Громов, лекции (продолжение 3 лекции от 13.04, 49-91)

Громов про серию дел в Новосибирске в 2018-2019 годах. Арендодатель направил 4 арендаторам отказ от договора аренды. Арендаторы пошли оспаривать этот отказ, при этом у них было 30-40 субарендаторов, и все эти субарендаторы поверили арендодателю, что односторонний отказ правомерный, заключили с ним договор – лучше платить напрямую. Арендаторы успешно оспорили эти односторонне отказы в суде и взыскали с субарендаторов плату за весь период, пока они не платили, то есть признали, что односторонний отказ недействительный, значит, автоматом договоры аренды и субаренды продолжали свое действие, субарендаторы должны были исполнять обязательства перед арендаторами – платить именно им. А поскольку они платили ненадлежащему лицу (арендодателю) – они в просрочке, а значит – платите и убытки, и неустойку, а дальше разбирайтесь с арендодателем. Очень сложная ситуация для субарендаторов: не ясно, кому доверять: наверное, проще всего сдавать деньги на депозит нотариуса, а они пусть там сами разбираются. Это, конечно, более запарно – придется оплачивать еще и нотариусу, но, с другой стороны, вам не придется платить дважды.

Похожий кейс ВС РФ. Также в ноябре 19-го года было дело Верховного суда: по ситуации относительно похоже: там собственник заявлял иск к незаконным, по его мнению, арендодателю и арендатору о взыскании доходов и об истребовании вещи (о виндикации – и это здесь самое главное), на этот период арендодатель и правомочный арендатор заключили соглашение о приостановлении пользования объектами. Верховный суд указал: если интерес арендатора (в нашем случае – субарендатора) заключается не в ежемесячном получении выручки, а в пользовании объектом целевым – то есть строительство какое-нибудь или использование сельскохозяйственных земель – где результат пользования в течение месяца не является эффективным, где необходимо, чтобы прошло определенное время, для того чтобы пользователь получил выгоду, тогда можно приостанавливать использование объектом и не платить.

*Небольшой вопрос по терминологии: соответствует ли модель арендодатель – арендатор – субарендатор модели собственник – арендодатель – арендатор. Громов отвечает, что соответствует со следующей оговоркой. По пункту 12 Пленума № 73 по аренде можно идти по 303 статье и к арендодателю, и арендатору, потому что они не правомочные и потому что у собственника нет обязательственной связи ни с кем из них. В нашей модели, когда арендодатель – арендатор – субарендатор, имеется временной промежуток, когда (1) договоры аренды и субаренды прекращены; (2) по 303 разрешают идти только к субарендатору, что логично, потому что между арендодателем и арендатором имеется обязательственная связь из договора аренды, ликвидационная стадия договора аренды, а вот между арендодателем и субарендатором никаких обязательственных отношений нет: субарендатор для него никто, и здесь как бы можно было бы использовать 303 статью, если бы не одно НО: на взгляд Громова, в 303 статье упомянуты «Доходы» (а не как в Германии – там расширенное понятие для взыскания денежной компенсации за пользование) – соответственно, просто взыскивать за пользование нельзя. Но в то же время пункт 12 Пленума № 73 этот вопрос игнорирует и разрешает взыскивать, даже несмотря на то, что в 303 – только доход. Поэтому при таких оговорках получается, что терминология собственник – арендодатель – арендатор соответствует терминологии арендодатель – арендатор – субарендатор на момент прекращения договоров аренды и субаренды, и между арендодателем и арендатором договорная связь, поэтому они по договору, а вот между арендодателем и субарендатором – 303 статья.