Учебный год 2023 / 11.04 Часть 1

ГГУ, как я сказал, в книге второй ставит не вещное, а обязательственное право, что рассматривается как смещение акцента в пользу оборота. При этом здесь, используя в качестве источника, в качестве критерия цель обязательства, они общие понятия, сходные понятия, сходные отношения ставят рядом. В частности, договор – квази-договор.

Мы не закончили обсуждать, конечно, отдельные договорные типы, чуть позже к ним вернемся, но с несколько другой стороны. Сейчас мы переходим… По сути, об этом же вопрос – о квалификации различных договоров, о том, в какой они стоят позиции по отношению к… как выявлять, чем один договорный тип отличается от другого. И довольно давно у нас с этим проблем как бы нет. Наша практика исходит из того, что, конечно же, не надо смотреть на название, а нужно акцентировать внимание…

Вопрос от студента: я правильно понимаю, что во всех актах, которые мы рассмотрели, используются оба критерия: и по основаниям возникновения, и по цели?

Ответ: в целом это не взаимоисключающие критерии, они могут между собой, безусловно, соседствовать, они объясняют построение отдельных договорных…, особенной части в ГК, то есть, по сути, никакого третьего критерия, который бы использовался, по крайней мере в литературе, не обозначено, за исключением, может быть, периода 30-40 гг. XX в., но об этом, я думаю, сейчас нет смысла говорить. Да, в целом они взаимодействуют. Вопрос в том, на чем у вас акцент, потому что, условно говоря, если посмотреть на Прусское земское уложение, то там очевидно акцент смещен в части цели, в части собственности, потому что в одном и том же подразделе у нас и договор, и квази-договор, и нечто, не относящиеся, так скажем…, не попадающее ни в одну из классификаций по источникам. Поэтому, да, думаю, что можно оба критерия в большинстве случаев, конечно, использовать. Но именно они, то есть третьего чего-то на данный момент не представлено.

Тогда идем дальше. В рамках квалификации договоров мы обсуждаем вопрос, как нам понять какой это договорный, тип если перед вами обычный договор стоит, и вы смотрите его содержание. Акцент должен быть не на названии, то есть вы должны смотреть на ключевые обязанности сторон, на их права, на распределение рисков.

Зачем вам определять, какой перед вами договорный тип? Чтобы понять, какие к нему применяются правила, потому что, как я в самом начале сказал, ваш договор – это не только то, что у вас в бумажке, но и то, что написано в ГК применительно к этому договорному типу. И получается, что, правильно определяет договорный тип, вы автоматически правильно определяете, какие последствия будут в зависимости от тех или иных ваших отношений.

В ряде случаев, по судебной практике, суды неправильно определяют договорные типа, и, соответственно, это приводит к неправильному правовому результату. В частности, несколько примеров.

Определение ВС от 29.01.2015 № 300-ЭС14-1301. Смысл этого спора был в том, что был патент на полезную модель, там было несколько авторов. Пока он регистрировался, шел процесс регистрации, один из авторов заключил соглашение о выплате авторского вознаграждения за использование модели с обществом, которое в результате этого соглашения стала патентообладателем. И в дальнейшем, когда автор, заключивший это соглашение, умер, его наследница предъявила иск о признании патента недействительным в части авторства, и она оспаривала, в том числе, что общество может считаться патентообладателем. Суды нижестоящие квалифицировали это соглашение как право использовать в течение определенного периода полезную модель и удовлетворили ее иск. Верховный Суд привел несколько пунктов договора, которые свидетельствовали о том, что на самом деле стороны подразумевали отчуждение, а не передачу пользования. И в том числе одним из аргументов была стоимость вознаграждения, которая явно превышала стоимость, которая могла бы быть установлена в рамках использования.

Вопрос от студента: не вышел ли верховный суд за пределы компетенции?

Ответ: ну, это больше процессуальный вопрос, вышел или нет. Нас интересует данном случае материальное право, то есть, если действительно из соглашения, из его толкования, из основных обязанностей сторон следовало, что это было отчуждении, значит, спор, по сути, решен правильно, что для нас в данном случае наиболее важно при обсуждении темы квалификации договоров.

Определение ВС от 29.10.2015 № 305-ЭС15-4088. Смысл его был в чем: в далеком 1993 году заключили два лица договор о том, что будет осуществлено строительство комплекса зданий, и в рамках него были два условия, которые противоречили друг другу. Первое условие указывало, что тот, кто осуществляет строительство, - ему передается право владения и пользования и распоряжения частью объекта. А другой пункт договора предусматривал, что по завершении строительства построенные помещения будут переданы в пользование до 31.12.2012, и тот, кто строил, освобождается от внесения арендной платы. Соответственно, спор возник по поводу собственности, и тот, кто строил, потребовал признать его собственником этих построенных помещений, которые были построены еще до введения Росреестра. Нижестоящей инстанции иск удовлетворили, признав [право собственности], оперевшись на один из пунктов договора, предусматривающий передачу прав владения, пользования и распоряжения. Верховный Суд опять отменил и направил на новое рассмотрение и указал на наличие другого пункта, который недвусмысленно предусматривает, что предоставляется аренда бесплатная (по сути ссуда, но у них написано было аренда), и она представляется на длительный срок (там получается, что больше 18 лет). И в этом был смысл, по мнению Верховного Суда, в существе этого обязательства, а значит, это никакая не купля продажа, а аренда. И дело вернули на новое рассмотрение. Первая станция согласилась с Верховным Судом, и в иске было отказано. Дальше он обжаловать не пошел.

С точки зрения квалификации договоров, значительные проблемы у нас возникают, когда мы рассматриваем договоры, связанные с инвестиционной деятельностью. У нас на этот счет есть ППВАС № 54², которое предоставляет ряд опций, в частности, говорит о том, что отношения, называемые инвестиционным договором, могут быть и отношениями купли-продажи, и по дефолту именно так, если не предусмотрено иного отношениями подряда, в зависимости от того, у кого находится земельный участок, и отношениями товарищества, если из договора видно, что намерением сторон было объединить вклады и достичь общей цели.

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: 4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Как показывает последующая судебная практика, суды часто не совсем верно квалифицируют договоры, что приводит к неправильным правовым решением. В частности, это дело ВС по купле-продаже будущей вещи № 309-ЭС15-13936. В чем была суть этого спора. Договорились о том, что будет строительство дома, и ответчик (заказчик) обязался передать земельный участок под строительство, предоставить площадку, обеспечить укладку инженерных сетей, то есть, помимо передачи стройплощадки и оплаты, он обязался выполнить определенные какие-то действия в рамках этого договора. При этом договорились, что, когда объект будет построен, 80% помещений уйдут подрядчику, а 20% останутся у так называемого заказчика. Оба упали в банкротство, и заказчик зарегистрировал право собственности на незавершенку, которая сама по себе стоила 85 миллионов рублей, по меньшей мере (по итогам оценки, но не факт, что она была правильной), и он вышел из банкротства, поскольку заключил мировое соглашение со своими кредиторами, предоставив им, по сути в виде отступного, этот объект. Тогда подрядчик-банкрот пошел к нему с иском о взыскании убытков, потому что он же вложился в строительство, он построил хотя бы часть, которая была эффективно использована заказчиком, а 80% помещений ему не передали. Суды нижестоящие, все три инстанции, отказали, и здесь перекликались два аргумента. Один из них, достаточно банальный, о том, что невозможно доказать размер убытков. Второе – о том, что здесь имеются определенные элементы договора товарищества, а поскольку общая цель не достигнута, то и платить не за что. Этот договор был квалифицирован Верховным Судом в части обязательств по передаче 80% объектов как договор купли-продажи. То есть смешанный, а в этой части как договор купли-продажи. И, поскольку объекты в натуре не сохранились, их нету у заказчика, то с него, конечно, подлежали взысканию денежные средства.

Похожий спор был рассмотрен Высшим Арбитражным Судом в 2013 году (дело № 10614/13), но там можно отметить его особенность в том, что там ВАС прямо прошелся по тому, что такое договор простого товарищества, и что там его не было. Ситуация там была такая. Москва реставрировала здание с увеличением площадей (было 800 квадратных метров условно, а они хотели сделать 1100), и по итогам строительства должно было 60% уйти инвестору, 40% остаться у Москвы. Строительство должно было длиться два года. По окончании второго года Москва совершенно неожиданно включила этот объект в объекты культурного наследия и признала первоначальное распоряжение о строительстве недействительным, потому что, оказывается, раз это объект культурного наследия, то там ничего строить нельзя, кроме проведения реставрационных работ. По суду Москва отказалась от договора, он был расторгнут по решению суда. Тогда инвестор обратился с иском о взыскании денег за строительство. И вот здесь суды… их ключевым аргументом было то, что это договор простого товарищества, что цель не достигнута совместная, и не вправе требовать денежных средств подрядчик. Высший Арбитражный Суд посчитал, конечно, что это никакое не товарищество, отметив, что в товариществе должно быть три основных признака: это (1) совместная передачи вкладов; (2) объединение совместных действий (3) для достижения общей цели. Вклады, действия, общая цель. В данном случае совместных действий никаких не было, потому что строительство осуществлял только инвестор, и, поскольку договор расторгнут, необходимо компенсировать затраты на строительство. Эти затраты, собственно говоря, были компенсированы на втором круге. Апелляция по итогам экспертизы взыскала меньше, чем просили: просили на 609 миллионов, но взыскали 47 миллионов.

Таким образом, правильная квалификация договора позволила применить те правовые нормы, которые подлежали применению в данном случае, и обеспечить справедливый правовой результат.

Какие есть еще иные примеры переквалификации договоров? В частности, стандартная и достаточно банальная тема – когда у нас в предварительном договоре предусмотрена оплата за объект, который будет продаваться по основному договору, но это на самом деле никакой не предварительный договор, а это уже основной договор с условием о предоплате. В тех случаях, когда у вас происходит поставка и предусматривается какие-то монтажные работы, работы по ведению этого оборудования в эксплуатацию, в этой части это смешанный договор, предусматривающий применение норм о подряде. Дистрибьюторский договор в практике также оценивался: основные условия его предусматривали, что покупатель обязуется заплатить за товар и продавать его на определенной территории – этот договор был признан договором купли-продажи с элементами агентского договора.

В части квалификации договоров в практике последние два-три года наметилась тенденция, применение которой работает, по сути, во всех договорах подряда при строительстве нефте- и газопроводов. Ситуация эта, может, складывается где-то еще, но мне не попадалась только вот… Ситуация следующая. Строит объект подрядчик, и по договору предусмотрено, что часть материалов будет передано заказчиком, то есть это материалы поставки заказчика, но они передаются не самим заказчиком, а его дочкой, и не как давальческие (давальческие материалы предполагают оформление специальной документации по форме М-15). Естественно, никакой обязанности по оплате их нет. Они передаются по договору купли-продажи. То есть дочка заказчика заключает с подрядчиком договор, по которому эти материалы, материалы поставки заказчика, продаются подрядчику. Это приводило к тому, что… Сразу расскажу, как обычно все это происходит: то есть здесь происходит продажа подрядчику, подрядчик за них по договору купли-продажи не платит, а он их вовлекает в строительство в отношениях «подрядчик – заказчик», и после того, как он материалы вовлек в строительство, поставщик материалов уступает свои права требования заказчику по договору цессии, и заказчик уже проводит зачет с подрядчиком, и в зачет входят стоимость материалов, с одной стороны, по праву требования по товарным накладным у заказчика, против права требования по подряду, по актам КС-2, справкам КС-3, в части тех же самых материалов. И, по сути, вот эти зачеты – они активно оспариваются, когда подрядчик банкротится. Для того, чтобы эти зачеты не были оспорены, в практике сейчас… ну, или, наверное, потому что практика оценивает эти договоры так, зачеты не оспариваются. На самом деле суды смотрят в суть отношений и говорят о том, что раз подрядчик получил материалы только для вовлечения их в строительство, раз он за них никогда не платил, а они просто закрывались, когда он их вовлекал зачетами, то на самом деле никакого права собственности у подрядчика нет, и это не договор купли-продажи, потому что договор купли-продажи в качестве квалифицирующего признака предусматривает передачу вещи в собственность за плату. Здесь вещь в собственность не передается, плата не совершается. Значит, это ст. 713 ГК, и применяются правила о давальческом материале из договора подряда.

Статья 713 ГК. Выполнение работы с использованием материала заказчика: 1. Подрядчик обязан использовать предоставленный заказчиком материал экономно и расчетливо, после окончания работы представить заказчику отчет об израсходовании материала, а также возвратить его остаток либо с согласия заказчика уменьшить цену работы с учетом стоимости остающегося у подрядчика неиспользованного материала. 2. Если результат работы не был достигнут либо достигнутый результат оказался с недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре подряда использования, а при отсутствии в договоре соответствующего условия не пригодным для обычного использования, по причинам, вызванным недостатками предоставленного заказчиком материала, подрядчик вправе потребовать оплаты выполненной им работы. 3. Подрядчик может осуществить право, указанное в пункте 2 настоящей статьи, в случае, если докажет, что недостатки материала не могли быть обнаружены при надлежащей приемке подрядчиком этого материала.

Какие отсюда вытекают следствия? Поставщик не может потребовать стоимость материала с подрядчика во всех случаях, кроме одного: кроме того случая, когда договор подряда уже прекращен, и подрядчик не может вернуть материалы поставки заказчика. В таком случае по ст. 714 ГК предусмотрено, что подрядчик отвечает в размере стоимости материала.

Статья 714 ГК. Ответственность подрядчика за несохранность предоставленного заказчиком имущества Подрядчик несет ответственность за несохранность предоставленных заказчиком материала, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного имущества, оказавшегося во владении подрядчика в связи с исполнением договора подряда.

Раз это так, раз это просто давальческие материалы, то никакого зачета не происходит, а сам по себе зачет – это списание переданных ранее и вовлеченных в строительство материалов. Таким образом, квалификация договора из поставки в подряд в этом случае (хотя здесь очевидна купля-продажа и оформление ТОРГ-12, товарные накладные ТОРГ-12 оформляются только при отчуждении вещи по договору поставки)… но тем не менее, исходя из сути отношений, суды осуществляют переквалификацию договоров, и это… Вот я привел три дела, и это во многих регионах сейчас происходит – это основной тренд в части переквалификации.

Вопрос от студента: по сути так оформлялась передача давальческого сырья, чтобы в его стоимость не входила стоимость работ?

Ответ на вопрос: причины, почему так делает заказчик, я не берусь судить. Они не освещаются в судебных актах. Но стоимость давальческого сырья – она выделяется отдельно. То есть, условно говоря, в судебных актах тоже об этом пишут, если у вас договор на 100 миллионов, то в нем работы будут выделены, они условно будут составлять 40 миллионов, а 60 миллионов будет материала, при этом эти материалы включаются в поставку и заказчика, и подрядчика, и дальше в отдельном приложении уже разбиваются, кто сколько передает, то есть можно выделить их стоимость.

Вопрос от студента: а имеет ли значение, поставщик – дочка или нет, или есть уступка между заказчиком и поставщиком?

Ответ: я думаю, что именно дочка или нет, скорее всего, значения не имеет. Так просто в практике часто происходят, что доверяют именно дочкам больше (исходя из судебных актов). Мне кажется, имеет значение то, прописан ли конкретный поставщик. То есть если указано «купи у любого», то тогда, конечно же, эта модель не может работать, потому что любой, кто продает, там, трубы или утяжелители, он, конечно, захочет денег, он не будет ждать, пока будет вовлечено в строительство, поэтому не для аффилированных компаний это просто убыточно будет продавать таким образом, поэтому дочки. Но в целом, если вы с конкретным лицом договоритесь, даже не аффилированным, я думаю, ситуация будет так же работать. Главное – суть отношений: то есть собственность, по сути, - не собственность, плата не вносится.

Вопрос: здесь нет конструкции договора поручения?

Ответ: договор поручения… Здесь, по сути, между заказчиком и дочкой конечно, отношения агентские, отношения поручения – с этим я соглашусь, они рамках вот этих отношений – да, безусловно.

Вопрос: имеет ли значение, если есть уступка между заказчиком и поставщиком?

Ответ: по сути, если мы говорим о том, что происходит просто списание давальческих материалов, то тогда уступка, конечно, не важна. Но производится зачет, а, соответственно, если бы мы с вами и суды не находились бы в русле того, что здесь отношения давальческие, а думали, что здесь именно договор поставки, купли-продажи, то тогда зачет был бы эффективен только в случае уступки прав требования заказчиком, потому что в противном случае не было бы встречности, и как зачесть тогда обязательство оплатить по работам против обязательства оплатить стоимость по договору поставки? Но если мы оцениваем это как давальческую природу, то тогда, конечно, уступки не нужно, здесь просто списание, потому что зачет – он на самом деле не зачет, и он не имеет правовых последствий, которые предусматривает ст. 410 ГК. Это просто подбили те материалы, подбились в акте сверки, о том, что действительно именно их вовлекли. По крайней мере, на текущий момент такой пример переквалификации имеет место.

Статья 410 ГК. Прекращение обязательства зачетом: Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Идем дальше. В ряде случаев у нас есть договоры, которые предусмотрены не в отдельных договорных типах, не в ГК, а в специальных законах или нормативных правовых актах. В частности, это договор об с осуществлением технологического присоединения. В чем его смысл?

Собственно, у нас позиция по отношению к нему в судебной практике менялась. У вас есть какой-то дом, в котором вы хотите наладить энергоснабжение, теплоснабжение. Управляющая компания в таком случае заключает договор с сетевой компанией, и у управляющей компании примерно такие обязанности: она обязуется получить технологические условия разработки и выполнить их для присоединения дома к этим сетям; в дальнейшем она обязуется оплатить стоимость присоединения сетевой компании и заключить с сетевой компании договор на теплоснабжения или на энергоснабжение.

Применяются ли к этому договору нормы об оказании услуг и нормы о подряде, или это самостоятельный договорный тип, который полностью урегулирован в законе специальном и в соответствующих нормативных правовых актах Правительства? Этот вопрос был предметом рассмотрения высшей инстанцией как минимум дважды. Первый раз в 2012 году (Постановление ВАС от 10.07.2012 № 2551/12), когда в рамках похожего договора между управляющей компанией и сетевой компанией было предусмотрено, что односторонний отказ от этого договора не допускается, допускается только в рамках судебного расторжения. Соответственно, управляющая компания заплатила сетевой аванс в размере 16 миллионов, а потом отказалась от договора в одностороннем порядке, то есть с нарушением условий договора, и потребовала уплаты этого аванса в судебном порядке. Но она еще уступила свои права требования третьему лицу, поэтому, по сути, с иском пошло третье лицо – цессионарий. И первая станция с кассацией посчитали, что в данном случае имеет место договор возмездного оказания услуг, предусматривающий немотивированную возможность отказа от договора в одностороннем порядке, поскольку сетевая компания ничего не успела сделать, затрат не понесла, аванс должен быть возвращен. Высший Арбитражный Суд отменил эти судебные акты и указал на то, что, по его мнению, это самостоятельными договорный тип, привел пример из постановления Правительства, что там допускалось одностороннее расторжение только в связи с существенными нарушениями. Поскольку здесь существенного нарушения ни с чьей стороны не было, в особенности со стороны сетевой компании, то односторонний отказ незаконен. И в этой связи было отказано во взыскании этого аванса.

В 2018 году позиция кардинально поменялась (Определение ВС РФ от 19.01.2018 № 310-ЭС17-11570). В рамках спора, который шел в 2018 году, был предусмотрен аванс, управляющая компания должна была частично заплатить аванс, частично пост-оплату. И там сетевая компании все сделала, соединила, наладила энергоснабжение и пошла взыскивать неустойку, потому что управляющая компания просрочила как оплату аванса, так и внесение пост-оплаты. И у них в договоре было такое условие, что неустойка начисляется в случае нарушения одной из сторон срока исполнения своих обязательств по договору. Нижестоящие инстанции посчитали, что этой формулировкой охватываются в том числе обязанности по внесению авансовых платежей. Верховный Суд с этим не согласился и, мотивируя это, он активно применял нормы о возмездном оказании услуг и прямо написал, что этот договор, по сути, разновидность возмездного оказания услуг с элементами подряда. Он указал, что у заказчика по договору оказания услуг есть только обязанность оплатить по факту выполненной работы, оказанной услуги. Поскольку в данном случае не было в договоре прямо предусмотрено, что если нарушается срока выплаты аванса, то тогда начисляется неустойка – поскольку таких условий прямо не было, то мы не можем, по мнению высшей инстанции, толковать этот договор таким образом, что из этой общей формулировки о начислении неустойки за неисполнение обязанностей… что сюда входит в том числе обязанность по авансированию, потому что это кредитование, это определенное благо для исполнителя, которое не подкреплено само по себе встречным предоставлением в момент выплаты аванса.

Вот, собственно говоря, на текущий момент у нас договор об осуществлении технологического присоединения является договором возмездного оказания услуг, к которому применяются все нормы о нем.

Идем дальше. Договор на размещение нестационарного торгового объекта. Здесь, соответственно, я думаю, первая мысль, которая может прийти в голову – что это обычный договор аренды, соответственно, применяются все правила об аренде. Определение ВАС от 19.11.2013 № 8668/13. В рамках этого договора на размещение нестационарного торгового объекта собственник дважды за год увеличивал арендную плату и пошел ее взыскивать. Арендатор считал, что увеличение арендной платы незаконно, и платил по старой ставке. Суды нижестоящей инстанции (не помню, все или только первый и кассация) посчитали, что, на самом деле, это не договор аренды, это специальный договор, указанный в отдельном постановлении Правительства Москвы, если я не ошибаюсь, и, соответственно, к нему не могут применяться правила ст. 614 ГК.

Статья 614 ГК. Арендная плата: 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.