколько бы общим оно ни было, согласие будет достаточно определенным, по крайней мере, в части предмета субаренды.
«Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя» (п. 15 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»)
В то же время согласие может быть и максимально детальным: в отношении конкретного имущества, установленных лиц или на фиксированный срок. Несоблюдение указанных условий при заключении договора субаренды приведет к нарушению требования п. 2 ст. 615 ГК РФ и позволит арендодателю оспорить договор субаренды2.
Лицом, изъявляющим волю на согласие, должен быть арендодатель. В практике возникали разногласия в части того, кто именно предоставляет согласие, если арендодателем является предприятие, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения. АС Московского округа, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, указал, что согласие должно выдаваться не предприятием, а собственником имущества3.
Отзыв предварительного согласия в соответствии с п. 57 постановления Пленума ВС РФ № 25 по общему правилу возможен. Однако в ряде случаев арендатор заключает договор, планируя извлекать прибыль исключительно посредством сдачи объектов в субаренду. В этих целях согласие на субаренду может быть зафиксировано непосредственно в договоре. Подобное согласие не может быть отозвано арендодателем в одностороннем порядке, если только это специально не указано в договоре аренды4. Представляется, что этот подход необходимо распространить и на случаи,
1 Постановление АС Московского округа от 02.09.2015 по делу № А41-71708/14.
2 Постановление АС Московского округа от 05.03.2019 по делу № А40-49704/2018. 3 Постановление АС Московского округа от 27.08.2018 по делу № А40-136711/17.
4 Определение ВС РФ от 22.01.2018 по делу № 303-ЭС17-13540. См. комментарий к этому определению ВС РФ: Латыев А.Н. О правомерности отзыва арендодателем заранее данного арендатору со-
64
Журнал РШЧП |
Выпуск № 4 / июль–август / 2019 |
когда арендодатель своим односторонним волеизъявлением предоставляет арендатору согласие на заключение договоров субаренды в течение определенного срока. Обратная позиция вносила бы неопределенность в коммерческие отношения сторон, предоставляя арендодателю необоснованное преимущество, которое могло бы использоваться им, например, в целях досрочного расторжения договора.
Оспоримость субаренды
Итак, по общему правилу в случае субаренды требуется согласие арендодателя. Каковы же последствия отсутствия такого согласия? В судебной практике неоднократно отмечалось, что с 1 сентября 2013 года подобные договоры субаренды являются оспоримыми5. Обоснован ли такой подход? Не лучше ли исключить возможность оспаривания договора субаренды6?
Как известно, институт согласия третьего лица на совершение сделки призван защитить или интересы одного из участников сделки (например, сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного, совершаются с согласия органов опеки и попечительства в целях защиты интересов несовершеннолетнего), или интересы третьего лица, чье согласие является обязательным (согласие кредитора на перевод долга)7. Очевидно, что согласие арендодателя на субаренду относится ко второй группе.
Как следствие, для оценки целесообразности оспоримости договора субаренды (как последствия отсутствия согласия) необходимо в первую очередь определить, может ли арендодатель защитить свои интересы иным образом, например, посредством использования договорных притязаний (расторжение договора, взыскание убытков и т.д.).
Предположим, что арендодатель узнает о наличии уже заключенного договора субаренды. Оспорив эту сделку, не совершая каких-либо дополнительных действий, он добьется только возврата имущества арендатору. Но насколько это эффективно с учетом того, что арендатор вновь может передать имущество в субаренду даже тому же самому лицу?
Представляется, что такая мера выгодна при наличии фактической или юридической связи между арендодателем и арендатором, которые намерены сохранить за собой опцию прекращения договора с субарендатором по своему усмотрению. Не всякий субарендатор согласится на закрепление в договоре прав арендатора на немотивированный безвозмездный отказ от договора субаренды. В то же время отсутствие согласия арендодателя позволяет оспорить договор субаренды и обязать субарендатора освободить помещение вне зависимости от содержания договора субаренды.
гласия на субаренду. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22.01.2018 № 303-ЭС17-13540 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2018. № 6. С. 21–28.
5 Постановление АС Московского округа от 28.08.2018 по делу № А40-110719/17; постановление АС Московского округа от 16.09.2015 по делу № А40-186017/2014.
6 Вопрос соотношения требований о признании сделки недействительной и о прекращении договора поднимается в литературе: Kötz H. Vertragsrecht. 2 Auflage. 2012. S. 154.
7 Wolf M., Neuner J. Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts. 10 Auflage. 2012. S. 657, 658; Гражданское право. Учебник в 4 томах. Том I / Отв. ред. Е.А. Суханов. – М. 2019. § 5, гл. 9. С. 410.
65
Журнал РШЧП |
Выпуск № 4 / июль–август / 2019 |
Данный механизм может быть заблокирован, если субарендатор на стадии заключения договора проявит заинтересованность в получении согласия и откажется от заключения договора до соответствующего волеизъявления со стороны арендодателя.
Требование о расторжении договора аренды
Насколько эффективно для арендодателя прекращение договора? Первый вопрос, на который в подобной ситуации необходимо ответить, связан с определением существенности нарушения, допущенного арендатором. Исходя из практики, если в договоре аренды факт заключения договора субаренды в отсутствие согласия оценивается как существенное нарушение, предоставляющее арендодателю право отказаться от договора, то никаких препятствий для его досрочного расторжения посредством направления соответствующего уведомления нет8. Однако если в договоре аренды отсутствуют специальные положения на этот счет, то вывод о наличии у арендодателя права на отказ от договора был бы несколько преждевременным.
В практике отмечается, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ). При этом даже в недавних постановлениях кассационные суды ссылаются на разъяснения Президиума ВАС РФ, изложенные в п. 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14, согласно которым арендодатель не вправе отказаться от договора, если нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранены в разумный срок9.
С другой стороны, приведенные обстоятельства не делают институт прекращения договора менее выгодным, чем признание договора субаренды недействительным. Ведь если по итогам получения предупреждения арендатор в разумный срок не расторгнет договор субаренды и продолжит сдавать помещения третьему лицу, указанного нарушения будет достаточно для отказа от договора.
При этом при расторжении договора аренды арендодатель вправе требовать возврата объекта как от арендатора (договорный иск), так и от субарендатора (виндикация).
Существенной проблемой для арендодателя может стать закрепленное в ст. 618 ГК РФ право субарендатора требовать заключения договора аренды напрямую с арендодателем при досрочном расторжении договора аренды.
Получается, что, узнав о договоре субаренды, арендодатель отказался от договора с арендатором, после чего субарендатор, на которого арендодатель не соглашался, заявляет к нему требование о понуждении к заключению договора (ведь субаренда будет оспоримой сделкой и действительна до момента ее оспаривания). Как представляется, в подобных случаях у субарендатора не должно быть права на заключение договора с арендодателем напрямую.
В практике встречаются случаи, когда суды отказывают субарендаторам в понуждении арендодателей к заключению договора, указывая, что договор аренды был прекра-
8 Постановление АС Московского округа от 05.03.2019 по делу № А40-49704/2018.
9 Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2018 по делу № А19-9388/2017.
66
Журнал РШЧП |
Выпуск № 4 / июль–август / 2019 |
щен из-за нарушений, допущенных самим субарендатором10. Приведенную позицию возможно распространить и на случаи прекращения договора аренды в связи с заключением арендатором договора субаренды в отсутствие согласия арендодателя.
Правда, следует отметить, что указанный выше подход не является единообразным. В частности, встречаются дела, когда арендодатель обращает внимание суда на нарушение субарендатором обязательств по договору субаренды и отсутствие у него права требовать заключения договора с арендодателем напрямую, однако указанные аргументы судами отклоняются со ссылкой на то, что ст. 618 ГК РФ каких-либо специальных оговорок не имеет11.
Таким образом, с учетом рисков применения ст. 618 ГК РФ арендодатель, решивший расторгнуть договор аренды и не связываться с субарендатором, чтобы обезопасить себя должен и отказаться от договора аренды, и заявить иск о признании договора субаренды недействительным.
В то же время если ст. 618 ГК РФ будет толковаться ограничительно и блокировать субарендатору право на заключение договора напрямую с арендодателем в случае отсутствия согласия арендодателя на субаренду, то требование о расторжении договора аренды вполне может выступать достаточным средством для защиты интересов арендодателя даже без недействительности договора субаренды.
Договорная ответственность как последствие при неполучении согласия
Следует отметить, что не все правопорядки содержат регулирование, аналогичное российскому. Например, согласно Германскому гражданскому уложению, арендатор не вправе передать третьему лицу вещь без согласия арендодателя. Однако подобное нарушение не приводит к недействительности договора субаренды, в отношениях между арендодателем и арендатором все решается в рамках договорной ответственности12.
В этой связи следует поставить более общий вопрос: в каких случаях отсутствие согласия третьего лица приводит к недействительности договора?
Первое существенное ограничение связано с тем, что обязательность получения согласия должна быть установлена именно законом (а не уставом, договором или предписанием нормативного правового акта, не являющегося законом). Только отсутствие такого согласия может привести к недействительности сделки на основании ст. 173.1 ГК РФ (п. 90 постановления Пленума ВС РФ № 25). В остальных случаях по общему правилу последствием заключения сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков.
Означает ли это, что, например, отсутствие согласия, установленного договором или уставом, никогда не может повлиять на действительность сделки? По крайней
10 Постановление АС Московского округа от 12.07.2018 по делу № А40-139678/2017.
11 Постановление 9 ААС от 21.06.2018 № 09АП-23123/2018, № 09АП-23353/2018 по делу № А4028358/16.
12 Thiele W. Die Zustimmungen in der Lehre vom Rechtsgeschäft. 1966. S. 184, 185.
67
Журнал РШЧП |
Выпуск № 4 / июль–август / 2019 |
мере, в части договорных ограничений в пользу такого подхода выступает принцип относительности обязательств и вытекающее из него правило о том, что стороны договора не могут своим соглашением создать обязанности в отношении третьего лица (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Примером может выступать запрет, адресованный генподрядчику по привлечению субподрядчиков без согласия заказчика. Если в нарушение указанных требований договор субподряда будет заключен без ведома заказчика, последний не вправе оспаривать этот договор, но может привлечь к ответственности своего контрагента (взыскать неустойку, расторгнуть договор и т.д.).
«Подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика
внарушение положений пункта 1 настоящей статьи или договора, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика
висполнении договора» (п. 2 ст. 706 ГК РФ)
Определенной спецификой обладает регулирование, связанное с договорным запретом на уступку денежного требования. Существует позиция, согласно которой уступка должна быть ничтожной, если она запрещена условиями обязательства, из которого родилось уступаемое право (изначально создается объект, обладающий ограниченной оборотоспособностью, связанной с обязательным наличием согласия должника на его отчуждение). Однако в настоящее время в ГК РФ установлено другое правило.
«Соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения» (п. 3 ст. 388 ГК РФ)
Указанная норма действует с 1 июля 2014 года. Как пояснил ВС РФ, вступившие в силу 1 июля 2014 года нормы ст. 388 ГК РФ, согласно которым уступка денежного требования вопреки договорному запрету на их уступку не влечет признание уступки недействительной, в соответствии со ст. 422 ГК РФ не могут применяться к случаям, когда происходит уступка требования, возникшего из договора, который, в свою очередь, был заключен до вступления в силу этой новой нормы. Тот факт, что сама уступка происходит уже после вступления в силу данной новеллы, не меняет этот вывод: ключевое значение имеет дата заключения договора, требование из которого уступается. Соответственно, к такой уступке, не подпадающей под действие новой редакции ст. 388 ГК РФ, применяется старое содержание норм Кодекса в той их интерпретации, которая доминировала в судебной практике в момент заключения договора. Из этого следует, что уступка денежного требования вопреки договорному запрету может быть оспорена должником по правилам ст. 174 ГК РФ, так как именно такой подход был закреплен в то время на уровне практики Президиума ВАС РФ – постановление от 13.12.2011 № 10900/1113.
Изложенная позиция Президиума ВАС РФ, поддержанная впоследствии в определении Судебной коллегии ВС РФ, вызывает некоторые вопросы. Исходя из при-
13 Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 21.01.2019 № 301-ЭС18- 16086.
68
Журнал РШЧП |
Выпуск № 4 / июль–август / 2019 |
веденного подхода судов высшей инстанции, можно ли прийти к выводу, что договорные запреты на заключение договора с третьим лицом в отсутствие согласия контрагента создают возможность для оспаривания неодобренного договора по п. 1 ст. 174 ГК РФ?
Как представляется, такой подход создает слишком большие риски для оборота. Даже когда третье лицо осведомлено о договорном запрете, принцип относительности должен блокировать любые вмешательства в заключаемую сделку со стороны других частных лиц.
Помимо этого, указанный подход слишком широко толкует гипотезу п. 1 ст. 174 ГК РФ, поскольку в данной норме речь идет о полномочиях лица на совершение сделки (от имени другого лица)14. Как указал ВС РФ, одним из обязательных условий применения п. 1 ст. 174 ГК РФ является тот факт, что сделка совершена с нарушением ограничений, установленных учредительным документом (иными корпоративными документами), или договором с представителем.
При наличии договорного запрета участник сделки ограничивает сам себя, ведь совершая сделку с третьим лицом в нарушение предыдущих договоренностей, он действует от своего имени и представителем не является.
Ситуации, в которых возможно оспаривание договора, совершенного в отсутствие согласия, требуемого не в силу закона, а в силу сделки, – это только исключительные случаи недобросовестной интервенции в чужие договорные отношения15. В последнем случае сделка недействительна как ничтожная по ст. 10 и 168 ГК РФ.
Итак, несоблюдение договорных ограничений при совершении сделки по общему правилу приводит только к договорной ответственности. Однако, если взглянуть на нормы ГК РФ, то окажется, что в некоторых случаях неполучение согласия третьего лица, установленного законом, тоже должно ограничиваться ответственностью, не предоставляя право оспорить сделку.
Примерами подобных ситуаций являются ссуда и хранение.
«Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случае, когда ссудополучатель без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу» (п. 1 ст. 698 ГК РФ)
14 Подробно о целях и условиях применения ст. 174 ГК РФ см.: Ширвиндт А.М. Дело «Фонд имущества профсоюзов Москвы и Кардиологический санаторный центр «Переделкино» против общества «Диамант групп» о признании сделки недействительной» (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 мая 2008 г. № 15756/07) // Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: избранные постановления за 2008 год с комментариями / Т.К. Андреева, И.В. Антонов, В.В. Бациев и др.; под ред. А.А. Иванова. – М.: Статут, 2012 [Доступно в СПС Консультант Плюс].
15 Подробно о доктрине вторжения в договорные отношения и последствиях этого см.: Чупрунов А.С. Гражданско-правовая ответственность за вмешательство третьего лица в договорные отношения // Договоры и обязательства: Сборник работ выпускников Российской школы частного права при Исследовательском центре частного права имени С.С. Алексеева при Президенте Российской Федерации. Том 3 / Сост. и отв. ред. А.В. Егоров. – М.: Ассоциация выпускников РШЧП, 2019. С. 678–723.
69
Журнал РШЧП |
Выпуск № 4 / июль–август / 2019 |
«Хранитель не вправе без согласия поклажедателя пользоваться переданной на хранение вещью, а равно предоставлять возможность пользования ею третьим лицам, за исключением случая, когда пользование хранимой вещью необходимо для обеспечения ее сохранности и не противоречит договору хранения» (ст. 892 ГК РФ)
Изложенное наводит на мысль, что даже в случае, когда согласие третьего лица установлено законом, недействительность (оспоримость) сделки не всегда должна выступать автоматическим последствием. Возможно, воля законодателя не была на это направлена, а интерес лица, чье согласие требуется, может быть успешно защищен посредством договорных требований.
Интерес в оспаривании субаренды
В рамках арендных отношений признание сделки недействительной приводит к негативным последствиям из-за того, что договоренности арендатора и субарендатора рушатся, что одна из сторон пытается использовать с выгодой для себя. В частности,
впрактике периодически встречаются примеры, когда субарендатор пытается оспорить или ссылается на ничтожность договора субаренды, пытаясь снизить арендную ставку субаренды до условий договора аренды. В удовлетворении подобных требований, как правило, отказывают, обращая внимание, что подобные сделки оспоримы, а не ничтожны, и что права на оспаривание договора субаренды у субарендатора нет (сделку вправе оспорить только лицо, чье согласие требуется, или лицо, указанное
взаконе)16.
Тем не менее, даже если договор субаренды будет оспорен, это не должно предоставлять субарендатору возможность требовать пересмотра субарендной ставки. Как установлено п. 80 постановления Пленума ВС РФ № 25, взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. Аналогичный подход был ранее закреплен в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.11.2011 № 9256/11, которым арендатору было отказано во взыскании с арендодателя неосновательного обогащения в виде арендной платы, перечисленной по недействительному договору аренды, поскольку истец не доказал, что арендная плата превышает рыночные величины платы за пользование аналогичным имуществом.
Еще одним случаем, когда лицо пытается воспользоваться недействительностью субаренды в своих интересах, является банкротство арендатора. Арендодатель, понимая, что с контрагента денежных средств ему не получить, обращается с иском к субарендатору и требует неосновательного обогащения. В подобных делах суды проверяют, перечислял ли субарендатор денежные средства субарендодателю17. Установив факт перечислений, суды отказывают в удовлетворении иска арендодателя. Как представляется, даже если бы субарендатор еще не исполнил свои обязательства
16 Постановление АС Московского округа от 21.02.2017 по делу № А40-72547/2016; постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.02.2019 по делу № А45-5917/2018; постановление АС СевероЗападного округа от 16.10.2017 по делу № А05-13352/2016.
17 Постановление АС Московского округа от 28.08.2018 по делу № А40-110719/17; постановление АС Северо-Западного округа от 21.12.2016 по делу № А42-9730/2015.
70
Журнал РШЧП |
Выпуск № 4 / июль–август / 2019 |
по оплате в пользу арендатора, единственным кредитором субарендатора должен быть арендатор (а не арендодатель), поскольку в указанный период арендатор выступал законным владельцем объекта.
Соотношение сроков реализации требований о признании сделки недействительной и об отказе от договора
Согласно ст. 181 ГК РФ, арендодатель вправе оспорить договор субаренды в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте его заключения.
Впрактике нередко этот момент устанавливается, начиная с оформления арендодателем акта, фиксирующего допущенные арендатором нарушения (в т.ч. связанные с заключением договора субаренды)18.
Вчасти прекращения договора аренды сроки ограничены п. 5 ст. 450.1 ГК РФ, согласно которому в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.
Вотношении случаев заключения договора субаренды без согласия арендодателя данная норма практически не применяется, если в ходе исполнения договора аренды арендодатель настаивал на устранении нарушения и досрочном прекращении арендатором договора субаренды. При этом попутные обстоятельства, например, заключение дополнительного соглашения об изменении стоимости или получение арендной платы, не рассматриваются как конклюдентные действия арендодателя по одобрению субаренды (по одному из дел арендодатель узнал о нарушении в сентябре 2016, а отказался от договора в апреле 2017)19.
Ранее в практике указывалось, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (абз. 2 п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
Ориентируясь на это разъяснение, можно было бы прийти к выводу, что досрочное прекращение арендатором договора субаренды, на которое отсутствовало согласие арендодателя, позволяет ему в определенных случаях сохранить за собой право в течение разумного срока отказаться от договора аренды (если это нарушение рассматривалось как существенное). Однако как быть, если арендодатель никак не прокомментировал факт заключения договора субаренды, который до настоящего времени не расторгнут, или написал арендатору требование о расторжении договора, которое тот не исполнил, а арендодатель в течение двух лет не реализовал право на отказ от договора? Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды на третий или на четвертый год (с учетом того, что отказ от договора является секундарным правом, на которое не распространяется срок исковой давности)?
18 Постановление АС Московского округа от 28.08.2018 по делу № А40-110719/17.
19 Постановление 9 ААС от 29.05.2018 № 09АП-17297/2018-ГК, № 09АП-20037/2018-ГК по делу № А40-111164/17.
71
Журнал РШЧП |
Выпуск № 4 / июль–август / 2019 |
Также имеет ли какое-либо значение в этой связи факт пропуска арендодателем срока исковой давности для оспаривания субаренды? Как представляется, это обстоятельство нельзя отождествлять с согласием арендодателя на субаренду, т.е. право на прекращение договора аренды должно сохраниться, если, например, в течение всего периода до заявления одностороннего отказа арендодатель активно требовал от арендатора расторгнуть договор субаренды, а тот соглашался, но просил о некоторой отсрочке.
Наконец, как быть добросовестному субарендатору, который заключил договор субаренды, а впоследствии узнал об отсутствии согласия арендодателя? В подобном случае разумно было бы использовать механизм, заложенный в ст. 157.1 ГК РФ и абз. 2 п. 54 постановления Пленума ВС РФ № 25: субарендатор вправе направить арендодателю запрос о наличии/отсутствии согласия. Затем при истечении разумного срока или получения отказа субарендатору было бы целесообразно предоставить право на односторонний отказ от договора (по аналогии со ст. 183 ГК РФ). В противном случае в течение года его положение было бы крайне неопределенно.
Как было отмечено выше, в настоящее время в практике господствующая позиция устанавливает, что договор субаренды, заключенный в отсутствие согласия арендодателя, является оспоримым. Значит, арендодателю предоставлено как право на оспаривание сделки, так и при определенных условиях право на отказ от договора аренды. Во избежание указанных выше вопросов, связанных со сроками предъявления названных требований, арендодателю рекомендуется не затягивать с реализацией имеющихся у него прав.
Согласие органа опеки и попечительства
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Публично-правовая природа согласия
Согласие органа опеки относится к числу публично-правовых (а не частных)20. Соответствующая классификация приведена в п. 54 постановления Пленума ВС РФ № 25. Критерием разграничения частных и публично-правовых согласий является характер отношений сторон. Так, если частные отношения строятся на началах децентрализации, равенства субъектов и автономии воли, то в рамках публичного права правоотношения предполагают субординацию участников и основаны на властном подчинении одной стороны другой.
20 Рясенцев В.А. Представительство в советском гражданском праве. – М.: Российская государственная библиотека, 2006. С. 368–377.