Экзамен зачет учебный год 2023 / МЛОГОС КНИГА 5 (1–16.1 ГК) 2020 Основные положения ГП

регистрация исключительных прав, где добросовестное доверие к реестру, по мнению некоторых ученых и судов, не защищается, – возможно, рано или поздно будет устранено. Необходимость анализа добросовестности приобретателя (залогодержателя) приводит к тому, что далеко не всякое доверие к реестру будет признано обоснованным. При этом существующая сейчас в судах практика вменения стандарта заботливости и осмотрительности приводит к тому, что многие приобретатели или залогодержатели, полагавшиеся на реестр, но не обратившие внимание на те или иные факты, которые могли бы указать на порочность титула, признаются неосторожными

ипосему субъективно недобросовестными и лишаются возможности положиться на данные реестра.

Главные инструменты минимизации рисков оспаривания записи, которые позволяют негативную систему приблизить по своему практическому эффекту к позитивной, – это, как известно, а) идея абстрактного распоряжения в российском праве и б) нотариальное удостоверение сделок-оснований или распорядительных волеизъявлений. Но они пока либо отвергаются законодателем (по причинам, содержательно не связанным с принципами устройства регистрационной системы: это или качество нотариального корпуса, или стоимость услуг нотариусов), либо реализованы фрагментарно. Единственная сфера, где можно было бы увидеть одновременное действие принципа разъединения и принципа абстракции, – это уступка прав, и то с опорой не на собственно нормы об уступке, а положения ст. 1106 ГК РФ, устанавливающие обязательство возвратить неосновательно приобретенное по недействительной сделке право (впрочем, такое толкование ст. 1106 ГК РФ не является общепризнанным и в основном отвергается в судебной практике). Нотариальное удостоверение же действует только в отношении оборота долей в ООО, но по общему правилу не признается необходимым для оборота недвижимости (кроме договоров ренты, сделок с долями в общем имуществе, сделок с имуществом несовершеннолетних

исделок с недвижимым имуществом, находящимся в управлении) или исключительных прав.

3.2.Особенность нотариальных сделок

Из приведенных выше рассуждений о негативном и позитивном характере регистрационной системы легко заметить, что надежность негативной регистрационной системы находится в сильной зависимости от «качества» сделок, на основании которых совершаются регистрационные действия. Традиционно считается, что самым лучшим способом снизить количество сделок с пороками (которые потом могут

599

стать основанием для оспаривания сделок и, как следствие, причиной недостоверности реестровых записей) является введение для таких сделок обязательной нотариальной формы. В связи с этим в целях повышения достоверности реестров Концепция совершенствования общих положений ГК РФ предполагала (п. 2.2.3 разд. I), что будет установлена обязательная нотариальная форма для всех сделок, на основании которых регистраторы вносят записи в реестры. Однако это предложение не было поддержано законодателем в ходе реформы ГК РФ, несмотря на то что сочетание обязательной нотариальной формы сделки и регистрации прав хорошо себя зарекомендовало в сфере государственной регистрации прав на доли в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью.

Тем не менее законодателем был совершен ряд шагов по увеличению привлекательности нотариальной формы сделки в сфере оборота недвижимости.

Во-первых, была введена возможность подачи нотариусом заявления о государственной регистрации перехода права собственности (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Во-вторых, в случае если сделка нотариально удостоверена, регистратор не осуществляет правовую экспертизу сделки (ст. 59 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В-третьих, процедура государственной регистрации по нотариальным сделкам осуществляется быстрее, чем по сделкам в простой письменной форме (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В-четвертых, для нотариусов существует возможность электронного обмена документами с органом по регистрации (ч. 11 ст. 21 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В-пятых, в ГК РФ была закреплена возможность использования депозита нотариуса для целей посредничества при исполнении сделок

(п. 1.1 ст. 327 ГК РФ).

Кроме того, заметна тенденция постепенного увеличения числа сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Например, из последних нововведений – обязатель-

ная нотариальная форма сделки по отчуждению или договора ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (за исключением ряда сделок) (ч. 1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости); сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно

600

дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Остается только отметить, что согласно комментируемому пункту запись должна вноситься на основании нотариально удостоверенной сделки не только тогда, когда обязательность удостоверения установлена в законе, но и в случаях, когда сами стороны в своем соглашении устанавливают обязательность нотариальной формы.

3.3. Заявительный характер регистрационной системы

Из положений абзаца третьего п. 3 комментируемой статьи следует важный вывод о том, что государственная регистрация прав носит заявительный характер. Это означает, что появление в реестре записей, их изменение или прекращение возможны лишь по заявлению лиц, права которых внесение записи напрямую затрагивают (отчуждающей и приобретающей имущество стороны, сторон договора залога, сторон соглашения о сервитуте и т.п.). Буквально данная норма говорит о заявлении всех сторон сделки.

Иное может быть предусмотрено законом. Здесь, например, стоит упомянуть одно такое исключение: согласно п. 3 ст. 1232 ГК РФ при соблюдении определенных условий запись в отношении регистрируемых исключительных прав может быть внесена на основании заявления лишь одной из сторон сделки. Это положение выглядит несколько странно.

В случаях, когда это предусмотрено законом, само заявление о регистрации может подаваться в электронной форме. Так, например, п. 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации недвижимости устанавливает возможность подачи соответствующих заявлений о регистрации

вэлектронной форме в виде электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. Впрочем, после ряда громких скандалов, связанных с фальсификацией таких заявлений и лишением граждан записи о праве собственности на их недвижимые вещи в результате оформления такой подписи по подложным документам, в ст. 36.2 того же Закона были внесены изменения, установившие, что в случае с недвижимостью граждан внесение

вЕГРН записей на основании электронного заявления возможно,

только если на основании ранее поданного заявления собственникагражданина в ЕГРН была внесена запись о возможности в дальнейшем совершения регистрационных действий по его объекту на основании таких электронных заявлений.

Также согласно комментируемой норме при нотариальном удостоверении сделки запись может быть внесена на основании заявления лишь одной из сторон сделки, и в том числе через нотариуса.

601

3.4. Заявительная система и влияние судебных актов

К исключению из заявительного характера регистрационной системы относится случай, когда внесение записи осуществляется на основании решения суда, вынесенного по иску одной из сторон (например, по ст. 551 ГК РФ). В этом случае судебное решение имеет волезамещающий характер (оно заменяет заявление стороны

овнесении записей в реестр). Однако само по себе судебное решение

огосударственной регистрации (например, перехода права и обременения) не порождает право – последнее возникнет только после внесения записи в реестр.

От описанной ситуации следует отличать признание судом права на имущество. Это возможно в случае, когда истец обладает правом, признания которого он требует в судебном порядке, а ответчик отрицает наличие этого права у истца либо сомневается в его наличии. В этом случае в целях устранения правовой неопределенности обладатель права может требовать признания своего права в судебном порядке (п. 58 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). Таким образом, в случае удовлетворения иска

опризнании права суд не создает право для истца, а подтверждает существующее у истца право. Впрочем, из этого правила есть исключения, когда вопреки своему названию иск о признании в действительности будет являться иском о преобразовании, т.е. нацеленным на установление права (например, именно таков иск о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ)); однако в последнем случае удовлетворение иска также само по себе не порождает права на имущество – для его возникновения требуется государственная регистрация права в реестре на основании заявления истца, выигравшего дело.

Возвращаясь же к классическим искам о признании (т.е. искам

оконстатации существующих прав), необходимо понимать, что в условиях действия регистрационной системы (в первую очередь – в сфере права недвижимости) место для их применения довольно узкое. Вопервых, это возможно в отношении так называемых ранее возникших прав (т.е. прав, которые возникли до введения регистрационной систе-

мы). Во-вторых, иски о признании права возможны в отношении прав, которые возникли как исключения из принципа внесения. В-третьих, иски о признании права допускаются в отношении прав, записи о которых были незаконно исключены из реестра (например, запись о собственности на недвижимое имущество была погашена на основании подложных документов, но само имущество по-прежнему находится во владении собственника).

602

4. Возникновение прав на основании закона

Выше, в комментарии к п. 2, уже были проанализированы случаи, когда права, подлежащие регистрации, возникают не с момента внесения записи в реестр, а с момента, установленного законом. Из проведенного анализа следует, что изъятия из принципа внесения связаны или с юридической догматикой (например, переход прав в рамках универсального правопреемства, прекращение ипотеки вследствие действия принципа акцессорности, прекращение права в силу гибели вещи), или со стремлением законодателя защитить слабую сторону правоотношения (совместная собственность супругов, право члена семьи проживать в жилом помещении, возникновение права собственности на имущество в потребительском кооперативе).

То, что в описанных случаях изъятия из действия принципа внесения право на имущество возникает не в результате внесения записи

вреестр, а вследствие наступления обстоятельств, предусмотренных

взаконе, не означает, что возникшие таким образом права не могут быть зарегистрированы. Их регистрация согласно комментируемой норме может быть осуществлена на основании заявления правообладателя или иного лица, для которого наступают соответствующие правовые последствия (например, если недвижимость погибла, запись о прекращении права собственности вносится по заявлению бывшего собственника). Такая регистрация будет иметь не правопорождающий (конститутивный), а правоподтверждающий (деклараторный) характер.

Комментируемая норма также устанавливает, что законом может быть предусмотрено и право других лиц, не являющихся правообладателем или теми, для кого соответствующие правовые последствия наступают, обратиться за государственной регистрацией. К лицам, которые могут обращаться за государственной регистрацией прав правообладателя, относятся судебные приставы (ч. 7 ст. 15 Закона о государственной регистрации недвижимости, ст. 66 Закона об исполнительном производстве). По заявлению пристава возможно осуществление государственной регистрации права, уже принадлежащего должнику, в отношении которого возбуждено исполнительное производство. Такая регистрация необходима для того, чтобы пристав мог

осуществить принудительное отчуждение принадлежащего должнику имущества, которое будет невозможным, если право должника не будет предварительно внесено в реестр.

5. Пределы правовой экспертизы у регистратора

Как уже упоминалось (подп. «а» п. 1.6 комментария к настоящей статье), реестры прав основаны на принципе легалитета, означаю-

603

щего, что регистратор осуществляет правовую экспертизу оснований возникновения права, подлежащего внесению в реестр.

Что регистратор должен проверять, указано в комментируемом пункте. Это полномочия лиц, подавших соответствующие заявления, законность оснований для регистрации, а также наступление обстоятельств, в силу которых возникло право в исключение из принципа внесения. В остальном норма отсылает к другим нормам законов, которые могут устанавливать те или иные особенности проведения правовой экспертизы (например, в случае с недвижимостью это Закон о государственной регистрации недвижимости).

Также следует обратить внимание, что согласно комментируемому пункту, если запись вносится на основании нотариально удостоверенной сделки, по общему правилу проверка законности оснований для внесения записи не осуществляется, кроме случаев, указанных в специальных законах. Таких исключений в настоящее время в законах не установлено. Однако это не означает, что регистратор обязан провести безусловную регистрацию на основании нотариальной сделки. В частности, в регистрации права на основании нотариальной сделки может быть отказано, если сторона сделки не является лицом, управомоченным на распоряжение имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости) (например, лицо, обратившееся за государственной регистрацией перехода права в качестве отчуждателя, не записано в реестр

вкачестве собственника – таковым является другое лицо; однако этот пример не следует смешивать с ситуацией, когда продавец обязывается передать покупателю в будущем вещь, которая в будущем же станет его (продавца) собственностью; возможность заключения таких договоров прямо признается в п. 2 ст. 455 ГК РФ).

5.1.Особенности экспертизы законности сделок и решений собраний

на примере оборота недвижимости

В отличие от Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, новейший Закон о государственной регистрации недвижимости содержит положения о пределах проверки регистратором сделок, являющихся основанием для внесения записей

вреестр. В ст. 26 (п. 12 и 13 ч. 1) Закона о государственной регистрации

недвижимости установлено, что в случае если сделка является ничтожной (либо признана недействительной судом), то соответствующее обстоятельство является основанием для приостановления процедуры государственной регистрации и последующего отказа в совершении регистрационного действия.

Долгое время практика Президиума ВАС РФ исходила из того, что регистрирующий орган вправе отказать в совершении регистра-

604

ционного действия, если он установит, что сделка, на основании которой было подано заявление, является ничтожной (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 марта 2004 г. № 13238/03). Однако некоторое время назад эта практика была отчасти скорректирована. В одном из дел Президиум ВАС РФ ограничил право регистрирующего органа проверять наличие у арендатора, выкупающего недвижимое имущество в порядке так называемой малой приватизации1, права на выкуп (Постановление Президиума ВАС РФ от 25 июля 2011 г. № 1018/11). Особый интерес это дело представляет и потому, что сделки, совершенные государственным (муниципальным) органом

слицом, не имеющим права на выкуп, самим же ВАС РФ квалифицируются как ничтожные (см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134). Обосновывая свою позицию, высшая судебная инстанция сослалась на то, что определение наличия или отсутствия оснований для заключения договора купли-продажи

сарендатором является прерогативой органа по управлению государственным (муниципальным) имуществом, но не регистрирующего органа. Таким образом, правовая позиция Президиума ВАС РФ по этому делу оставляет органу по регистрации по сути лишь право контролировать соответствие закону условий, помещенных в текст

договора, но не законность сделки в целом.

Любопытно, что, несмотря на отсутствие прямого указания в законе о том, как регистратору следует рассматривать заявления о совершении регистрационных действий во исполнение оспоримых сделок, все же некоторые выводы на основе анализа соответствующих норм сделать можно.

Во-первых, обращает на себя внимание указание в п. 15 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости на то, что отсутствие согласия на совершение сделки является основанием для приостановления регистрационных процедур (и последующего отказа

врегистрации) только в том случае, если в соответствии с законом отсутствие согласия является основанием для ничтожности сделки (а не для ее оспаривания).

Во-вторых, в соответствии с ч. 5 ст. 38 Закона о государственной

регистрации недвижимости, в случае если согласие на совершение сделки отсутствует и в соответствии с законом такая сделка не счита-

1В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений

вотдельные законодательные акты Российской Федерации».

605

ется ничтожной, при совершении регистрационного действия в реестр вносится отметка об отсутствии согласия.

Таким образом, очевидна следующая тенденция: законодатель не рассматривает порочные сделки, которые являются оспоримыми (именно к числу таких сделок относятся сделки без согласия (ст. 173.1 ГК РФ)), как совершенно недопустимое основание для совершения регистрационных действий. Это соответствует догматическому взгляду на оспоримые сделки: до момента признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке она является действительной и считается порождающей именно те правовые последствия, на которые рассчитывают ее стороны.

Но следует ли генерализировать эту норму и делать из нее вывод

отом, что предположение регистратора о наличии иных пороков сделки, в силу которых она является оспоримой, также не может препятствовать регистрации? Видимо, такой расширительный подход следует поддержать. Если сделка лишь оспорима, на момент регистрации она действительна, и регистратор не должен отказывать в регистрации, предрешая вопрос о возможном аннулировании сделки, который вправе решать лишь только та сторона, которая наделена законом правом на оспаривание.

Такой подход законодателя в целом может быть оценен как положительный, а прежняя практика регистрирующих органов, исходившая, например, из необходимости проверки отсутствия любых оснований для оспоримости сделки (в том числе проверки ее на предмет крупности и пр.), отвергнута.

Однако у разбираемого нынешнего подхода законодателя есть и недостатки. Так, например, иногда основания для оспаривания сделки очевидны для регистратора, поскольку они вытекают из содержания реестра. В частности, к таким случаям можно отнести распоряжение заложенной недвижимостью без согласия залогодержателя. Допускать регистрацию перехода права в данном случае будет означать обрекать данные реестра на заведомую недостоверность (так как с высокой степенью вероятности сделка, совершенная без согласия залогодержателя, будет оспорена последним). Примечательно, что именно этот случай

стал предметом особого внимания законодателя (ч. 4 ст. 53 Закона

огосударственной регистрации недвижимости), установившего, что в отсутствие требуемого в соответствии с законом об ипотеке согласия залогодержателя государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество не производится.

Помимо проверки сделок на предмет их ничтожности (или оспоримости) регистрирующий орган вправе также осуществлять проверку

606

договоров с точки зрения их заключенности. Это прямо признано,

вчастности, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 (абзац четвертый п. 2). Прежде всего это касается случая отсутствия в договорах условий, которые в соответствии с законом для данного вида договоров считаются существенными (например, условие о цене

вдоговоре купли-продажи недвижимого имущества).

Ксожалению, в Законе о государственной регистрации недвижимости вообще никак не разрешается проблема регистрации прав на основании решений собраний (например, решения собраний собственников помещений в здании об отчуждении помещения, составляющего общее имущество). ГК РФ содержит положения о ничтожности и оспоримости порочных решений собраний (гл. 9.1). Представляется, что изложенные выше рассуждения о ничтожных и оспоримых сделках как основаниях внесения записей в реестр

вполной мере применимы и к таким волеизъявлениям, как решения собраний (тем более что по своей природе решение собрания либо весьма близко, либо даже полностью совпадает с понятием сделки): если решение собрания ничтожно, то в совершении регистрационного действия должно быть отказано; если же решение собрания является оспоримым, то по общему правилу такое волеизъявление является действительным, и регистрационное действие, основанное на нем, должно быть совершено.

5.2. Особенности экспертизы решений публичных органов

Проблема правовой экспертизы решений публичных органов еще более сложная, так как в доктрине отсутствует хоть сколько-нибудь разработанная концепция деления недействительных ненормативных правовых актов государственных органов на те, которые не имеют юридической силы сами по себе, без решения суда (например, вынесены с очевидным нарушением компетенции), и те, которые утрачивают юридическое значение, только если в отношении них состоялось судебное решение о признании ненормативного акта недействительным. Квалификация актов государственных органов как «ничтожных» и «оспоримых» позволит проводить параллель между ними и недействительными сделками с точки зрения последствий наличия поро-

ка в акте (сделке) для цели совершения регистрационного действия. По ничтожным актам никаких регистрационных действий совершено быть не может; по оспоримым же регистрационные действия должны совершаться. Ничтожными актами должны считаться акты, изданные органом за пределами своей компетенции, а также акты, нарушающие законодательные запреты. Во всех иных случаях акты, не соответствующие закону, должны рассматриваться как оспоримые.

607

Еще больше запутывают суды положения ГК РФ, который, с одной стороны, устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как «неприменение судом акта государственного органа, противоречащего закону» (ст. 12), а с другой (в ст. 13) – устанавливает, что «[н]енормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными». Сам же Закон о государственной регистрации недвижимости, между прочим, в п. 18 ч. 1 ст. 26 содержит правило о том, что государственная регистрация может быть приостановлена и впоследствии в регистрации может быть отказано, если «акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица».

Кроме того, следует помнить и то, что у регистрирующего органа в арсенале оснований для отказа в совершении регистрационного действия на основании акта государственного органа, который, по мнению регистратора, не соответствует закону, есть и такие основания, как: «форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации» (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости); «представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами» (п. 8 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости) и т.п. Все они также задействуются регистрирующими органами при отказе в регистрации права на основании незаконного, по их мнению, акта органа исполнительной власти.

Таким образом, проблема выявления органом по регистрации наличия либо отсутствия юридической силы у актов (в широком смысле этого термина – у сделок, актов государственных органов) до насто-

ящего времени не решена ни в доктрине, ни в судебной практике. По всей видимости, решение должно быть одинаковым для всех видов актов и основываться на идее о принципиальной невозможности совершения регистрационных действий на основе ничтожных актов и принципиальной допустимости внесения записей во исполнение оспоримых актов. При этом также должна учитываться возможность регистрационного органа в некоторых случаях непосредственно

608