Учебный год 2023 / МЛОГОС КНИГА 5 (1–16.1 ГК) 2020 Основные положения ГП

6.5. Защита добросовестного приобретателя или залогодержателя

исключительного права

К сожалению, до настоящего времени отсутствует практика на уровне высшей судебной инстанции, в которой положения ст. 8.1 ГК РФ о защите лиц, добросовестно положившихся на записи реестра, получили бы применение в отношении исключительных прав.

Представляется, что с учетом того, что отношение судов к применению комментируемой статьи к регистрации исключительных прав в последние годы начало меняться в положительную сторону, появление такой позиции кажется исключительно вопросом времени. В противном случае само существование системы регистрации исключительных прав представляется совершенно бессмысленным.

7. Отметки реестра

Эффективным инструментом, который позволяет защищать интересы правообладателей, тем или иным образом утративших запись в реестре, предотвратив возникновение для третьих лиц доверия к конкретным записям реестра, является отметка. В отличие от записей (содержащих информацию о правах лиц в отношении имущества), отметки содержат информацию о тех или иных фактах.

Действующее законодательство государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержит довольно развернутые процедурные правила об отметках (гл. 5 Закона о государственной регистрации недвижимости).

7.1. Отметка о возражении (протестация)

Наиболее востребованной на практике является отметка о возражении против зарегистрированного права. Эта отметка вносится в реестр на основании заявления лица, право которого было зарегистрировано в реестре ранее, но к моменту обращения с заявлением было погашено. Такое лицо может полагать, что оснований для погашения его права не было (например, таким лицом является банк, полагающий, что запись об ипотеке в его пользу была погашена на основании подложной доверенности от банка – в действительности же ипотека не прекратилась).

Смысл отметки о возражении против зарегистрированного права заключается в том, чтобы создать для всех третьих лиц презумпцию знания о том, что записанные в реестр права могут быть оспорены. Внесение такой отметки не останавливает оборот недвижимости (эту функцию выполняет арест недвижимости по вещному иску).

Право на внесение отметки о возражении может быть реализовано ранее зарегистрированным в реестре лицом только однократно. Срок

619

действия такой отметки – три месяца. В течение этого времени правообладатель может или добиться обеспечительных мер суда в отношении недвижимости, или обратиться с заявлением о внесении в реестр отметки о судебном правопритязании.

Лицо, заявляющее о возражении, не должно подтверждать свои возражения какими-либо документами или доказательствами – достаточно лишь заявления (ст. 35 Закона о государственной регистрации недвижимости).

7.2. Отметка о судебном правопритязании

Еще одним инструментом, при помощи которого разрушается эффект достоверности реестра, является отметка о правопритязании в отношении недвижимой вещи, заявленном в судебном порядке, которая вносится в реестр (ч. 2 ст. 37 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Отметка не препятствует государственной регистрации перехода права на имущество, однако всякий приобретатель утрачивает возможность ссылаться на публичную достоверность реестра, так как правопритязания указываются в выписке, составляемой регистратором.

Отметка о судебном споре вносится регистратором в реестр на основании не только заявления лица, заявляющего о правопритязании, но и документов, подтверждающих факт возбуждения судом производства по делу (определения о принятии искового заявления).

Порядок погашения записи о судебном притязании законом не урегулирован. Однако простая логика подсказывает, что соответствующие отметки подлежат погашению после того, как судебный спор считается окончательно разрешенным (например, в иске лицу, заявлявшему правопритязание, было отказано, соответствующее решение вступило

всилу и возможности по его обжалованию исчерпаны).

7.3.Иные отметки

В соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости в реестр также могут быть внесены и иные отметки (ч. 3 ст. 9):

–о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя или его законного представителя;

–о признании правообладателя недееспособным, ограниченно

дееспособным;

–о возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью;

620

– об отсутствии согласия на совершение сделки, на основании которой в реестр были внесены записи о переходе права (установлении ограниченного вещного права) (ч. 5 ст. 38 Закона о государственной регистрации недвижимости).

7.4. Иные реестры

Как видно из предыдущего изложения, институт отметок о возражениях неплохо проработан в праве недвижимости; что же касается реестра юридических лиц, то действующий закон содержит некоторые правила

опротестации. Речь идет о положениях п. 6 ст. 11 Закона о регистрации юридических лиц, согласно которым в реестр может быть включено указание на то, что записанные в нем сведения являются недостоверными: «В случае, если по результатам проведения проверки достоверности сведений, включенных в единый государственный реестр юридических лиц, установлена недостоверность содержащихся в нем сведений

оюридическом лице, предусмотренных подпунктами «в», «д» и (или) «л» пункта 1 статьи 5 настоящего Федерального закона [об адресе юридического лица, его участниках и исполнительном органе. – Р.Б.], регистрирующий орган направляет юридическому лицу, недостоверность сведений о котором установлена, а также его учредителям (участникам) и лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени указанного юридического лица (в том числе по адресу электронной почты указанного юридического лица при наличии таких сведений в едином государственном реестре юридических лиц), уведомление о необходимости представления в регистрирующий орган достоверных сведений (далее – уведомление о недостоверности).

Втечение тридцати дней с момента направления уведомления о недостоверности юридическое лицо обязано сообщить в регистрирующий орган в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, соответствующие сведения или представить документы, свидетельствующие о достоверности сведений, в отношении которых регистрирующим органом направлено уведомление о недостоверности. В случае невыполнения юридическим лицом данной обязанности, а также в случае, если представленные юридическим лицом документы не свидетельствуют

одостоверности сведений, в отношении которых регистрирующим

органом направлено уведомление о недостоверности, регистрирующий орган вносит в единый государственный реестр юридических лиц запись

онедостоверности содержащихся в едином государственном реестре юридических лиц сведений о юридическом лице».

Законодательство о государственной регистрации исключительных прав положений о каких-либо отметках, исключающих апеллирование к публичной достоверности реестра, не содержит.

621

8. Обжалование действий регистратора

Отказ в государственной регистрации либо уклонение от регистрации могут быть оспорены в суде.

8.1. Предмет обжалования. Процедуры

Эти дела, которые по своей природе являются административными (в них проявляется несогласие частного лица с действиями либо бездействием государственных органов, которое при этом не затрагивает других частных лиц), следует отличать от упомянутых выше споров об исправлении реестра. Исправление реестра в споре с государственным органом в рамках процедуры оспаривания действий регистрирующего органа, которое может затронуть интересы третьих лиц, недопустимо.

Дела об оспаривании действий (либо бездействия) регистрирующих органов рассматриваются по правилам гл. 24 АПК РФ либо по правилам КАС РФ (в случае если заявителем является гражданин). При этом следует иметь в виду, что споры, связанные с государственной регистрацией юридических лиц, относятся к исключительной компетенции арбитражных судов (п. 3 ч. 6 ст. 27 АПК РФ).

8.2. Различие с иными способами защиты

Наиболее распространенная ошибка, возникающая на практике

всвязи с оспариванием действий регистратора, – это предъявление к регистратору требования о признании его действий незаконными

вситуации, когда в результате таких действий в реестр была внесена запись о принадлежности имущества другому лицу (либо установлено ограниченное вещное право). Правильным способом защиты в данном случае будет не признание действий регистратора незаконными (хотя они объективно действительно являются таковыми), а предъявление (в зависимости от ситуации) иска об истребовании имущества, иска о признании права либо о признании обременения отсутствующим. Ответчиком по такого рода искам будет лицо, чье право зарегистрировано в реестре (п. 56 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Это, разумеется, не означает, что собственник, добившийся, например, признания отсутствующей незаконно внесенной в реестр ипоте-

ки, не вправе впоследствии в судебном порядке требовать признания действий регистратора, внесшего оспоренную запись, незаконными. Однако результат этого судебного спора будет иметь значение лишь для последующих отношений правообладателя и публичного органа по возмещению убытков, причиненных незаконными действиями регистратора.

622

9. Возмещение убытков

Регистрационная система помимо функции легитимации правообладателей также может выполнять и компенсационную функцию.

9.1. Возможные модели компенсации

Существуют две возможных модели организации компенсации: 1) модель ответственности регистратора и 2) модель возмещения по-

терь (indemnity).

Первая из них предполагает, что, в случае если лицо лишилось недвижимости, которое оно приобрело, положившись на данные реестра, это лицо имеет право потребовать от регистратора возмещения причиненных убытков. Однако здесь следует помнить, что регистратор отвечает а) за вину и б) в случае совершения им противоправных действий. Однако установить вину регистратора во внесении записей, оказавшихся впоследствии недостоверными, довольно непросто (для этого следует установить, что регистратор не мог не понимать, что он вносит в реестр записи, не соответствующие закону). Неправомерность действий регистратора означает, что следует доказать, что регистратор при совершении регистрационного действия нарушил закон.

Однако, в случае если соответствующая регистрационная система основана на идее внешнего легалитета, упрекнуть регистратора в том, что он внес в реестр недостоверный титул и тем самым совершил правонарушение, вряд ли возможно. Другое дело при полном легалитете, когда от регистратора требуется приложить максимальные усилия для того, чтобы самостоятельно выяснить, является ли записываемый в реестр титул действительным.

Таким образом, компенсационная функция реестра, основанная на идее об ответственности регистратора за незаконные действия, не представляется удачной для участников оборота в случае, если на регистратора не возложена функция по доскональной проверке оснований возникновения и перехода прав, подлежащих регистрации.

Намного более лояльна к участникам оборота недвижимости вторая модель, основанная на принципе возмещения потерь (indemnity). Она означает, что, внося запись в реестр, регистратор как бы возмещает пострадавшим лицам их потери в связи с тем, что право, записанное

в реестр, действительно не принадлежит зарегистрированному в реестре лицу. Это, в свою очередь, означает, что в том случае, если указанный факт окажется недостоверным, и лицо, положившееся на реестр, утратит недвижимость, регистратор выплатит ему – просто в силу факта утраты – его стоимость по принципу «рубль за рубль».

Эта выплата не является ответственностью регистратора, так как тот, скорее всего, никаких виновных неправомерных действий не со-

623

вершал. Это некий аналог страхования, но без привлечения страховой компании; источником выплаты этого страхового возмещения являются фонды регистратора. Понятно, что при реализации второй модели – намного более дружественной для оборота – регистратору потребуется относительно большой фонд, из которого будут выплачиваться соответствующие платежи. Источником формирования такого фонда традиционно являются пошлины, уплачиваемые лицами, обращающимися за регистрацией. Также очевидно и то, что возможная существенность и частота выплат не могут не сказаться на размерах пошлин: они будут явно выше, чем в регистрационной системе, построенной на принципе виновной ответственности регистратора. Но это является следствием действия неумолимого экономического закона: одновременно и дешево, и надежно не бывает и быть не может.

Российская система регистрации прав в сфере недвижимости содержит примеры использования как механизма ответственности регистратора, так и механизма возмещения потерь. Иные регистрационные системы (регистрация прав на доли в капиталах ООО, регистрация исключительных прав) основываются исключительно на принципе ответственности.

9.2. Основание ответственности

Убытки, причиненные виновными действиями органа по регистрации, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

Регистратор отвечает за убытки, причиненные а) незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, б) уклонением от государственной регистрации, в) внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо г) нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество.

В одном из дел СКГД ВС РФ признала, что к числу убытков, которые гипотетически могут быть возмещены заявителю в случае незаконного отказа в государственной регистрации перехода права, относятся убытки, вызванные задержкой в перечислении продавцу недвижимого имущества его цены, обусловленной отказом в регистрации перехода права к покупателю (Определение СКГД ВС РФ от 1 ноября 2016 г.

№85-КГ16-11).

Таким образом, круг действий, за которые отвечает регистратор,

довольно обширный, особенно с учетом ответственности за «нарушение предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав». Уже только этого обстоятельства достаточно для того, чтобы констатировать наличие в российском праве широких оснований для привлечения регистратора к ответственности.

624

Однако на самом деле наиболее острый вопрос ответственности регистратора – вопрос определения вины регистратора в ненадлежащей правовой экспертизе – ни в ГК РФ, ни в Законе о государственной регистрации недвижимости не решен.

С одной стороны, проведение правовой экспертизы является компетенцией регистрирующего органа, а стало быть, и его обязанностью, установленной Законом о госдарственной регистрации недвижимости. Следовательно, нарушение этой обязанности, выразившееся в ненадлежащей правовой экспертизе, является основанием для привлечения регистратора к ответственности.

Но, с другой стороны, не вполне ясно, что такое ненадлежащая правовая экспертиза. Ведь регистратору, как уже упоминалось выше, недоступно исследование вопроса о дееспособности сторон, совершивших сделку; он не может контролировать соблюдение семейного законодательства (в части получения согласия супруга), корпоративного законодательства (в части одобрения сделки органом юридического лица); регистратор не имеет возможности проверить подлинность представленных на регистрацию документов. Следовательно, правовая экспертиза проводится только по документам, имеющимся у регистратора, и только за правильность этой экспертизы регистратор несет ответственность.

Косвенно это подтверждается формулировкой ч. 1 ст. 67 Закона о государственной регистрации недвижимости об ответственности регистратора за «несоответствие сведений, внесенных им в Единый государственный реестр недвижимости, представленным на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав документам, сведениям, за исключением сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости из других государственных информационных ресурсов». В предыдущем Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 ст. 31) формулировка об ответственности регистратора была более широкая: он отвечал за внесение в реестр «записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам». Как легко заметить, основание ответственности регистратора в ныне дейст-

вующем Законе значительно у́же. При этом есть серьезные основания полагать, что в связи с тем, что в комментируемом пункте устанавливается ответственность регистратора за внесение «незаконных и недостоверных данных о праве», положения Закона о государственной регистрации недвижимости в данном вопросе противоречат ГК РФ и потому не подлежат применению. Впрочем, судебная практика по вопросу ответственности регистратора столь незначительна, что сделать

625

какие-то выводы о том, как понимают это противоречие суды, в настоящее время не представляется возможным.

Однако, как свидетельствует практика, число случаев, когда сделка признается недействительной и имущество изымается у приобретателя по обстоятельствам, которые могли быть выявлены в результате документарной правовой экспертизы, крайне невелико. В подавляющем большинстве случаев право собственности приобретателя оспаривается по причинам, которые находятся вне поля контроля регистратора.

Положения об ответственности за внесение незаконных записей также нельзя трактовать широко, ведь незаконность записи (либо погашения записи) может быть обусловлена разными обстоятельствами. Прежде всего, незаконность записи может проистекать из нарушения предписания закона. Например, закон запрещает совершение ка- ких-либо сделок или действий, а регистратор из записей реестра или представленных документов должен был увидеть, что запрет закона нарушен, но орган по регистрации, несмотря на это, внес в реестр запись (либо погасил ее). Например, у регистратора имеются сведения о том, что суд запретил совершение регистрационных действий

снедвижимостью в порядке мер обеспечения, однако он вопреки такому запрету зарегистрировал переход права к третьему лицу. За такие действия ответственность органа по регистрации, естественно, должна наступать, поскольку в описываемой ситуации он знал или должен был знать, что, изменяя записи реестра, он нарушает закон. Но в случае, если незаконность записи связана с тем, что запись совершена

снарушением прав или интересов третьих лиц, о наличии которых регистратор не знал и не мог знать, к ответственности он привлечен быть не может. Таким образом, ответственность за внесение незаконных записей или их погашение связана с возможностью регистратора распознать нарушение закона. Соответственно, по всей видимости, речь должна идти о специфическом содержании вины регистратора как условии привлечения его к ответственности.

Иллюстрацией изложенного является судебная практика, которая весьма узко понимает основания и условия привлечения органа по регистрации к ответственности за вред, причиненный внесением незакон-

ных записей. Так, под виновным нарушением со стороны регистратора суды понимают такое нарушение, которое не было бы совершено, если регистратор, проявив должную осмотрительность и разумность, не совершил бы то регистрационное действие (не допустил бы бездействие), которое послужило основанием для возникновения убытков. Понятно, что в этом случае практика взыскания с казны убытков, причиненных ошибочными записями, не может быть широкой.

626

9.3. Компенсационный механизм применительно к сделкам с жильем

Весьма специфический способ компенсации установлен ст. 68 Закона о государственной регистрации недвижимости, предусматривающей, что физическое лицо – собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическое лицо – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, имеет право на выплату за счет казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на такое жилое помещение. Максимальная сумма этой компенсации составляет 1 млн руб., причем если вред, причиненный собственнику либо добросовестному приобретателю, составляет меньшую сумму, компенсация взыскивается в сумме, равной оценке вреда.

Из положений Закона о государственной регистрации недвижимости следует, что эта компенсация представляет собой не ответственность казны за действия регистратора (так как законность действий регистратора и его вина вообще не обсуждаются при рассмотрении спора о взыскании компенсации), а является случаем возмещения имущественных потерь гражданина. Именно к такому выводу пришел КС РФ (Постановление от 4 июня 2015 г. № 13-П), признавший положения прежнего законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 31.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащей аналогичные правила) не соответствующими Конституции в той их интерпретации судами, которая обуславливала получение гражданами этой компенсации наличием основания для привлечения государственного регистратора к ответственности.

Нормы ст. 68 Закона о государственной регистрации недвижимости должны были вступить в силу 1 января 2020 г., до этого момента сохраняли свое действие положения ст. 31.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако в первоначальном виде ст. 68 Закона о государственной

регистрации недвижимости в силу так и не вступит в связи с принятием гл. 10.1 этого же Закона, которая с 1 января 2020 г. будет содержать правила о выплате компенсации добросовестному приобретателю. В новых правилах сохранены принципы выплаты компенсации, близкие к институту возмещения потерь: не имеет значения, виновен ли регистратор в причинении убытков приобретателю, совершал ли он какие-либо неправомерные действия и пр., – значение имеет лишь тот

627

факт, что недвижимое имущество было истребовано у приобретателя, а его требование о возмещении вреда, предъявленное к неуправомоченному отчуждателю или иным лицам, не было фактически удовлетворено. Главная новелла заключается в том, что размер компенсации, предусмотренной новой гл. 10.1 Закона о государственной регистрации недвижимости, определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости утраченного жилого помещения.

Кроме того, обращает на себя внимание, что новое регулирование не предоставляет собственнику, лишившемуся жилого помещения вследствие отказа в иске к добросовестному приобретателю, возможности требовать такой компенсации. По всей видимости, это связано с тем, что собственник жилого помещения проигрывает виндикационный иск в связи с тем, что он утратил имущество в результате собственных волевых действий («выбытие по воле»). Поэтому он не заслуживает упрощенной компенсации от государства по модели возмещения потерь.

В других регистрационных системах (регистрация права на доли участия в капиталах ООО, регистрация исключительных прав) нормы, аналогичные разобранным положениям законодательства о государственной регистрации недвижимости, отсутствуют.

9.4. Возмещение убытков в контексте регистрации иных прав

В отношении регистрации иных прав на имущество положений, аналогичных правилам о возмещении потерь добросовестным приобретателям жилых помещений, нет. В этом случае ответственность регистратора строится по общим правилам деликтного права, регулирующего возмещение вреда, причиненного неправомерными действиями (бездействием) государственного органа.

10. Субсидиарный характер положений комментируемой статьи

Как уже обращалось внимание во вступлении к комментарию к ст. 8.1 Кодекса, анализируемые положения о регистрационном режиме являются общими; при этом специальными положениями

Кодекса могут быть установлены иные правила или последствия государственной регистрации прав. В первую очередь к числу таких положений следует отнести нормы части четвертой ГК РФ относительно государственной регистрации прав на результаты интеллектуальной деятельности (ст. 1232 ГК РФ). Несмотря на то что непосредственно после принятия поправок в ГК РФ, которые ввели в Кодекс комментируемую статью, судебная практика сопротивлялась применению по-

628