Статья: Содержание права субарендатора на заключение договора напрямую с арендодателем. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 20.12.2018 по делу N 305-ЭС18-13454 (Громов А.А.)

("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2019, N 6)

Документ предоставлен КонсультантПлюс

www.consultant.ru

Дата сохранения: 24.11.2019

Статья: Содержание права субарендатора на заключение договора напрямую с арендодателем. Комментарий к Документ предоставлен КонсультантПлюс

Определению Судебн...

Дата сохранения: 24.11.2019

СОДЕРЖАНИЕ ПРАВА СУБАРЕНДАТОРА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА НАПРЯМУЮ С АРЕНДОДАТЕЛЕМ <1>

КОММЕНТАРИЙ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ СУДЕБНОЙ КОЛЛЕГИИ ПО ЭКОНОМИЧЕСКИМ СПОРАМ ВС РФ ОТ 20.12.2018 ПО ДЕЛУ N 305-ЭС18-13454

А.А. ГРОМОВ

--------------------------------

<1> Автор благодарен А.М. Ширвиндту, Ю.В. Старцевой и М.А. Волчанскому за ценные комментарии и замечания.

Громов Андрей Андреевич, кандидат юридических наук, магистр частного права (РШЧП).

В случае досрочного прекращения договора аренды гражданское законодательство предоставляет субарендатору право на заключение договора напрямую с арендодателем. На примере комментируемого Определения ВС РФ дается оценка содержанию права субарендатора; определяется, имеет ли субарендатор достаточные средства защиты, чтобы гарантировать для себя возмездное пользование вещью в течение всего срока действия субаренды.

Ключевые слова: субаренда, понуждение к заключению договора, преимущественное право.

Content of a Sublessee's Right to Enter Into a Contract Directly with a Lessor. Case Comment on the Judgment of the Chamber for Commercial Disputes of the SC RF No. 305-C18-13454, 20 December 2018

A.A. Gromov

Gromov Andrey, PhD in Law, Master of Private Law (Russian School of Private Law).

When a lease is cancelled before expiration of its term sublessee is allowed to require the landlord to enter into direct lease agreement for the remainder of the term of the original lease. In the recent judgment, the Supreme Court of Russia considered this right of the sublessee and its content. The comment focuses on the issue of whether the sublessee has sufficient legal remedies to ensure that he will be able to use the leased property until the end of the entire term of the sublease.

Key words: sublease, compulsory conclusion of the contract, preemptive right.

Гражданское законодательство предоставляет субарендатору право на заключение договора напрямую с арендодателем в случае досрочного прекращения договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Возникает ряд вопросов: что входит в содержание права субарендатора; имеет ли оно абсолютный или исключительно относительный эффект; вправе ли субарендатор каким-либо образом гарантировать для себя возмездное пользование вещью в пределах срока действия субаренды или он вынужден довольствоваться исключительно взысканием убытков с нарушившего свои обязательства собственника вещи? Большинство из них были рассмотрены Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ (далее - Коллегия) в рамках комментируемого дела.

1. Фабула дела

Статья: Содержание права субарендатора на заключение договора напрямую с арендодателем. Комментарий к Документ предоставлен КонсультантПлюс

Определению Судебн...

Дата сохранения: 24.11.2019

Нежилое помещение было передано арендодателем в аренду на десять лет. В свою очередь арендатор с согласия арендодателя передал эту вещь в субаренду сроком сначала на три года, а затем еще на шесть лет (пролонгация была оформлена дополнительным соглашением, впоследствии признанным недействительным).

Незадолго до истечения третьего года арендодатель отказался в одностороннем порядке от договора с арендатором и потребовал от субарендатора возврата объекта. Субарендатор вещь вернул и уведомил арендодателя о намерении реализовать принадлежащее ему право на заключение договора аренды напрямую с арендодателем. Не дождавшись положительной реакции, субарендатор обратился в суд с иском о понуждении арендодателя к заключению договора аренды напрямую с субарендатором. Субарендатор также просил суд принять обеспечительные меры в отношении спорной вещи, но это ходатайство было отклонено судом.

По итогам судебного разбирательства иск субарендатора был удовлетворен, судебные акты по этому спору вступили в законную силу.

Однако еще в тот момент, когда судебный спор находился на рассмотрении суда первой инстанции, арендодатель (ответчик) продал спорный объект аффилированному лицу, которое в течение короткого промежутка времени сдало эту вещь в аренду.

Так и не получив вещь, субарендатор обратился с иском о признании недействительным договора аренды между арендодателем и новым арендатором. В обоснование своей позиции субарендатор ссылался на то, что оспариваемый договор:

-заключен арендодателем в целях создания препятствий для исполнения решения суда, обязавшего арендодателя заключить договор аренды с истцом;

-фактически лишил субарендатора преимущественного права на аренду спорного объекта.

Суды трех инстанций заявленные требования удовлетворили, поддержав позицию субарендатора.

Однако с таким подходом не согласился Верховный Суд РФ.

2. Подход высшей инстанции

Отменяя судебные акты нижестоящих инстанций и отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора аренды между арендодателем и новым арендатором, Коллегия руководствовалась следующим.

Во-первых, оспариваемый договор аренды заключен до вступления в законную силу решения об обязании арендодателя заключить договор аренды с истцом и в отсутствие каких-либо обременений или запретов собственнику распоряжаться своим имуществом.

Во-вторых, п. 1 ст. 618 ГК РФ не устанавливает преимущественное перед другими (третьими) лицами право субарендатора на заключение с ним договора и, в отличие от ст. 617 ГК РФ, не предусматривает, что при отчуждении прежним арендодателем объекта аренды субарендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды от нового собственника данного объекта, в отношении которого на момент продажи отсутствовали какие-либо обременения.

В-третьих, даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение