учебный год 2023 / Арбитражная практика № 7, июль 2017

Только такой подход позволяет правовой системе, защищая добросовестных лиц, не ставить в то же время истинных собственников имущества перед практически неразрешимой задачей доказывать достоверное знание приобретателя о пороках приобретения, обставляя оценку их добросовестности учетом внешних обстоятельств такого приобретения, — должен ли был

обычный человек в подобных обстоятельствах заподозрить неправомочность приобретения или нет. К настоящему времени судебной практикой по виндикации выработаны многочисленные признаки недобросовестности, подтверждающие ее именно таким косвенным образом. Так, о недобросовестности приобретателя свидетельствуют, в частности: наличие родственной,

дружеской, служебной, корпоративной или иной связи между лицами, заключающими сделку; наличие у приобретателя любой информации о неправомерности сделки; несоответствие условий сделки обычным условиям оборота; малый срок экспозиции объекта; пренебрежение приобретателя обычными мерами проверки контрагента и т. п. (п.п. 8–9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 01.10.2014)).

Сейчас сложно понять, являлась ли такая необычная формулировка Пленума ВАС РФ сознательной позицией его авторов, либо редакционной ошибкой. Однако требование достоверного знания уже используется арендаторами как аргумент для освобождения

их от ответственности перед действительным собственником (постановления 9ААС от 26.10.2015 № 09АП-24432/2015, АС Московского округа от 15.02.2016 по делу № А40-109612/2013).

В то же время в некоторых случаях суды, рассматривая споры, применяют более традиционный подход к определению добросовестности — через формулировку «знал или должен был знать» (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.12.2013 по делу № А19-9911/2011, АС Московского округа от 29.10.2014 по делу № А40-164912/2012).

Единообразие судебной практики по этому вопросу отсутствует, расхождения в толковании можно увидеть даже в рамках одного суда. Однако Верховный суд РФ не считает необходимым уточнить толкование этой нормы Постановления Пленума ВАС № 73 (определение судьи ВС РФ от 15.06.2016 № 305-ЭС16-5732).

Ошибка 2: момент добросовестности арендатора определяется по моменту заключения договора

Если относительно понимания добросовестности арендатора в абз. 5 п. 12 Постановления Пленума ВАС № 73 возможны споры, то очевидной ошибкой является определение момента его добросовестности по моменту заключения договора аренды. Неужели в случае получения арендатором информации о неуправомоченности его контрагента в промежутке между заключением договора и фактической передачей имущества мы должны считать его добросовестным и позволять все равно платить заведомо неправомочному лицу? Разве обнаружение им порока во время пользования имуществом дает основание для продолжения внесения платежей ненадлежащему арендодателю в ущерб истинному собственнику?

Здесь, как представляется, авторы Постановления Пленума ВАС № 73 оказались в плену правил о добросовестном приобретении права собственности от неуправомоченного лица, действительно связывающих момент, на который оценивается добросовестность, с моментом приобретения имущества. Однако, в отличие от такого приобретения, которое осуществляется одиночным действием, аренда представляет собой протяженное во времени отношение, для которого утрата добросовестности в ходе реализации этого отношения должна бы иметь значение.

В то же время, если согласиться с позицией о том, что получение информации о неправомерности получения имущества в аренду во время продолжения арендных отношений влечет возникновение у арендатора обязанности вносить платежи за пользование имуществом не его контрагенту, а действительному собственнику, то такой арендатор может оказаться в весьма сложном и двусмысленном положении. Далеко не всегда притязания лица, считающего себя собственником имущества, очевидно правомерны. Гораздо чаще можно столкнуться с ситуацией, когда эти притязания еще требуют своего подтверждения в суде — например, путем удовлетворения виндикационного иска (в ходе рассмотрения которого, между прочим, именно арендатор окажется в роли ответчика, а лицо, передавшее ему имущество в аренду, — всего лишь третьим лицом). Как в такой ситуации следует поступить арендатору?

Если он начнет платить арендную плату истцу, который в дальнейшем проиграет процесс, то это будет рассматриваться как нарушение его — теперь уже бесспорно законного — договора с арендодателем, которое может привести и к расторжению этого договора. Если же он, ссылаясь

на отсутствие вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего правоту истца, продолжит вносить арендные платежи своему контрагенту по договору, то в случае удовлетворения иска рискует оказаться обязанным и перед собственником. С учетом того, что судебный процесс может затянуться, арендатор рискует понести существенные убытки. Как представляется, единственным выходом для него в такой ситуации может быть только внесение сумм арендных платежей в депозит — здесь явно имеет место неопределенность в личности кредитора (подп. 3 п. 1 ст. 327 ГК РФ).

Читайте комментарий Андрея Егорова

«Весь этот юридический треугольник укладывается в рамках аккуратных и справедливых решений»

Роман Сергеевич Бевзенко, к. ю. н., профессор РШЧП, партнер юридической компании «Пепеляев Групп»

Центральная идея п. 12 Постановления Пленума ВАС № 73 — это сохранение договорных связей между неуправомоченным арендодателем и арендатором.

Это необходимо для того, чтобы справедливо разрешить сразу несколько конфликтов:

а) между арендатором и неуправомоченным арендодателем по поводу возмещения убытков от истребования собственником вещи (разрешать его надо на основе норм договорного права, а не по правилам о недействительности сделки);

б) между истребовавшим свое имущество собственником и добросовестным арендатором (добросовестный арендатор не может быть принужден к тому, чтобы оплачивать пользование вещью второй раз, он ведь уже заплатил по действительному договору аренды неуправомоченному арендодателю);

в) между истребовавшим собственником и неуправомоченным арендодателем (он разрешается по правилам ст. 303 ГК РФ, а арендная плата, полученная арендодателем по действительному договору аренды, заключенному с добросовестным арендатором, рассматривается как доход незаконного владельца).

Таким образом, весь этот юридический треугольник укладывается в рамках аккуратных и справедливых юридических решений.

Кроме того, я бы не стал проводить параллели между защитой добросовестного приобретателя и залогодержателя, с одной стороны, и защитой арендатора по п. 12 Постановления Пленума ВАС № 73. Если первая и вторая осуществляются по правилам вещного права (с учетом выбытия по воле (против воли), возмездности и проч.), то защита арендатора выстраивается по правилам обязательственного права: ВАС РФ признал, что для заключения и действительности договора (аренды) нет необходимости быть собственником той вещи, которая является предметом обязательства.

Ошибка 3: недобросовестный арендатор отвечает перед собственником имущества в том же объеме, что и незаконный арендодатель

Пленум ВАС РФ в Постановлении № 73 разъяснил, что недобросовестный арендатор отвечает перед собственником имущества в том же объеме, что и незаконный арендодатель, выступая солидарным должником с последним. При этом нельзя исключать ситуации, когда взыскание с него сумм арендной платы, предусмотренной договором с незаконным арендодателем, не будет защищать интересы собственника.

Так, если речь идет не просто о недобросовестном арендаторе, но об арендаторе, находящемся в сговоре с неуправомоченным арендодателем, нельзя исключить возможность их сговора с целью

занижения сумм арендной платы и, соответственно, сумм, подлежащих взысканию в пользу собственника.

Как представляется, последнего нельзя лишать возможности взыскивать с такого арендатора плату за пользование имуществом по среднерыночным ставкам. Такое взыскание, по-видимому, должно производиться по нормам о неосновательном обогащении. Признание неуправомоченного арендодателя и получившего от него имущество недобросовестного арендатора солидарными должниками здесь играет против собственника, поскольку предполагает равенство сумм, подлежащих взысканию с того и другого.

Более того, нельзя исключить и варианта добросовестности арендодателя и при недобросовестности арендатора. В этом случае первый вообще будет освобожден от ответственности перед собственником, но нет никаких оснований освобождать от нее недобросовестного арендатора.

Обратную ситуацию — завышение арендной платы в отношениях между незаконными арендодателем и арендатором — представить сложнее, и взыскание здесь собственником с последнего полной суммы арендной платы вряд ли может рассматриваться как нарушение прав

такого арендатора. Ведь он в любом случае должен был бы уплатить за пользование имуществом именно эту сумму, только платить должен был не тому лицу, в чей адрес он недобросовестно осуществлял платежи.

Ошибка 4: арендатор не может требовать от неуправомоченного арендодателя плату за время фактического пользования имуществом

Наконец, несколько удивляет жесткость формулировки последнего абзаца п. 12 Постановления Пленума ВАС № 73, где говорится: «Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит».

До тех пор, пока арендатор добросовестен и не несет обязанности по оплате пользования имуществом перед его действительным собственником, справедливость этого указания несомненна: он пользовался имуществом и должен вносить за это плату. Однако это положение может быть понято и как исключающее регрессное требование арендатора, выплатившего собственнику плату за пользование имуществом, к тому, кто неправомерно передал ему имущество в пользование.

Конечно, если такой арендатор несет ответственность перед собственником, мы исходим из того, что он недобросовестен. Но в описанной ситуации все имущественные потери в конечном итоге должны концентрироваться у лица, которое неправомерно претендует на то, чтобы быть собственником имущества, а не всего лишь временно владеть и пользоваться им. Регресс должен быть допущен как минимум по отношению к недобросовестному арендодателю.

Завершая рассмотрение вопроса, отметим также, что, в отличие от иных случаев защиты добросовестных приобретателей Пленум ВАС РФ не принял во внимание способ выбытия имущества из владения собственника. Как правило, утрата имущества собственником помимо его воли влечет отказ в защите даже добросовестного приобретателя (п. 1 ст. 302, абз. 3 п. 1 ст. 335 ГК РФ).

Конечно, следует учесть, что норма об основаниях ответственности арендатора, который получил имущество от неуправомоченного лица, перед собственником была введена не законодателем, а актом судебного толкования. Однако нельзя не заметить, что ранее, вводя аналогичное правило в отношении добросовестного приобретения заложенного имущества, Пленум ВАС РФ указывал на необходимость учета этого обстоятельства (абз. 2 п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).

Вернуться в начало статьи

«Один из центральных вопросов в аренде — правильное толкование правила ст. 608 ГК»

Андрей Владимирович Егоров, к. ю. н., главный редактор журнала «Арбитражная практика для юристов», первый заместитель председателя совета ИЦЧП им. С. С. Алексеева при Президенте РФ

В статье А. Н. Латыева содержится ряд положений, с которыми я лично не могу согласиться. Тем не менее данная статья отражает представления значительной части отечественных практиков, и поэтому мне

показалось полезным, чтобы их доводы прозвучали от лица столь авторитетного специалиста.

Один из центральных вопросов в аренде — правильное толкование правила ст. 608 ГК РФ.

ЦИТАТА: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду» (ст. 608 ГК РФ).

Я полагаю, это правило основано на непонимании существа обязательственного отношения. Обязательство — это личная связь двух лиц, их объективные характеристики могут иметь значение только в контексте того, возможно ли исполнение того обязательства, которое принято ими на себя.

Например, я могу принять на себя обязательство сыграть на контрабасе, не умея на нем играть? Кто-то спорит с этим? Да, это будет безрассудно. Особенно, если играть надо будет на свадьбе. Я практически гарантированно не исполню обязательство. У меня есть маленький шанс спастись, пожалуй, только в случае, когда свадьба не состоится по каким-то причинам, и мой блеф

не вскроется. Исполнение обязательства в данном случае не станет невозможным и поэтому обязательство не прекратится, хотя субъективно для меня, конечно, оно невозможно. По этой причине законодатель не делает умение играть на контрабасе условием действительности такого договора.

А что происходит с арендой?

Давайте представим, что нет в нашем праве ст. 608 (помечтаю, что законодатель разобрался, наконец, в проблеме и исключил ее из кодекса).

Вот я, допустим, арендодатель — не собственник. Есть два варианта, почему я не собственник. В первом я знаю, что я не собственник, и знаю, чья это вещь. Во втором я об этом не знаю. Как так может быть? Да просто я купил вещь по сделке,

о недействительности которой не догадываюсь. Впоследствии она будет оспорена моим контрагентом, и моя надежда на право собственности окажется напрасной, причем с обратной силой (будет считаться, что я никогда и не становился собственником).

Итак, я не собственник. Я не умею играть на контрабасе. Но, тем не менее, я сдал вещь в аренду. И главное, в отличие от контрабаса, я еще и смог исполнить свое обязательство. Я передал арендатору спокойное владение вещью. Он ею пользуется и платит мне арендную плату.

Вариант первый. Я недобросовестен. В этом случае арендатор платит мне плату, я неосновательно обогащаюсь, но, когда ко мне придет настоящий собственник, он отберет у меня всю арендную плату по правилам ст. 303 ГК — как у недобросовестного владельца. А если он никогда ко мне не придет, это фактически будет означать, что он отказался от своего права собственности. Оно ему не интересно. А я завладел, по сути, вещью, которая стала постфактум бесхозяйной. И в том, и в другом случае, я считаю, что наши с собственником «разборки» арендатора не касаются. Он должен платить тому, от кого получил владение. То есть мне.

Вариант второй. Я добросовестен. Тем более — арендатор должен платить мне и только мне. Все те доходы, которые я получу от аренды, останутся моими до момента, пока я не узнаю, что вещь чужая (как правило, я узнаю при предъявлении собственником иска ко мне или к арендатору).

Арендатор не может мне не платить, даже если он знает, что вещь чужая. Он получил от меня владение и пользуется этой вещью. Он не может отказываться от оплаты, как бы ему не казалось несправедливым, чтобы оплату получал я, а не настоящий собственник. В этом смысл обязательственного отношения! С кем состоишь в обязательственной связи, от кого получаешь предоставление, тому и платишь.

А теперь самое интересное. Если в обоих вариантах собственник придет и отберет вещь у арендатора (в суде, разумеется, а не в кулачном бою)? Он имеет право?

Однозначно, да, имеет. Он собственник. Он виндицирует свою вещь у незаконного владельца.

Поскольку право владения арендатора производно от неправомочного лица (то бишь от меня), он не может ничего противопоставить собственнику. Вот если бы он был покупателем, то в некоторых случаях его могли бы защитить положения ст. 302 ГК. А так — нет, у него нет защиты от собственника.

Именно так ограничительно следует понимать ст. 305 ГК, которая наделяет арендатора владельческой защитой от всех, в том числе от собственника. Она написана в кодексе вместе со ст. 608 и во взаимосвязи с ней.

Если ст. 608 в ГК не будет, то и ст. 305 надо поправить. Арендатор может пользоваться владельческой защитой только при условии, что его владение производно от собственника. Кстати, именно потому в Германии арендатора называют непосредственным владельцем, а собственника (арендодателя) — опосредованным. То есть у них одно владение, распавшееся на части — фактическую и юридическую.

Если собственник отобрал вещь у арендатора, что происходит дальше?

Дальше арендатор приходит к своему арендодателю (то есть ко мне, по условиям задачи) и взыскивает убытки за то, что арендодатель оказался «липовым», он не смог обеспечить арендатору спокойное владение на протяжении всего срока договора аренды.

Вот так все складывается в нормальную целостную картину.

А как только у нас договоры аренды начинают признавать недействительными по той причине, что арендодатель не был собственником, вся картинка расползается на какие-то фрагменты, и тяжело добиться справедливого решения казусов.

Например, если собственник истребовал свою вещь у арендатора, а тот пришел к арендодателю за убытками, мы на какой основе их взыщем? Если сделка ничтожна, то у арендодателя нет никаких обязательств, которые могли быть нарушены… Мы преддоговорную ответственность на него будет накладывать по ст. 434.1 ГК? Но там только негативный интерес при нарушении (так эту норму толкует Верховный суд РФ). Тоже нехорошо.

А. Н. Латыев исходит из прямо противоположной логики, чем я.

Статья 608 ГК РФ в его глазах — это благо. И зря ВАС РФ принялся ее ограничительно толковать. Я так понимаю основной посыл его статьи. Эти две парадигмы борются между собой. Пусть читатель сравнивает и выбирает.

1 Черепахин Б. Б. Виндикационные иски в советском праве (1945) // Труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2001. С. 178.

ГЛАВНАЯ ТЕМА

Арендодатель продолжает начислять плату после прекращения договора. Внес ли ясность Верховный суд

Вероника Евгеньевна Величко

слушатель РШЧП

Алла Андреевна Путинцева

слушатель РШЧП

•Когда отказ арендодателя принять вещь по причине ее ухудшения должен рассматриваться как недобросовестное поведение

•Стоит ли разграничивать неисполнение и ненадлежащее исполнение обязанности по возврату арендованной вещи

•Как правильное исчисление убытков поможет арендодателю защитить собственный интерес

Встатье 622 ГК РФ закреплена общая обязанность арендатора после прекращения договора вернуть назад имущество, полученное от арендодателя. Данное положение обусловлено существом арендного правоотношения, которое состоит во временном владении и (или) пользовании чужим имуществом. Интерес представляет содержание данной обязанности.

Смотрите тест-схему: в каком случае арендатор будет вынужден платить

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если

исходить из буквального значения данного положения, то кажется верным, что при возвращении вещи в измененном состоянии арендодатель вправе отказаться от принятия исполнения. Правило о просрочке кредитора только подтверждает обозначенный тезис, так как согласно п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим только тогда, когда он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение.

Возвращение вещи с недостатками или в ином, не обусловленном договором, состоянии к надлежащему исполнению не относится, а, стало быть, по букве закона, требование об уплате

арендных платежей до момента исправления недостатков будет являться правомерным. Однако это не всегда так. Нерешенность в отечественном правопорядке поставленного вопроса демонстрируют отдельные судебные решения, в которых отражена приведенная выше позиция.

Особенно резонансным в этом ключе выглядит недавнее определение Верховного суда РФ, которое вносит сумятицу в разрешение вопроса и рискует породить порочную практику.

Главное в статье СкрытьВерховный суд не обратил внимание на недобросовестное поведение арендодателя

Практика, согласно которой арендодатель может отказаться принимать имущество после расторжения договора, получила свое развитие в деле АС Северо-Кавказского округа в 2012 году (коллегия судей ВАС РФ отказала в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора). Спор состоялся между индивидуальным предпринимателем Багдасаряном А. В. и ООО «Мебельный центр» о взыскании с последнего задолженности по договору аренды нежилых помещений.

Суть спора: арендодатель не согласился принять имущество назад в измененном состоянии (в период действия договора арендатором были возведены перегородки) и обратился в суд с иском о взыскании арендной платы за период, который потребовался арендатору для

устранения недостатков в объекте договора. Судебное решение, которым были удовлетворены требования арендодателя, после многочисленных обжалований было оставлено без изменений.

Толкуя положения ст. 622 ГК РФ, суд указал, что, по смыслу этой нормы, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Это обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. При этом возвращение арендованной вещи в состоянии,

отличном от обусловленного договором, является ненадлежащим исполнением (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.11.2012 по делу № А32-42877/2011, определение ВАС РФ об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ от 26.12.2012 № ВАС-17324/12).

К сожалению, эта же логика была применена и в деле между ООО «Камская судоходная компания (арендодатель) и ОАО «Донречфлот» (арендатор).

Скачать схему

События указанного спора развивались в рамках двух дел. Одно дело в мае текущего года завершилось победой арендодателя, которая была констатирована Верховным судом. Второе сейчас находится на стадии обжалования в суде кассационной инстанции.

В рамках первого дела арендодатель отказался принимать обратно суда, состояние которых не соответствовало положениям договора аренды. Поэтому арендатор обратился в суд

с требованиями о взыскании с арендодателя расходов, связанных с хранением непринятых после расторжения договоров объектов.

Все четыре судебные инстанции отказали арендатору в удовлетворении его требований. Отказывая в иске, суды исходили из того, что сам по себе факт расторжения договоров не влечет безусловную обязанность ответчика принять суда из аренды, поскольку согласно договорным положениям суда должны быть возвращены в пригодном к эксплуатации состоянии. До момента возврата имущества в надлежащем состоянии, по мнению суда, арендатор не освобожден от уплаты арендных платежей (постановления АС Уральского округа от 15.02.2017 № Ф09-

11578/16, 17ААС от 07.04.2017 № 17АП-796/2017-АК, определение ВС РФ от 04.05.2017 по делу № А50-23066/2015).

Следом, в рамках второго дела, арендодатель обратился с требованием о взыскании с арендатора почти 4 млн руб., в том числе задолженности по арендной плате и неустойки в размере 0,03%

вдень за период, в который вещь не была возвращена в связи с отказом в ее приемке. Первая и вторая инстанции удовлетворили требования заявителя, ссылаясь на преюдициальную силу судебных актов предыдущего дела. Нужно ли говорить, что исход решения Верховного суда

врамках этого спора почти очевиден.

Таким образом, складывается парадоксальная ситуация, когда отказ в принятии вещи арендодателем автоматически формирует основания для взыскания с арендатора арендных платежей, а также убытков и неустойки за просрочку арендатора (абз. 2 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»). Такое решение нельзя признать справедливым.

аналогичное п. 1 ст. 622 ГК РФ регулирование: после прекращения договора арендатор должен вернуть вещь в состояние, которое следует из пользования ею в соответствии с договором.

В данном случае не являются препятствием и правила о просрочке кредитора, в которых аналогично ст. 406 ГК РФ присутствует указание на надлежащее исполнение.

Так, согласно ст. 91 ШОЗ кредитор считается просрочившим, если он без достаточного основания отказывается принять предложенное ему надлежащее предоставление.

При таких обстоятельствах возникает вопрос — почему ни в литературе, ни в судебной практике не встречается упоминания о праве на отказ от принятия ненадлежащего предоставления?

Ответ скрывается в ограничительном толковании возврата вещи. Швейцарский законодатель понимает под возвратом вещи окончательный отказ от последующего пользования ею.

В авторитетном комментарии к ШОЗ указывается, что понимание природы арендного правоотношения как временного возмездного пользования чужой вещью неизбежно предопределяет вывод о том, что вещь должна быть возвращена арендодателю после прекращения договора. Возврат предполагает фактическую передачу вещи, а, значит, к таковому будет относиться любое действие арендатора, которое влечет за собой ее возвращение во владение арендодателя*.

В значительной степени на принятие возврата влияет намерение создать указанные последствия арендатором. Это означает, что арендодатель не может отказаться от принятия вещи назад вне зависимости от нормального или повышенного ее износа. Арендодатель, действующий таким образом, сразу попадает в просрочку кредитора**. Более того, он рискует лишиться возможности взыскать с арендатора убытки из-за повышенного износа вещи, поскольку в ст. 267а ШОЗ предусмотрена дополнительная обязанность арендодателя при принятии вещи проверить ее состояние и известить арендатора об обнаруженных недостатках. В противном случае арендатор освобождается от всякой ответственности, если речь не идет о скрытом характере недостатков.

* Heinrich H., Peter v. N., Wolfgang W. Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1–529 OR, 5 Auflage. Basel, 2011. Vierter Titel: Besondere Verhältnisse bei Obligationen. S. 888. Art. 267 Rn. 1 –2 (b).

** Ibid.

Зарубежный опыт

Арендатор попадет в просрочку только в случае, если вещь не была возвращена во владение арендодателя. Применительно к рассматриваемой ситуации зарубежный опыт

свидетельствует о более мягком подходе, который следует принять во внимание при подготовке аргументов в защиту арендатора.

При обращении к наиболее родственному для отечественного — немецкому правопорядку, можно встретить следующее решение.

§ 546 ГГУ1 включает в себя положение, согласно которому арендатор обязан вернуть переданное ему имущество после прекращения договора аренды. При этом вопрос о состоянии, в котором должно находиться имущество по возвращении, в самой норме не поднимается.

В ведущих немецких комментариях поясняется, что у арендодателя не может быть безусловного права на отказ в принятии вещи назад, а основание для уплаты компенсации в размере согласованной арендной платы (§ 546а ГГУ) существует только в тех случаях, когда вещь не была

своевременно возвращена арендодателю2.

Между тем в доктрине и судебной практике выработано широкое понимание того, что входит в понятие возврата вещи. Главное здесь состоит в том, что арендатор обязан осуществить обратную передачу владения.

Например, если речь идет о жилом помещении, то он обязан передать ключи наймодателю.

Однако возврат вещи предполагает совершение арендатором (нанимателем) и иных действий:

—вернуть вещь в то конструктивное состояние, которое существовало на момент ее передачи арендатору (включая демонтаж произведенных улучшений);

—освободить помещение от своих вещей;

—произвести уборку или ремонт (если данные обязанности возложены на арендатора договором) и т. д.

При этом выполнение не каждого обозначенного действия будет влиять на возврат.

В большинстве случаев, если вещь не находится в состоянии, предусмотренном договором, или отдельные предметы остаются в помещении, арендодатель не может отказаться от принятия такой

вещи назад (Rücknahme), иначе он попадет в просрочку кредитора (Annahmeverzug)3. Согласно § 293 ГГУ кредитор считается просрочившим, если не примет предложенное ему предоставление.