учебный год 2023 / 50

50. Момент заключения договора. Значение государственной регистрации договора

(статья 433 ГК РФ).

Громов (17.04):

• Консенсуальный договор, то момент — получение акцепта оферентом.

• Реальный договор, то момент — осуществление предоставления, которое приводит к признанию договора заключённым.

Либо государственная регистрация. Работает для договоров аренды недвижимости, которые действуют более года, но в таком случае

- раньше государственная регистрация по 164 или 165 ГК РФ имела ключевое значение с точки зрения признания договора заключённым в целом для всех,

- теперь же, если договор требует государственной регистрации, но он не зарегистрирован, то мы считаем его заключённым, когда соблюдена форма соответствующая. Он заключён между арендодателем и арендатором, но для третьих лиц, которые не знают о нем, которые добросовестные и полагаются на реестр, — этот договор не заключён и для него не будет действовать ни право следования, которое есть в аренде, ни преимущественное право аренды, то есть все вот эти права аренды, которые распространяется на третьих лиц и имеют для них абсолютный характер, они не действуют в том случае, когда нет гос. регистрации, поскольку её значение именно в этом — в защите третьих лиц.

При этом обратите внимание, что у нас практика менялась не сразу. В какой-то этап (2011-2012 гг.), возможно, и в Информписьме № 165 было так: отсутствие регистрации не мешало признать договор заключённым, если по нему уже началось осуществление предоставления, а сейчас по ПП ВС РФ № 49 у нас договор заключён вне зависимости от того, осуществлено ли предоставление или нет. ТО есть просто если получен акцепт в рамках договора аренды, требующего гос. регистрации, то он уже заключён между арендодателем и арендатором. Поэтому мы сейчас в наиболее лайтовом режиме понимания, что для сторон договор возникает сразу даже если он не зарегистрирован и по нему не началось исполнение, он уже порождает обязательства.

Информационное письмо № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключённым»: 3. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость. Предприниматель Л. предоставил предпринимателю Т. в аренду на пять лет нежилое помещение. Спустя два года после подписания и фактического начала исполнения договора аренды арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о выселении арендатора, мотивируя своё требование тем, что договор не был зарегистрирован. Суд первой инстанции иск удовлетворил, указав, что в отсутствие государственной регистрации договор является незаключённым в силу статьи 433 ГК РФ, а между сторонами сложились отношения из неосновательного обогащения в части пользования ответчиком имуществом истца. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске отказал. Как указал суд апелляционной инстанции, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошёл необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определённого соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошёл необходимую регистрацию, но исполняется ими. Постановление Пленума ВС РФ № 49: 5. По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечёт юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды. Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Когда договор признается заключенным с момента получения акцепта. Часто проблема возникает в подряде. Подрядчик с заказчиком обмениваются договорами, сформулировали условия, заказчик подписал, направляет подрядчику. Подрядчик его подписывает, а дата в договоре стоит изначальная, которую заказчик поставил, подписывая. Подрядчик его подписывает, направляет заказчику. Это может занять два месяца. Подрядчику выполнение работ нужно начать в январе. В январе только заказчик направил договор, в марте он вернулся. И получается, что договор заключён в марте, а обязательства уже были в январе. Вот эта неустойка, которая за январь-февраль, её, по идеи, по пункту 6 Информписьма № 66 взыскивать нельзя, потому что мы просто распространяем договор на прошлые отношения, потому что он заключён только когда оферент получает акцепт.

Тололаева (2019):

Проблема безотзывности оферты.

Есть две противоречащие друг другу концепции.

1. Если я направила вам оферту, то я ее отозвать не могу (я могу в этой оферту указать срок, в течение которого она действует, и в течение этого срока не могу ее отозвать, а если я срок не указала, то действует разумный срок, и в течение этого разумного срока я тоже не могу отозвать оферту).

2. Я в любой момент могу отозвать оферту, если вы ее еще не акцептовали.

С помощью статей ГК РФ можно обосновать оба подхода.

Статья 436 ГК РФ: Полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

То есть, по общему правилу оферту отзывать нельзя. Но если я не устанавливала никакой срок – могу я ее отозвать или нет?

Статья 441 ГК РФ. Заключение договора на основании оферты, не определяющей срок для акцепта: 1. Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.

И вопрос: можно ли условие о сроке и о безотзывности оферты восполнять разумным сроком из ст. 441 ГК РФ? То есть, сказать, руководствуясь первым подходом, что оферта является безотзывной, если в ней установлен срок, а если срок не установлен, то ее нельзя отзывать в рамках разумного срока? Это первый подход, он направлен на установление защиты правового положения акцептанта – он получил оферту, и он должен осознавать, что у него есть какой-то период для размышлений, для приготовлений, для наведения справок – и все эти его действия не будут безнадежными, потому что к нему не придет в любой момент бумажка об отзыве оферты. Этот подход как раз будет основан на толковании против того, кто должен был изъясняться точнее.

Все его эти действия не будут безнадежными, потому что в любой момент ему придет бумажка о том, что оферта отзывается. Этот подход как раз будет основан на толковании против того, кто должен был изъясняться точнее. А именно: я же отправляю оферту и я могу написать, что я ее могу отозвать. Я могла установить срок, в течении которого я ее не буду отзывать, а потом могу отозвать. Я могла в этой ситуации, в отличии от акцептанта, изъясняться точнее и сформулировать в этой оферте свои условия. Я этого не сделала и поэтому я должна нести риск этой неопределенности, а именно того, что акцепт будет поступать в разумный срок. А дальше мы будем спорить, являлся ли этот срок разумным (разница будет в 2-3 дня) и на кого ляжет этот риск.

Я направила оферту, вы мне ответили через 2 месяца. Дальше начнутся споры: 2 месяца – это разумный срок или нет? И мы оба окажемся в отношении подвешенности. Понятно, что суду нужно выбрать середину и середина будет с разницей в 5 дней (условно). То есть месяц и 20 дней – это было разумно, а 2 месяца уже неразумно. И никогда вы это не определите.

И мы оба, я – лицо, направившее оферту – не знаю, сколько мне еще ждать, и вы точно не знаете, в какой период ваш акцепт будет иметь действие, поэтому есть сторонники второй позиции, которые говорят, что нет, нужно делать так. Нужно говорить, что если в оферте срок установлен (не разумный, а в смысле ст. 190 ГК РФ, то есть в днях, месяцах, жесткий, завязанный на календарь, срок), то тогда вот этого состояния подвешенности двух лиц и споров о том, разумно это или нет, не будет. И поэтому в этот срок отзывать оферту нельзя. И это соответствует буквальному толкованию статьи про безотзывность оферты.

Срок в смысле не разумного, а установленного в календарных днях. А если этого срока не установлено, то оферту можно отзывать в любой момент.

Статья 190 ГК РФ: Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

У нас в Пленуме победила вторая позиция. По Постановлению Пленума ВС РФ №49 получается, что если срок установлен в рамках ст. 190 ГК, то оферта безотзывная, а если срок не установлен, то оферту можно всегда отзывать.

Постановление Пленума ВС РФ № 49 от 2018 г.: 10. Оферта связывает оферента (становится для него обязательной) в момент ее получения адресатом оферты (пункт 2 статьи 435 ГК РФ). До этого момента она может быть отозвана оферентом, если сообщение об отзыве получено адресатом оферты раньше, чем сама оферта, или одновременно с ней (пункт 2 статьи 435 ГК РФ). Оферта, ставшая обязательной для оферента, не может быть отозвана, то есть является безотзывной, до истечения определенного срока для ее акцепта (статья 190 ГК РФ), если иное не указано в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано (статья 436 ГК РФ). Если названный срок для акцепта не установлен, ставшая обязательной для оферента оферта может быть отозвана в любой момент до направления акцепта или до момента, когда оферент узнал о совершении иных действий, свидетельствующих об акцепте. Иное может быть указано в самой оферте либо вытекать из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано (статья 436, пункт 3 статьи 438 ГК РФ). Оферта считается отозванной с момента получения сообщения об отзыве адресатом оферты, определяемого на основании пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ. Оферта также прекращает свое действие с момента получения оферентом отказа акцептовать оферту.

ГГУ точно такие же формулировки закона: любая оферта безотзывная, в том числе и с разумным сроком. Если срок не установили, то в течении разумного времени не можете отозвать. Это как раз с учетом необходимости защиты акцептантов, которые на эту ситуацию никак влиять не могут. Толкование contra proferentum. У нас точно такие же статьи. В части разумного срока всегда будет безотзывность оферты.

С безотзывностью оферты сложно, потому что в классических учебниках будут писать, что безотзывная она всегда. Но после Пленума – нет, не всегда.

Опционы на заключение договора характерны для правопорядков, в которых оферта всегда носит отзывный характер. Понятно, что акцептант находится в неопределенном положении. Непонятно, может ли он размышлять, справки наводить или в любой момент времени у него оферту отзовут и он все делал зря. Поэтому нужна гарантия и были придуманы опционы на заключение договора, что выполняет функционально функцию безотзывной оферты.

Может быть преддоговорная ответственность. А может быть так, что я уже начал какие-то действия совершать по исполнению. Может получиться, что когда ты действие начал совершать, то договор будет заключен. Вопрос: с какого момента считается заключенным договор, если акцепт был конклюдентными действиями? У нас будет написано, что с момента, когда оферент узнал об этом акцепте, о совершении этих действий. В общем общие правила об акцепте, он требует восприятия.

Постановление Пленума ВС РФ №49

13. Акцепт, в частности, может быть выражен путем совершения конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта. В этом случае договор считается заключенным с момента, когда оферент узнал о совершении соответствующих действий, если иной момент заключения договора не указан в оферте и не установлен обычаем или практикой взаимоотношений сторон (пункт 1 статьи 433, пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

По смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

Если действия совершены в срок, указанный в оферте, но оферент узнал о совершении таких действий по истечении такого срока, то подлежат применению правила статьи 442 ГК РФ.

Молчание не признается акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или прежних деловых отношений сторон (пункт 2 статьи 438 ГК РФ).

Мы пытались идти по стопам Венской конвенции, в которой нужно было найти баланс между правопорядками, где всегда жестко безотзывная оферта и где оферта всегда отзывается. И вот если мы посмотрим там, то про конклюдентные действия там будет совершенно противоположное разъяснения: если конклюдентные действия, то договор считается заключенным с момента их совершения. По ВК он защищен, если он что-то начал делать, а у нас только преддоговорная ответственность остается, а это тоже не самый сладкий институт.