учебный год 2023 / Бевзенко РС_Аренда_ПС

236

Нужна ли арендодателю собственность на предмет договора аренды?

Роман Бевзенко,

к.ю.н., профессор РШЧП, партнер юридической компании «Пепеляев Групп» https://www.facebook.com/rbevzenko

Постановление Пленума ВАС № 73, посвященное аренде, во многом примечательно. Оно окончательно закрепило возможность аренды части вещи1, поставило точку в вопросе о значении государственной регистрации для договора аренды, и даже разрешило старый вопрос о том, с какого момента результат незавершенных строительных работ может в принципе рассматриваться как вещь.

Оно примечательно еще и тем, что – вопреки сложившейся в аппарате Высшего Арбитражного Суда традиции – разработчики этого постановления не подготовили развернутый комментарий к принятому судьями тексту, хотя по всем основным ключевым разъяснениям ВАС такие комментарии периодически готовились и публиковались (как правило, в Вестнике ВАС). Быть может, именно с этим связано то, что не все правовые идеи, заложенные в этом постановлении, получили такое широкое принятие и признание как правовые позиции из иных разъяснений, в отношении которых проводилась масштабная просветительная работа2.

Во всяком случае, по состоянию умов в отечественном юридическом сообществе заметно, что идея о том, что для заключения (и даже для исполнения) договора аренды арендодателю вовсе не нужно быть собственником имущества, являющегося предметом договора аренды, далеко не всем известна. А если даже и известна – совершенно не очевидно, что российские юристы эту идею воспринимают как верную. Поэтому задачей этой небольшой заметки я вижу разъяснение и популяризацию идей, заложенных в п. 10 Пленума № 73.

Итак, начну издалека. Пункт 2 ст. 455 Кодекса устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть имущество как принадлежащее продавцу на праве собственности, так и имущество, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

Иными словами, законодатель в этой норме подтверждает, что российское право привержено принципу разъединения обязательственной сделки и распоряжения вещью:

1  См. об этом мою колонку в Журнале РШЧП. 2018. № 1 (июль–август)

2  Это не касается разве что идеи о том, что незарегистрированный договор аренды недвижимости связывает стороны, подписавшие его. Но здесь исключительно важную роль сыграло то, что эта правовая позиция в 2015 году стала нормой закона (см. п. 3 ст. 433 ГК).

237

купля-продажа порождает обязательство продавца (но не переносит собственность) совершить распоряжение вещью; собственно распоряжение (передача движимости, регистрация перехода права на недвижимость по заявлению продавца) изменяет принадлежность вещи, она становится собственностью покупателя. Таким образом, для того чтобы заключить договор купли-продажи по действующему российскому праву, собственность продавцу не нужна. Она нужна ему только в момент, когда он изъявляет волю на передачу права собственности покупателю (то есть, когда он распоряжается вещью), в этот момент он должен быть собственником – ведь nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse haberet.

Непонимание этих принципов устройства нашей купли-продажи приводит к выводам о ничтожности продажи чужой вещи, недопустимости заключения договора куплипродажи в ситуации отсутствия у продавца права собственности в момент заключения договора, и порождает сонмы юридических чудищ вроде договоров участия в долевом строительстве и инвестиционных контрактов.

Переносимся в аренду.

Действует ли здесь такой же принцип, как и в купле-продаже? Ведь договор аренды – это (как и купля-продажа) консенсуальный договор, и если уж Кодекс прямо допускает возможность принятия несобственником на себя обязательства передать еще несуществующую или даже чужую вещь в собственность другому лицу, то, исходя из принципа a fortiori, принятие на себя несобственником обязательства передать вещь в пользование другого лица тем более должно быть допущено.

Однако все карты спутывает ст. 608 ГК, которая гласит: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику». Из этого положения в течение длительного времени делался вывод о невозможности заключения договора аренды лицом, не обладающим правом собственности на предмет договора аренды в самый момент заключения договора. А раз в Кодексе это невозможно, то соответствующие сделки ничтожны по статье 168 ГК.

Я хорошо помню рассказ одной из судей первой инстанции (который она поведала мне в рамках курсов по повышению квалификации судей арбитражных судов) о целой серии дел по взысканию арендной платы по договору аренды секций

вторговом центре, который на момент заключения соответствующих договоров еще строился, в итоге был построен и передан арендаторам, платившим некоторое время арендную плату вполне аккуратно, но потом ставшим допускать просрочки. Она рассказала, что взыскала и арендную плату, и неустойку за просрочку, отвергнув аргумент ответчиков (арендаторов) о ничтожности договоров по ст.ст. 168 и 608 Кодекса. Ее аргумент был таков: несмотря на то, что на момент заключения договоров аренды арендодатель еще не был собственником предмета, сделки (ведь право на торговый центр еще не было зарегистрировано за арендодателем

вреестре), этот дефект сделки не должен приниматься во внимание, ведь впоследствии арендатор все же собственником торгового центра стал. Однако апелляция ее не поддержала, признав все сделки ничтожными и отказав в исках (кажется, судья, которая рассказывала мне об этой истории, больше расстраивалась о том, что получила плохую статистику из-за большого количества отмен, но не из-за того, что арендодатель не смог получить защиту в суде).

238

Понятно, что истории, подобные этой – это та тяжкая плата, которую мы все несем из-за неправильного понимания положений ст. 608 Кодекса. В идеале, было бы лучше, если бы она была сформулирована в том же ключе, что и п. 2 ст. 455 ГК: предметом договора аренды может быть как имущество, принадлежащее арендодателю на праве собственности, так и имущество, которое будет создано либо приобретено им в будущем.

Это было бы очень разумно с точки зрения того, что представляет собой договор аренды как обязательственная сделка: заключая договор аренды, арендодатель принимает на себя обязательство предоставить предмет в аренду, а арендатор принимает на себя обязательство взять его в аренду, пользоваться им надлежащим образом и уплачивать арендную плату. Как и в случае с куплей, для того чтобы принять на себя обязательство передать предмет договора контрагенту, право собственности стороне такого договора (арендодателю), в общем-то, не нужно. Достаточно лишь, чтобы такое обязательство было не запрещено законом, не было объективно невозможным, и чтобы обязывающийся юридически имел возможность принимать на себя такие обязательства (например, был дееспособным и проч.).

Еще раз повторюсь: я отказываюсь понимать, чем обязательство передать в собственность покупателю вещь, которая в момент принятия продавцом на себя такого обязательства, отличается от обязательства передать в аренду вещь, которая в момент заключения договора аренды не принадлежит арендодателю. Но! Как я уже упомянул, для купли-продажи принципиально, чтобы в момент, когда продавец совершает действие, влекущее за собой переход права собственности на предмет купли-продажи (то есть собственно распоряжается ею), продавец был собственником этой вещи. Может быть, и для аренды важно лишь, чтобы в момент передачи вещи арендатору, арендодатель был ее собственником…

Можно ли увидеть в положениях статьи 608 ГК именно такой смысл? Кажется, при определенных усилиях это вполне возможно. Кодекс говорит о праве сдачи имущества в аренду. Обращает на себя внимание употребленное законодателем слово «сдача», которое вполне родственно слово «передача». Кажется, вполне можно интерпретировать эту норму так: право передавать вещь в аренду принадлежит собственнику. Но передача вещи в аренду – это физическое вручение вещи арендатору; мы же обсуждаем сейчас вопрос о возможности принять на себя обязательство передать вещь в аренду в будущем!

Таким образом, если понимать положения ст. 608 ГК в том смысле, что они требуют, чтобы в момент передачи вещи арендатору арендодатель был собственником вещи, то искомое толкование обнаруживает себя: оказывается, закон вовсе не запрещает договор аренды будущей вещи, устанавливая лишь, что в норме арендодатель должен быть собственником соответствующего имущества.

Именно об этом и идет речь в п. 10 постановления № 73:

«Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору»

239

Однако ВАС пошел еще дальше:

«Применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию»

Иными словами, с точки зрения юриспруденции ВАС РФ, даже собственность, в общемто арендодателю особо не нужна: для того, чтобы исполнить договор аренды, достаточно простого владения.

Почему так? Потому что аренда (по крайней мере, такая, при которой арендатор рассматривается лишь как простой пользователь вещи, но не ее владелец) это договор, устанавливающий обязательственные отношения, но не порождающий ограниченное вещное право. Но ведь, как известно, именно для того, чтобы установить ограниченное вещное право, лицо, устанавливающее такое право, должно обладать более полным вещным правом (собственностью). Несобственник же не может установить ипотеку, сервитут, право застройки3. Но заключить обязательственный договор, по которому лицо примет на себя обязательство обеспечить другому лицу спокойное пользование вещью, может и тот, кто не является собственником соответствующей вещи. И при этом совершенно не важно, почему вдруг арендатор полагает, что арендодатель сможет исполнить обязательство и обеспечить такое пользование.

Но что же тогда означает ст. 608 Кодекса? Неужели это просто ошибочная норма, которую ВАС своей практикой просто дезавуировал. Нет, это не так. Значение статьи 608 ГК раскрывается в делах, в которых собственник истребует свое имущество из чужого незаконного владения третьих лиц, причем это имущество находится в аренде. Соответчиками по такому иску будут арендодатель и арендатор. В случае если иск собственника будет удовлетворен, возникает вопрос: вправе ли собственник на основании ст. 303 ГК взыскать с арендатора, которому имущество было передано в аренду несобственником и который исправно вносил арендную плату арендодателю, плату за пользование истребованной вещью?

Ответ на этот вопрос должен быть отрицательным. Это связано с тем, что пользование вещью не осуществлялось арендатором за счет собственника (ведь арендатор платил арендную плату), оно не было экономически неосновательным. Не было оно и юридически неосновательным (основанием для пользования был договор аренды). Но кто тогда должен возмещать собственнику, истребовавшему вещь, неполученные доходы? Разумеется, это будет арендодатель. И обоснованием такого решения

3  Я бы хотел здесь оговориться: в связи с тем, что я рассматриваю строительную аренду как паллиатив права застройки, все мои рассуждения не применимы к договору аренды земельного участка для целей строительства. В связи с тем, что такой договор порождает у арендатора-застройщика право на горизонтальное разделение (юридическое отделение здания от земельного участка путем регистрации права собственности арендатора, возведшего здание на чужой земле, на это здание), стороной, передающей земельный участок под застройку, должен быть только собственник участка.

240

(помимо собственно общих положений ст. 303 Кодекса) будет ст. 608 ГК о том, что именно собственник вправе извлекать выгоду из сдачи своего имущества в аренду, но никто более.

Оборотной стороной такого подхода является то, что арендатор, который пользовался вещью, в случае возникновения спора между ним и арендодателем из-за неуплаты арендной платы, не может ссылаться на то, что арендодатель не обладает правом собственности на вещь, ведь последний свои обязательства перед арендатором исполнил, обеспечив тому спокойное пользование.

Именно такой подход и занял ВАС в п. 12 постановления № 73 (абз. 3–6):

«При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом,

ив силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель,

иарендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ)»

Таким образом, кажется, все встает на свои места. Заключать и даже исполнять договор аренды может любой, кто готов обеспечить спокойное пользование вещью; арендатор должен платить арендодателю не потому что тот – собственник, а потому что арендодатель исполнил свои обязательства по обеспечению спокойного пользования. Если же выяснится, что собственником вещи является иное (чем арендодатель)

242

противопоставимости третьим лицам незарегистированного договора аренды начала складываться лишь в 2011 году), а в отсутствии права собственности у арендодателя на предмет сделки зарегистрировать такой договор совершенно невозможно. Выходя из этого юридического тупика, участники соответствующих сделок были вынуждены оформлять свои договоренности об обязанности передачи в аренду будущей вещи соглашениями, именуемыми ими «предварительные договоры»5.

Но, так или иначе, возможность принятия несобственником на себя обязательства передать в аренду вещь, которая будет создана или приобретена им в будущем, была признана высшей судебной инстанцией.

Следующий шаг был сделан ВАС РФ в деле Галиуллин против Автошколы Всероссийского общества автомобилистов6. В этом деле нижестоящие суды посчитали ничтожным договор аренды, в момент подписания которого арендодатель не был собственником предмета аренды; впоследствии (к моменту государственной регистрации договора аренды) арендодатель приобрел собственность на недвижимость, переданную впоследствии в аренду. Любопытно, что в этом деле арендодатель взыскивал с неисправного арендатора арендную плату и неустойку за просрочку, а аргумент о ничтожности договора был защитой арендатора против предъявленного договора. В постановлении по делу Президиум ВАС обратил внимание на то, что к моменту государственной регистрации договора аренды арендодатель был зарегистрированным собственником предмета сделки, поэтому сделка не может быть признана ничтожной по причине несоответствия ее положениям ст. 608 ГК.

Кажется, в этом постановлении аргументация Президиума ВАС не так хороша, как могла бы быть. В частности, Президиум явно намекает на то, что до государственной регистрации договора аренды нет, поэтому нет и нарушения ст. 608 Кодекса. Понятно, что сегодня такая аргументация выглядит устаревшей, после того как идея о том, что государственная регистрация договора аренды нужна лишь для того, чтобы противопоставлять права арендатора третьим лицам, окончательно закрепилась в российской юриспруденции. Но в 2010 году правовая позиция по этому делу выглядела вполне себе прогрессивно.

Наконец, наиболее примечательными выглядят рассуждения Президиума ВАС в деле РАМИРЕНТ против СтройИнвест-1147. В этом деле истец – арендодатель – предъявил иск о взыскании арендной платы и сумм санкций за нарушение договора аренды арендатором. Защищаясь против иска, ответчик выдвинул такой аргумент: истец не доказал, что он является собственником предмета аренды, потому договор является ничтожным на основании ст. 168 и 608 ГК. Суд первой инстанции счел, что материалами

5  Впоследствии возможность квалификации судом договора о будущей вещи, поименованнного как предварительный, в качестве соответствующего обязательственного договора была признана ВАС РФ в 2011 году в знаменитом постановлении Пленума № 54 о продаже будущей недвижимой вещи.

6  Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10.

7  Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 № 13898/11.

Кстати, не могу не обратить внимание читателей на то, что все три дела для пересмотра в Президиум ВАС передал судья А. М. Хачикян. Это наблюдение довольно много говорит о правовых взглядах этого судьи и его стремлении исправить ту несправедливость, к которой приводило господствовавшее в то время понимание ст. 608 ГК.

243

дела наличие права собственности у истца подтверждено; но с ним не согласились апелляционная и кассационная инстанции, который признали договор аренды ничтожным и отказали арендодателю в иске.

Президиум ВАС отменил постановления апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции, отметив, что ответчик

«…сам не представил доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое оборудование, поэтому в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях общество «РАМИРЕНТ» предоставило имущество в аренду. Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным помимо общества «РАМИРЕНТ» лицам, в деле отсутствуют»

Из этого высшая судебная инстанция делает по сути вывод о том, что обсуждение наличия или отсутствия права собственности на предмет аренды не входит в состав правовых интересов арендатора, который осуществлял спокойное пользование вещью в течение срока действия договора аренды.

В налоговом споре ИКЕА МОС против налоговой инспекции (о взыскании недоимки по налогу на прибыль, образовавшейся, по мнению налоговой инспекции, вследствие осуществления будущими арендаторами неотделимых улучшений в помещениях торгового центра, принадлежащего истцу; налоговая инспекция сочла договоры аренды будущей недвижимости ничтожными), рассмотренном Президиумом ВАС в 2013 году8, высшая судебная инстанция признала, что

«…договор аренды, заключенный лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им недвижимого имущества и право собственности которого еще не было зарегистрировано в установленном законом порядке, – договор аренды будущей вещи – не противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации»

Выводы налогового органа о наличии у собственника торгового центра внереализационного дохода были признаны не основанными на законе.

Наконец, в интереснейшем споре Министерства земельных и имущественных отношений Башкирии против общества Бизнес-ресурс9. Президиум ВАС окончательно закрепил идею о том, что договор аренды, заключенный не собственником, действителен в его отношениях с арендатором, даже несмотря на то что собственник может виндицировать предмет аренды из владения арендатора:

8  Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 № 3589/13. 9  Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 № 5257/13.

244

«Заключенный доверительным управляющим договор аренды недвижимого имущества действителен для доверительного управляющего (арендодателя) и арендатора в отношениях между ними. Вместе с тем в отсутствие регистрации передачи недвижимого имущества доверительный управляющий не может получить от учредителя управления правомочия сдачи имущества в аренду (статья 608 Кодекса), а арендатор по такому договору аренды в свою очередь – правомочие аренды недвижимого имущества. Таким образом, правомочие сдачи пионерского лагеря в аренду у доверительного управляющего 11.06.2012 (момент заключения договора аренды) отсутствовало, а с 10.07.2011 (момент окончания доверительного управления) у названного общества имелась обязанность вернуть спорный объект министерству. В связи с этим общество «Бизнес-Ресурс» не получило от общества «Центр малого бизнеса» правомочие аренды пионерского лагеря по договору аренды и его владение спорным объектом неправомерно»

Верховный Суд также присоединился к выводу о том, что при заключении договора аренды арендодателю не обязательно обладать правом собственности на предмет сделки. Правда, этот вывод был сделан гражданской коллегией этого суда на основе … гражданского законодательства Украины. В деле № 12-КГ16-6 от 27.09.2016 коллегия признала, что по смыслу ст. 761 ГК Украины (которая аналогична ст. 608 нашего ГК)

«…отсутствие у арендодателя регистрации права собственности на объект аренды на момент подписания договора аренды само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным»

Подводя итог написанному, я хотел бы выразить уверенность в том, что очередная темная страница истории русского гражданского права окончательно перевернута, а неправильная и вредная идея о том, что договор аренды, заключенный несобственником, является ничтожным, отправилась на свалку истории, где ей самое место!