учебный год 2023 / Арбитражная практика № 7, июль 2017
.pdf
возмещать, скорее всего, его страховая компания. Если же из-за этих действий арендатор не смог больше пользоваться объектом аренды, он имеет право на неуплату арендной платы за соответствующие периоды.
Все это заставляет, как минимум, задуматься о необходимости реформирования второй части Гражданского кодекса РФ.
Зарубежный опыт
Германия. Б. фон Грюнберг отметил, что по вопросу о взаимоотношениях арендатора с третьими лицами Верховный Суд Германии год назад вынес решение, в котором указано, что арендатор должен претерпевать, например, шум, доносящийся со стройплощадки, находящейся поблизости, работы на которой были начаты после заключения договора аренды. Требовать какой-либо компенсации от арендодателя в данном случае арендатор не может.
В другом случае, если сосед курит на балконе или использует гриль, запахи от которого идут в арендованную квартиру, то арендатор может потребовать не только снижения арендной платы, но и того, чтобы арендодатель каким-либо образом воздействовал на соседей. Сам арендатор также может обратиться к такому соседу с требованием прекратить нарушение его прав.
При этом и подход к обязанностям арендатора является довольно жестким.
Если наниматель не платит арендную плату в течение 2 месяцев подряд, то арендодатель имеет право на расторжение договора. До того момента, когда будут проходить судебные слушания по данному спору, у нанимателя есть возможность погасить этот долг. Такая возможность может быть предоставлена арендатору только один раз. Если он повторно впадет в просрочку,
не выплатив арендную плату, то его желание выплатить долг до судебного разбирательства может быть отклонено арендодателем.
Франция. Ж.-К. Грасия в своем выступлении затронул проблематику договора аренды во французском законодательстве.
Он отметил, что во Франции заключено около 9 млн договоров аренды. Арендные отношения регулируются не только ФГК, но и иными законами, например, такими, как Закон Франции от 06.07.1989 «О найме домов». Нормы таких законов по отношению к ФГК являются специальными, а также по большей части императивными и не подлежащими изменению по соглашению сторон.
По словам О. Эшаппе, подобная императивность регулирования обусловлена историческими причинами: поскольку период после Второй мировой войны характеризовался острой нехваткой жилья, сложилась ситуация значительного неравенства между собственниками и нанимателями, и законодатель в целях нивелирования данного неравенства сделал императивными большинство норм в этой правовой сфере.
Французское гражданское право довольно благосклонно относится к арендаторам. Вот несколько примеров.
Прежде всего, собственник должен предоставить арендатору жилье в достойном состоянии. Собственник не может навязать арендатору конкретный способ оплаты по договору аренды. Есть и несколько неписаных правил, например, обязательство застраховать передаваемое в аренду имущество.
Законом от 27.03.2014 французский законодатель ввел ограничения на рост арендной платы за наем жилых помещений. Особенно это касается тех территорий, где высокий спрос на жилье. Префект таких зон сам может устанавливать максимальные размеры арендной платы. Арендодатель может превысить максимальный размер арендной платы, установленный префектом, только в том случае, если объект аренды отличается особыми характеристиками, такими как вид из окна, наличие качественного ремонта и др. При этом арендатор имеет право оспорить такой размер арендной платы в течение 3 месяцев.
Кроме того, добиться выселения арендатора весьма сложно, даже если последний не вносит арендную плату. Выселить можно только в судебном порядке. При этом судья вправе предоставить арендатору отсрочку по внесению арендных платежей на срок до 3 лет. В случае, если арендатор не вносит плату за коммунальные услуги, до расторжения договоров о предоставлении таких услуг арендодатель может обратиться за помощью в муниципалитет.
Если договор аренды заключен сразу с несколькими нанимателями, это ничего не меняет: расторжение договора возможно только в судебном порядке. Если один из нанимателей не вносит плату по договору, арендодатель может предъявить к нему соответствующий иск только в течение 6 месяцев с момента невнесения платы.
Таким образом, французский законодатель нанимателя защищает в большей степени, чем арендодателя.
Александра Михайловна Лобачева,
слушатель РШЧП
Риск случайной гибели объекта аренды можно перенести на арендатора
Участники форума также обсуждали вопрос о том, в какой степени риск случайной гибели предмета аренды может возлагаться на арендатора на основании договора.
Российский опыт
Базой для вывода о возможности сторон свободно договариваться о возложении на арендатора такого риска является ст. 211 ГК РФ.
ЦИТАТА: «Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором».
Исходя из буквального толкования текста статьи, договором аренды может быть предусмотрена возможность отнесения риска случайной гибели арендованной вещи на одну из его сторон. Однако иное прочтение нормы заставляет задуматься о наличии в ней указания на договор страхования.
По мнению А. В. Егорова, смысл аренды заключается не в переложении риска, а в том, что собственник, отдавая имущество в пользование, получает за это плату. В случае если арендованная вещь погибает, арендатор, на которого договором возложен этот риск, не только вынужден будет платить арендную плату, но еще и вернуть такую же вещь собственнику. Это несправедливо. Поэтому, чтобы перераспределить риск случайной гибели, арендодатель может заключить договор страхования, который в достаточной степени защитит его интересы.
М. А. Церковников полагает, что вопрос о перераспределении риска на основании ст. 211 ГК РФ — это вопрос диспозитивности правового регулирования и договорной свободы. Тем не менее нужно учитывать, что у диспозитивности есть свои пределы, которые проявляются, в первую очередь, в отношениях с потребителями или с иной слабой стороной договора. При этом, по мнению докладчика, стороны с равными переговорными возможностями в своих отношениях могут предусмотреть переложение риска случайной гибели на арендатора. В договорах, где присутствует слабая сторона (например, арендатор помещения в торговом центре, принадлежащем крупной компании), нужно быть предельно осторожными.
Таким образом, нет универсального решения для всех случаев. По умолчанию риск лежит на арендодателе, но он может быть перенесен и на арендатора. Однако необходимо понимать, что свобода договора имеет свои пределы.
Зарубежный опыт
Германия. К риску случайной гибели можно отнести и случай порчи вещи третьим лицом. Как пояснил приглашенный немецкий коллега М. Артц, в Германии является стандартной практикой в подобных ситуациях обращаться в первую очередь к договорам страхования. В ином случае, если, например, в аренду был сдан автомобиль, а договор страхования не заключался, то в договоре аренды возможно предусмотреть, что риск повреждения имущества третьим лицом
может нести арендатор. При наличии договора страхования стороны могут прийти к соглашению о том, что арендатор будет нести риск гибели арендованной вещи в части суммы, не покрытой страховой выплатой.
Иная ситуация складывается в случае аренды недвижимости. Именно арендодатель несет ответственность за сохранение недвижимого имущества, и для этих целей заключается исключительно договор страхования о защите недвижимости.
В аренду можно сдать отдельную часть вещи
Еще один интересный вопрос: допустима ли аренда части вещи или объектом может быть лишь вся вещь в целом?
Российский опыт
Р. С. Бевзенко считает, что формулировка ст. 607 ГК РФ представляется неоправданно жесткой, поскольку в соответствии с ее буквальным прочтением, она не допускает передачу в аренду части вещи.
В результате долгое время судебная практика очень ограниченно интерпретировала ее положения. Так, например, аренда пространства для установки банкомата долгое время квалифицировалась судами в качестве непоименованного договора. Поскольку
кнепоименованным договорам положения ГК об отдельных видах договоров неприменимы, то правило о том, что «аренда следует за вещью», тоже оказывалось неприменимым. Таким образом, при смене собственника помещения, в котором был расположен банкомат, новый собственник мог потребовать от арендатора расторжения договора. Арендатор мог лишь пойти
кстарому собственнику за возмещением убытков, при том, что арендатору интересно, в первую очередь, само наличие банкомата в оговоренном месте, а не денежное возмещение.
Сложившаяся судебная практика была изменена ВАС РФ в 2011 году. В постановлении Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление Пленума ВАС № 73) указано, что в пользование арендатору может предоставляться не только вся вещь в целом, но и ее отдельная часть.
Зарубежный опыт
Германия. М. Артц рассказал, что по немецкому праву при аренде квартиры несколькими лицами, каждому из них в наем сдается отдельная комната, а общие помещения квартиры арендуются всеми нанимателями совместно.
Франция. Ж.-К. Грасия отметил, что в соответствии с французским законодательством аренда части вещи допускается лишь с одним условием — часть вещи, передаваемая в аренду, должна быть в достаточной степени обособлена.
Если вещь в аренду передает несобственник, сделка будет действительна
Ситуация, при которой арендодателем уже после заключения договора может оказаться лицо, формально не имеющее прав на распоряжение имуществом, также вызывает массу вопросов.
Российский опыт
Статья 608 ГК РФ предусматривает возможность сдачи имущества в аренду только его собственником. В связи с такой формулировкой закона возникает ряд вопросов.
В первую очередь необходимо понять, возникает ли отношение аренды, если арендодателем был несобственник, или нужно говорить о том, что такая сделка недействительна? Второй вопрос — что делать, если все же имущество было арендовано у несобственника?
НАПРИМЕР. Собственность на арендованную вещь не разграничена между Российской Федерацией и ее субъектами. Арендатор заключает договор аренды с субъектом РФ и исправно платит арендную плату. Но потом выясняется, что объект аренды находился в федеральной собственности, о чем арендатор не знал. В результате действительный собственник требует от арендатора выплаты арендной платы за все время пользования вещью.
А. В. Егоров отметил, что неясность в вопросе, кто управомочен был сдавать имущество в аренду, начинает негативно сказываться на интересах добросовестного арендатора.
Р. С. Бевзенко приводит иной похожий случай, в котором интересы арендатора также слабо защищены.
НАПРИМЕР. Имущество было сдано в аренду, но затем сделка, на основании которой арендодатель приобрел вещь в собственность, была признана недействительной.
В российской правовой системе это означает, что арендодатель, сдавая имущество в аренду, его собственником на самом деле не являлся. Истинный собственник вещи может забрать ее у арендатора. Возникает вопрос — может ли арендатор взыскать убытки со своего
арендодателя, который оказался несобственником, или потребовать уплаты неустойки, которая могла быть предусмотрена договором на случай изъятия вещи у арендатора? Судебная практика долгое время придерживалась жесткой позиции: заключенный договор аренды был ничтожным как противоречащий закону. Как следствие, ни неустойку, ни убытки в соответствии с договором арендатор взыскать не мог.
Еще одной проблемой была возможность заключения договора аренды будущей вещи. Изначально судебная практика отрицала такую возможность — сделки признавались недействительными.
В связи с этим такой договор начали рассматривать как предварительный, что также породило проблему, поскольку суды указывали на то, что никакие денежные обязательства из предварительного договора не возможны. В результате возникли неудобные с практической точки зрения пути обхода установленного запрета.
Приведенные проблемы разрешил Пленум ВАС РФ, указав в п. 10 Постановления № 73, что договор аренды, заключенный с несобственником, не является недействительным. Это решение способствовало лучшей защите интересов арендатора и укреплению его правовых позиций.
Зарубежный опыт
Германия. Как указал Б. фон Грюнберг, немецкое право также допускает заключение договора аренды будущей вещи.
Например, в отношении офисных помещений в строящемся деловом центре. Однако необходимо учитывать, что если офисное здание так и не было построено, то арендатор будет вынужден искать нового контрагента, который может установить более высокую цену.
В таком случае арендатор имеет обоснованное право требовать соответствующую компенсацию от первоначального контрагента.
Франция. О. Эшаппе отметил, что во Франции существует специальный закон, который регулирует отношения касательно купли-продажи будущей недвижимой вещи. Однако регулирование вопросов аренды будущего имущества на законодательном уровне отсутствует, так как данный договор является случаем, весьма редко встречающимся на практике. Поэтому здесь французский подход склонен к применению критериев здравого смысла и общих положений теории договорного права. В частности, используется институт возмещения убытков, возникших в результате неисполнения такого договора.
Относительно аренды от несобственника О. Эшаппе рассказал, что французские суды используют в таких случаях «теорию видимости». Смысл данной теории сводится к следующему: договор аренды от несобственника можно признать существующим, только в том случае, если арендодатель на момент заключения подобного договора создает видимость наличия у него права собственности на вещь, кажется ее собственником. В таком случае он несет ответственность перед другой стороной — арендатором, и должен возместить ущерб, причиненный в результате создания этой видимости.
Ирина Михайловна Ивлева,
слушатель РШЧП
Регистрация договора аренды осуществляется не для сторон, а для третьих лиц
На сессии был рассмотрен и такой вопрос, значимый с точки зрения практики: стоит ли сохранять регистрацию договора аренды недвижимости, заключаемого на срок свыше одного года, и каковы последствия отсутствия такой регистрации?
Российский опыт
М. А. Церковников обратил внимание на специфику российского регулирования в этой сфере.
Как известно, регистрационная система в России построена по модели регистрации прав на недвижимое имущество, что сближает ее с германской системой. Но, тем не менее, отечественному правопорядку известен также и институт регистрации некоторых сделок
с недвижимостью. И одним из самых обсуждаемых является именно договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок год и более. Однако взгляды на государственную регистрацию этого договора, которые существовали еще в начале 2000-х годов, привели к полной дискредитации самой идеи государственной регистрации сделок. Система, которая существовала в России, не была известна больше ни одному правопорядку в мире.
М. А. Церковников напомнил, что французский подход, который исходит из государственной регистрации сделок с недвижимостью, сводится к тому, что договор до его регистрации связывает стороны, а оглашение (регистрация) делает его противопоставимым третьим лицам. Это необходимо в том числе и для того, чтобы сработало право следования и сохранилась аренда при смене собственника вещи.
Российская судебная практика признавала договор аренды до момента его регистрации незаключенным. В основе такого решения лежала ст. 433 ГК РФ в прежней редакции, которая содержала правило о том, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а также ст. 651 ГК РФ, согласно которой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Это приводило к парадоксальным ситуациям на практике, когда незарегистрированный договор аренды исполнялся. Арендатор арендовал объект, арендодатель получал арендную плату, а затем сторона, для которой договор в силу каких-либо причин оказывался невыгодным, заявляла о его незаключенности из-за отсутствия государственной регистрации. В результате к 2010 году в этой сфере появилось множество злоупотреблений.
ВАС РФ сначала при рассмотрении конкретных дел, а затем и в Постановлении Пленума № 73 пресек эту практику и, по большому счету, хотя и не в полной мере, но начал использовать французский подход, суть которого состоит в следующем. Регистрация необходима не для сторон, а для третьих лиц, и, следовательно, стороны связаны обязательством из договора с момента его заключения.
Эту логику воспринял и законодатель.
В 2015 году в п. 3 ст. 433 ГК РФ были внесены изменения в результате которых теперь он звучит иначе.
ЦИТАТА: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом» (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
Именно эти три слова — «для третьих лиц» — играют в норме ключевую роль.
Однако с точки зрения буквы закона некоторые проблемы все же остаются.
Во-первых, есть ст. 164 ГК РФ, которая содержит иную норму: правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Однако следует помнить, что данная норма является общей, соответственно, ст. 433 ГК РФ имеет приоритет, являясь специальной.
Во-вторых, осталась неизмененной специальная ст. 651 ГК РФ. Другое дело, что она все-таки несет в себе особую смысловую нагрузку, которая не сводится к обязательной регистрации договора под угрозой признания его незаключенным.
Подводя итог, М. А. Церковников отметил, что, исходя из вышеизложенного, доктрина противопоставимости в аренде все же будет работать на практике. Однако в ходе реформы второй части ГК РФ ст. 651 следует изменить с целью довести идеи о консенсуальном характере договора аренды до своего логического завершения.
Если договор аренды исполнялся, то ссылка на несоблюдение его письменной формы будет недобросовестной
Последний вопрос, к обсуждению которого приступили участники сессии: нужно ли сохранять жесткое правило о соблюдении письменной формы договора аренды зданий и сооружений?
Российский опыт
Переходя к рассмотрению данного вопроса, М. А. Церковников указал на жесткость подхода, закрепленного в отечественном законодательстве. Норма ст. 651 ГК РФ вводит обязательное для аренды недвижимости правило о письменной форме договора, причем в виде единого документа, под угрозой его недействительности. Следует напомнить, что подобное регулирование является отличительной чертой договора аренды недвижимости, поскольку, как известно, по общему правилу последствием несоблюдения письменной формы сделки является отсутствие возможности ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ).
Указанное специальное правило приводило к определенным сложностям на практике. Например, когда договор аренды был подписан, но в нем отсутствовало какое-либо базовое условие, которое, тем не менее, было согласовано устно, и договор исполнялся. Однако, строго говоря, стороны нарушили письменную форму, что по букве закона влекло недействительность всего договора. Данный пример наглядно показывает, что правило ст. 651 ГК РФ следовало применять «не по букве», ведь если договор исполняется, стало быть он заключен. В связи с этим на помощь приходит подвергнутая реформе ст. 432 ГК РФ, которая закрепила правило о том, что, если договор исполнялся, то нельзя недобросовестно ссылаться на его незаключенность, а также схожие разъяснения Пленума ВАС РФ в Постановлении № 73.
Р. С. Бевзенко высказал предложение о переходе от обязательной регистрации договоров аренды к добровольной. Соответственно, если стороны хотят, чтобы договор связывал только их, они просто ограничиваются соблюдением его письменной формы. Если же стороны хотят, чтобы аренда приобрела силу, в том числе и против третьих лиц, они имеют право пойти и зарегистрировать свой договор.
Зарубежный опыт
Германия. Б. фон Грюнберг указал на отсутствие в немецком правопорядке требования о регистрации договора аренды. Он отметил, что это вовсе не означает, что государство
абсолютно безразлично относится к договоренностям, достигнутым между сторонами. Так, если выяснится, что в договоре аренды была установлена слишком высокая цена по сравнению с рыночной, то в качестве компенсации арендатору выплачивается эта ценовая разница. Другой пример: если в аренду сдается такая квартира, которая фактически непригодна для жилья, то государство в таком случае также может прийти на помощь арендатору.
Коллега из Германии обратил внимание еще на одну особенность: если в договоре аренды по причине дружеских отношений указана слишком низкая цена, и именно с этого дохода
арендодатель платил налог, то налоговая инспекция может потребовать заплатить оставшуюся часть налога с прибыли — разницу между указанной в договоре и реально вырученной ценой.
Также в Германии в этой сфере распространены стандартные договоры, которые арендодатель предлагает арендатору. Задача государства здесь сводится к проверке данных проформ договоров. В случае выявления условий, не соответствующих так называемым общим коммерческим правилам, арендодатель призывается к изменению договора и приведению его в соответствие.
ГЛАВНАЯ ТЕМА
Арендодатель не обладает правом на распоряжение имуществом. Четыре ошибки Пленума по договору аренды
Александр Николаевич Латыев
к. ю. н., доцент кафедры предпринимательского права УрГЮУ, партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С
•Почему необходимо различать договор аренды и сделку по передаче имущества
•Когда добросовестность сторон по договору будет иметь значение
•В каком случае арендатор обязан уплатить действительному собственнику
Арендодателем, по общему правилу, является собственник предмета аренды. Довольно двусмысленная формулировка ст. 608 ГК РФ может создать впечатление, будто право собственности должно быть у арендодателя уже на момент заключения договора. Между тем само по себе заключение договора еще не означает совершения каких бы то ни было распорядительных действий в отношении имущества, а только лишь создает обязанность арендодателя предоставить его. Право распоряжаться имуществом необходимо арендодателю в тот момент, когда он должен передать предмет аренды арендатору. И момент этот может отстоять от момента заключения договора на достаточно длительный период времени.
Читайте комментарий Романа Бевзенко
В связи с этим нет никаких существенных оснований требовать, чтобы арендодатель был собственником уже на момент заключения договора: даже если он не является таковым, то при заключении договора принимает на себя обязательство стать собственником и передать имущество арендатору. Каким образом арендодатель приобретет право собственности к согласованному договором моменту передачи имущества — его личное дело: создаст ли он его самостоятельно, приобретет у другого лица или получит иным образом.
Если же арендодатель к указанному в договоре моменту передачи имущества не успел стать собственником, то он всего лишь не сможет надлежащим образом исполнить свои обязательства по договору и должен будет нести договорную ответственность. Но, разумеется, это никоим образом не должно сказываться на действительности договора.
Арендатор же, в свою очередь, заключая договор с арендодателем, который пока что собственником не является, волен сам для себя решать — верит ли он в возможность арендодателя приобрести право собственности к моменту передачи или нет. В последнем случае, видимо, договор просто не будет заключен либо арендатор выговорит себе дополнительно обеспечивающие его интересы или хотя бы условия, минимизирующие его убытки.
Разберемся, какие тонкости в указанной ситуации удалось учесть разработчикам постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление Пленума ВАС № 73), а какие его положения являются весьма спорными.
Арендодатель должен быть собственником только на момент передачи имущества арендатору
Длительное время была распространена практика оспаривания договоров аренды, заключенных до приобретения арендодателем права собственности, несмотря на отсутствие серьезных правнополитических оснований для требования о наличии права собственности у арендодателя уже на момент заключения договора. Причем недействительными порой признавались договоры, которые были фактически исполнены — имущество передано, никаких претензий со стороны третьих лиц в связи с этим не предъявлялось. Такая практика оспаривания договоров аренды создавала ситуацию, подрывающую стабильность гражданского оборота и принцип pacta sunt
servanda, в которой арендаторы, фактически получившие имущество и пользовавшиеся им, имели возможность отказаться от договора. И если и не избежать оплаты пользования, поскольку она может быть взыскана с них и в отсутствие договора как неосновательное обогащение, то как минимум избежать применения договорных санкций.
Формальное требование наличия права собственности уже на момент заключения договора аренды и оспаривание договоров в связи с невыполнением этого требования стимулировали стороны к недобросовестному поведению и тогда, когда имущество не было передано. Так, арендатор, который подписал договор аренды, мог впоследствии утратить интерес к аренде этого имущества и искать способ отказаться — вопреки принятым на себя обязательствам — от его принятия. Арендодатель же, решив, что подписанный им договор ему невыгоден, стал искать способы уклоняться от передачи имущества арендатору. И в том, и в другом случае требование наличия у арендодателя права собственности в момент заключения договора давало недобросовестной стороне возможность избежать исполнения добровольно принятых на себя обязательств.
Прецедентным в деле борьбы с оппортунистическим поведением сторон договора аренды, использующих формальные нарушения для уклонения от исполнения своих обязанностей, явилось рассмотренное в 2012 году Президиумом ВАС РФ дело «Рамирент».
ЦИТАТА: «Арендатор, заключивший договор с конкретным арендодателем и фактически получивший от него в пользование имущество, в отсутствие доказательств принадлежности этого имущества иным лицам не вправе оспаривать договор аренды по основанию отсутствия права собственности у арендодателя» (постановление Президиума ВАС от 06.03.2012 № 13898/11).
В дальнейшем та же позиция нашла свое отражение в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13, которым, в частности, Постановление Пленума № 73 было дополнено п.
10, абз. 2 которого прямо указывает на то, что арендодатель должен быть собственником только на момент передачи имущества арендатору, а не на момент заключения договора.
Правом передавать имущество в аренду могут обладать, помимо собственника, иные лица в силу закона или договора с собственником. Наиболее распространенным является второй случай. Так, собственник может передать свое имущество в доверительное управление. Доверительный управляющий, в соответствии с условиями договора, может передавать такое имущество в аренду. Причем делает он это от своего имени, указывая, однако, на свой статус доверительного управляющего пометкой «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).
Передавать имущество в аренду может и лицо, которое само владеет этим имуществом как арендатор. В этом случае мы имеем дело с субарендой. По общему правилу передача имущества в субаренду допускается с согласия арендодателя, при этом такое согласие может быть дано и непосредственно при заключении договора аренды путем включения в него соответствующего
условия. В то же время действующее законодательство предусматривает случаи, когда арендатор вправе передавать имущество в субаренду и без согласия собственника. Так, согласно п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать такой участок в субаренду, не спрашивая согласия собственника, а только лишь направив ему уведомление.
В силу известного правила nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet арендатор не может передать субарендатору больше прав, чем имеет он сам, а потому договор субаренды должен заключаться на срок, не больший, чем договор аренды, и предусматривать возможности пользования имуществом, не выходящие за те, которые предусматриваются договором аренды.
Стороны спорят о том, кто должен выступать от имени арендодателя — публичного собственника
Что касается выступления несобственников в качестве арендодателей в случаях, предусмотренных законом, то здесь речь идет в основном об аренде публичного имущества — государственного или муниципального.
Так, государственные и муниципальные унитарные предприятия могут предоставлять в аренду принадлежащее им на праве хозяйственного ведения имущество. При этом для сдачи в аренду недвижимого имущества требуется согласие на заключение договора аренды со стороны собственника, от имени которого выступают соответствующие органы власти, а движимое имущество предприятие может передавать в аренду самостоятельно (ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).
Публичное имущество, не переданное в хозяйственное ведение или оперативное управление, также передается в аренду от имени публичного собственника соответствующими государственными или муниципальными органами. Поскольку до настоящего времени количество такого имущества очень велико, рынок аренды публичного имущества занимает существенную часть всего арендного рынка.
Следует отметить, что арендодателем имущества в таком случае должен был бы выступать сам публичный субъект — Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование, а их органы, в соответствии со ст. 125 ГК РФ, всего лишь выступают от их имени. Однако практика заключения договоров аренды публичного имущества показывает, что в большом количестве случаев непосредственно сам орган власти — обычно это министерство, комитет, департамент имущественных отношений, государственного (или муниципального) имущества и т. п. — указывается в договоре как арендодатель.
При возникновении споров иски зачастую предъявляются такими органами от своего имени. В свою очередь, и арендаторы адресуют свои претензии и иски самим органам власти, а не публичному собственнику в целом. Такая практика не вполне соответствует указаниям закона о порядке распоряжения публичным имуществом, однако широко распространена и вызывает мало споров в связи с таким несоответствием (при том, что сами по себе отношения по аренде публичного имущества являются довольно конфликтными, а связанные с ними споры часто оказываются предметом рассмотрения судами). Во всяком случае, прецедентов оспаривания договоров аренды в связи с тем, что вместо самого публичного собственника арендодателем был указан его орган, нам неизвестно.
В то же время споры о том, какой из органов власти должен был выступать от имени арендодателя, нередки.
Если в случае с арендой федерального имущества определение надлежащего органа, как правило, не вызывает сложностей, то при аренде имущества субъектов РФ, особенно муниципального, определить надлежащий орган может оказаться довольно сложно. Для этого необходимо обращаться к нормативным актам соответствующего уровня — уставам, положениям как о самих органах власти,
так и о порядке предоставления имущества в аренду или распоряжения им. Более того, даже если мы найдем в нормативных актах указание на то, кто может заключать договоры аренды от имени публичного собственника, зачастую оказывается, что обнаружить, кто же должен выступать от его имени ответчиком в случае возникновения претензий у арендатора, намного сложнее.
Беспроигрышным, но далеко не всегда верным вариантом выглядит обращение в таком случае с претензиями к тому же органу, который выступал при заключении договора. Впрочем, это решение не поможет, если со времени заключения договора и до момента возникновения спора система органов власти в соответствующем публичном образовании поменяется.
Добросовестность арендатора не позволит ему приобрести арендное право
Как было показано выше, арендодателю нет необходимости быть собственником предмета аренды на момент заключения договора, однако для того, чтобы арендатор получил право пользоваться и владеть имуществом, арендодатель должен стать собственником либо обладать распорядительной властью в отношении имущества на момент передачи. В крайнем случае — например, при передаче в аренду не введенного в эксплуатацию здания, когда право собственности на объект не существует ввиду юридического несуществования самого объекта, — прочность прав арендатора основывается на отсутствии притязаний на имущество со стороны третьих лиц.
В то же время бывают ситуации, в которых арендодатель сдает в аренду чужое имущество. В этом случае и арендодатель, и арендатор могут быть как добросовестными (и не знать о неправомерности передачи имущества), так и недобросовестными. Для арендодателя его
добросовестность имеет значение при рассмотрении в дальнейшем вопроса о том, должен он возвратить действительному собственнику полученную арендную плату или нет.
Статья 303 ГК РФ позволяет собственнику истребовать от незаконного владельца (а именно так будет рассматриваться незаконный арендодатель) только те доходы, которые он получил или должен был получить с момента утраты им добросовестности, то есть когда он узнал или должен был узнать о том, что у него отсутствует право на имущество.
Добросовестность арендатора не позволит ему приобрести арендное право — отечественная правовая система, давно знакомая с добросовестным приобретением права собственности от неуправомоченного лица, с трудом соглашается на возможность приобретения таким же образом иных, ограниченных прав.
Если добросовестное приобретение залогового права (абз. 2 и 3 п. 2 ст. 335 ГК РФ) стало реальностью с 1 июля 2014 года, то для арендных прав такой нормы до сих пор нет. Нужна ли она — вопрос достаточно спорный и неоднозначный, как и все правно-политические вопросы, возникающие при попытке примирить взаимоисключающие интересы собственников и добросовестных участников оборота, получивших имущество от лиц, не обладавших на то правом.
С одной стороны, можно заметить, что, если подлинный собственник заинтересован в аренде этого имущества данным арендатором, то он может заключить с ним новый — уже безусловно действительный — договор аренды. Однако, с другой стороны, не следует забывать, что условия этого нового договора будут согласовываться сторонами заново. При этом собственник, имеющий возможность отказаться от заключения договора и истребовать имущество от незаконного арендатора, получает через это серьезное преимущество в переговорном процессе, позволяющее ему диктовать условия такого нового договора аренды арендатору.
Представим себе добросовестного незаконного арендатора, который только-только потратился на оборудование полученного имущества под свои нужды и столкнулся с перспективой либо немедленно в экстренном порядке покинуть предмет аренды, либо по требованию собственника платить за пользование им значительно больше, чем планировал изначально. Конечно, он всегда может обратиться с претензиями к тому, от кого получил имущество. Однако далеко не всегда тот достаточно состоятелен для того, чтобы возместить убытки. А если незаконный арендодатель изначально был недобросовестен, то вполне естественно предположить, что он уже предпринял меры для того, чтобы сокрыть имевшееся у него имущество. Таким образом, беззащитность добросовестного незаконного арендатора создает возможность для собственника навязывать свои условия, что свидетельствует в пользу добросовестного приобретения арендных прав.
В то же время можно привести доводы и в защиту противоположной точки зрения.
Так, если собственник смог восстановить свои права на арендуемое имущество, значит, незаконный арендодатель не имел возможности противопоставить его требованиям добросовестное приобретение права собственности. То есть имущество, например, могло выбыть из владения собственника помимо его воли — в этом случае наше современное законодательство отдает приоритет собственнику, не защищая добросовестного приобретателя.
Однако право собственности не получает и добросовестный, но безвозмездный приобретатель. Также не стоит забывать, что при добросовестности арендатора арендодатель мог быть недобросовестным — его ст. 302 ГК также не защищает. В этих ситуациях необходимость
защитить именно собственника, а не добросовестного арендатора, снова оказывается под сомнением. В конечном итоге нет никаких теоретических препятствий для обставления добросовестного приобретения права собственности и иного права, например арендного, отличающимся набором условий.
Само по себе отсутствие права собственности у арендодателя не дает арендатору права отказаться от внесения платы
Помимо вопроса о сохранении прав арендатора на полученное им от неуправомоченного арендодателя имущество, разрешаемого современным российским правом отрицательным образом, имеется также вопрос о судьбе арендной платы в описанной ситуации. Следует заметить, что само по себе отсутствие права собственности у арендодателя не дает арендатору права отказаться от внесения арендной платы либо потребовать у такого арендодателя возврата ранее произведенных платежей (абз. 2 и 6 п. 12 Постановления Пленума ВАС № 73). В том случае, когда действительный собственник обнаруживает, что незаконным арендодателем предъявлен к арендатору иск о взыскании арендной платы, он, очевидно, может вступить в этот процесс путем предъявления иска как третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора. После того, как собственник докажет свое право на имущество, именно ему должен будет производить платежи арендатор.
Как же разрешается вопрос о судьбе арендных платежей, произведенных в пользу незаконного арендатора до того, как объявился действительный собственник предмета аренды? Выше мы уже заметили, что согласно ст. 303 ГК РФ собственник вправе истребовать доходы, полученные незаконным арендодателем с того момента, как тот утратил добросовестность. Может ли собственник в такой ситуации потребовать платы за пользование имуществом до этого непосредственно от арендатора, заставив того фактически дважды уплатить арендную плату: первый раз — незаконному арендодателю, а второй — собственнику? В некоторых случаях такого рода требования судами удовлетворялись.
Однако чаще собственник сталкивался с тем, что правила ст. 303 ГК РФ, отправляющие его искать возмещения с неуправомоченного арендодателя, рассматривались как специальные и исключающие возможность повторного взыскания платы с арендатора. При этом не учитывалось то обстоятельство, что сам арендатор также мог быть недобросовестным и прекрасно
осведомленным о неправомерности получения им имущества в аренду. В такой ситуации арендатор фактически выступает соучастником незаконного арендодателя. Если такой арендодатель несостоятелен, то формально имеющееся у собственника право взыскать с него суммы полученной арендной платы превращается в пустую декларацию. Поскольку при недобросовестности арендатора и арендодателя они зачастую оказываются неформально взаимосвязаны, оказывалось, что арендатор мог неправомерно пользоваться чужим имуществом без какой бы то ни было платы за пользование, так как произведенные им незаконному арендодателю платежи тем или иным образом могли возвращаться такому арендатору.
В целях борьбы со злоупотреблениями и защиты интересов собственника имущества Пленум ВАС РФ разъяснил, что собственник может потребовать возврата ему всех уплаченных незаконному арендодателю арендных платежей не только от самого такого арендодателя, но и от недобросовестного арендатора. Такой арендатор отвечает перед собственником по этому
требованию солидарно с недобросовестным арендодателем (абз. 5 п. 12 Постановления № 73).
Ошибка 1: недобросовестность арендатора предполагает достоверное знание об отсутствии права на распоряжение имуществом
Следует заметить, что Пленум ВАС РФ, определяя понятие недобросовестного арендатора, несколько отступил от принятой для отечественного законодательства характеристики субъективной добросовестности: если обычно используется формулировка «не знал и не мог знать» (как в п. 1 ст. 302 ГК РФ) или «не знал и не должен был знать» (ст. 303 ГК РФ), то в абз. 5 п. 12 Постановления № 73 недобросовестным признается такой арендатор, который, «заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду». Такая формулировка создает возможности для ухода от ответственности арендаторов, чье достоверное знание о незаконности получения имущества доказать не удается.
Между тем гражданское право вообще всегда, говоря о знании, имеет дело не с достоверным знанием, а только с его долженствованием. О достоверном знании можно говорить, только если ответчик сам признается в нем. Во всех остальных случаях он всегда «должен знать» (даже письмо в свой адрес ответчик может не прочитать, выбросить в урну, не открывая — и в этом случае он не будет достоверно знать содержания этого письма, но с точки зрения гражданского права он рассматривается как знающий). Однако «к знанию, — как писал Б. Б. Черепахин, — приравнивается незнание по грубой неосторожности. Такое виновное незнание равносильно знанию»1.