Учебный год 2023 / МЛОГОС КНИГА 5 (1–16.1 ГК) 2020 Основные положения ГП

(т.е. исходя из данных ЕГРН) устанавливать нарушение закона при совершении акта и отказывать в совершении регистрационного действия.

Особенность государственной регистрации права на основании судебного акта уже отчасти обсуждалась выше (п. 3.3 комментария к настоящей статье). Здесь лишь можно добавить, что, несмотря на отсутствие в действующем Законе о государственной регистрации недвижимости нормы, аналогичной положению п. 1 ст. 28 прежнего Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разумеется, орган по регистрации не вправе осуществлять проверку законности судебного акта (см. по этому вопросу п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г.

№132, а также Определение СКЭС ВС РФ от 21 декабря 2017 г. № 307- ЭС17-13298). Однако при этом наличие судебного акта не освобождает заявителей от необходимости представления иных документов, требуемых для проведения государственной регистрации прав (см. п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г.

№132).

6. Публичная достоверность реестра

Публичная достоверность – это самое важное качество реестра. Все прочие принципы регистрационного режима (внесения, открытости, легалитета) формируют базу для признания записей реестра о принадлежности прав на имущество, подлежащих регистрации, достоверными.

Публичная достоверность означает, что для третьих субъективно добросовестных лиц право на вещь, внесенное в реестр, равно как

иотсутствие обременений в отношении недвижимой вещи, признается истинным. Обычно это свойство реестра именуют позитивной

инегативной достоверностью. Позитивная достоверность означает, что права, записанные в реестр, считаются существующими; негативная – что отсутствие записей о правах в реестре дает основание для предположения об их действительном отсутствии. При этом можно заметить и то, что эта публичная достоверность слагается из двух свойств реестра – публичности (открытости третьим лицам) и презумпции его

достоверности.

6.1.Значение записи как презумпции принадлежности зарегистри-

рованного права

Из изложенных выше рассуждений следует, что в некоторых случаях реестр может быть недостоверным: «реестровая принадлежность прав» будет фиксировать, что правообладателем является одно лицо, но в действительности правообладателем будет другое лицо. Еще раз

609

повторим важнейшее правило: запись в реестре сама по себе не порождает права – это происходит лишь в результате соединения действительного правового основания и реестровой записи. Например, лицо, внесенное в реестр в качестве правообладателя на основании сфальсифицированных документов, не будет им являться в действительности, право по-прежнему будет принадлежать лицу, незаконно вычеркнутому из реестра1.

Для того чтобы такое возможное расхождение не уничтожало бы доверие к реестру, в предложении втором абзаца первого п. 6 комментируемой статьи сформулировано важнейшее правило, касающееся достоверности реестра: лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Обращает на себя внимание использованное законодателем выражение «лицо… признается… таковым [правообладателем. – Р.Б.]». В первоначальном проекте редакции ст. 8.1, принятом в первом чтении, содержалась более точная формулировка: «лицо предполагается правообладателем». Это означает, что законодатель допускает возможность расхождения «реестровой принадлежности прав» и действительной принадлежности прав на имущество (т.е. запись в реестре сама по себе не означает неизбежно, что право принадлежит зарегистрированному в реестре лицу). Кроме того, указание на возможность судебного оспаривания зарегистрированного права также подчеркивает то, что зарегистрированное в качестве правообладателя лицо может и не являться подлинным правообладателем. Оно считается таковым для тех, кто не знает и не должен знать о возможных пороках в правовых основаниях записи в отношении зарегистрированного в реестре права. Однако одной только добросовестности для сохранения за приобретателем записанного за ним права мало – закон выдвигает и иные требования к такому приобретению (об этом см. ниже).

Следовательно, добросовестно возмездно приобретший право от лица, зарегистрированного в реестре в качестве правообладателя, но в действительности таковым не являвшегося, сохранит записанное за ним в реестр право, если, конечно, порок в основании не сопря-

гается с выбытием имущества из владения помимо воли истинного собственника и (или) отсутствием добровольного волеизъявления

овнесении записи об отчуждении права истинного собственника (см.

1Иной подход принят в регистрационной системе, называемой по имени ее создателя, – системе Торренса, которая принята в целом ряде стран общего права (Австралия, Новая Зеландия, почти все провинции Канады, часть штатов США и пр.), в которой запись и есть само право.

610

также абзац второй п. 2 ст. 223, ст. 302 ГК РФ). То же и в случае обременения зарегистрированного имущества залогом в пользу добросовестного залогодержателя: залог остается в силе, несмотря на то что впоследствии выяснится, что запись о праве собственности залогодателя некорректна и при этом истинный собственник утратил владение и (или) запись по своей воле (п. 2 ст. 335 ГК РФ).

Согласно комментируемому пункту зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Это означает, что исправление записей реестра в административном порядке по инициативе органа по регистрации либо по просьбе третьих лиц недопустимо. Лицо, не согласное с записями реестра, может обратиться в суд с иском, направленным на исправление реестра. К числу таких исков относятся иски о признании права собственности, иски о применении последствий недействительности ничтожной сделки, виндикационный и негаторный иски, иски о признании зарегистрированного права отсутствующим (см. п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Если при рассмотрении спора суд придет к выводу о том, что соответствующее право было внесено в реестр без должного правового основания, то иск подлежит удовлетворению, а записи реестра – исправлению.

Некоторое время назад возможность игнорирования записи в реестре о праве собственности на недвижимость следовала из положений ст. 222 ГК РФ, допускавшей административный снос самовольных построек (массовые примеры которых имелись на практике в Москве в 2016 г.). В настоящее время ситуация исправлена: в последнем абзаце п. 4 ст. 222 ГК РФ прямо запрещено принятие решения об административном сносе постройки, если право на нее зарегистрировано в реестре.

6.2. Добросовестность. Стандарты добросовестности

Добросовестность, при условии которой реестр (при наличии ряда иных дополнительных обстоятельств) будет иметь эффект публичной достоверности, должна быть понимаема в субъективном, а не объективном смысле (см. подробнее о разграничении объективной и субъективной добросовестности комментарий к п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Наиболее известный пример субъективной добросовестности – это добросовестность приобретателя имущества от несобственника. Порок – отсутствие права у отчуждателя – делает невозможным приобретение права на имущество. Однако если об этом пороке приобретатель не знал и не должен был знать, то он при соблюдении ряда дополнительных условий достигает желаемых правовых последствий – приобретения права собственности, невзирая на пороки.

611

Формула добросовестности приобретателя, установленная в ст. 302 ГК РФ, содержит в себе два элемента: приобретатель признается добросовестным, если он не знал о том, что отчуждатель неуправомоченный, и не мог знать об этом. Таким образом, в понятие добросовестности законодателем вкладываются два значения. Первое из них – это вопрос

ознании либо незнании конкретным лицом обстоятельств, связанных с наличием у отчуждателя прав на имущество, и их юридическая оценка. Понятно, что в реальном судебном процессе представление истцом доказательств, подтверждающих, что ответчик, приобретая вещь, знал

отом, что он приобретает вещь от несобственника, вряд ли возможно. Поэтому наибольшее значение имеет второй элемент формулы добросовестности: приобретатель не мог знать о факте неуправомоченности отчуждателя, т.е. обсуждение того, имелась ли в принципе у приобретателя возможность знать о неуправомоченности отчуждателя. Таким образом, стандарт «мог / не мог знать» предполагает возможность или невозможность вывода о неуправомоченности отчуждателя на основе тех фактов, которые в принципе теоретически могли бы оказаться доступны приобретателю.

Обращает на себя внимание то, что в комментируемой статье используется другое выражение – «не должен был знать». Это в большей степени соответствует отечественной законодательной традиции, в соответствии с которой второй элемент формулы добросовестности приобретателя обычно излагался как «не должен был знать».

Эта модель поведения представляет собой некий абстрактный шаблон разумного, осмотрительного поведения усредненного участника гражданского оборота, с которым сравнивается поведение конкретного приобретателя, ссылающегося на свою добросовестность. Формулировка «должен / не должен знать» явно тяготеет к тому, чтобы акцентировать внимание на таком аспекте поведения приобретателя, как совершение самостоятельных активных исследовательских действий, направленных на установление управомоченности отчуждателя. В этом смысле она устанавливает более жесткие требования к осмотрительности приобретателя, который не должен просто полагаться на записи реестра, но дополнительно должен (если это общепризнанный стандарт

поведения участников соответствующих сделок) изучать, например, содержание правоустанавливающих документов на недвижимую вещь, из которых он мог бы сделать предположение о неуправомоченности отчуждателя.

Стандарт добросовестного поведения «должен был знать» основывается не на абстрактной возможности приобретателя узнать о проблемах правового титула контрагента, а на том, какова степень глубины

612

проверки правового титула отчуждателя, которую в обороте принято проводить при совершении такого рода сделок. Например, при совершении сделки между гражданами по поводу приобретения квартиры в доме типовой советской застройки глубина проверки титула контрагента одна, при приобретении 100%-й доли в обществе с ограниченной ответственностью, владеющем огромным офисным центром, глубина проверки будет другой.

Представляется, что распространение жесткого стандарта поведения на всех участников оборота (и коммерсантов, и граждан) вряд ли верно, ведь профессиональные навыки коммерсанта позволяют предъявлять к нему такие требования, которые не могут быть предъявлены к гражданину, соответствующими навыками не обладающему.

Вместе с тем неоправданно и смягчение требований к стандарту поведения коммерсанта, которое будет неизбежно, если ко всем участникам оборота применять более мягкий подход. По всей видимости, оптимальной будет все же дифференциация, учитывающая специфику соответствующего участника оборота.

Приведем такой пример. Из договора купли-продажи, на основании которого была внесена запись о праве собственности отчуждателя, приобретателю было бы очевидно, что отчуждатель приобрел недвижимость по заниженной цене незадолго до ее перепродажи. Это обстоятельство должно вызывать подозрения у покупателя, поэтому вступивший в такую сделку приобретатель считается поступившим легкомысленно, не так, как на его месте поступил бы разумный и осмотрительный участник оборота. Приобретатель доверился только выписке из реестра, свидетельствующей о праве собственности отчуждателя, не предложив тому дополнительно представить для ознакомления договор, на основании которого было зарегистрировано право собственности отчуждателя. Возникает вопрос: добросовестен ли приобретатель? В зависимости от требования к стандарту поведения ответ будет разным. Для коммерсанта, наверное, естественно было бы проверить не только то, имеется ли запись о праве собственности в реестре, но и то, каково было основание возникновения права собственности. Это связано с тем, что коммерсант должен быть более осмотрительным, так

как ему приходится чаще сталкиваться со сделками, отклоняющимися от нормы. Для гражданина же вполне естественным является просто довериться реестру, так как его участие в обороте, как правило, ограничивается мелкими бытовыми сделками, поэтому ожидать от него повышенной осмотрительности было бы неправильно.

Несмотря на то что стандарт добросовестности задается общераспространенной практикой поведения участников оборота, на него

613

оказывает сильнейшее влияние судебная практика. Строго говоря, высший суд своей практикой может оказывать влияние на стандарты поведения участников сделок, признавая, что то или иное поведение является или не является добросовестным. Иными словами, стандарт добросовестного поведения очень сильно корректируется именно нормативным образом, который оказывается сильнее текущих социологических наблюдений за поведением участников оборота. Например, относительно недавно ВС РФ признал, что проверка устава контрагента не является необходимым элементом подготовки к совершению сделки (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25). Однако

всфере оборота недвижимости стандарт поведения, заданный ВС РФ

вчасти оценки добросовестности граждан при приобретении ими жилых помещений, крайне высок. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г., констатируется, что «[с]уды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества» (номер пункта не приводится, так как в Обзоре отсутствует нумерация). В более позднем Обзоре, утвержденном Президиумом ВС РФ 25 ноября 2015 г., также отмечается, что «судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости». И далее: «суд признал обоснованными доводы истца о недобросовестности приобретателя Ц., отметив, что покупатель сведениями о наличии записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества не располагал, разумных мер для выяснения

правомочий продавца на отчуждение жилого помещения не принимал, с правоустанавливающими документами на квартиру не знакомился, основания возникновения права у продавца на квартиру не выяснял, условия договора купли-продажи с продавцом не обсуждал, в его составлении не участвовал, непосредственный осмотр приобретаемого имущества не осуществлял» (номер пункта не приводится, так как

вОбзоре отсутствует нумерация).

614

Таким образом, к сожалению, стандарт добросовестного поведения при приобретении имущества, право на которое зарегистрировано в реестрах (по крайней мере в части приобретения жилой недвижимости), сегодня не ограничивается простым изучением записей реестра о зарегистрированных правах и отметках (об отметках реестра см. ниже), а предполагает как минимум осмотр приобретаемого имущества и изучение содержания цепочки сделок, которая привела к приобретению недвижимости отчуждателем, а также иных правоустанавливающих документов потенциального отчуждателя, причем значение будут иметь в том числе положения этих документов (сроки перепродажи, цена покупки отчуждателем и пр.). Такое положение дел является неверным и фактически девальвирует значение публичной достоверности реестров, подталкивая приобретателей к проведению дорогостоящих юридических проверок. Вряд ли в юрисдикции, в которой введены регистрационные системы, это является разумным решением.

О том, на ком лежит бремя доказывания при установлении добросовестного или недобросовестного приобретения, см. п. 5.2 комментария к ст. 10 ГК РФ (данная норма закрепляет презумпцию добросовестности). Здесь мы лишь отметим, что судебная практика в последние годы склонилась к идее о том, что субъективная добросовестность приобретателя, полагавшегося на ЕГРН, презюмируется, если в суде не будет доказано иное. Так, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом ВС РФ 25 ноября 2015 г., было указано, что «[п]о спорам об истребовании квартиры из чужого незаконного владения обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца». Тот же подход отражен в Определении СКГД ВС РФ от 16 августа 2016 г. № 37-КГ16-10. С 1 января 2020 г. вступает в силу новая редакция п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, в которой реализована данная идея.

6.3. Иные условия защиты лица, доверившегося данным реестра

(а) Возмездность

По действующему ГК РФ публичная достоверность защищает только возмездное приобретение добросовестным лицом права (ст. 302

ГК РФ, п. 17 ст. 21 Закона об ООО). Наиболее распространенное объяснение этому заключается в том, что при «взвешивании» интересов собственника, утратившего свое имущество, и приобретателя, пусть и добросовестного, но приобретшего имущество безвозмездно, кажется справедливым приоритет отдать первым. Против этого часто возражают в том смысле, что с догматической точки зрения нет никакой разницы между возмездным и безвозмездным приобретением, так

615

как публичная достоверность реестра является следствием доверия к записям, оно, в свою очередь, не зависит от того, уплатил ли приобретатель вещи ее цену или нет.

Однако данное рассуждение, хотя и формально безупречное, не может быть оценено в отрыве от того простого обстоятельства, что публичная достоверность, защищая приобретателя, прекращает право действительного собственника, т.е. покушается на центральный элемент современного экономического уклада. По всей видимости, именно поэтому догматическая стройность конструкции публичной достоверности должна быть скорректирована с учетом того, понес или не понес приобретатель затраты на приобретение имущества.

Еще один очень интересный аспект возмездности приобретения заключается в том, что следует понимать под возмездностью. Фактическую полную оплату приобретенной вещи? Или приобретателю нужно оплатить более половины стоимости вещи? Или достаточно того, чтобы сделка, по которой была приобретена вещь, предусматривала условие о встречном предоставлении со стороны приобретателя?

Судебная практика ответила на этот вопрос следующим образом: возмездный приобретатель – только тот, кто полностью оплатил стоимость вещи (см. абзац второй п. 37 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). Данное решение, хотя и не является тонким, позволяет избежать множества проблем практического свойства (например, не вполне понятно, чем приобретатель, который оплатил 49% стоимости вещи, хуже того, кто оплатил 51% от стоимости). Разумеется, и оно неидеально: например, следует ли считать приобретателя возмездным в ситуации, если он оплатил имущество путем выдачи отчуждателю собственного векселя со сроком платежа, который наступит через три года после приобретения недвижимости? По всей видимости, на эти вопросы должна будет отвечать будущая судебная практика.

(б) Выбытие помимо воли

Публичная достоверность реестра защищает приобретателя недви-

жимого имущества, которое выбыло от его собственника не против его воли (ст. 302 ГК РФ, п. 17 ст. 21 Закона об ООО).

В случае с движимостью признак «выбывшее по воле / без воли собственника» работает безотказно и эффективно, помогая разрешить коллизию интересов собственника и приобретателя на основе так называемой концепции наименьшего зла.

Однако в сфере недвижимости реализация этого принципа сталкивается с некоторым затруднением. В чем именно проявляется утрата собственником вещи против воли – в том, что его силой изгнали

616

из принадлежащей ему недвижимости (например, с земельного участка), или в том, что запись о праве действительного собственника была прекращена в результате подлога, или и в том, и в другом?

В связи с тем, что запись в реестре в отношении соответствующего имущества является внешней легитимацией управомоченности (т.е. тем же, чем владение является для движимых вещей), очевидно, что «утрата против воли» недвижимости, доли в уставном капитале ООО, исключительного права должна включать в себя любую ситуацию, когда

запись о праве действительного правообладетеля была прекращена без его на то воли (в первую очередь в результате подлога).

Представим себе, что после внесения в реестр записи о переходе права, основанной на подложных документах, тот, кто подделал документы – основания для внесения записи о прекращении права собственности у действительного собственника, при помощи силы лишил собственника владения его недвижимостью, соединив в одних руках «знак» права (запись в реестре) и владение вещью. Но, несмотря на то что приобретатель вещи от такого лица в описанной ситуации, скорее всего, будет добросовестным, было бы совершенно несогласным с чувством права и справедливости не защитить собственника, утратившего свое имущество.

Усложним ситуацию. Представим себе, что в реестр внесена поддельная запись, но владение вещью не захвачено. По всей видимости,

втакой ситуации могут быть сомнения в первую очередь в добросовестности приобретателя, так как разъединение записи о праве и владения недвижимой вещью (причем в ситуации, когда владелец, скорее всего, себя полагает собственником) должно вызывать подозрения у потенциальных покупателей. Если же основания для возникновения такого рода подозрений у приобретателя отсутствуют (например, недвижимая вещь была передана в аренду, а арендатор на основании подложных документов добился внесения себя в реестр

вкачестве собственника), то собственник все равно должен быть защищен, так как для оборота недвижимости обстоятельства внесения записи в реестр имеют большее значение, чем характер приобретения владения вещью.

И, наконец, третья ситуация совсем проста для квалификации: владелец предлагает приобрести недвижимую вещь, не будучи ее собственником, но просто владея ею (например, захватив ее у действительного собственника). Здесь просто не будет повода для обсуждения добросовестности приобретателя, потому что в обсуждаемой ситуации запись о переходе права в пользу приобретателя никогда не будет сделана.

617

Пожалуй, наиболее сложной будет четвертая ситуация, в которой владение действительный правообладатель передал неуправомоченному отчуждателю добровольно (например, имущество было сдано в аренду), а запись в реестре была изменена помимо воли правообладетеля (например, на основании подложных документов или под влиянием насилия). В этом случае имущество должно считаться выбывшим от собственника помимо его воли. Судебная практика также этот подход разделяет (Определение СКГД ВС РФ от 25 ноября 2008 г.

№50-В08-4).

Вслучае если имущество, права на которое подлежат регистрации, является бестелесным (доли в уставном капитале ООО, исключительные права), вопрос о том, что такое выбытие владения им помимо воли, обсуждать в принципе невозможно из-за отсутствия возможности фактически владеть им. Но здесь логично обсуждать добровольность совершения распорядительной сделки (абзац четвертый п. 11 ст. 21 Закона об ООО) либо подачи соответствующего заявления в регистрирующий орган об отчуждении или обременении права.

6.4. Защита лиц, приобретших ограниченные вещные права

Принцип публичной достоверности реестра защищает не только приобретателей имущества от притязаний действительных собственников, но и лиц, в отношении которых неуправомоченное лицо установило ограниченное вещное право. Самый известный пример – это защита добросовестного залогодержателя (п. 2 ст. 335 ГК РФ), которая означает, что, в случае если неуправомоченное лицо установит залог

вотношении чужого имущества, добросовестный залогодержатель все-таки приобретает ограниченное вещное право (право залога)

вотношении вещи, за исключением случая, если имущество выбыло от собственника помимо его воли. При этом защита добросовестного залогодержателя организована по тем же принципам, что и защита добросовестного приобретателя: даже добросовестный залогодержатель не сохраняет залог на имущество, выбывшее помимо воли собственника (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Возмездность же установления залога выражается в том, что залог обеспечивает, как правило, возврат кредита, выданного залогодержателем.

Теоретически мыслимо добросовестное приобретение и иных ограниченных вещных прав – сервитутов. Кроме того, с учетом правовой природы прав арендатора по договору строительной аренды (содержательно весьма близких к праву застройки), в отношении арендато- ра-застройщика (которому участок под застройку предоставило неуправомоченное лицо) также должна действовать защита, основанная на принципе публичной достоверности реестра.

618