учебный год 2023 / RSHCHP-5-2019-14

191

Проблемы судебной практики в части применения правил о «двойной аренде»

Анастасия Шамшина,

магистр РШЧП’2019, юридическая фирма РКТ a.shamshina@rctlaw.ru

На первый взгляд, разрешение споров, в основе которых лежит проблема «двойной аренды», не должно вызывать особых затруднений: достаточно обратиться к прямым разъяснениям, изложенным на этот счет в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73). Однако анализ актов судов нижестоящих инстанций демонстрирует, что с проблемой «двойной аренды» в российской правоприменительной практике все не столь однозначно. Нижестоящие суды игнорируют разъяснения высшей судебной инстанции и продолжают утверждать, что надлежащим способом восстановления нарушенного права арендатора, которому объект не передан, является признание сделки, не исполненной арендодателем, недействительной (ничтожной).

В статье предпринята попытка ответить на вопрос: в чем причина такого расхождения практики нижестоящих судов с подходом высшей судебной инстанции? Для достижения этой цели автор обращается к истории проблемы «двойной аренды» в современном отечественном праве, рассуждает над вопросом о возможности аренды части вещи, а также анализирует, соответствует ли подход ВАС РФ критерию универсальности.

Двойная аренда: текущее состояние законодательства и судебной практики

В экономическом обороте нередко возникают ситуации, когда арендодатель заключает несколько договоров аренды с разными лицами, но в отношении одного и того же имущества (так называемая «двойная аренда»). Строго говоря, эта проблема имеет две грани, образующие самостоятельные правовые вопросы:

1. Возможно ли заключение нескольких договоров аренды в отношении одного имущества, исполнение каждого из которых со стороны арендодателя вполне реально – речь идет о тех случаях, когда арендаторы могут использовать объект аренды без создания препятствий друг для друга (использование различных частей вещи или использование вещи в разные периоды времени)?

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

192

2. Какой способ защиты должен использовать арендатор, договор с которым не был исполнен арендодателем в силу того, что ранее вещь была передана другому лицу, а использование объекта аренды без создания арендаторами препятствий друг другу невозможно?

Для удобства изложения назовем первую ситуацию «совместимой двойной арендой», а вторую – «несовместимой (взаимоисключающей) двойной арендой».

Казалось бы, у современного юриста, знакомого с действующим гражданским законодательством и основными правовыми позициями высших судебных инстанций, такие кейсы не должны вызывать особых затруднений. Оба названных проблемных вопроса «двойной аренды» были разрешены ВАС РФ в постановлении Пленума ВАС РФ № 731.

«При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи» (п. 13 постановления Пленума ВАС № 73)

При первом приближении эта правовая позиция кажется довольно ясно изложенной, а значит, в арбитражной практике должен сложиться единообразный подход к разрешению подобных споров. Однако анализ актов судов нижестоящих инстанций позволяет понять, что с проблемой «двойной аренды» в обеих ее проявлениях в российской правоприменительной практике все не так однозначно. В частности, в конце 2018 года на рассмотрении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ оказались сразу два спора, в рамках которых нижестоящие суды пришли к выводу, что наличие нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех же объектов не соответствует требованиям ст. 606 ГК РФ2, то есть поставили под сомнение вывод ВАС РФ о допустимости ситуации так называемой «совместимой двойной аренды», когда арендаторы не мешают друг другу и могут использовать вещь в различной ее части или в различные временные промежутки. Более того, в одном из дел прямо сделан обратный вывод о том, что на объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды3. Применительно к проблеме

1  Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

2  Постановление АС Московского округа от 25.06.2018 по делу № А40-142102/2017. 3  Постановление АС Московского округа от 04.05.2018 по делу № А40-91725/2017.

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

193

«взаимоисключающей двойной аренды» суды заключили, что надлежащим способом восстановления нарушенного права арендатора, которому объект не передан, является признание сделки, не исполненной арендодателем, недействительной (ничтожной) по смыслу статьи 168 ГК РФ.

Верховный Суд РФ при разрешении указанных дел ожидаемо обратил внимание, что действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, – требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительности этих сделок, и такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами. Следовательно, признание договора аренды, заключенного с арендатором, которому вещь не была передана, недействительной (ничтожной) сделкой только лишь на том основании, что арендодателем были заключены несколько договоров аренды в отношении этого же имущества, противоречит статье 398 ГК РФ, пункту 3 статьи 611 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ № 734.

Возникает закономерный вопрос: в чем причина такого расхождения практики нижестоящих судов с подходом высшей судебной инстанции? Кроется ли ответ исключительно в неправильном толковании позиции Пленума ВАС РФ судьями «на местах», или все же разъяснения не обладают признаком универсальности?

Попытка ответить на поставленные вопросы была предпринята в рамках вечернего семинара «Аренда: некоторые проблемные вопросы», организованного Ассоциацией выпускников РШЧП5. В развитие состоявшейся дискуссии предлагаем последовательно рассмотреть ситуации «совместимой двойной аренды» и «несовместимой (взаимоисключающей) двойной аренды».

«Совместимая двойная аренда»: эволюция судебной практики

Если обратиться к истории вопроса «двойной аренды» в отечественном праве, становится понятно, что появление в актах нижестоящих судов вывода о том, что в отношении одного объекта недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды, является неслучайным. В российской правовой доктрине действительно существовала такая точка зрения6. Почему же впоследствии идея «одна вещь – одна аренда» вынуждена была претерпеть такую неблагосклонность российских правоприменителей?

4  Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 № 305-ЭС18-12573 по делу № А40-91725/17: (включено в «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

5  Семинар был проведен 03.10.2019. С материалами семинара (видеозапись и презентации спикеров) можно ознакомиться на сайте Журнала: https://privlaw-journal.com/news/arenda-nekotorye- problemnye-voprosy/

6  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2002. Кн. 2.

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

194

Здесь мы затрагиваем проблему «совместимой двойной аренды», когда правам арендатора противопоставляются права другого арендатора при условии, что вещь в согласованной части или в согласованный временной промежуток может быть передана обоим арендаторам и использована каждым из них без создания препятствий другому. Подход арбитражной практики к этому вопросу менялся. Так, в 2000 году Президиум ВАС РФ указал, что передача в пользование отдельного конструктивного элемента здания вовсе не является договором аренды7. Затем применительно к правам собственников общего имущества в многоквартирном доме в постановлении Пленума № 64 ВАС РФ допустил передачу отдельных частей здания в пользование и уточнил, что к таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, наделив таким образом указанные договоры статусом «квази-аренды»8. Фактически речь шла о признании права на часть пространства в здании. Уже тогда эксперты утверждали, что принятое решение более чем закономерно, необходимо, и иного разумного пути у арбитражной практики просто не было9.

Затем в 2010 году последовало революционное с точки зрения допустимости «совместимой двойной аренды» постановление Президиума ВАС РФ. Высшая судебная инстанция признала незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды лесного участка в ситуации, когда такой участок был предоставлен нескольким арендаторам для осуществления разных видов деятельности (например, один арендатор использует земельный участок для заготовки древесины, другой – для ведения охотничьего хозяйства)10. Президиум ВАС РФ тогда впервые отошел от незыблемости собственного подхода о ничтожности договора аренды только лишь на основании самого факта, что он заключен в период действия другой аренды того же имущества. Было признано, что в отдельных случаях проблема наличия нескольких разных договоров аренды на один объект может иметь более гибкое решение, в частности, если арендаторы не создают друг другу препятствий в пользовании объектом.

Наконец, в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13) было прямо закреплено, что положения действующего законодательства не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть11.

С точки зрения эффективного функционирования экономического оборота признание правомерности передачи в аренду части объекта, безусловно, представляется верным решением. Вместе с тем, проблема здесь заключается в распространенном подходе, согласно которому в аренду может быть передан только тот объект, который отражен

7  Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

8  Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

9  Подробно указанное Постановление было прокомментировано в статье: Егоров А.В., Церковников М.А. Права на пространство в здании (комментарий к Постановлению Пленума ВАС России) // Вестник ВАС РФ. 2010. № 2.

10  Постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 № 2111/10.

11  Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

195

в документах кадастрового учета. Так, при аренде земельных участков и других видов недвижимого имущества предмет аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такое понимание является следствием толкования пункта 3 статьи 44 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в силу которого государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части12. Верховный Суд РФ попытался несколько смягчить этот подход, указав, что кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав13. Хотя нужно признать, что само по себе это проблему прямо не решает.

Вцелом точка зрения, при которой в аренду может быть передан лишь объект, учтенный в кадастре как вещь, представляется излишне формалистской. Возникает ассоциация с регистрационным или учетным подходами к определению правового режима объекта, согласно которым недвижимостью может быть признан лишь тот объект, который зарегистрирован в реестре, или тот, в отношении которого возможно составление документов кадастрового и технического учета. И то, и другое представляется серьезным упрощением, придающим большее значение форме, нежели содержанию. Как отмечает В.А. Белов, акт государственной регистрации в арендных отношениях выполняет огласительную (деклараторную, учетную) функцию прав арендатора на объект аренды среди участников гражданского оборота14.

Вэтом смысле видится, что свобода участников гражданского оборота по совершению сделок аренды не должна ограничиваться обязательным требованием учета объекта аренды в кадастре.

Стоит отметить, что одним из вариантов решения проблемы необходимости постановки арендуемой части объекта на кадастровый учет является установление обременения на объект в целом, поскольку, как правило, тот уже учтен соответствующим образом. Примечательно, что в определении Верховного Суда РФ от 04.12.2018 № 305-ЭС18- 12573, которое было упомянуто в начале статьи, этот вопрос также затронут. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ заметила, что допустимо внесение в реестр нескольких записей об обременении на весь объект недвижимости в целом, если, в частности, исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи)15. Значит, при наличии кадастрового паспорта на объект в целом соответствующий паспорт на часть объекта не потребуется.

12  Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

13  «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 .

14  Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной практики. 2016. № 2.

15  Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 № 305-ЭС18-12573 по делу № А40-91725/17.

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

196

Обобщая сказанное, нужно признать, что исторический путь проблемы «двойной аренды» в той ее части, которая затрагивает вопрос сосуществования нескольких арендаторов одного и того же имущества в отсутствие конкуренции между ними, закономерен. От полного отрицания возможности сдачи в аренду отдельных частей вещи (отдельных конструктивных элементов здания) через конструкцию «квазиаренды» сегодня высшей судебной инстанцией признано право сторон заключить договор аренды части вещи. Когда арендаторы могут беспрепятственно друг для друга использовать имущество по тому назначению, которое предусмотрено договором (аренда различных частей вещи или аренда вещи разными лицами в разные промежутки времени), оснований для ограничения свободы сторон арендной сделки просто нет. Оттого и нелогичен вывод АС Московского округа в постановлении по делу № А40-91725/2017 о том, что на объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды. На сегодняшний день этот вывод не актуален и очевидно противоречит сохранившим силу разъяснениям ВАС РФ.

«Несовместимая (взаимоисключающая) двойная аренда»: от ничтожности до возмещения убытков

В ситуации, когда договор аренды может быть использован арендатором только при условии получения во владение и пользование вещи целиком, и когда оба арендатора, заключившие с арендодателем договор, рассчитывают на передачу этой вещи, возникает такая конкуренция арендаторов, которая не позволяет им не препятствовать друг другу – проблема «несовместимой (взаимоисключающей) двойной аренды». Применительно к этому аспекту рассматриваемого нами вопроса, стоит сказать, что ранее в ряде постановлений Президиум ВАС РФ действительно поддерживал правовую позицию, согласно которой договор аренды, заключенный в период действия другого договора аренды того же имущества, является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ16.

Такое решение проблемы «двойной аренды» в данном ее проявлении шло вразрез с устоявшимся регулированием ситуации «двойной продажи». Мы знаем, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, применительно к статье 398 ГК РФ подлежит удовлетворению иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если же за одним из покупателей уже произведена государственная регистрация перехода права собственности, то она сохраняется за ним, а другой – вправе защищать свои права иском к продавцу об убытках. Сегодня этот подход реализован в абзацах 6–7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/2217. При таком различии в регулировании могло сложиться впечатление, будто конструкция аренды влечет более сильный вещный эффект, чем купля-продажа, что, безусловно, слабо подчиняется законам логики.

16  Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2006 № 4818/06; постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 № 11694/07.

17  Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

197

Впоследствии подход к разрешению ситуаций «двойной продажи» и «несовместимой (взаимоисключающей) двойной аренды» был унифицирован. В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ № 7318 дано разъяснение: в конкуренции двух арендаторов преимущество получает тот, кому вещь передана во владение, другой может защищаться иском об убытках (статья 398 ГК РФ).

Нужно справедливо признать, что решение, предложенное Пленумом ВАС РФ, не является универсальным. Приведем пример. Объект передан лицу, с которым заключен краткосрочный договор аренды, при этом арендодателем с иным лицом заключен долгосрочный договор аренды того же имущества, который при этом зарегистрирован в государственном реестре. Кому логичнее отдать приоритет?

В указанном случае с точки зрения стабильности экономического оборота было бы логичнее признать приоритет арендатора, договор с которым заключен на больший срок. В качестве контраргумента этой позиции можно утверждать, что такой подход опасен, поскольку создает платформу для злоупотреблений, целью которых будет являться недобросовестное поведение арендодателей в отношении краткосрочных арендаторов. Это замечание отчасти оправдано. Но, к сожалению, мы продолжаем жить в условиях распространения на конструкцию договора аренды системы регистрации. И если мы зададимся целью создания портрета краткосрочного арендатора на российском арендном рынке, то увидим, что «краткосрочный договор аренды» – это конструкция, к которой прибегают потенциальные арендодатель и арендатор, не желающие нести тяготы регистрационной системы (например, регистрировать все дополнительные соглашения к договору), а равно не желающие публично раскрывать третьими лицам факт наличия арендных притязаний в отношении спорного имущества. Как правило, краткосрочный арендатор заключает договор на стандартный для таких ситуаций срок в 11 месяцев во избежание необходимости его регистрации. С нашей точки зрения, рано или поздно такой практике должен прийти конец. Однако здесь возникает и другая сложность – забрать имущество у краткосрочного арендатора согласно действующему регулированию будет довольно проблематично в силу распространения на фигуру арендатора правил владельческой защиты (статья 305 ГК РФ). Думается, что экономический оборот объективно выиграл бы от нахождения вещи у арендатора, который не боится регистрации и «опубличивания» арендных правоотношений и готов использовать имущество в хозяйственной деятельности длительный срок. Но вопрос о том, как преодолеть «козырь» владельческой защиты краткосрочного арендатора, которому передана вещь, образует отдельную проблематику доступности вещно-правовых исков лицам, владеющим вещью по договору. Эта тема достойна самостоятельной научной дискуссии. Потенциально предметом такой дискуссии может стать вопрос о распространении правил владельческой защиты исключительно на долгосрочных арендаторов (на срок свыше года).

Автор признает, что в текущих условиях распространения на арендатора положений статьи 305 ГК РФ забрать вещь у лица, во владение которого она передана, будет предельно сложно. Но, вместе с тем, задача предложенного кейса в том, чтобы продемонстрировать, что действующее решение проблемы взаимоисключающей двойной аренды не универсально. Имеют место быть иные факторы, будь то критерий

18  Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com

198

стабильности экономического оборота или принцип достоверности регистрационной системы, которые в отдельных случаях могли бы «перевесить» принцип владельческой защиты арендаторов.

Многообразие складывающихся между субъектами гражданского оборота правоотношений не позволяет помыслить все без исключения потенциальные модели таких отношений. Поэтому идея разрешения проблемы «двойной аренды», которая изложена в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ № 73, хотя и не отвечает критерию универсальности, все же «явно меньшее из зол» в сравнении с предыдущей практикой признания договоров аренды, заключенных при наличии другого договора аренды, ничтожными. Остается надеяться, что нижестоящие суды в полной мере позитивно воспримут эту, к слову, сформированную уже более шести лет назад, позицию ВАС РФ. В результате этого в правоприменительной практике должны перестать встречаться акты нижестоящих судов, в которых проведены устаревшие на сегодня идеи недопустимости наличия нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех же объектов (в том числе в отношении различных частей одного и того же объекта) и недействительности договора с арендатором, которому имущество не было передано во владение.

Подписаться на Журнал РШЧП: https://privlaw-journal.com