Экзамен зачет учебный год 2023 / МЛОГОС КНИГА 5 (1–16.1 ГК) 2020 Основные положения ГП

Нередко на основании договора, связанного с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, заявляются требования о признании права собственности на вновь возведенный объект недвижимости.

По вопросам о квалификации подобных сделок, порядке возникновения вещных прав на такие объекты и о надлежащем способе защиты этих прав сложилась различная практика в арбитражных судах и в судах общей юрисдикции.

(а) Практика арбитражных судов

Согласно практике арбитражных судов, такую сделку, если не установлено иное, надлежит оценивать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, т.е. как договор, заключенный на куплю-про- дажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ, п. 1 и 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54).

Аналогичной квалификации требует также договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости (ст. 4 Закона о долевом строительстве) (см., например, Определение СКЭС ВС РФ от 3 марта 2016 г. № 307-КГ15-14692), но в силу специального характера норм о нем в указанном Законе по отношению к правилам ГК РФ разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, по большей части к таким договорам применению не подлежат (п. 11 указанного Постановления).

Лица, финансирующие строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой) на возводимое за их счет недвижимое имущество не наделяются, изъятия из принципа внесения для подобных ситуаций не делается. За такими лицами признается не вещное право на объект, а обязательственное право требования к застройщику в отношении строительства, передачи объекта и регистрации права собственности на него. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), лишь с момента государственной регистрации в ЕГРН этого пра-

ва за покупателем (п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54).

Из этого следует, что требование о признании права собственности при нарушении подобного договора (по меньшей мере в части регистрации перехода права собственности к приобретателю) не может быть удовлетворено, поскольку в данной ситуации такое требование не является надлежащим способом защиты права. Инвестиционный

949

контракт порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством. Если требования истца вытекают из обязательственных отношений по инвестиционному договору, они не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности (постановления Президиума ВАС РФ от 25 октября 2011 г. № 6271/11, от 4 июня

2013 г. № 1276/13).

Этой строгой позиции длительное время придерживалась арбитражная практика. Вместе с тем позднее было признано, что, если избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела к установленным обстоятельствам. Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (п. 3 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25).

Поэтому с учетом данных разъяснений при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, если истец заявил требование о признании права собственности на недвижимое имущество, его следует квалифицировать как требование о государственной регистрации перехода права

собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом дого-

вора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ) (эта позиция была выработана в постановлениях Президиума ВАС РФ от 5 октября 2010 г.

№ 4502/10, от 8 февраля 2011 г. от № 13534/10, 13970/10 и впослед-

ствии закреплена в абзаце четвертом п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54). Данное требование является требованием о присуждении.

По смыслу приведенного разъяснения, при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имуще-

ства в собственность, иска о признании за ним права собственности

суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права; в этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государст-

венной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь

(постановления Президиума ВАС РФ от 27 марта 2012 г. № 15961/11,

от 10 июня 2014 г. № 18357/13).

950

Аналогичного подхода следует придерживаться при внесении недвижимого имущества в уставный капитал юридического лица: поскольку внесение учредителем недвижимого имущества в уставный капитал учреждаемого общества предполагает передачу последнему этого имущества и требует регистрации перехода права, то в случае, когда такое имущество фактически передано учредителем, к указанным сделкам могут быть применены по аналогии правила о купле-продаже недвижимости (поскольку по обстоятельствам спора это не противоречит существу правоотношений сторон): если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 61 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). По общему правилу такой иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В этой ситуации истец лишен возможности заявить иск о признании права (Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июня 2012 г. № 2665/12).

Иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью, следует квалифицировать как требование исполнения указанного договора применительно к п. 3 ст. 551 ГК РФ; в таких случаях право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (абзацы четвертый и пятый п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54).

Из последней формулировки особенно хорошо видно, что право собственности возникает не на основании судебного решения, удовлетворяющего соответствующее требование, а в силу государственной регистрации, присуждение к которой содержится в этом решении. Поэтому требование о государственной регистрации перехода права собственности (в которое переквалифицируется требование о призна-

нии права) является требованием о присуждении (исполнительным), а не преобразовательным (конститутивным).

Коль скоро притязание, сформулированное как требование о признании, переквалифицируется в требование о присуждении, на него распространяются правила об исковой давности. Так, в практике отмечается, что, если, исходя из цели обращения истца с требованием о признании права собственности и установленных по делу обсто-

951

ятельств, к спорным правоотношениям подлежат применению п. 3 ст. 551 ГК РФ и законодательство о регистрации прав, на требование о государственной регистрации перехода права собственности распространяется общий срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ (п. 64 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22), течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права, а если дата исполнения этой обязанности не установлена, то со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для регистрации (Постановление Президиума ВАС РФ от 10 июня 2014 г. № 18357/13).

(б) Практика судов общей юрисдикции

Суды общей юрисдикции при разрешении дел по требованиям о признании права на объекты долевого строительства, которые (как обосновано выше), по существу являются требованиями о передаче объекта и государственной регистрации права собственности (т.е. требованиями о присуждении), пошли по пути удовлетворения таких притязаний именно как требований о признании права (эта практика складывалась длительное время и была закреплена в п. 1, 13–18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Общая логика всех сюжетов, изложенных в указанном Обзоре, рассчитана на любые договоры, по которым гражданин уплачивает застройщику денежные средства, а застройщик обязуется построить здание, передать гражданину помещение в нем и создать условия для регистрации за гражданином права собственности на помещение. При исполнении гражданином своих денежных обязательств перед застройщиком по такому договору гражданин может требовать признания права собственности на помещение (если здание построено или даже не окончено строительством, но исходя из степени завершенности строительства помещение передано гражданину) либо доли в праве общей собственности на объект незавершенного строительства, соответствующей

согласованному в договоре помещению (если здание не построено). Разъяснение о возможности признания права собственности на

помещение, когда здание не окончено строительством, но исходя из степени завершенности строительства помещение передано гражданину, представляется весьма сомнительным. Дело в том, что оно предполагает признание права на актив, который еще не существует как объект гражданских прав ввиду отсутствия строения, в котором

952

можно было бы выделить помещения. По этой причине данная позиция даже в практике воспринимается скептически. В подобных ситуациях помещение, которое должен получить гражданин, входит

всостав единого объекта, и его выделение в натуре как самостоятельного (обособленного) помещения, предназначенного и пригодного для проживания людей, до принятия дома в эксплуатацию невозможно (см. также п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. № 56). Постановка на кадастровый учет помещения до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания (сооружения),

вкотором оно расположено, законодательством не предусмотрена, отказ кадастровых органов в проведении кадастрового учета подобных помещений признается обоснованным (Определение СКЭС ВС РФ от 2 декабря 2014 г. № 306-ЭС14-2019). Поэтому гражданин, полностью оплативший строительство помещения, даже если считать признание права надлежащим способом защиты, может претендовать, скорее, на долю в общей собственности на спорный объект незавершенного строительства (ср. п. 18 указанного Обзора).

Ввиду изложенного отметим: в практике судов общей юрисдикции речь идет, как правило, о признании права на «долю в объекте незавершенного строительства в виде помещения (квартиры)». Этого подхода при разрешении отдельных дел придерживается и СКГД ВС РФ, указывая, что участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, при неисполнении обязательства другой стороной вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (Определение СКГД ВС РФ от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10).

Между тем и эта смягченная практикой позиция судов общей юрисдикции, венчаемых СКГД ВС РФ, подверглась по существу критике

вакте СКЭС ВС РФ, которая указала, что норма абзаца первого п. 1 ст. 218 ГК РФ (на которую принято ссылаться в обоснование возник-

новения у участников долевого строительства права долевой собственности на объект незавершенного строительства) не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства; ввиду того, что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на не завершенное строительством здание, требования участников строительства о признании за ними

953

права собственности на доли в праве собственности на не завершенный строительством многоквартирный жилой дом в виде конкретных квартир не подлежат удовлетворению (Определение СКЭС ВС РФ от 5 сентября 2019 г. № 306-ЭС16-3099(4, 5)).

Более того, на вопрос о том, каким способом подлежит защите право физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, правильным в практике считается следующий ответ: в связи с заключением договора участия в долевом строительстве, предметом которого является нежилое помещение, не предназначенное для удовлетворения личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд гражданина, не связанных с предпринимательской и иной экономической деятельностью, у застройщика возникает обязательство передать индивидуально-определенное нежилое помещение в строящемся объекте недвижимого имущества. Согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства

внатуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Поскольку из существа обязательства по передаче индивидуаль- но-определенного нежилого помещения, не предназначенного для удовлетворения личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд гражданина, не вытекает иное, надлежащим способом защиты права физического лица в отношении такого помещения в объекте незавершенного строительства в соответствии с приведенными положениями ст. 308.3 ГК РФ является понуждение к исполнению обязательства

внатуре (ответ на вопрос 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2018), утвержденного Президиумом ВС РФ 14 ноября 2018 г.). Таким образом, речь идет об использовании не вещно-правового способа защиты (признания права), а обязательственно-правового (присуждения к исполнению). К сожалению, в этом ответе не содержится указания на то, что такое требование может быть удовлетворено лишь по завершении строительства.

Представляется очевидным, что способы защиты прав на поме-

щения в объекте незавершенного строительства по договору участия

вдолевом строительстве не должны дифференцироваться ни в зависимости от категории участника строительства (гражданин, юридическое лицо или публичное образование), ни в зависимости от назначения помещения (жилое или нежилое).

Несмотря на указанные соображения, в практике можно встретить крайне спорные утверждения о том, что законом не установлено

954

запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в объектах незавершенного строительства, а правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права (Определение СКГД ВС РФ от 13 июня 2017 г. № 5-КГ17-44); действующее законодательство не содержит запрета на признание за гражданином права собственности на помещения в объекте незавершенного строительства, в отношении которого застройщиком не осуществлен кадастровый учет, если такие помещения имеют индивидуально-определенные характеристики (Определение СКГД ВС РФ от 22 ноября 2016 г. № 20-КГ16-10). Следует отметить, что эти сентенции сформулированы при разрешении дел по спорам о признании права на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры.

Правоположение о возможности признания права в судебном порядке, исходя из практики судов общей юрисдикции, действует вне зависимости от предусмотренного договором порядка оформления документов, а также несмотря на возможное уклонение застройщика от их оформления.

При подобных обстоятельствах право собственности на спорные объекты, очевидно, не возникает у истцов до обращения в суд – ввиду отсутствия государственной регистрации. Следовательно, оно возникает только в силу вынесения и вступления в законную силу судебного решения, а потому такие требования являются не установительными, а преобразовательными.

Интересным исключением из этой практики, следующим, скорее, позициям, выработанным арбитражными судами, является следующее суждение: надлежащим способом защиты права физического лица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (иск об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2

ст. 463, п. 3 ст. 551 ГК РФ (Определение СКГД ВС РФ от 19 февраля

2019 г. № 4-КГ18-92).

(в) Особенности рассмотрения притязаний на объекты долевого стро-

ительства при банкротстве застройщика

Разница между подходами арбитражных судов и судов общей юрисдикции становится особо значимой в ситуации, когда в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве.

955

Порядок предъявления банкроту требований определяется следующим комплексом правил: во-первых, общее правило заключается

втом, что все имущественные требования могут быть предъявлены должнику только в ходе производства по делу о банкротстве (абзац седьмой п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве); во-вторых, для требований о признании права собственности из данного общего правила делается исключение: в силу специальной нормы такие требования могут быть предъявлены должнику в обычном порядке искового производства; в-третьих, для ситуаций, когда требование о признании права предъявляется банкроту-застройщику в отношении недвижимого имущества, из приведенной специальной нормы установлено изъятие, по существу возвращающее регулирование к режиму, установленному общим правилом: такие требования подлежат предъявлению и рассмотрению

врамках дела о банкротстве (п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве) в качестве обособленных споров (см. п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35).

Особая процессуальная форма рассмотрения таких притязаний объясняется тем, что в значительном количестве случаев требования к банкротам-застройщикам лишь маскируются под установительные (требования о признании права). На самом деле они являются требованиями о присуждении или преобразовательными требованиями (как это и имеет место в описанной выше практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции) и по существу направлены на исполнение застройщиком обязательств по передаче объектов строительства (разнообразные виды их возможной словесной оболочки приведены

вп. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве). Удовлетворение таких требований в обычном порядке искового производства по существу было бы преимущественным (предпочтительным) по отношению к другим кредиторам, имеющим аналогичные права и интересы, лишь за счет креативного формулирования предмета. Оставление такой лазейки противоречило бы целям института банкротства (ср. ст. 61.3 Закона о банкротстве).

Как требование о признании права собственности (на машиноместо, жилое или нежилое помещение) характеризуется притязание,

которое может быть предъявлено участником строительства в указанной процессуальной форме, т.е. в деле о банкротстве застройщика. Порядок рассмотрения и условия удовлетворения данного требования установлены ст. 201.8 и п. 8, 8.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Само это притязание, несмотря на использование термина «признание права», не является установительным. Если согласно п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве суд признает право собственности на передан-

956

ное участнику строительства помещение, соответствующий судебный акт следует считать конститутивным, поскольку он направлен не на подтверждение ранее возникшего права (без регистрации оно не могло возникнуть), а на создание предпосылок к его возникновению. Если же в силу п. 8.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве суд признает право собственности на помещение, не переданное участнику строительства (тем более в ситуации стечения требований на одно помещение нескольких участников строительства), такой судебный акт правильно квалифицировать как решение о присуждении.

Вситуации банкротства застройщика порядок рассмотрения притязаний на объекты долевого строительства также дифференцируется арбитражными судами и судами общей юрисдикции. В последних действует следующее разъяснение: если иск о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства предъявлен

всуд общей юрисдикции до введения наблюдения в отношении застройщика, то основания для отказа таким судом в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, а спор должен быть разрешен этим судом в порядке гражданского судопроизводства (п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.). Следует оговорить, что после утверждения данного Обзора правила банкротства застройщиков дополнены нормой о том, что в делах о банкротстве застройщиков наблюдение и финансовое оздоровление не применяются (абзац первый п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Вподобных ситуациях арбитражные суды, как правило, отказывают в удовлетворении требования о признании права (хотя должны их квалифицировать как требования о регистрации права, т.е. требования о присуждении).

Вместе с тем есть категории споров, когда высшие судебные инстанции считают допустимым признание права при рассмотрении дела в арбитражном суде:

(i) когда в ходе строительства одного дома граждане обращаются

всуды общей юрисдикции с требованиями о признании права собственности на квартиры и иные помещения и в силу сложившейся в этих судах практики добиваются их удовлетворения. В подобных ситуациях отказ субъектам предпринимательской деятельности в удовлетворении аналогичных требований при обращении в арбитражные суды означал бы нарушение вытекающего из принципа равенства (ч. 3 ст. 19 Консти-

957

туции РФ, п. 1 ст. 1 ГК РФ) запрета вводить такие различия в правах лиц, принадлежащих к одной и той же категории, которые не имеют объективного и разумного оправдания (запрета различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях (постановления КС РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П (п. 3 мотивировочной части), от 28 мая 2010 г. № 12-П (п. 4.2 мотивировочной части))). Поэтому при таких обстоятельствах высшие судебные инстанции арбитражной системы в порядке исключения соглашаются с возможностью удовлетворения требований о признании права собственности, несмотря на общий подход (постановления Президиума ВАС РФ от 10 марта

2009 г. № 13940/08, от 25 июня 2013 г. № 14520/12; определения СКЭС ВС РФ от 24 февраля 2015 г. № 305-ЭС14-1186, от 15 сентября 2015 г. № 305-ЭС15-3617 (из судебного акта нельзя сделать вывод о том, что

вотношении какого-либо лица из числа ответчиков было возбуждено дело о банкротстве), от 17 сентября 2015 г. № 307-ЭС15-5012). Этот подход впоследствии был воспринят законодателем (п. 8.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве);

(ii)когда это требование имеет текущий характер, если договор участия в долевом строительстве заключен и оплата за помещения произведена после возбуждения дела о банкротстве застройщика при условии, что целью совершения сделки является дофинансирование строительства объекта (п. 1 ст. 6 ГК РФ, ст. 5 Закона о банкротстве). Это притязание представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), т.е. является требованием о присуждении (см. подробнее п. 2.2 настоящего комментария), и рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 ГК РФ с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве.

В этой ситуации судом в рамках дела о банкротстве застройщика может быть рассмотрен по существу вопрос о допустимости отобрания у застройщика индивидуально-определенной вещи в пользу участника долевого строительства (покупателя). Суд может удовлетворить требование такого кредитора, если строительство объекта на момент рассмотрения спора завершено и не нарушается очередность удов-

летворения иных текущих требований. Передача денег застройщику,

вотношении которого возбуждено дело о банкротстве, не является типичным поведением для данной сферы правоотношений, поэтому существует вероятность заключения фиктивных договоров и при рассмотрении подобных обособленных споров следует детально исследовать вопрос о добросовестности сторон сделки (п. 3 ст. 1, ст. 10 ГК РФ). Кроме этого, необходимо проверять реальность внесения

958